1、1第四章 物业管理的招标与投标教学目标（5 学时）熟练掌握物业管理市场的概念与结构、竞争机制和管理体制；熟悉物业管理招标的原则和特点；掌握物业管理招标、投标程序与方法。教学重点与难点：掌握物业管理招标、投标程序与方法。教学手段方法：采用多媒体课件、录像教材教学；案例分析。A 公司日前接到了，成都某发展商发出的招标邀请，参加了由该发展商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。上个月该发展商向 A 公司发出“中标通知书” ，通知 A 公司中标。A 公司依照约定前往成都与该发展商签订“物业管理委托合同” 。到达成都以后，A 公司发现该发展商同时向三家物业管理公司发出了“中标通知书” ，A 公司要求依照投
2、书收的内容签订“物业管理委托合同” ，但该发展商表示，需要就物业管理委托合同的主要条款与三家物业公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业公司签订正式合同，请问该发展商的做法是否合法?根据我国合同法的规定，合同当事人意思表示一致，合同即成立，并对合同当事人发生法律效力。A 公司向招标人提交的招标文件对签订物业管理委托合同的主要合同条款作出了明确的意思表示，符合合同法规定的要约构成，属于有效要约。招标人给 A 公司发出的“中标通知书”可以视为有效承诺， 合同书第二十五条规定“承诺生效时合同成立。 ”因此，A 公司自收到“中标通知书”之时起，与该发展商之间的物业管理委托合同即已经成立。这份合同
3、对 A 公司和该发展商均产生法律约束力。同理，该发展商与其他两家物业管理公司就同一项目的物业管理委托合同均正式成立。事实上，三份合同只能有一份能够得到履行。该发展商的行为必然会带来其他两家物业管理公司对其违反合同的违约索赔。发展商的做法也违反了法律的规定。根据我国招投标法的规定，为了保证招投标活动的公平、公正，招标人和中标人不得协商签订背离合同实质内容的条款。因此，该发展商在招投标活动结束之后与中标人再协商合同的主要条款是违法的。当然，A 公司依照惯例与该发展商签订正式的“物业管理委托合同”时，就该合同细节条款在不违反投标书实质内容的情况下予以协商确定是完全可以的。第一节 物业管理市场的形成和
4、竞争一、物业管理市场的概念与结构（一）物业管理市场的概念2关于市场的定义目前有许多概念，一般来说是指商品交换和商品买卖的总和，也就是商品交换的场所。物业管理是服务性行业，所出售的是无形的商品，核心是服务。这种管理服务同其他商品一样也具有价值和使用价值。指出售和购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此而引起交换关系的总和，也就是物业管理服务消费需求的总和。具体地说，就是把物业管理服务纳入到整个经济活动中，使其进入流通、交换，使物业管理经营服务得以传递、应用，并渗透到生产、生活领域，改善生产与生活环节，提高生产与生活质量，从而实现其应有的价值。（二）物业管理市场的形成1、 物业的特殊性使
5、物业管理服务成为独立交换对象具备了可能性。物业是一种特殊的商品，价格昂贵，供给有限，时间上长期使用，但随着物业的使用必然会出现陈旧、破损和功能退化。因此必须要进行科学的管理、维护和养护。其次，高层建筑及相当规模的小区不断增多，功能复杂的设备大量使用，使物业设施与功能多样化和复杂化，这样就必须有专门知识和技能的管理人员进行管理和维护。因此物业管理服务成为独立交换对象而存在，使物业管理市场具备了可能性。2、社会需求的日益增加促进了物业管理市场的形成。1） 业主对物业管理的需求。通过对物业的专门化管理，业主获得一个舒适的生活环境或工作环境，物业得到正常使用和保值增值。2） 房地产开发商对物业管理的需
6、求。开发商引入优秀的物管作为提供良好售后服务的一项重要措施，使开发商在房地产销售竞争中取得更多的优势。3） 城市管理的需求。城市管理需要对各类住宅小区、商业楼宇和工业区进行全面有力的管理。要达到这一目标，就是通过各个小区自身的物业管理来配合实现，将物管与社会文明城市结合起来，创建文明小区与文明城市。（三）物业管理市场的结构物业管理市场与其他专业市场一样，由市场主体、市场客体、市场环境等方面组成。（1）市场主体。市场主体是指直接在市场中进行交换的个人或组织，可分为供给主体和需求主体。供给主体是各类的物业管理机构，即通过合法手续取得物业管理经营资质的组织。如专业物业管理企业、专项服务企业（保洁、保
