1、凤凰太阳城龙泉-郑营商业定位报告,浩华不动产机构二0一0年二月,报告技术思路,目的：为项目沿龙泉街、郑营路商业网点定位,解决问题的系统方法:,四位一体定位方法,项目定位,目录,宏观背景分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位物业发展建议物业价格策略,城市背景,区域背景,城市背景经济环境,经济高速发展，2004年以来GDP平均年增长率达20%，明显高于全国同期的增长水平。人均GDP08年达28106元，在省内处于中游水平，04-06年平均增幅略高于济南。,内向型经济，规模实业有限，中小型企业活跃，省内居中游水平。04年后第三产业以年均20%的速度增长，为商业市场发展奠定了基础。,城市背景经济环境
2、,地产开发进入平稳发展阶段，以改善需求为主，市场主导，政府调控。,人均GDP与地产开发,2008年人均GDP达28106元，折合4133美元。,城市背景消费水平,潍坊消费品零售总额在省内处于中下游，仅为淄博35%，城市消费能力有限。,城市背景发展规划,东扩西延、南控北展。中部：核心商业区 ；东部：高新技术开发区 ；西部：物流区 ；南部：生态保护区。,中部服务业繁荣完善城市功能 本区域西起长松路、东至北海路，重点发展服务业，已成为集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、金融、商务为一体的核心商业区。东部高新技术舞动产业龙头 东部的高新技术产业开发区重点发展高新技术产业，已经形成了电子信息、生物医药、光机
3、电一体化和新材料四大产业集群。西部物流打通城市血脉 西部重点发展物流业。目前以鲁东物流中心和豪德贸易广场为龙头的现代物流发展格局已初步形成，豪杰金属材料贸易广场、广东汽配城、机床城、阳光商城等一大批项目建成营业。北部沿海制造业拓展城市空间 潍坊北部沿海重点发展先进制造业，规划到2010年北部沿海对全市工业的贡献率将达到15%以上。南部控制性发展南部山区经济带为重点保护区域，实施保护性开发，发展特色、生态农业和轻型工业，做大做强生态旅游业。,宏观背景分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位物业发展建议物业价格策略,城市背景,区域背景,区域背景属性界定,主城卫星区，肩负人口外移、自我发展两项重任，
4、逐步与城区接轨。区域配套设施处于“改造完善”阶段。,坊子区作为“废县立区”项目，自身已具备一定发展基础。目前发展重心为“旧城改造”、“与主城接轨”。,区域背景经济环境,在南控策略下，坊子区经济建设相对落后，整体消费力有限，但在福田等优质企业带动下，个体消费实力较强。,2008年潍坊市各区GDP,区域背景消费水平,坊子区整体消费力在四区中也相对最低，市场需求有限。,2008年潍坊市各区社会消费品零售总额,区域背景发展规划,老区主攻产业职能，新区锁定商务中心。本案处于新区核心商务圈内。,坊子区作为“废县立区”项目，自身已具备一定发展基础。目前发展重心为“旧城改造”、“与主城接轨”。,目录,宏观背景
5、分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位物业发展建议物业价格策略,写字楼,酒店,商业,整体格局,潍坊商业格局正由单核商业中心（白浪河商圈）向双核商业中心过渡，辐射整个主城区，核心定位不可撼动。但业态单一，以中低档百货消费为主，休闲娱乐功能明显不足。大型产权式商铺需求乏力。,以中百、泰华、金沙城市广场为核心的白浪河老商圈随着白浪河开发工程的推进，商圈业态进一步丰富，向心力加强。依托家乐佳、中百大厦、沃尔玛、e时代广场等卖场和主题商城，以及高新区开发推进，形成了以新华路为中轴的东部商业圈。潍坊卖场、购物中心等大型独立商业基本为自持经营，统一招商。部分主题商城和卖场为分割销售，如银座风筝广场、豪德广
