1、中国石家庄广安大街,【中冶财富广场】整体发展战略定位报告,2010.5,明确策划目标,树立石家庄中冶品牌地位；配合政府旧城改造，提升区域形象价值；遵从市场，实现项目利润最大化,宏观面,项目定位准确且具有前瞻性；业态配比合理，且最有利于市场原则；选择最佳销售引擎及销售策略；选择最佳销售策略,项目层面,如何解决项目回迁面积过大问题；如何树立中冶品牌；如何实现利润最大化；区域市场环境；项目整体定位尤其商业如何定位；我们的目标客户。,重点解决问题,市场调研,项目定位策划,核心定位,区域概况宏观分析,公寓、写字楼、商业市场研究,竞争对手分析地块价值研究,项目整体定位,项目经济指标项目经济估算,公寓、写字
2、楼商业产品定位,公寓,写字楼,商业,项目策划成果,5,石家庄整体市场情况,1,城市发展潜力巨大,基础设施逐步完善,旅游资源丰富,工商业发达,石家庄,交通便捷,城市定位：中国经济增长第三引擎中的重要支点，首都经济圈的第三级，冀中南经济圈的经济振兴中心；中国医药之都，华北中南部的物资集散和交通枢纽；建成产业强大、生态优良、环境优美、功能完备、文化先进、交通发达的现代化大都市。,中国药业之都、华北交通枢纽、河北经济中心,2005年-2009年石家庄市房地产总投资呈现快速增长的趋势。2009年投资额较2005年增长了257.28亿元，增长3.27倍。,从05年起，石家庄房地产投资增长迅速，市场呈现供需
3、两旺局面,09年较05年商品房销售面积增长了349.18万平方米，施工房屋面积增长了1537.53万平方米，增长趋势明显。,0509年，成交面积及成交价格稳步攀升,2009年石家庄市商品房销售接近200亿元，创历史新高,成交均价平稳增长，2009年全市商品房价格接近4000元/,相对于同等城市规模和发展水平的河南省省会郑州市，无论商品房成交面积、成交金额还是成交均价，石家庄市场都与其差距明显。,省会级城市中的房地产价值洼地，但依托京津，后发优势明显,研究总结：未来10年，石家庄房地产市场将进入黄金发展季,快速城市化、政府对城中村的改造力度和决心决定未来房地产发展的支柱地位；经济快速发展，财富不
4、断积累，为房地产市场的快速发展奠定了坚实基础；房地产调控政策不断出台，短期内行业蕴含风险，但前景光明；作为价值洼地，随着京津冀区域发展一体化的快速推进，石家庄房地产市场在未来10年将迎来历史性发展机遇；市场形成本土品牌、外来品牌、新进品牌三强鼎立局面，竞争日益激励，品牌大盘的地位日益确立；,11,专题市场分析,2,公寓,写字楼,商业,12,石家庄公寓市场分析,三大类产品：居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型,公寓产 品概况,严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同，一般可以从“面积大小”、“装修
5、状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅。,宜商宜租、性价比高的商务公寓成为石家庄楼市的宠儿,公寓产 品特点,居住型公寓：精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平；,商务公寓:一般处于城市核心地段及商务中心区；既可居住，又可办公；价格相对写字楼较低；产权性质为商务公寓，非纯写字楼,酒店式公寓:面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主
6、；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高,客户需求特征分析,居住型公寓：高级白领及投资客；低首付、低月供；精装修交房，配套完善，交通方便；具有较大投资价值，升值潜力大,商务公寓:自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好；投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大；价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引,酒店式公寓:租客主要以企业高管、外籍人士、来往石家庄的商务人士为主；购买客户主要以投资客为主；具备良好的商业、商务、交通条件；具备较高的投资价值,主力户型大多集中在40-90平米之间，主流户型为标准一居室,ME码,阿