7、安、绿化等） 。需求主体是物业的业主和使用人。3（2）市场客体。市场客体是在市场上用于交换或出售的对象。物业管理市场上的交换对象就是物业管理服务，是一种无形的商品。主要体现在三个方面：一是常规性的公共服务，保安保洁、环境绿化、设施维护等；二是针对性的专项服务，饮食、超市、健身美容等；三是委托性的特约服务，照顾老人等。（3）市场环境。市场环境是在市场上保证交换进行的各类法律法规。市场秩序要由相应的法律法规来约束。针对物业管理市场法律法规主要有：与物业管理相关的各种专门性法律，如民法、经济法、合同法等；具体的有关物业管理的法规和政策，如物业管理条例、物业管理收费办法等；各类物业管理的契约或合同，如
8、物业服务合同、管理规约等。二、物业管理市场的特性物业管理市场除了具有一般市场的特点外，还具有以下几个特性。（1）交换对象的固定性。物业是建筑在土地之上的，具有不可移动性，它不同一般商品在交换时可进行空间上的移动。而物业是物业管理的载体，物业管理活动必须在一定的建筑区划内进行，为特定的业主和使用人提供服务。（2）交换行为的约定性。在一般商品市场上，大多数商品是先交换后消费，并由此建立交换行为。但在物业管理市场上，确定交换行为是供求之间的一种事先约定。为了明确双方的责任、权利和义务，供求双方必须事先签订物业管理委托合同。（3）交换内容的多样性。物业管理的对象范围相当广泛，物业管理提供的服务种类和内
9、容比较多，也比较复杂。不同的物业类型，不同的业主和使用人他们需要的管理服务是不一样的，就是同一建筑区划内物业管理服务也是复杂多样的，如日常服务、特约服务、专项服务等。（4）交换时间的延续性。一般的商品交换或服务与交换对象接触的时间短，大多数都是一次或数次。物业的使用周期较长，短的十几年，长的几十年，甚至上百年。物业管理服务不能像有形的商品一样被库存起来，需要周而复始持续供给。提供服务和接受服务都是相对长期而稳定的。4（5）交换过程的整体性。在商品或服务过程中，通常只强调商品或服务的某几项作用，如自行车的代步与锻练、旅游的观光与休闲。物业管理的目的是为业主和使用人提供一个舒适、安全、方便、健康、
10、优雅的生活和工作环境，这需要物业管理全方位、整体的管理服务。三、物业管理市场的分类我国物业管理经过 20 多年的发展，物业管理市场初具规模。可以从下面几个方面对物业管理市场进行分类：1、按物业所处的地域来划分：如南方市场，北方市场。由于我国物业主要集中在经济比较发达的大中城市，所以常见的是按城市来划分。例如，北京市场、上海市场、广州市场、成都市场等。2、按物业的用途来划分：（1）居住物业管理市场 住宅小区市场、公寓市场、别墅市场等。（2）商业物业管理市场 写字楼市场、商业中心市场、酒店市场等。（3）工业物业管理市场 工业厂房市场、仓库市场等。（4）特殊物业管理市场 学校市场、车站市场、体育场馆
11、市场。这是最常见的分类形式。3、按物业的等级来划分：如甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、高档商品住宅市场、普通住宅市场等。 这为物业管理市场确定管理服务等级、服务内容、制定服务收费标准提供了依据。四、物业管理市场的竞争机制（一） 物业管理市场竞争的必然性。竞争迫使物管者进行合理的决策，并且通过优胜劣汰的强制作用，奖励高效者，惩罚低效者，对价格信号作出迅速及时的反应，不断尝试新的生产服务要素组合，开发和扩大新的物管市场领域，推出新的服务项目，保证资源配置到最为需要的地方。（二）物业管理市场竞争的形式1、 物业管理企业之间的价格竞争。物业之间的竞争主要是围绕提高服务质量、增加服务项目、降低经营成本等
12、内容而展开的，这种结果必然是推断企业的技术进步和劳动生产率的提高，进而降低服务产品的价格，是消费者受惠。2、 物业管理企业的品牌竞争。物业管理是一项琐碎、枯燥，却又牵系到千家5万户的切身利益的工作，企业间的竞争主要表现为品牌的竞争，而具有特色的品牌更具有吸引力和竞争力。3、 物业管理市场占有份额的竞争。物业企业向生存与发展，就必须保持一定规模的物业管理权。获得物业管理权主要途径：1）由于附属关系，直接从业主手中获取物业管理权；2）通过正当竞争，从市场中取得物业的委托管理权，其主要形式有两种：协议取得和中标取得。（三） 市场竞争与经济风险1、自然风险；由自然因素造成的经济风险，如雷击、火灾、水灾
13、等2、社会风险；由个人或集团的社会行为造成的经济风险，如盗窃、事故等。3、经营风险；由物业管理企业自身决策失误或经营管理不善造成的经济损失。五、物业管理市场的管理体制（一）政府对物业管理市场的管理。1、 制定物业管理的法规政策。2、物业管理经营人的资质管理。3、领导和进行物业管理质量的评优工作，制定物业管理的管理标准。4、指导物业管理企业的工作，指导、帮助业主委员会的工作。5、协调、解决物业管理市场运作中出现的情况和问题。（二）行业协会对物业管理市场的管理1、 在政府行政主管部门领导下，宣传政府关于本行业的法规政策，协助制定本行业的道德规范、自制准则和管理标准。2、 协助政府主管部门开展对物业
