1、房山区市调报告,2010年11月,目录,区域背景,市场表现,客群分析,后市展望,区域背景,【第一篇】,区域背景房山区发展,房山区是临近主城区的远郊区县之一，依托主城区区域发展较快。房山区在北京10个远郊区县中，综合实力排名第四。属于发展比较好的区域。房山区功能定位：未来北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。,房山区,房山区依托主城区发展较快，属于远郊区县中发展比较好的区域，区域发展地位很重要。,交通房山区距离北京市中心距离为20公里，区域内公交车有917、922、616、971、901、993、952、321等直达市中心。京广、京原两条铁路
2、干线及四条铁路支线公路交通京石高速、在建京石第二高速轨道交通房山线，预计年底通车，房山线直接服务于房山新城，可以帮助缓解京石通道的交通压力。同时房山线的开通不仅极大地缩短房山与主城区的距离，还能带动房山区域的经济水平有所提升和发展。 市郊地铁S5号线，具体规划未出台。教育房山区目前拥有的学校有苏庄幼儿园、北京才艺OK幼儿园、良乡中心小学、良乡三中、北京师范大学良乡附中、北京现代管理大学等。同时，在房山新城区域规划中良乡大学城，一期入驻中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、首都医科大学5所国内著名高校。已对周边的房价带来了良好的带动效应。同时，大学城特有的教育资源和人
3、文内涵将成为区域内新的亮点增长点。,房山线,区域背景房山区发展,房山区正处于快速发展中，轨道交通和教育配套不断完善，将有利地带动房地产市场的发展。,户型设计,区域背景房山区规划,房山区“两轴、三带、五园区”规划图,完善的规划体系将不断提升区域价值，房山区的发展前景广阔。,2010年起，房山开始打造“两轴、三带、五园区”的区域发展新格局。,“两轴”：京石高速公路发展轴和良乡、燕房组团连接线发展轴。 “三带”：东部发展带、中部发展带和西部山区发展带。东部发展带即京石高速公路以东、永定河以西地区，以房山中央休闲购物区（CSD）、窦店现代制造业产业基地、都市现代农业示范区等为支撑，打造城市前沿发展区；
4、中部发展带即京石高速公路以西平原地区，以燕房组团为核心，以北京石化新材料科技产业基地为支撑，辐射带动周边地区，形成中部城市集群；西部山区发展带，以房山世界地质公园和北京（房山）历史文化旅游集聚区为支撑，以长沟、河北两个市级旅游集散镇为依托，重点打造休闲会所、文化创意等高端产业，以浅山区发展的突破带动山区整体发展。,“五园区”：北京石化新材料科技产业基地、窦店现代制造业产业基地、房山中央休闲购物区（CSD）、中国房山世界地质公园和都市现代农业示范区5个重点功能区。,旅游地产 房山区拥有丰富的自然资源和旅游资源，旅游业一直是当地政府重点发展的产业。房山十渡地质公园因其北方喀斯特地貌特征，两边地层悬
5、崖陡壁雄伟，溶洞沉积物也较有特色，逐步形成了北方地区特殊的地质景观。境内有大小河流13条，拒马河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而过。良乡卫星城藏有丰富的地热资源。除此之外，房山还拥有古人类遗址、云居寺这样的人文景观，丰富了地质公园的内涵。根据房山区政府的规划，在未来几年，房山区将围绕“打造环境、引进强区”的主线，全力打造京西南的绿色生态屏障，不断提高房山区域经济发展的承载力。依托优质的旅游资源，房山区房地产市场已逐步形成了具有区域特色的“旅游地产”的概念，优美的自然环境、良好的居住环境都成为各个项目的卖点。,区域背景房山区规划,依托优质的旅游资源，房山区房地产市场已逐步形成了具有区域特色
6、的“旅游地产”的概念，居住环境成为各项目的卖点，将有利带动区域房地产市场的发展。,房山区历史悠久，文化灿烂，古迹众多是房山区的一大特色，闻名遐迩的北京猿人就在周口店一带渔猎生息。,云居寺,石花洞,地质公园,周口店,刺猬河,中央休闲购物区CSD 2009年9月13日，房山区新品牌标识“Funhill”揭幕,房山区中央休闲购物区规划项目正式启动。中央休闲购物区CSD一般选址在城市之间的交通枢纽上，多以主题公园、旅游胜地、超大规模商业中心等业态为经济核心，是聚集商贸、信息、文化、体育、会展、酒店、餐饮、休闲及办公为一体的城际中心。根据规划，房山区政府于奥特莱斯（Outlets）开展战略合作，共同建设