7、尔卡迪亚（46）,克拉公寓（58）,在售项目中71%以上的建面都在10万平米以下 ，体量较小销售情况截止2009年底，销售状况不一,供应体量销售情况,东购商圈 ：裕园广场；北国商圈：美东国际、汇景国际、官鲤,重点调研项目,本案,裕园广场,美东国际,汇景国际,官鲤,汇景国际,美东国际,裕园广场C座,官鲤,竞争对手汇总,重点调研项目,从0.8元-1.8元不等，公寓类产品租金价格整体明显低于写字楼但出租率较高,租金水平出租率,21,目前市场上的公寓产品销售状况良好，小户型公寓销售速度较快。石家庄作为省会级城市。近几年发展势头迅猛，目前市场已经表现出对高档公寓较大的需求，棉四项目处于石家庄CBD核心区
8、域，区域经过多年发展，已成为石家庄的门户及城市名片，商务活动频繁。从市场情况看，区域市场存在对高档次、高性价比商务公寓的需求。建议项目提供高品质精装修酒店式公寓，以避开市场大规模的中低档的酒店式公寓的冲击，同时能够实现项目利润最大化目标，同时棉四项目设置的高档商业为公寓提供了完善的消费配套实施，使项目具备高性价比。但是，根据石家庄市场的情况来看，不易做户型面积大，公摊大大户型项目，以避免后期销售受阻。因此高品质城市核心区精装MINI公寓是本项目发展目标,公寓市场总结,22,石家庄写字楼市场分析,萌芽期（上世纪末） ：企业自建办公楼为主，企业选择在民居或极其普通的写字间办公，仅有少数办公楼对外出
9、租；起步期（2000年2003年） ：开始出现商务楼、商务公寓等产品；放量期（2004年2005年）： 西美一期入市，标志着石家庄写字楼行业开始步入全新的发展阶段。中华商务、军创国际等项目陆续上市，出现了第一轮商务办公楼的开发与投资热潮；盘整期（2006年2007年） ：0405年市场集中放量导致供大于求，楼盘空置率较高，06年市场放量不大进入调整期。07年，庄家金融大厦、尚德国际为代表的高端项目以全新姿态进入市场；蓄势期（20082009年） ：2008年，随着房地产市场的急转直下，写字楼项目的销售几乎处于停滞状态。 2009年，写字楼市场在刚性需求释放、利好政策推动的共同作用下迅速回暖，官
10、鲤、金正威尼斯公馆、主场等全新概念的商务办公产品、国富大厦等中端商务楼开始迅速赢得市场。,石家庄写字楼市场发展历程,产业革新和功能升级以及三年大变样的助推，石家庄写字楼必将迎来发展良机，未来虽竞争激烈，但市场前景良好,写字楼产 品特点,建筑规模大、机构和人员集中、多为高层建筑、人口密度大 建筑档次高、设备先进 地理位置优越、交通便利、与公共设施和商业设施相邻 使用时间集中、人员流动性大,客户类型,（1） 甲级写字楼,（2） 乙级写字楼,石家庄甲级写字楼位于石家庄城市繁华区域中心，交通便捷，周边配套齐全，建筑空间布局灵活、物业服务完善、内部配套齐全，其入驻客户多为国内外知名公司。,石家庄的乙级写
11、字楼同样位于石家庄城市繁华区域中心，同样交通便捷，周边配套齐全。乙级写字楼较甲级租金降低一个等级，物业服务基本满足需求，是众多中小型公司和成长型公司的首选。,甲级写字楼：入驻客户多为国内外知名公司乙级写字楼：众多中小型公司和成长型公司的首选,100200平米的成长型企业商务套型仍然将是市场需求的主体；随着石家庄城市升级发展过程中的外来产业进入，200以上的写字楼市场占有率将逐渐增大,随着需求主题对面积要求的逐步增加，以及对产品品质的要求不断提高，石家庄写字楼的品质在不断提升,未来3年内市场供应量大竞争激烈，但缺乏核心地段的高端写字楼,20102012年，石家庄写字楼市场的潜在项目：,20102
12、012年三年内写字楼预计开工面积接近100万，虽然不同的项目入市节奏的会有所差别，但如此大的体量会对市场形成冲击，对石家庄写字楼市场是个极大的考验，本项目若想取得成功，必须要有突破性定位。,本案,安侨商务,裕园广场,美东国际,汇景国际,官鲤,九派大厦,开元大厦,中茂海悦,重点调研项目,裕园广场A座,开元大厦,中茂海悦酒店,安侨商务,九派大厦,汇景国际,重点调研项目,石家庄市较新写字楼租金整体扁平化，总体在2.2-2.5元/平米/天出租率很高，都在95%以上,租金水平及出租率,写字楼市场总结,石家庄写字楼市场呈现两级分化趋势，地段好、配套完善的写字楼销售状况良好，但地段一般的甲级写字楼只租不售，