14、管理企业进行年检、资质复审和等级评定等工作。3、 协助政府主管部门开展物业管理质量评优，组织制定本行业企业管理标准4、 向政府有关部门反映行业的建议和要求，在政府和企业之间其桥梁作用。5、 了解掌握物业管理企业基本情况，开展行业调研、探索、研讨，解决行业工作中出现的新情况、新问题。6、 为会员企业的管理和发展提供多种服务，收集整理国内、外管理信息，组6织参加国内、外探讨会，促进技术和学术交流，举办各类业务培训。7、 推动行业内、外的横向联系，加强与其他地区、国外物业管理界的合作，为本行业开拓国际市场创造条件。8、 协调、解决物业管理企业与业主（使用人）之间的矛盾。9、 物业管理人员的岗位培训。
15、第二节 物业管理招标的原则和特点一、物业管理招投标的概念1）招标与投标招标与投标是一个过程的两个方面。是指由招标人发出招标公告过通知，由若干个投标人同时投标，最后由招标人通过对各投标人所提交的价格、质量、交割期限以及投标人的技术水平、信誉程度和财务状况等因素进行综合比较，确定其中条件最佳的投标人为中标人，并与之最终订立合同的过程。其中，招标是指招标人根据自己的需要，提出一定的标准或条件向社会或几个特定的供应商或承包商发出投标邀请的行为；投标则是指投标人在接到招标通知后，根据招标通知的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。招标：指招标单位在兴建工程、合作经营某项业务时，将自己的要求和条件公
16、开告示，让符合要求和条件的法人或其他组织参与竞争，从中选择最佳对象为中标者，双方订立合同。投标是对招标的回应，是对招标项目感兴趣的法人或其他组织，按照投标文件的要求向招标人送达投标文件，参加投标竞争，成为招标项目的投标人。物业管理项目招标有广义和狭义之分：广义：包括招标、投标、评标和定标、确立中标物业管理企业等诸环节在内的、以竞争方法聘用物业管理企业的整个过程和制度，是物业管理招标、投标一系列环节和方法的统称。狭义：指物业管理项目招标人根据自己的需要，向社会或者若干特定的物业管理企业发出投标邀请(即要约邀请)的法律行文。2）招标投标作为一种特殊的交易方式和订立合同的一种特殊程序，与其他交易方式
17、和订立合同程序相比，具有其自身的特点：（1）标价保密性。 每个投标者在投标时都不可能知道其他投标者的报价。因此，投标者只能在不知竞争对手底细的情况下，按照招标文件的要求，根据所掌握的资料及以往的经验进行分析判断，确定自己的报价。7（2）报价一次性。招标投标不存在也不允许讨价还价，每个投标者都只有一次投标机会。由于投标者报价都是在高度保密的情况下进行的，一次报价后，任何投标者都没有再次出价的机会，因此，每个投标者都要一次性报出自己最优惠的价格。（3）法律约束性。投标报价是一种具有法律约束性的行为，投标者一旦向招标者递交标书和报价，该标书和报价就被视为在法律上有效。在国际惯例中，为保证投标报价的法
18、律效力，投标者须在递交标书的同时递交一份投标保证书，并向招标者交纳一定的投标保证金。如果在投标有效期内投标者撤消其标书或报价，招标者则可按照惯例没收投标者交纳的投标保证金，以保证招标者的利益。招标与投标是市场经济和竞争机制发展到一定程度的必然产物。招标投标活动大约开始于 18 世纪末和 19 世纪的西方。早期的招标投标仅限于建筑工程和大型货物采购方面，近 20 多年来，随着以服务业为主的第三产业的发展日益受到国际关注，招投标活动在众多领域也得到了广泛应用并日臻完善，服务性项目招标投标已成为招标投标交易方式发展的新趋 势。所谓服务性项目招投标，是指招标投标的客体并非有形的物体，而是一项无形的服务
19、。物业管理招标投标便属于服务性项目招标投标。3) 物业管理招标投标物业管理招标投标是指开发商或业主委员会为即将竣工使用或正在使用中的物业寻找物业服务企业而制订出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定物业服务企业的全过程。随着我国房地产改革的深化，大力推广和完善物业管理招标投标制度，现已成为培育和发展我国物业管理市场的迫切需要，主要体现在：（1）物业管理招标投标是市场经济发展的需要。随着社会主义市场经济的发展，物业管理作为一种服务性商品，也应当进入市场进行等价交换。而通过物业管理招标投标，评定其价值和价格在现行物业管理的市场价格水平下能否被接受