6、场、北王汽车城。大型产权式商铺需求有限。,区域市场研究界定,项目商业属性,辐射型社区级商业：本案沿街商业体量预计为3.9万。辐射人口一般在5万-15万人。大型社区：本案入住人口预计6400户，约2万人。商业交通时间为步行15分钟。建筑形式有底商型、裙房型、独立型三种。布局为商业街形式。,研究范围界定,供给市场：坊子区大中型商业零售网点，坊子新区重点社区商业、独立街铺。1公里范围内的生活配套需求市场：1公里内居住人口、工作人口、流动人口1公里内潜在客群消费特征,区域供给市场,大中型商业零售网点一览,坊子新区规模零售网点以中低档综合超市为主，无购物中心，主要集中于凤凰大街。,主要零售网点中百佳乐家
7、百大万家福凤凰商贸城华丽百货大楼中百超市新生百货大楼义乌商贸城一期美的亚广场,郑营路,朝凤路,龙山路,潍县中路,龙泉街,双羊街,本案,北海路,新区商务中心,家乐佳,万家福,凤凰商贸城,凤凰大街,长宁街,老区商业中心,新生百货大楼,中百超市,义乌商贸城一期,美的亚广场,华丽百货大楼,百大万家福,中百佳乐家,凤凰商贸城,华丽百货大楼,老区中百超市,新生百货大楼,义乌商贸城,美的亚广场,大中型商业零售网点小结,区域内在建在营的规模零售网点总体量已近20万，在营达13万按照城市发展区常规人 均商业面积0.6计算，坊子区核心区商业面积应在18万以内。因此，规模零售网点已近饱和，再开发风险较大。区域内规模
8、零售网点以中低档综合类超市、卖场为主，70%建面在8000以内。主要满足区域固定人口日常消费，均无休闲娱乐功能。随着普利、双羊新城、领海国际、本案等中高端项目的成熟，现有规模零售网点的功能和档次均无法满足市场需求。区域内规模商业网点大部分为产权和经营分离（除中百佳乐家），即产权持有者采取统一招商，整体出租策略。凤凰大街租金在0.55元/ /天，龙泉街租金则为0.2元/ /天。老区长宁街商业中心依托历史发展和区域人气经营状况优良。新区凤凰大街规模商业网点前期运营良好，随着佳乐家的开业，也出现需求乏力现象。龙泉街网点也无力支持，随着中百超市的撤出开始空置。,社区商业、独立街铺一览,分布及规划分析,
9、新区商业以区政府为核心，沿凤凰大街、郑营路、龙泉街集中分布。业态以底商和沿街独立街铺为主，主力面积为170-200，多为2层设计。,产品特征分析,沿街商铺（裙房除外）开间多为6-7米，进深12-14米，层高3米以上。,销售运营分析,销售运营分析,价格特征：区域内价格、租金梯度不明显，价格基本在4000-5000元/，租金则在0.3-0.8元/天，回报率在3%-6%，均处于较低水平。第一梯队（凤凰大街西段、郑营路南段）均价在4500-5000元/，租金在0.5-0.8元/天，回报率为5%-6%。第二梯队（龙泉街、郑营路北段、朝凤路）均价在4000元/，租金在0.3-0.4元/天，回报率在3%-4
10、%。销售特征：朝凤路西-龙泉街南成熟商圈商铺销售率达90%，以佳乐家超市为核心的新商圈商铺销售率在70%，250以上商铺出现滞销现象，1000以上裙房也出现招商困境。运营特征：已运营商业多集中在朝凤路西-龙泉街南商圈，开店率在90%以上。佳乐家新商圈仍处于培育期，新建商业网点90%未开始运营，处于招租或待交房阶段，商业氛围淡薄。但凭借佳乐家品牌知名度，投资客信心较足。,1公里内生活配套之商业,本案所处核心商圈内以小型餐饮和烟酒副食居多，其次为五金建材、装饰装修，仍处于“城郊”低端消费阶段。,1公里内生活配套之交通,公交线路：项目邻近龙泉街和朝凤路，共有4条公交线路，范围涉及全城五区。道路等级：
11、龙泉街16米，属于城市支路；朝凤路、郑营路12米低于城市支路标准；凤凰大街30米，属于城市主干道。,本案目前邻街道路全部为城市支路或支路以下道路，通达性、昭示性较差，对于区域外消费群吸引力有限，购物中心或专业市场可操作性不强。,区域需求市场,商圈顾客来源可分为三部分：居住人口、工作人口和流动人口。其中居住人口是商圈基本顾客的主要来源，后两者是潜在顾客。项目所属区域商业辐射力仅限区域内，因此研究范围设定为1公里内，即20分钟步行可达范围。,区域需求市场-范围界定,需求市场-居住人口,核心商圈内已入住户数为15348户，待建项目约1.2万户，共计27348户。按照户均2.8人计算，项目商业的核心消