13、均作为开发商的长期持有资产进行经营。物业租金水平远远高于乙级写字楼，入驻企业自身实力雄厚，对物业的各项配套设施及服务也有一定的要求。同时，随着城市经济的快速发展，城市核心地段甲级写字楼将成为写字楼市场的宠儿而颇具投资价值。中冶作为国内最具实力的开发企业之一，多年来开发了大量的房地产物业，在国内市场中有较大的影响力，是房地产市场的引领者和开拓者。在当前经济快速发展，房地产市场竞争日趋激烈的情况下，中冶提出了新的要求和挑战，在石家庄房地产市场涉足新的领域，开发当地高档次综合性物业，继续保持对市场的引导，是企业发展新一步和重要的战略。对棉四项目而言，其独一无二的城市核心位置，决定了项目的产品定位：成
14、为区域市场的标竿，地标性的建筑物，必将带动区域的发展,32,石家庄商业市场分析,传统批发业正在逐渐衰落，随着收入水平增加，新兴商业正处于蓬勃发展中,区域商业市场分析,发展现状：省会经济和“火车拉来的经济”催生两大特征：外县市和本地的集中消费带来零售商业发达；南三条和新华集贸两大批发基地带来的批发业的繁荣，但由于正定国际小商品市场的繁荣，石家庄市批发业逐步衰落。,东购商业区-石家庄最大的综合成熟核心商业区，主要由火车站商圈、批发市场及大型购物中心组成（日平均人流25万人）,重点商业区一,东购商业圈是指中山路（东至公里街、西至中华大街）和民族路沿线区域,百货商场除东购外其他经营一般，处于饱和状态；
15、主题商场经营情况良好，市民接受度高，但对内部设施、主体确定和氛围营造要求较高；专业市场经营良好，但亦已饱和；专卖店云集，竞争十分惨烈；低档及快餐经营良好，规模型配套是该区域空白点,北国商业区-石家庄中高档商业消费区，以北国为中心，南到西美，西至影乐宫、北延燕春酒店、东达世贸名品（日平均人流10万人）,重点商业区二,北国经营良好，属区域商业旗舰，其百货及超市处于垄断地位；三利名品以服饰和化妆品为主；世贸名品以高档消费为主。上述经营处于勉强维持状态；专业市场档次低，经营不佳；专卖店以中低档次为主，竞争激烈；区域配套商业较为成熟。,两大主力消费人群：中产阶层以及工薪阶层,商业消费客群分析,购物人群分
16、类（按收入）：中产阶层（家庭月收入4000元以上）、工薪阶层（家庭月收入4000元以下）、低收入阶层（家庭月收入2000元以下，包括学生等年轻人群）；居住或工作地点：桥东、桥西、其他区域和郊县；购物地点：工薪阶层及高收入的中产阶层一般去东购、北国等大型商场和品牌专卖店，年轻人和低收入人士主要选择在新华集贸、南三条等专业市场购物，购物地点选择有一定区域性。,商铺销售以投资客为主，该类客户对地段、商务氛围、价格敏感、倾向投资临街商铺，擅长以租养贷,商铺投资客户分析,偏好中心地段和商业氛围成熟的商铺，比如专业市场；认可商铺投资方式，普遍认可8%以上的投资回报率；对价格敏感，价格是最终考虑能不能购买的
17、决定因素；投资趋于理性，对商铺产权，开发商实力等因素看重，；对商铺未来经营情况很看重，要求投资风险小、有保障；大多数对临街商铺情有独钟；不少客户认为商铺投资风险已经很大，小投资客倾向住宅或公寓投资；投资大都选择银行按揭，实现“以租养贷”。,区域内商业业态较为丰富、以餐饮娱乐为主导、不乏金融机构特色商业，区域以传统商业为主，缺乏主题及特色商业,棉四区域商业业态,棉四项目周边以广安大街沿线为主共调研商铺57户，业态分布统计如下：,小于100平米和大于400平米的商铺所占比例较大,棉四区域商铺面积,大面积商铺的需求主要集中在金融、娱乐休闲等行业,小面积商铺的需求所占比例最大，但是业态比较分散,区域内
18、餐饮行业层次较丰富，面积需求区间跨度大,租金及售价12层普遍较高，但3层以上价值较低，租售赁情况良好，未来经营情况未知,区域租售价格分析,首层底商租金最高可达到10元/平米/天,一二层底商整租可以达到6-7元/平米/天,集中商业海龙电子城一二层租金达5-6元/平米/天，35层租金在1-3元/平米/天水平,中心线地下商街租金在5-6元/平米/天水平,官鲤一二层底商（售罄）整体售价达到3万元左右，统一户型420平米,中心线地下商街由南向北共分8个区域（ A,B,C,D,E,F,G,H).A区111平米及59平米两种户型，主要经营较大品牌。B/C/D区为小店面的新潮服装饰品9-16平米等。E区为儿童