20、，则是保证等价交换顺利进行的前提，从而也体现了价值规律的客观要求。（2）物业管理招标投标是房地产管理体制改革的需要。随着我国经济体制改革的不断深化，必须要变原来的行政性管理终身制为企业经营型的聘用制。8在这种新的体制下，开发商和业主委员会都有权选择物业服务企业，此 时，通过物业管理招标投标可以解决开发商或业主与物业服务企业之间信息不相通的问题，使得开发商或业主可以自主选择符合自己管理服务要求和标准的物业服务 企业。（3）物业管理招标投标是促进物业管理行业发展的需要。由于物业管理招标投标导致物业服务企业与开发商或业主之间的双向选择，由此形成的竞争局面必将使物业服务企业为了在激烈的市场竞争中求得生
21、存发展，就需要努力提高自己的服务质量和管理水平，从而推动整个物业管理行业的健康发展。二、物业管理招标的原则（一）不规避法定招标原则（二）公开、公平、公正和诚实信用原则由于物业管理招标投标领域一般都是买方市场，在买方市场中，市场竞争是一种对买方（招标人）有利的竞争，在合理的范围内竞争程度越高，对买方越有利。所以，开发商或业主要想在竞争性招标中获取充分利益，就应吸引尽可能多的物业服务企业参与投标。但要做到这一点，除了一方面应增加标的项目自身的吸引力外，另一方面应对所有所有参加投标者尽可能做到公开、公平、公正和诚实信用。也就是说，物业管理招标应当遵循公平、公正、合理的原则。（1）公平原则。指在招标文
22、件中向所有物业服务企业提出的投标条件都是相同的，即所有参加投标者都必须在相同的基础上进行投标。所以，公平原则的关键就是起点公平。要做到起点公平，招标时要注意以下事项：应采用统一的招标方式招标文件对所有投标者要求都应一致。首先，实行公开招标的招标文件应在同一时间、同一地点公开发售，并且在这之前的招标通告中予以标明；其次，招标文件的条件、要求均应一致。例如，若需要进行资格审查，则所有的投标人都应按要求进审查等。招标者对招标文件的解释说明应在同一时间，针对所有参加投标的物业服务企业公开进行。如在统一时间组织所有投标人对招标物业实地考察；在投标者购买招标文件后安排一次投标者会议，即标前会议，以公开澄清
23、投标者提出的各种问题。9（2）公正原则。公正原则是指在所有投标者起点公平的基础上，在整个投标评定中所使用的准则应具有一贯性和普遍性。一贯性。一贯性是指招标者在实施投标评定过程中所采用的评标准则应与招标文件中所注明的评判准则相一致。即评判准则在投标前后必须一致、公开。任何招标者私自修改已经在招标文件中公布的评判准则都属于违背招标惯例的行为。普遍性。普遍性是指用于投标评定的准则应该具有普遍性，即能客观地衡量所有的投标书。根据国际惯例，一般在评标时采用综合打分法。（3）合理原则。合理原则是指选定投标的价格和要求必须合理，不能接受低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离市场实际情况，提出不切实际的管理
24、服务要求。为了贯彻合理原则，招标人应当在招标文件中按照国际惯例，申明“业主不约束自己接受最低标价”这一条。即开标后，开发商或业主有权选择任何价格的投标书，而不一定是最低标价。有了这样的申明，招标者便可以选择管理费合理且资信条件较为可靠的物业服务企业。（三）不违法限制和不非法干涉招标、投标活动的原则（四）当事人接受合法监督原则三、物业管理招标的特点（一）超前性。由于物业管理需要早期介入，这就决定了物业管理招标必须超前，即在物业动工兴建之前甚至在规划设计前开发商就应进行前期物业管理招标。（二）长期性和阶段性。由于物业管理工作的长期性和阶段性，决定了物业管理招标工作的长期性和阶段性。例如，前期物业管
25、理需要招标。过了委托管理期限，业主委员会根据其管理服务业绩，通过决议决定是否续聘原物业服务企业。若续聘则要重新签定服务合同；若不续聘，则由业主委员会重新向社会公开招标。还有一种情况，未到委托管理期限，物业服务企业遭解聘后，业主委员会也需要重新招聘物业服务企业。针对不同的阶段和不同的服务内容，物业管理招标的内容要求和方式选择10也有所不同。首先，由于开发商或业主在不同时期对物业管理有不同要求，招标文件中的各种管理要求、价格的制定都具有阶段性，每个阶段都不一样，需要进行调整。其次，物业服务企业即使中标，也不意味着可以高枕无忧，可以长期占据这一市场份额。因为一方面，还会有更好、更先进的物业服务企业参