12、费群人数约76574人。在城市居住区规划设计规范中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910。据此估算，项目核心商圈商业需求面积在53602-69682。目前项目核心商圈内商业总体量已达20余万，规模零售网点和大型裙房已达5个，是常规需求的4倍，因此本案商业定位应遵循差异互补原则。,需求市场-居住人口,本案核心商圈现有商业供给已远超固定人口消费需求，差异互补定位成为制胜关键。,需求市场-工作人口,潜在消费群分布集中，虽体量有限，但平均消费水平较高。,本案核心商圈内有38家企事业单位，共计3万余人，分布相对集中。其中大部分为小型单
13、位，规模在200人以内。但以知名企业和机关事业单位为主，因此客单消费水平较高。,需求市场-流动人口,本案处于区域内成熟商圈，为商业开发提供了足够人气。但佳乐家品牌向心力已经形成，与其差异互补成为关键。,新区人流密集区仍集中在核心商圈（凤凰-郑营-龙泉-朝凤）内，且以区域内人群为主。区域内行人、小型车数量相当，公交系统相对发达，为本案商业开发带来契机。佳乐家凭借品牌知名度已在短期内形成高于万家福的向心力，为本案开发的最大威胁，因此重点考虑与其形成差异互补。,需求市场-消费特征,日用消费品大部分住户在坊子区域内解决，70%选择在佳乐家。大宗商品则更多选择在市区（三联、泰华、佳乐家），休闲娱乐餐饮主
14、要在区域内进行，但娱乐供应相对不足。,13-18岁， 日用品：大购物量的去佳乐家，万家福，小区就近小商店购买。 大宗商品：主要在坊子区域。 休闲娱乐餐饮：主要集中在坊子区附近，有时去市区。19-30岁， 日用品：选择就近超市佳乐家，万家福95 有5%的人选择去市区 其中选择去佳乐家比例能 占到77.3% ，万家福22.7% 。 大宗商品：主要在市区三联。市区占到70.6%，坊子附近占29.4% 休闲娱乐餐饮：80%人有娱乐、休闲活动，20%的人没有娱乐及休闲活动（娱乐休闲人当中 65%在坊子附近，35%人去市区）30-50岁， 日用品：选择就近超市佳乐家，万家福91.4 有8.6%的人选择去市
15、区 大宗商品：主要在佳乐家、三联。 休闲娱乐餐饮：主要集中在坊子区附近，有22.7%的人没有休闲娱乐活动.50岁以上，日用品：佳乐家，万家福，附近超市。 大宗商品：佳乐家、三联。 休闲娱乐餐饮：小区附近（餐饮），其他娱乐很少。,商业市场小结,随着佳乐家的开业和新建社区商业的运营，坊子区商业开始由”郊区“阶段向“城区”阶段转变。特别随着区域内高端社区开发的推进和大批市区人群的涌入，这种转变在未来5年内更加急剧，转变主要体现在品质提升和功能丰富两方面。新区核心商圈商业总体量已达20余万，人口却仅有4万余人，规模零售网点人气不足，1000以上网点滞销、空置，中百超市撤出，供需矛盾（体量、结构）开始显
16、现。由于区域范围有限，售价、租金、回报率梯度不明显，且均处于较低水平。价格基本在4000-5000元/，租金则在0.3-0.8元/天，回报率在3%-6%。新区人群素质较高，消费客单量高。日常用品、餐饮休闲娱乐基本都在区域内解决。,对本案的启示,抓住转型时机，通过差异化商业功能（休闲、娱乐、高品质购物服务）定位制胜。控制大型商业网点的规模，考虑商家承租能力以及区域投资回报率。高素质人群和休闲娱乐区域内消费习惯，使中高档休闲娱乐商业需求成为区域市场机会点。设定主题特色，招商前置。,宏观背景分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位物业发展建议物业价格策略,写字楼,酒店,商业,东西双核，中低档单体，小