19、用品娱乐区。F区为餐饮区。G区待定，预计经营休闲娱乐或新潮服饰。H区为大型超市。A区均价32000元，其他均价25000元。购买后3年代理租赁，每年返点8%，3年后协商是否再签，3年返点购买时一次性返还，则购买时缴纳总价76%。上述单价为返点折后价。,租金,售价,面对激烈的市场竞争，本案商业要立于不败之地，必须走差异化和特色化之路,商业市场总结,作为传统商业贸易区，批发商业正逐步衰落，但新兴商业方兴未艾；石家庄东购及北国两大商圈呈垄断地位，百货、零售、专卖店及专业市场已区域饱和，其他商家很难插足；主题商场经营情况良好，市民接受度高，但对内部设施、主体确定和氛围营造要求较高；商铺购买者以投资性客
20、户为主，自营者所占比例较少，投资性客户对价格、地段和商业氛围特别敏感；商铺租售情况良好，12层租金水平及售价较高，但高层商业价值较低；两大商圈日均人流量超过35万，如何吸引上述人流是本案面临的最大难题；区域缺少特色商业，尤其是与儿童消费相关的主题商业；区域缺少集中成规模的名品折扣店，比如outlet,差异特色主题商业是本案发展的必然选择,42,项目价值研究,3,43,项目位于广安大街，距离中山路300米，属于城市核心发展带,紧邻省博物馆、体育馆及裕彤国际体育中心，人文气息浓厚,区域配套完善，交通便利，已形成了石家庄最为集中的商务、商业和星级酒店集群，CBD不再徒有其名,房地产整体市场趋于理性、
21、供需两旺，房价涨幅和GDP增幅呈均衡趋势。中心区物业稀缺性将更加体现，将出现价格峰值点。,石家庄城市中心已经形成区域商业地产价值制高点,石家庄商业价值的巅峰点即将出现，本案处于价值核心区中心点,紧邻CBD核心区，地理位置优越，但回迁面积过大不利于项目规划及品质提升,项目位置开发指标,名门华都,广 安 大 街,省博物馆,棉四地块,该地块位于CBD核心商业街广安大街，原棉四职工生活区。西至广安大街，东临育才街，南接谈南路，北临谈北路，西向邻广安大街约200米面宽。,区域优缺点同样明显，机遇与挑战并存,区域概况,厂企最为集中的区域，环境较差，改造潜力巨大，是政府重点改造对象；,区域内的博物馆、广安大
22、街是石家庄市中心地带，为CBD核心区；,区域内建成生活区众多，房龄较长，立面陈旧；,企业搬迁将改善区域环境，但大规模土地供应也将加剧未来市场竞争；,旧城改造总规模达到1019万平米，在石家庄各城区中居首位,区域商业及商务氛围浓厚，博物馆带来厚重的人文气息,项目南端有省博物馆、图书馆、科技馆等文化功能区和国际大厦、世贸皇冠等星级酒店；广安街已建有诸多新建和在建商务办公楼、大型商贸设施；项目紧邻北国商城.人民广场，文化广场，先天下购物广场等石家庄地标式建筑；娱乐配套设施齐全，交通便捷；,没有不好的市场，只有不好的产品,项目分析,优势分析：最大优势是所处地段，周边具有成熟的商业及商务氛围，因此应充分
23、发挥优势，即在项目功能定位中尽可能多做商业及办公面积（公寓及写字楼）；劣势分析：项目劣势应通过产品定位和产品创新设计来化解，立足于把本案打造成：石家庄最具创新，高性价比项目，没有不会成功的道理，市场永远都在遵循“没有不好的市场，只有不好的产品”这一原则；机会分析：只要把握好市场契机，本案完全有机会超越同类项目；只要能够通过产品、营销方式的创新，一定能得到成功。威胁分析：调控引发观望，项目拆迁量大周期较长，项目蕴含风险，可以通过市场运作销售快速回笼资金、缩短运作周期减小项目资金风险，适宜采取速战速决策略。,50,项目四大价值,石家庄城市名片传统的城市中心，城市经济发展的重心，必将诞生城市标志性物
24、业，升级城市价值。,城市综合体价值项目为石家庄城市中心集星级酒店、顶级写字楼、主体商业和休闲娱乐为一体建筑群。,地标建筑基于中心地段、历史价值，本案建筑具备了国际化元素表现，具备城市标志型建筑基础。,中冶品牌最佳体现和金刚、保晋项目相比，棉四项目最能体现世界500强公司中冶的品牌价值,项目可挖潜的四大价值点,51,SHOPPINGMALL,OFFICE,从构成属性分析，本案是集高端公寓、5A写字楼和主体商业为一体的城市中心都市综合体。,顶级写字楼：总建筑面积为3.5万平米，与周边已建写字楼形成顶级写字楼群，是CBD中心区最具标志性产品，是构建都市综合体的核心功能建筑体。商业中心：总建面3.5万