26、与竞争；另一方面，也可能由于自身管理不善，而遭淘汰。（三）局限性。物管项目的招标，标的总额及企业利润比较低，而且招标费用主要由开发建设单位或业委会负担，如果是业委会负责招标，其费用必须有业主分担，因而不能花费大量资金、人力、物力来宣传和组织招标活动。这样使招标方式选择受到一定的局限。第三节物业管理招标、投标程序与方法一、物业管理招标的方式国际市场上通用的物业管理招标方式可分为三种：公开招标、邀请招标和议标。但我国 2000 年 1 月 1 日施行的招标投标法只有前两种。考虑到物管招标在我国刚刚起步，议标作为一种简单、便捷的方式目前仍被我国大多数开发商所采用，因此建设部颁布的前期物业管理招标投标
27、管理暂行办法 （建住房 2003 年 130 号令）中，也将议标（即协议招标）作为一种方式予以了规定。因此按国际惯例一起介绍。（1）公开招标。公开招标是指招标人通过新闻媒体公开发布招标通知，邀请所有愿参加投标的物业服务企业参加投标的招标方式。这种招标方式最大限度地体现了招标的公平、公正、合理原则，故我国大型基础设施和公共物业的物业管理一般都采用公开招标方式。需要指出的是，由于物业管理自身的特点，对于一些不可能也不适宜吸引全国各地 物业服务企业的项目，一般都采用地方公开招标方式招标。地方公开招标是指通过在地方媒体刊登广告或在广告中注明只选择本地投标人进行投标。（2）邀请招标。邀请招标简称邀标，是
28、指不公开刊登广告而是以投标邀请书的方式邀请三个以上具备相应物业管理资质的物业服务企业投标的招标方式。主要适用于标的规模较小（即工作量不大，总管理费报价不高）的物业管理项目。这种招标方式虽然比起公开招标，有招标成本低和招标时间短的优势，但由于邀标是招标人预先选择了投标人，因此可选择的范围缩小，可能遗漏一些合格的、有竞争力的物业服务企业，也可能会歧视某些投标人，还容易诱使投11标人之间产生不合理竞争，容易造成招标人和投标人的作弊现象。 (3)议标即协议招标（又称谈判招标） 。 前期物业管理招标投标管理暂行办法中第三条明确规定：“投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地
29、产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 ”这种方式是指同时找几家物业服务企业到现场考察，然后同时进行谈判协商，最终选定符合要求的物业服务企业的招标方式。二、物业管理招标的程序招标程序分为三个阶段，即招标的准备、实施和结束阶段。（1）准备阶段。准备阶段是指从决定招标到正式发布招标公告之前这一阶段。在这个阶段有以下一些工作。成立招标机构。招标机构的职责是拟定招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织签定合同等。编制招标文件。招标文件既是投标人编制投标文件的依据，又是招标人与中标人商定合同的基础。一般招标文件应包含以下内容：告知投标人递交投标书的程序；阐明所需
30、招标的标的情况；告知投标评定准则以及订立合同的条件等。招标文件包括:招标书 、 招标公告 （或招标邀请函 ） 、 投标企业资格审查表 ，订立物业管理委托合同的条件及协议条款等。招标文件包括的内容：1）招标项目的技术要求。2）对投标人资格审查的标准 3)投标报价要求 4)评标标准 5)其他所有实质性要求和条件及拟签合同的主要条款。制定标底。标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格。即一种预算价格。其主要作用是作为招标人审核报价、评标和定标的重要依据。一般以标底上下的一个区间作为判断投标是否合格的条件。因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。（2）招标实施阶段。招
31、标的实施主要包括以下几个具体步骤：发布招标公告或投标邀请书，出售招标文件；组织资格预审（粗筛） ；召开标前会议；开标、评标和定标。1）以招标公告或投标邀请函形式发布信息。2）审查是否有修改招标文件的必要3）召开投标预备会议和组织踏勘现场124）收存标书（3）招标结束阶段。这一阶段最大的特点是招标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关系逐渐转移为一对一的合同关系。具体内容包括合同的签定与履行，以及资料的整理与归档等。三、物业管理投标的程序投标程序也分为三个阶段，即投标的前期阶段、投标的实施阶段和投标的结束阶段。1、投标的前期阶段投标的前期阶段包括取得投标资格、筹措资金、收集招标物业相关资料、进行投标