17、户型为主。租售两旺，售价偏低，回报率较高。租赁客户以中小企业居多。,整体概况,随着新华路商圈的成形，高新区的发展，东部新商务圈逐渐成型，东西对峙布局已形成。市区写字楼以中低档单体楼为主，主力户型50-120。整体市场以销售为主，售价基本在3500-4000元/ ，与住宅持平。租金基本在0.8-1.2元/ ，回报率为8%-10%。租售两旺，销售率基本在70%以上。,盛世大厦,地质办公楼,写字楼小结,区域内没有对外销售写字楼，基本为定向开发或自持经营，也有部分商铺副楼对外出租。自持经营是在满足自身办公需求后，局部房源对外出租。区域内商业化运作写字楼缺失。区域内写字楼产品定位低端，以50以内小户型为
18、主，主要满足中小企事业单位需求。区域内写字楼租金平均在0.5-0.9元/天，明显低于市区平均水平0.8-1.2元/天。出租率较高，均在70%以上，在营写字楼出租率为100%。盛世大厦的整层出租策略是需求旺盛的又一佐证。区政府办公楼二期工程，将消化大部分事业单位需求，对区域办公市场开发造成一定冲击。,区域内中小型企事业单位办公需求旺盛，供给相对不足，需求未得到完全释放。为本案办公产品的开发提供了市场契机。政府办公楼二期开发将消化大部分事业单位需求，办公需求将大大萎缩，因此纯办公开发风险过大，建议走商住开发路线。,对本案启示,宏观背景分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位物业发展建议物业价格策略
19、,写字楼,酒店,商业,与大多数二三线城市类似，因为商业气氛不够浓厚、商务交流相对较少，潍坊市酒店业相对不够发达。目前，全市（市区）三星级以上的酒店约有10余家，其中四星级酒店5家、五星级酒店2家，大多集中于奎文区。得益于风筝会、鲁台经贸洽谈会等大型商务、会务、展示活动，潍坊市酒店业入住高峰分别在春秋两季，入住率约有80%，其余月份平均入住率约在30%40%。商务酒店的入住率相对较高，如世纪泰华酒店年入住率均突破80%，堪称潍坊酒店之首，其余三星级以上酒店入住率相对较低，归因于外地来潍客商主要以商务活动为主，居留时间较短，大多倾向于商务酒店，泰华酒店的日退房率即可有力佐证。从潍坊酒店经营状况来看
20、，未来酒店业仍将快速发展，市场进一步细分，经济型商务酒店将以其鲜明的市场形象和较大市场需求拥有更强的竞争力。,整体欠发达。以白浪河商圈和会展中心为核心分布东西两大板块。商务酒店需求明显，供给相对不足，市场机遇出现。,整体市场概况,地质酒店,莫扎特酒店,新苑居鲍翅皇大酒店,酒店小结,坊子区酒店市场处于起步阶段，且出现两极分化现象。在营酒店仅地质酒店一家，以满足差旅需求为主的低端商务需求，入住率常年100%，出现供不应求现象。在建酒店共计3家，均为1万以上四星级酒店，功能均定位为集餐饮、会晤、娱乐于一体的复合型酒店。市区3星级以上酒店已供过于求，坊子区自身辐射能力有限，距离高新区仅10分钟车程，且
21、区域内待营业四星级酒店已达3家。因此，区域酒店市场低位可操作性更强。,填补低端市场需求，打造低价优质商务酒店产品。控制体量，可以与商住公寓结合，打造复合商住产品。,对本案启示,宏观背景分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位物业发展建议物业价格策略,地块属性分析地块条件分析项目SWOT分析,地块属性分析,城市居住发展区/低密度高端物业/公共交通、生活配套欠发达/人文景观落后,宏观背景分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位物业发展建议物业价格策略,地块属性分析地块条件分析项目SWOT分析,地块条件分析,地块狭长规则，局部进深大，沿街分布，建筑限高14-45米（日照），物业布局类型以商业街型商业