25、平米（其中地下2万平米），服务型高端商业定位为高端奢侈品、精品或服务型商业。五星级酒店公寓：总建面约3万平米，石家庄最高端的酒店公寓，提供包括会议室、水疗SPA、中西餐厅在内的配套设施。开发式城市广场：建成“中西交融”的文化广场，形成一个开放式的广场。,APARTMANT,SQURE,项目融五星酒店公寓、顶级写字楼、购物中心为一体，组建成为石家庄城市核心罕有的商务综合体,52,棉四项目发展战略,4,53,物质,精神,位于石家庄中心城区CBD核心区，广安大街世人皆知,城市新地标、石家庄人的骄傲,融写字楼、高端酒店公寓、特色品质商业一体复合商务群,形成循环性的经济体，形成“楼宇经济”，提升CBD功
26、能,【中冶财富广场】,建筑的责任，在对城市、对文化产生影响力的同时，已经从提供功能空间转向了组织社会活动功能。BERNARD TSCHUMI（伯纳德屈米）,由于特殊的历史、地段，以及综合体所具有的资源聚合和象征性，【中冶财富广场】具有两大特质,影响层面,时间,2010年,2011年,2012年,2013年,中冶对“棉四”改造，争取历时4年，实现两大目的：复兴石家庄中心城区、升级城区功能，形成真正意义上的城市专属CBD区域,中冶财富广场将形成“循环经济体”，升级城市功能,根据具有地标性的城市综合体发展来看，中冶财富广场项目对于石家庄来说，具备以下特征：,56,原则一：将项目发展，置于整个石家庄市
27、的命题上进行思考，对城市、文化、经济等资源进行全方位整合，建立价值标杆体系；原则二：以采取“全面突破和升级”为核心策略，在产品创新、硬件打造、软件服务、开发模式及合作团队上实现中冶品牌效应，升级石家庄房地产开发标准。,项目主题定位原则,中冶财富广场石家庄城市新特区 国际级商务复合体,石家庄新城市名片，CBD商务旗舰，全新的高端商务、商住、休闲、购物的特区，开创石家庄高端物业运营先河。,项目主题定位：,58,一个广场一个时代ONE PLAZE， ONE TIME,定位语诠释：中冶品牌是唯一的，财富广场也是唯一的，同时因为财富广场的诞生，石家庄房地产迈入一个全新时代。谁拥有财富广场，谁就是时代的掌
28、控者；,【中冶财富广场】主题定位语,59,项目物业发展定位,5,60,酒店式商务公寓：地下23层：设备间和停车位；地下一层：生活超市、餐饮、儿童职业体验中心；13层：综合商业； 615层：高档商务公寓（LOFT形式）5A写字楼：地下二三层：停车位；-13层：综合商业；425层：5A级写字楼；写字楼及酒店式公寓楼连接部分：商业内街及集中式商业,中冶财富广场项目设计概述：,项目主要经济指标及未来物业售价预估,主要经济指标,项目售价预估,项目成本核算,经过初步估算，在不记土地成本的前提下：项目单方成本为3422元/平方米；项目总造价（包括中冶7.5%的利润及管理费）为8.21亿元,63,项目利润估算
29、,项目车位收入、及广告位收入未计入；销售率按照100%计算；项目税前利润达到24.93%；为考虑市场风险，售价测算相对保守；,64,酒店公寓发展定位,壹,65,酒店公寓客户群体分析酒店公寓建筑群产品整体定位酒店公寓建筑群产品打造体系销售策略建议,酒店式公寓集群的KPI,66,投资客,中小企业主,政务商务客户,长期、稳定的收益和回报；看好地段潜力，买入产品升值前瞻；看好酒店式服务式住宅前景的投资者；作出自有固定资产（或具有其它使用功能）；物业功能要求。,事业刚刚起步，但注重商务形象；对交通和配套满意，满足居于城市中心的意愿；讲究办公情趣，追求工作品位自由；享受标准24小时酒店式贴心物业服务。,政
30、府机构、大型国有企事业单位的高级官员及领导；外地驻石家庄的分支机构；以公司名义购买（多为私营企业主），作接待用途；其它用途。,目标客户群分析,城市中心,政务、商务体验,星级服务,体验场所,石家庄城市门户地段，城市龙脉之首，立体式交通，享受城市建设带来的完善配套。,位于石家庄城市核心商务、旅游、政经核心，从容周转于政务、商务之间。,专属的星级CLUB会所，独特的“企业会馆”，体现身份，满足商务与企业家修为的需要,国际品牌集群团队，高品质软、硬件配置，拥有显著的差异性和档次感，舒适度高。,客户购买和入住物业的决策模型,酒店公寓客户群体分析酒店公寓建筑群产品整体定位酒店公寓建筑群产品打造体系销售策略