7、集世界名牌折扣中心、休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代服务产业项目。该项目毗邻京石高速，坐落在森林公园旁边，项目设计充分的与房山优越的自然环境相结合，展示区域资源特点。该项目总投资近10亿元，吸纳国际品牌300余家，预计2010年年底正式营业。,CSD的建成将会将房山区经济水平带入新的发展阶段，实现以会展经济、休闲购物为可持续发展的经济动力，同时辅以酒店、餐饮、娱乐等配套服务。房山区也将会借助CSD形成的聚集效应和拉动效应，实现良好的经济效益和社会效益。对该区域的房地产市场而言，更是一次难得的发展和提升的机会。,区域背景房山区规划,房山区发展：房山区正处于
8、快速发展阶段，将成为北京西南经济发展的重心，区域价值会随着房山区的发展不断增大。,房山区规划：良好的区域规划，为房地产市场带来极大发展动力。,房山区处于快速发展阶段，随着轨道交通、教育及生活配套的不断完善，区域价值逐步提升，为房地产市场发展提供强大动力。,区域背景小结,市场表现,【第二篇】,市场表现整体市场,商品住宅成交均价房山区与北京市对比图,房山区房地产市场发展目前仍然处于较低发展水平，未来提升空间很大。,北京整体市场与房山区区域市场商品住宅成交价格呈现明显上升均价趋势。房山区的商品住宅 均价相比北京整体市场而言仍处于比较低的水平，未来提升空间很大。,市场表现竞争市场,房山区房地产开发是沿
9、京石高速公路集中分布的，其中最主要的板块有四个，即长阳板块、良乡板块、阎村板块、窦店板块。,房山区房地产开发是以京石高速为纽带，向东西两侧拓展的，京石高速以东区域是各乡镇政府所在，房地产发展较快。房山区的房地产板块基本可以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块、燕山石化板块等。,板块划分,燕山石化板块,良乡板块,窦店板块,阎村板块,长阳板块,青龙湖板块,京珠高速,京石高速,京石高速,市场表现在售项目一览,西棕榈滩,中粮万科长阳半岛,芭蕾雨悦都,原乡小镇,华亨国际中心,瑞雪春堂,天恒乐活城,绿城百合公寓,天地新城,汇豪山水华府,世界名园,水墨林溪,北潞尚界,阳光邑上,
10、大宁湾,龙湖锦坨城,绿地新都会国际花都,关键词：发展迅速、交通便利、环境优良,房山区发展最热板块长阳板块,长阳板块区域概况,长阳镇位于房山区东部，是房山区的东大门，介于房山、丰台、大兴交汇处，属城乡结合部，素有“潞路之喉”之称，距市区仅15公里。全镇辖37个行政村，人口5万，镇域面积98.6平方公里，其中近三分之一土地处在良乡卫星城和高教园区规划范围，开发优势明显。,长阳板块是距离市中心最近的板块，受房山中心区的辐射，开发优势明显。,丰台区,大兴区,长阳,长阳板块规划发展,CSD长阳半岛是政府投资2900亿，将用五年的时间着力打造一条长达15公里集生态宜居、现代商务、休闲运动、科技人文为一体的
11、魅力水岸带，串联北京西南五区建设，填补北京没有水岸经济的空白，在北京的西南部建设多个服务房山、面向京津冀和环渤海地区的城市职能中心，提升城市的核心功能和综合竞争力。,CSD长阳半岛的打造，有效地提升了区域竞争力，加之轨道交通房山线的贯通有效地带动了房地产项目的开发，其区域板块发展空间和投资空间很大。,房山长阳镇水资源丰富，CSD长阳半岛极具发展潜力。CSD长阳半岛，由永定河与小清河环抱而成，占据着城市稀缺的水资源，以水岸经济的全新理念引领全区经济大发展。同时，为北京市民营造更为宽广的绿色宜居的生态城市亲水空间。CSD长阳半岛规划“一港-两园-三城”的生态经济格局即：国际金融港、户外运动乐园、智
12、库产业园、休闲购物城、温泉度假城以及生态宜居城,CSD长阳半岛是房山与北京城区最为接近的地区。轨道交通房山线的修建，正在改变着长阳半岛的区位价值。距离西五环公路仅7公里的优势，势必成为长阳半岛日后发展的重要支持。交通的改善将使长阳半岛的消费圈辐射整个京津冀和环渤海地区。日后，商业配套的成熟也会提升区域的居住价值和生活品质，形成区域产业的联动发展。,CSD长阳半岛依河而兴，沿河而动。它是永定河生态发展计划的桥头堡，也是北京城市规划重点发展的新城之一，CSD核心区选址于此，华北最大奥特莱斯旗舰店坐落于此，中粮万科联手斥资五十亿于此，金融街、首创、中铁其发展空间和投资空间无可限量。,长阳板块土地市场