32、可行性分析和申请资格预审等五方面工作。（1）取得投标资格。按照国际和国内的不同管理规定，物业服务企业要取得投标资格所需履行的手续也有所不同。从事国内投标的资格要求。物业服务企业在国内从事投标业务，必须取得企业法人营业执照和政府颁发的物业服务企业资质证书 。参与国际投标应履行的手续。物业服务企业参与国际投标，应根据招标物业所在国规定，履行必要的手续：在招标物业所在国注册和选择代理人。（2）筹措资金。投标企业应根据自身财务状况及招标物业管理所需资金，做好资金筹措准备，以使自己有足够资金通过投标资格预审。（3）收集招标物业相关资料。招标物业的相关资料是物业服务企业进行投标可行性研究必不可少的重要因素
33、。因此物业服务企业在投标前应多渠道多方位全面搜寻包括招标公司和招标物业的具体情况以及投标竞争对手的情况等资料。（4）进行投标可行性分析。一项物业管理投标从购买招标文件到送出投标书，涉及大量的人力物力支出，一旦投标失败，其所有的前期投入都将付之东流。因此，投标公司在提出投标申请前一定要做好投标可行性分析。招标物业条件分析。包括物业性质分析、特殊服务要求分析、物业招标背景分析和物业开发商状况分析。本公司投标条件分析。包括以往类似的物业管理经验分析、人力资源优势分析、技术优势分析、财务管理优势分析和劣势分析13竞争者分析包括潜在竞争者、同类物业服务企业的规模及其现接管物业的数量与质量、当地竞争者的地
34、域优势和经营方式差异分析。风险分析。在国内从事物业管理投标，通常可能面临的风险有通货膨胀风险、经营风险、自然条件风险和其他风险，国际投标时，还可能面临政治风险。这些因素都可能导致物业 服务企业即使竞标成功也会发生亏损，因此必须在决定投标前认真考虑这些风险因素，并从自身条件出发，制订出最佳方案规避风险，将其可能发生的概率或造成的 损失尽量减少到最小。（5）申请资格预审。在考察了以上条件后，可初步确定是否参与投标。若决定参与投标，则可提请资格预审。企业在申请进行资格预审时，要按要求提交响应的申请文件。2、投标的实施阶段通过资格预审之后，物业服务企业便可按以下步骤实施投标：取得并熟悉招标文件、考察物
35、业现场并参加标前会议、制定管理服务方法和工作量、制定资金计划、标价试算、标价评估与调整、办理投标保函、编制标书和封送标书与保函等。（1）取得并熟悉招标文件。获得招标广告通知信息并通过经营资质预审的物业服务企业必须按规定程序购买招标文件；收到招标邀请信的物业服务企业，可直接到发出邀请信的开发商或业主委员会处去购买招标文件。取得招标文件后，吃透招标书的精神，应仔细阅读并尽可能找出文件上前后不一致、内容不清晰等错误，再按其不同性质与重要性，将这些错误与遗漏划分为“招标前由业主明确答复”和“计入索赔项目”两类。此外，应仔细研究招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设计说
36、明书和管理服务标准、要求和范围。（2）考察物业现场并参加标前会议。熟悉了招标文件后，投标物业服务企业要对物业现场进行实地考察。通常，招标人要组织参与投标的物业服务企业统一参观现场，并召开标前会议。标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，应被视为招标文件的组成部分，均应整理成书面文件分发给所有投标人。如与原招标文件不一致时，应以会议文件为准。但口头答疑并不具备法律效力。因此，考察现场与参加标前会议非常重要，一定要仔细了解。（3）制定管理服务方法和工作量。投标公司根据招标文件中的物业情况、14管理服务范围与要求，制定管理服务内容与工作量。（4）制定资金计划。制定资金计划的目的主要有二：一是复核投
37、标可行性研究结果；二是做好议标阶段向招标人作承包答辩的准备。资金计划应以资金流量为根据进行测算，应保证资金流入大于流出。（5）标价试算。试算前，投标者应确保做到以下几点：明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件；计算或复核过服务工作量；掌握了物业现场基础信息；掌握了标价计算所需要的各种单价、费率、费用；拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。通常，即可用服务单价乘以工作量，得出管理服务费用。但对于单价的确定。不可套用统一收费标准（国家规定了管理服务单价的除外） ，因为不同物业情况不同，必须具体问题具体分析。同时，确定单价时还必须根据竞争对手的状况从战略战术上进行 研究分析。（6）标价评估与
38、调整。对于试算结果，投标者应该经过评估才能最后确定标价。现行标价的评估内容主要包括两方面：一是价格类比；二是竞争形式分析。分析之后便可以进行标价调整，确定出最终标价。（7）办理投标保函。由于投标者一旦中标就必须履行受标的义务，为防止投标人违约给招标单位带来经济上的损失，在投递投标书时，招标单位通常要求投标单位出具一定金额和期限的保证文件，以确保在投标单位中标后不能履约时，招标单位可通过为投标单位出具保函的银行，用保证金额为投标单位赔偿招标单位的经济损失。投标保函通常由投标单位银行或其主管部门出具。投标保函所承担的主要担保责任有：投标人在投标有效期内不得撤回标书及投标保函。投标人被通知中标后必须