22、、商住公寓、多层住宅为较佳选择。,宏观背景分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位物业发展建议物业价格策略,地块属性分析地块条件分析项目SWOT分析,Strength（优势）,Weakness（劣势）,Opportunity（机遇）,Threaten（威胁）,SWOT分析,临街面长，昭示性强。处于新区核心商圈，居住人口密集，人气旺盛。临街设有三条主要公交线路。,佳乐家品牌效应对于对于百货消费的稀释作用。区域内商业供给过剩，大面积裙房空置率高，需求乏力。,邻近街道均为城市支路，通达性和昭示性较差。地块现有商业建筑陈旧，展示性差，拆迁存在难度。周边商业建筑陈旧，人文环境差，直接影响本项商业档次。,
23、地块住宅和周边高端项目开发推进，大批市区客户入住。区域商业换代需求显现，档次、功能急待提高。郑营路重新修建、白沙河治理对于地块价值的整体提升。小型办公、低端酒店市场需求未得到完全满足。,宏观背景分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位物业发展建议物业价格策略,物业组合定位整体规划布局,以“商业”为核心的区域综合体,商业街（辐射型社区商业）+商住公寓（soho）+酒店（产权式商务酒店）,宏观背景分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位物业发展建议物业价格策略,物业组合定位整体规划布局,宏观背景分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位物业发展建议物业价格策略,商业商住公寓多层,定位思路,服务区域+
24、抓住商业更替期、填补区域空白+特色突破,跳出社区，以服务区域的高度定位本案商业。填补新区核心商圈空白，抓住区域商业功能丰富和提升的契机，提升核心商圈向心力。设定特色主题，打破区域壁垒，吸引外区人流，服务项目销售。,商 家,开发商,消费者,?,市场定位,以餐饮娱乐为主，社区服务为辅的辐射型商业街区。,功能定位：外向辐射型社区商业业态类型：商业街（主）+集中型商业（辅）业种定位：餐饮娱乐（主）+社区服务（辅）形象定位：中高档,市场机会,服务人群,日常百货类商业供给过剩，休闲娱乐商业需求旺盛，供给出现空白点。与核心商圈内的凤凰大街形成差异定位，规避规模经济效应。打造“商务凤凰，休闲龙泉”黄金商圈。周
25、边高端项目开发快速推进。,核心服务范围是以项目为圆心，生活半径1公里以内固定居民，约76000人。老区居民、周边企事业单位工作人群。龙泉街流动人口。,地块自身条件,项目总占地约1000亩，商业街长度近800米。,需求特征,交通环境,核心服务范围是以项目为圆心，生活半径1公里以内固定人口，约76000人。,邻近城市支路，沿路分布3条公交线路。,客群定位,以坊子城区内（含老区）固定居民和工作人群为主，区域外流动人口为辅。休闲娱乐区域内解决，客单量高。,核心客户群,重要客户群,区外流动客户消费特征：大部分消费在市区得到满足。特色餐饮娱乐消费可能外溢。,老区居民。消费特征：日常性消费、基本餐饮娱乐基本
26、在老区内得到满足。大型购物或特色餐饮娱乐消费可能外溢。,偶得客户,项目1公里生活半径内固定居民和工作人口。消费特征：区域内以日常性消费和餐饮娱乐为主，且伴有一定商务消费。,规模定位,主力店带动效应,市场现状,地块自身条件,项目商业属性,项目核心商圈商业需求面积在53602-69682 。目前项目核心商圈内商业总体量已达20余万，规模零售网点和大型裙房已达5个，是常规需求的4倍。250以上新建商业出现大规模空置。,本项商业属于外向辐射型社区商业，以服务区域功能为主。商业比例约占住宅建面的5%-10%，即总商业面积在4-9万。,本项主力店预计面积约1.5万，辐射区域则在2-3万。,地块狭长规则，商
27、业街布局为主，进深多控制在18米以内。,龙泉-郑营商业总面积需控制在3万以内,主题定位,白沙河半日度假风情街,垂钓俱乐部、河鲜/山珍野味餐饮、美洲啤酒烧烤、水疗洗浴中心,业态定位,业态布局,邻里中心,餐饮娱乐休闲,综合超市分区示意,-1F分区示意图,生鲜市场5400,1F分区示意图,超市4000,街铺,2F分区示意图,中庭,小型餐饮,生鲜市场入口,电影院1000,电玩城、游乐场300,网吧、网络会所600,大型KTV2000,健身中心1500,经营业态参考,生鲜市场,经营业态参考,超市,街铺,小型餐饮,生鲜市场入口,中庭,电影院,电玩城、游乐场,网吧网络会所,大型KTV,健身中心,经营业态参考