31、建议,构建酒店式公寓集群的KPI,引进专业化的酒店运营管理机构，打造首席国际化标准服务的酒店公寓，宣告一个5星级国际私人产权酒店时代的到来。高装修水准装修，引进国际、国内知名室内设计家，为城市顶尖的财智阶层量身打造私人商务寓所。一个奢华的“第三商务空间”，享受24小时的国际5星级高标准酒店服务；一种新的生活方式，一种私享化的世界；石家庄城市中心的“城中之城”区，CBD区域独一无二的商务磁场和商务圈层；LOFT商务公寓，通过赠送面积的方式保证销售速度以及资金回笼,5星服务精装酒店式LOFT官邸,酒店式公寓”物业发展建议,首席，代表着具有高度个性的物业，彰显城市新贵人群和享乐人群的精神属性，形成一
32、个特定消费人群的圈层； 会馆级生活公馆通过“专属会所+城市会馆”，形成“会所级酒店公馆”，为追求品质生活、沉迷消费时尚、享受服务专属者，与高尚服务形成有效结合，为高端商务、总裁人士打造的商务空间。,石家庄首席会馆级商务公寓,酒店式公寓形象定位,酒店公寓客户群体分析酒店公寓建筑群产品整体定位酒店公寓建筑群产品打造体系销售策略建议,构建酒店式公寓集群的KPI,“酒店公寓”产品体系建议：,产品核心竞争力,会馆级商务,国际艺术风格,升级商务体验,树立创新形象,5星级酒店服务,24小时管家服务,除了特别设计的酒店式大堂以外，在裙楼构建超豪华、开放式、多功能化的“名流生活馆” ，并与购物中心的高端会所形成
33、有效统一和结合，全方位营造品位生活，缔造石家庄惟一的会馆级商务新方式。 实施方式：邀请知名设计师主笔设计，本土化的工艺打造。 经营方式：未来可通过自主运营或与经营公司联席合作。,城市核心区名流专属商务会馆,石家庄惟一专属级会所配套,高级商务会所,俱乐部入口,特色酒吧,专属级会所配套建议,邀请国际知名设计师，设计出23套风格各异的样板间，作为私人商务会馆和精装LOFT办公空间，体现出的奢华、气派和精致，从而塑造整个项目的运作高度。,美式现代简约风格私人酒店会馆（美国MOD公司）,东南亚奢华型私人酒店公寓（台湾邱德光设计）,专属级会所配套建议,（1）装修采用高档、豪华材料，工艺精致，能够突出风格。
34、（2）外墙：大面积的玻璃幕墙。（3）内墙：大面积贴高级壁纸，局部高级环保乳胶漆。（4）顶棚：厅、房顶棚均为高级环保乳胶漆，局部做造型处理。（5）地面：厅铺高级环保实木地板，房铺设高级地毯。（6）门窗：入户门为高级防火门，配高级门锁、门吸、猫眼，室内为高级实木门；天然大理石窗台，双层中空玻璃。 （7）厨房：地面高级防滑地砖，墙面高级环保乳胶漆。,专属级会所配套建议,（8）卫生间：卫生间地面高级防滑地砖，采取有效的防滑措施； 高级防水瓷片整体贴墙面；顶部做吊顶处理，安装品牌浴霸、良好的排风设施； 配置品牌洗手盆，玻璃淋浴间，品牌自动抽水马桶； 安装高级水龙头、毛巾架、纸巾架等；天然大理石台面洗手台
35、，安装梳妆镜及防雾镜前灯。（9）室内有中央空调，保证区域通风条件良好。（10）具有有效的防噪音及隔音设施。（11）公共通道以大理石铺设地面或者铺设高级地毯。门厅及主要公共区域设有残疾人坡道。（12）大厅面积宽敞，具有接待能力。气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足,专属级会所配套建议,有足够的高质量可用电梯，轿厢装修高雅，并有服务电梯。国际频道有线电视的接入。可视对讲电话。与五星级酒店相符的计算机管理系统。室内及公共通道区域提供国际互联网服务。有应急供电专用线及应急照明灯。,室内软装修建议,五星级风格奢华酒店大堂：秉持“国际化ART风格”，充分利用建筑设计所形成的空间，打造成为西安最
36、具有空间感、艺术感和奢华酒店大堂。,酒店大堂设计示意,国际化ART风格公共空间设计,在局部设计上，在延续项目整体定位上，将艺术化风格的建筑元素、形于外、神于内，墙面暗藏灯使墙面显得更为丰富，GRG吊顶形成视觉中心，增强视觉冲击力。,五星级风格奢华入口处：,一层电梯厅不锈钢刻花造型延续GRG吊顶的装饰元素，室内外空间成为一个整体。,标准层电梯厅：延续首层电梯厅设计风格，以方皮革饰面代替木饰面，增加空间亲和感,公共空间-电梯间,亮点1-空中造院，都市商务风景,每六层建立一个共享空间公共院落每户大阳台私有院落小户型也有绝佳的风景,83,亮点2-LOFT公寓创新户型，附送实惠,层高4.95.2米，上下