39、按通知书规定的时间前往物业所在地签约。在签约后的一段时间内，投标人必须提供履约保函或履约保证金。如果投标人违反上述任何一条，招标人就有权没收投标保函，并向银行索赔其担保金额。若投标人没有中标或没有任何违约行为，招标人就应在通知投标无效或未中标或投标单位履约之后，及时将投标保函退还给投标人，并相应解除银行的担保责任。投标保函的主要内容包括：担保人、被担保人、受益人、担保事宜、担保金额、担保货币、担保责任、索偿条件等。除办理投标保函外，投标单位还可以保证金的形式提供违约担保。此时，投标方保证金将作为投标文件的组成部分之一。投标方应将保证金于投标截止15之日前交至招标机构指定处。投标保证金可以银行支
40、票或现金形式提交。未按规定提交投标保证金的投标，将被视为无效投标。中标的投标方的保证金，在中标方签订合同并履约后 5 日内予以退还；未中标的投标方的保证金，在定标后 5 日内予以退还，均不用支付利息。（8）编制标书。投标人在作出投标报价决策之后，就应按照招标文件的要求正确编制标书，即投标人须知中规定的投标人必须提交的全部文件。编制标书时应注意以下几个问题：投标文件中的每一空白都须填写，如有空缺，则被认为放弃意见；重要数据未填写，可能被作为废标处理；递交的全部文件每页应签字，若填写中有错误而不得不修改，则应在修改处签字；不得不改变标书的格式时（如原有格式不能表达投标意图） ，可另附补充说明。最好
41、用打字方式填写标书，或用墨水笔正楷字填写；投标文件应字迹清楚、整洁，纸张统一，装帧美观大方；计算数字要准确无误，无论单价、合计、分部合计、总标价及其大写数字均应仔细核对。编制投标文件 一份好的投标书必须符合三个要求：一是要符合招标书的要求；二是符合本物业管理的实际需求；三是充分反映本企业的管理特点与长处。通常，投标书中应包括以下内容：本企业情况介绍。目的是使招标方对本企业产生深刻印象，因此应该文字生动、事实过硬，一般包括企业管理理念、光荣历史、规模实力、取得的荣誉等。管理质量目标和承诺。即承接后能够达到的质量目标，一般表现在两个方面：一是总体达到的某种水平，一般指有关部门给予评定的优秀称号，如
42、建设部评定的示范小区（大厦）等。二是管理达到的具体质量指标，如设备完好率、保修回访率等。 管理运作机构设置。可用图表加说明的形式。人员配置和编制。强调编制的合理性，不要超出自己实力压低编制。因为过低的编制肯定对今后的管理产生不好的影响。管理费用。最重要的内容就是提出合理的有依据的价格。16管理规章制度。管理规章制度包括岗位职责、运行操作规定及管理制度等。中标后工作计划等。 1、标书的内容和结构总体管理思路、管理方式、管理人员的配备、人员培训、经费收支（管理费收支）测算和提供管理服务酬金的报价、各项规章制度、社区文化计划、档案资料的建立与管理、管理指标的承诺、服务项目、管理方意愿承受的有关奖惩措
43、施。1、编制投标文件的注意事项1） 投标文件在内容上应当与招标文件的规定相符2） 不得改变招标文件规定的格式，如原有格式不能表达投标人的意图，可另附补充说明。3） 投标文件应由投标企业的法定代表人或主要负责人签署。4） 投标人在规定的截标时间前，可以补充、修改或撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。5） 投标人根据招标文件载明的项目实际情况，可以在中标后将中标项目的部分非主体、非关键工作进行分包，应当在投标文件中载明。6）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或其他投标人的合法权益。（9）封送标书与保函。全部投标文件编制好以后，投标人就可派专人或通过邮寄将标书投
44、送给招标人。封送标书的一般惯例是，投标人应将投标文件按照招标文件的要求，准备正本和副本（通常正本一份，副本两份） 。标书的正本和每一份副本应分别包装，而且都必须用内外两层封套分别包装与密封，密封后打上“正本”或“副本”的印记，两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、 “在某日某时（指开标日期）之前不要启封”等。内层封套是用于原封退还投标文件的，因此应写明投标人的地址和名称，若是外层信封上未按上述规定密封及做标记，则招标方对于把投标文件放错地方或过早启封概不负责。由于上述原因被过早启封的标书，招标人将予以拒绝并直接退还给投标人。（10）现场答辩。现场