28、,产品设计-沿街商业,与住宅统一保持现代北欧简约风格。同时为保证车辆人流导入便捷，与街道保持同一水平面，不设台阶等装饰，且在主力店、次主力店处设置开阔出入口。,产品设计-商街VI系统,建立商业街、大型主力店标识系统。,产品设计-综合超市娱乐中心,2F中庭除接待功能外，在适当区域设置休闲座椅和广告牌，便于客户休息以及各商家活动宣传。,产品设计-主力店广告位,在综合超市（主力店）立面预留户外、LED等广告位，为合作商家服务。,产品设计-电影院,高度：9-12米空间高度梯度：座位图要求有一定梯度，后排观众舒适的观赏电影画面。承重：有限空间，集中较多人的重量。考虑柱距、楼面承重等方面的要求，式建筑结构
29、符合承重的要求。疏散通道：电影院面临与商场营业时间不相同、深夜营业的问题，电影院需要一个独立的疏散通道，以免使散场人流对商场的安全和管理带来影响。,产品设计-休闲广场,主力店（综合超市）前建设1000多休闲广场，功能设定为停车、休闲娱乐（聚客）。因此建议在广场上设置旋转木马等小型娱乐设施，与凤凰广场健身功能形成差异定位。,租售定位,招商先行，租售并举，带租约销售。,项目租售前景,发展商目标,项目周边大面积裙房出现空置。,短期内回笼资金塑造品牌，保证商业定位与形象。,街铺：统一招商，直接销售。 规模网点（1000以上）：开发商自持出租，待运营成熟后整体对外销售。,自身商业条件,商业总面积裙房面积
30、1500-6000 。,招商前置、主力先行、先免租后收租。招商工作介入本案从具体产品设计、销售、交房、入住经营的全过程，以满足大客户具体需求，保证销售顺利进行。大型主力店（综合超市）先行，迅速启动市场，大大提升人气之后的品牌店再顺势而为，实践证明这种招商思路和策略的实际效果非常好。本案区位商业氛围极度稀缺，招商难度较大，所以要先免租招商，力求顺利开业，旺场后再收租。推出一系列招商优惠政策，迅速网络意向商家。,招商总体策略,投资客户群：私营企业主、实业家。 经济实力雄厚，具有投资意识和投资眼光。以建筑业、房地产业、医药业、钢材业、矿业等私企老板或股东为主。经营客户群：潍坊或省内、全国知名品牌主力
31、店、分支网点。 泰华超市及娱乐品牌、金汉斯啤酒烤肉等连锁品牌。,招商招商对象,定向招商 通过前期商业定位，筛选商家进行1对1谈判，对于主力商户，给予一定经营扶持。适用于项目初期阶段，引进主力店、大商户，签订前期入驻协议、落实入驻享受政策、确定营业面积、工程划分相应区域施工。以商引商 利用主力店及牵头租户在其行业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟。主力店确定后，以主力店的知名度、带动性进行宣传，营造背靠大树好乘凉的商业氛围。广告招商 通过各种媒体宣传和推广活动，制造题材，扩大项目的影响，吸引目标客户的注意力，促进招商。项目招商持续阶段，吸引投資客戶、区域客户，以项目知名度、前景，撬动客户
32、招商。,招商招商渠道,核心主力店先行，辅助店随后的原则,招商招商流程,连环优惠租金政策。为吸引品牌商家、主力店、连锁店入驻，采取优惠的租金政策、物业优惠政策、租金缴纳政策、租金增长幅度优惠政策，以带动存量商铺招商及销售。商铺优惠销售政策。可采用分期首付、大幅优惠、不同时间购买不同优惠，免收配套费契税等各种优惠政策，以实现销售回款。免租期调节设定。根据不同的招商周期、经营状况设立不同的免租期。如3个月试营业期间免租，6个月免租期，1年免租期等不同时间设定。物业管理费优惠调节。根据不同的招商周期、经营状况进行不同程度的物业优惠。如6个月-3年不同时期的物业费优惠政策。租金增幅优惠调节。为引进主力商