37、两层复式户型买一层送一层，增加附加值营造丰富空间形式，方便商务办公；同时空间灵活变幻，具有趣味性，吸引时尚人士和品味人士,亮点3-公建化立面,建筑外观公建化，体现挺拔感，同时使用大量的玻璃立面，突出都市感、现代感建议采用较沉稳的色调，与一期形象保持一致，避免突兀,平面布局建议,尽可能多的平层LOFT面积，提高容积率；保证采光，弱化朝向；尽量做到大户型通透；考虑对于景观的利用；在户型设计上考虑到对景观的充分利用；考虑到采光等因素，尽量将大户型排布在南向。,公寓一居主流面积为40-60平米，2居大多为70-90平米,户型以一居、二居为主，部分单房和三居。控制总价，户型面积略小于市场公寓的主流面积。
38、一居的户型面积定位在45-55平米，二居的户型面积定位在70-80平米。考虑的户型组合的需要，在较好的位置设置面积稍微放大的二居半，较差的位置设置一居和单房。,公寓户型,LOFT户型,厅：开间3.3-3.5米，面积12-15平米；卧室：开间2.5-3.0米，主卧12-15，次卧8-10；书房：7-8；厨房：3-5；卫生间：4-5；,户型方正，开间进深合理，实用性较强；厨卫独立，基本功能空间完善，生活舒适性较高；适当通过户型亮点与赠送面积体现品质与实惠；,建议原则：,主要尺寸：,户型建议原则和主要尺寸,可借鉴点：格局方正紧凑，空间利用的经典样本合理功能分区，厨房与卫生间集中布局，令起居室张扬更多
39、自由空间。附加阳台设计，完善功能,层高：4.89米单层建筑面积：48-50平方米；单层套内面积：33-35平方米,苹果社区,首层,二层方案一,二层方案二,LOFT户型示例,附送实惠送结构面积，送凸窗,结构死角变成赠送衣柜,改成观景座椅的凸窗,立体社区公共空间引入立体绿化，提供休闲交流平台,每5-6层留有公共空间，用绿植以及小型座椅装点，装扮立体绿化空间。考虑到北方的气候问题，建议绿化平台可以做成封闭式的景观阳台。,通过知名酒店物业公司的入住，形成“品牌效应”，从而为酒店公寓销售提供强有力的保证。24小时皇室管家服务，永远星级品质保证,服务之一：全程租售服务。设立租售中心，提供代租、代管、代收、
40、代售服务；服务之二：人性化家政服务。提供定期清洁、女佣聘请、幼托、照看老人、换洗床单枕套浴巾等服务；服务之三：齐备的延伸服务。提供全屋品牌的电器安装及维修、室内装修及设计、家私搬运、代订报纸杂志等服务；服务之四：24小时贴心服务。高标准的服务体系，24小时随时为客户提供贴心的物业服务；服务之五：周全的酒店服务。提供筹办宴会、打字传真复印、专车接送住户、订机票和车票、租车等服务。,石家庄超白金5星级酒店式公寓服务,92,酒店公寓客户群体分析酒店公寓建筑群产品整体定位酒店公寓建筑群产品打造体系销售策略建议,构建酒店式公寓集群的KPI,项目产品定位决定项目的品牌展示走高端、高性价比路线，楼体包装、围
41、墙包装醒目、别致，彰显品位，突出风格；根据目标高端消费人群的特点，选择非常规方式进行推介，如与高档消费场所联盟，共享客户资料进行有针对的产品推介；结合项目定位，进行商业、公寓、写字楼三位一体销售，三者之间互相支持，促进销售；建议尽快确定商业主力店招商，以商业带动住宅的销售，支撑项目售价。,销售策略,94,写字楼项目发展定位,贰,95,写字楼发展方向分析写字楼客户群体分析写字楼产品建议销售策略建议,顶级写字楼的KPI,地块自身具备成为城市标志性建筑的基础，成为甲级写字楼的条件,地块因子分析地块自身资源与项目档次的匹配度,规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创
42、新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者,缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,补缺者,追随者,持续作战能力市场新进者具备一定独特产品改变游戏规则,一线的物业品牌基础项目具有无可复制区位资源产品创新垄断价格标杆，引领市场潮流,挑战者,领导者,结合项目的核心目标客户群、项目面对的市场竞争情况和价值机构，利用迈克.波特的竞争分析定位模型对项目市场进行定位。模型显示，项目可定位为市场的领导者。,无可争辩的市场领导者,项目具备成为石家庄写字楼市场的领导者,石家庄新地标 5A总部级写字楼,地块自身具备成为甲级国际级写字楼必需的资源条件。区域在未来仍将是高端商务的汇集地，本项目拥