45、答辩是投标实施阶段的最后环节，也是决定生死命17运的时刻。因此必须高度重视。公开招标的现场答辩会往往比较隆重，评委现场提问，现场记分，当场确定中标单位。邀请招标的答辩会气氛就相对轻松一些，既有提问，也有讨论，可以相互交叉发言。答辩的结果往往在事后通知。参加答辩的企业应当注意以下几点：组织好答辩班子；答辩人员应熟悉业务，口才好，善于临场应变；准备好答辩会上的公司介绍和应答准备；参加答辩人员应当服装统一；按照规则进行答辩，注意礼貌、礼仪，用词恰当，相互之间注意互相保护等。3）投标的结束阶段 投标的结束阶段的工作也就是定标后的工作，主要包括中标后的合同签订与履行或未中标的总结和资料整理与归档等工作。
46、（1）中标后的合同签订与履行。经过评标与定标后，招标方将及时发函通知中标公司。中标公司则可自接到通知之时做好准备，进入合同的签订阶段。通常，物业管理服务合同的签订需经过签订前谈判、签订谅解备忘录、发送中标函、签订合同协议书几个步骤。（2）未中标的总结。未中标公司在收到竞标失利的通知后应及时分析本次失利的原因，如是准备工作不充分、估价不准还是报价策略失误等，以免重蹈覆辙。（3）资料整理与归档。无论是否中标，在竞标结束后都应将投标过程中的一些重要文件进行分类归档保存，这样一可以为中标公司在合同履行中解决争议提供原始依据，二可为竞标失利的公司分析失败原因提供资料。通常这些文档资料主要有：招标文件；招
47、标文件附件及相关图纸；对招标文件进行澄清和修改的会议记录与书面文件；投标文件及标书；同招标方的来往信件和其他重要文件资料等。四、物业管理招标的开标、评标和中标（一）开标开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。因为在截标时间，招标人已经收到所有的投标文件，如果此时不开标，而是等到某个时候开标，那么，就有可能会有人利用投标截止后至开标前的这一段时间对已提交的投标文件作弊。损害其他投标者的合法权益。181.开标时间及地点：开标应当在招标文件中指定的地点及招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。2.密封情况检查：开标时，由所
48、有投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。3.拆封及唱标：开标时对投标文件的密封情况确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。4.开标记录：招标人在开标过程中应当做好记录，并存档备查。（二） 评标。评标是指对投标文件，按照规定的标准和方法，进行评审和比较，从而找出符合法定条件的最佳投标。1、 评标人是评标委员会。从我国推行招标投标的实践经验来看，由评标委员会评标，有利于体现公开、公平和公正的竞争原则。保证中标质量。因此，中华人民共和国招标投标法规定，评标由评标委员会负责。也就是说，评标过程中一切事项由评标委员
49、会依法掌握和处理，其他人不得负责评标。2、评标委员会必须依法组成：评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为 5 人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。有以下情形之一的，不得担任评标委员会成员：（1）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；（2）与投标人有经济利益关系的；（3）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。2、标委员会要求按照招标文件确定的评标标准和方法评标评标不是随意进行，评标委员会的各组成人员虽然要根据自己的知识、经验来对各投标文件进行评价、审查和比较，但他们都应当遵从事先由招标文件确定的评标标准和方法。设有标底的应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。1）评标委员会在进行评标过程中，可以对以下情况的投标予以否决或作废标处理：（1）投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，评标委员会可以否决投标。（2）投标人拒不按照评标委员会的要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的，19评标委员会可以否决其投标。（3）投标文件未能在实质上响应招标文件中提出的所有实质性要求和条件的作废标处理。（4）评标