33、家入住，对租赁年限、租金增幅进行适当调整，如3年内租金保持不变，3年-5年租金每年增幅3%，5年-10年租金增幅5%等优惠政策。租赁时间优惠调节。根据主力店签订租赁时间的不同，对租金优惠进行调解。如1年免租3个月，2年免租6个月，3年免租9个月等，并根据租赁时间段不同，进行优惠倒计时。不同业态租金优惠不同。为保证业态经营的均好性，为商务复合体提供良好的商务配套，建议对不同业态实行不同的租金优惠。如餐饮业入驻较多，可适当提高租金，对其他单一业态的休闲娱乐可降低租金。广告投入优惠调节。除现场商业招贴广告，公司可承诺为经营商户进行统一的广告宣传，并对现场广告位进行统一装修装饰。停车位优惠政策。停车位
34、是目前商家尤其是商务商业经营中的重要资源，为顺利招商，可将停车位作为重要的筹码，如为每个商铺提供免费停车位，大客户可额外增加停车位邓机动政策。,招商优惠政策,招商商家参考,宏观背景分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位物业发展建议物业价格策略,商业商住公寓多层,发展定位,灵活、通透SOHO公寓户户花园、弹性空间、实用性赠送、精装修,客户需求点,产品发力点,目标客群,低总价，高性价比。相对灵活的空间居住办公一体接近住宅的舒适性带装修，入住方便快捷。,50内小户型，总价15万以内。大开间，小进深。减少承重墙，空间灵活组合。Loft、QQ：丰富户型和面积区间，赠送空间，提升性价比。每户设置半封闭阳
35、台，提高居住功能性和舒适性，打造户户花园概念。精装修，拎包入住。,居住型：50%办公型：30%草创期中小企业家庭办公中小型企业临时办事处投资型：20%,1F,2F,3F,商业,37.3米,1F,2F,3F,商业,商业,公寓大堂,8-11F商住公寓4-7F商务酒店,侧立面,正立面,立面布局图,8-11F商住公寓4-7F商务酒店,规划及户型,LOFT：层高5.1米，下层3米，上层2.1米，精装，买一层送一层，上下均设洗手间。,户型设计,QQ复式：双层，无挑空。上层层高2.2米，整体达5.1米左右。,户型设计,大堂：9米挑高，内部石材装饰，提升品质感和尊贵感。引入人造水景或者雕塑，增加景观效果。尽量
36、采用采光天棚，引入自然光，与酒店公用。电梯：1部，国际知名品牌。制冷采暖：地源热泵中央空调精装修科技配套：建议引入新风系统，减弱南北不通透的弊端。,内部配套,商务酒店商家参考,宏观背景分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位各物业发展建议各物业价格策略,商业商住公寓多层,发展定位,局部退台的多层洋房,户型配比,宏观背景分析行业背景分析商业地块分析商业地块定位物业发展建议物业价格策略,商业价格策略,本案商业定价将按照市场竞价法进行定位。,修正后各相关楼盘销售价格Pi Pi=( QX/ Qi)Pi 注：Pi为销售均价PA=(QX/QA)PA=73/68*4000 4294PB=(QX/QB)PB=
37、73/67*4000 4358PC=(QX/QC)PC=73/75*4000 3893PD=(QX/QD)PD=73/68*4500 4830各相关楼盘权重取值为WiWA=40% WB=20% WC=20% WD=20% PX =PiWi=PAWA+PBWB+PCWC+PDWD =4294*40%+4358*20%+3893*20%+4830*20%=1718+872+779+966=4335元/ 4350元/,建议底商入市均价为：,4350元/,公寓价格策略,修正后各相关楼盘销售价格Pi Pi=( QX/ Qi)Pi 注：Pi为销售均价PA=(QX/QA)PA=80/67*2600 3104PB=(QX/QB)PB=80/78*3650 3744各相关楼盘权重取值为WiWA=30% WB=70% PX =PiWi=PAWA+PBWB=3104*30%+3744*70%=931+2620=3552元/3600元/,建议公寓入市均价为：,3600元/,汇报结束 Thanks!,