43、有绝对的地段认知优势。以国际5A甲级写字楼产品定位，锁定核心大中型企业，打造石家庄总部级基地。,项目档次定位，切合市场发展现状及实际符合项目发展目标,写字楼产品定位,99,写字楼发展方向分析写字楼客户群体分析写字楼产品建议销售策略建议,顶级写字楼的KPI,100,在对目标客户分析的基础上，对客户特征经行一次重新梳理。核心客户定位在石家庄的企业金字塔的结构的顶层，竞争生态链中的“大鳄”。图示如下：,大型企业,国内500强企业驻石机构，大型金融、石油等骨干企业驻陕分公司,企业规模,行业特征,中大型企业,国内大型企业驻石分公司、大型商贸、金融证券以及当地知名企业,中型企业,广告、贸易、咨询、会计、法
44、律咨询、管理咨询公司,中小型企业,核心客户,补充客户,游离客户,目标客户群-大中型重点企业,起步型的中小型创意公司、商贸公司,引领城市发展的行业领袖,写字楼客户定位,写字楼目标群分为投资者和使用者两类，他们分别关心不同的物业价值。物业如何满足企业发展需求，获得可持续发展的空间是一个值得研究的课题！,良好的口碑及升值前景是项目得以销售成功的关键,大中型或品牌成熟企业，注重写字楼地段和标志形象；创业型企业要求性价比高，注重写字楼功能和使用成本；成长型企业追求发展，注重写字楼服务和可持续发展；,本案：所处地段石家庄城市的中心区域和黄金地段；物业形象、综合功能和办公成本，属于石家庄领导者水平；,终端客
45、户特征,写字楼发展方向分析写字楼客户群体分析写字楼产品建议销售策略建议,顶级写字楼的KPI,毛坯交房，客户根据自己行业特点及使用惯例自行装修。预留高层部分整层，以备出租给有整层需要的大型企业（整层面积在15002000左右）。对部分楼层稍差的房源进行分割，主要面积区间介于200-600之间，在将部分楼层一分为二，客户可根据所需面积进行自由组合及分割，从而满足中小型企业的使用。,写字楼设计建议,装修标准,整层规划,面积分割,1、整体：整个楼体大气、富有现代感，能够成为该区域地标性的建筑物。考虑物业的时效性，建筑体、风格、外立面的选择都应该尽量能够经时间的考验，持久不衰，成为代表性的建筑、区域的门
46、户；2、公共楼道：采用亮度较高的材料，地面铺设高级大理石等材质，突显室内空间光线充足，营造良好的视觉效果。,写字楼装修建议：,形象至上创意化办公体现,具有“ART风格主义”、挑高达7米以上的五星级精装酒店大堂，突出石家庄甲级形象写字楼的“第一门户”形象。,形象至上现代ART风格电梯厅,将电梯厅形象化、艺术化和创意化，让等候、办事都有一种置身艺术馆的感觉。,建议与项目公寓部分共用物业管理公司，向公寓提供的多数服务同样可以提供给企业，可与企业签订长期的服务合同。可设置接待台，专门引导人流，替企业的到访客户按电梯等。协助企业安排大型会议、宴会、冷餐会。提供口译、笔译、专职秘书服务。24小时为企业提供
47、所需服务，如：代订代送机票、代接待客户、代订代养绿植等商务所需服务。,物业管理,除与公寓共同享受公用配套设施外，结合企业需要还可配配下列设施：（1）楼内配套设施齐全，大厅气派，预留醒目位置供客户制作企业水牌。（2）供企业使用的大型宴会厅、多功能会议室、电脑、投影仪、幻灯机、录像机等。（3）足够的停车位，行车路经便捷。（4）品牌高速电梯。,配套设施,写字楼发展方向分析写字楼客户群体分析写字楼产品建议销售策略建议,顶级写字楼的KPI,建议以毛坯房进行销售, 考虑本项目针对的目标客群对工作环境等各个方面都有企业自身的要求，客户根据自身要求进行装修。从低楼层起售，拉开价格差距。同时考虑资金回笼需要，主
48、要采用销售，原则上不予出租。预留景观朝向好的整层，如在未销售完毕前有大型企业需租赁，可根据实际情况予以考虑。面向目标客户进行重点拜访，进行一对一的产品推介。,销售策略建议,113,商业整体发展定位,叁,国际大型商业发展趋势：进入“体验经济时代”，购物和休闲、娱乐甚至教育一体化，进入主题化、品牌化时代,商业发展趋势,国际国内商业发展最新趋：通过打造娱乐化商业，构建新型商业文化理念。其重要因素就是让消费者在购物中希望享受到休闲和愉悦的感觉，这也是“体验经济时代”成为全球经济发展潮流的主要原因；商业正以其购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等综合性消费方式以及各具特色的主题规划，风靡欧、美、日及东南亚，中国国内。购物功能休闲娱乐化和综合化正在成为全球商业的重要趋势。,