13、分析,随着CSD长阳半岛的建设，长阳起步区土地供应量大，未来区域房地产项目集中。,一号地,二号地,三号地,四号地,五号地,六号地,七号地,八号地,九号地,云岗区商圈,京石高速,CSD核心区,房山线,大宁水库,稻田水库,马场水库,永定河,小清河,目前长阳起步区所规划的9个地块，6个地块已经被首开、中粮万科、中国铁建、北京城建、建工取得，未来区域将会新盘涌现。此外，第四季度，长阳镇共出让6个地块，规划面积113万多平方米，其中4个地块为纯住宅用地。,18,长阳板块在售项目基本情况,长阳板块分长阳新区与长阳老区，新区以普通住宅为主，供应量较大；老区产品品质较高。,长阳半岛、芭蕾雨悦都、绿地新都会项目
14、位于长阳新兴区域，在售项目以普通住宅为主，项目体量较大。大宁湾、原乡小镇、西棕榈滩项目属于长阳老区，以舒适型产品为主。,19,长阳板块整体房地产市场商品房均价在14000左右长阳板块在售项目中以中建万科长阳半岛项目销售最好，月均去化速度318套,长阳板块在售项目价格水平,长阳区在售项目产品形态多样但价格差距不大，长阳新区高层、小高层产品市场接受度较高。,长阳板块在售项目价格情况,长阳板块在售项目销售情况,38%,50%,0,二居,三居,一居,中粮万科长阳半岛,芭蕾雨悦都,城建原乡小镇,绿地新都会国际花都,大宁湾,西棕榈滩,62%,10%,50%,40,80,120,160,40%,50%,50
15、%,50%,二居、三居为市场绝对主力供应户型，二居面积区间以80-100平米为主，三居面积区间以100-130平米为主，户型面积适中，利于总价控制。一居产品仅芭蕾雨悦都有少量供应，市场供应不多。,长阳板块在售项目供应情况,区域以经济型的二居、三居普通住宅为主力产品，总价较低，主要针对地缘性刚性需求及初次改善型置业需求。,50%,50%,60%,40%,长阳板块重点个案分析,房山CSD核心区域项目长阳半岛,占地面积：86万建筑面积：100万容积率：2.2开盘时间：2010年7月目前报价：多层、高层17000 小高层14000面积区间：80-100,在售产品：目前在售一号地，产品为多层、小高层、高
16、层。高层位于项目外围。后期推货：项目一号地共分五期开发，建筑面积共38万平米，在售二期2010年10月1日开盘，后期剩余货量约15万平米。开发商 ：北京中粮万科房地产开发有限公司区位：永定河东岸，小清河西侧的房山CSD核心区域，周边商业配套齐全。,长阳板块重点个案分析,长阳半岛是中粮万科强强联手在房山CSD核心区域打造的大盘项目，物业类型丰富、配套齐全，是板块中开发水平较高的项目。,建筑形态一号地多层、高层、小高层产品均采用了现代简约偏欧式建筑风格。,社区配套项目南侧6000亩公园，csd核心商圈，房山线城铁、运动、酒店、温泉、特色旅游等。,园林设计项目注重园林的打造，园林设计中有大面积水面作
17、为亮点，但整体打造缺乏特色，品质有待提高。,项目比较注重建筑风格的打造，园林设计中有大面积水面作为亮点，但整体打造水平仍有待进一步提升，配套依托大区域规划随着未来CSD的落成，配套会比较完善。,长阳板块重点个案分析,长阳板块重点个案分析,户型设计方正，南北通透，功能分区明确，具有一定的舒适度，在普通住宅中具有较强的竞争力。,户型设计方正，南北通透，使用率高经济型户型为主，合理的控制了总价，得到客户较高认可度。,长阳半岛为精装修项目。也是本项目的一大突出特色，中等户型配以温馨的家居设计，彰显品质。,长阳半岛为精装修项目。也是本项目的一大突出特色，中等户型配以温馨的家居设计，彰显品质。,长阳板块重
18、点个案分析,长阳半岛1号地目前在售二期多层、高层、小高层产品，2010年7月开盘。一期、二期建筑面积共12万平米，户数3000多户，月均去化速度较高，销售情况较好。,该1号地项目共分五期开发，一期是2010年7月开盘，目前在售二期2010年10月开盘，目前报价多层、高层17000元，小高层14000元 /平米（期房） 。户型面积从80-100平米，主力户型以80-90平米二居和90-100平米三居为主。多来自丰台、房山地区，房山占少部分，以自住为主，年龄在30多岁，在丰台周边工作白领，首次置业占40%。,长阳板块重点个案分析,项目主要针对初次置业客群，产品供应以经济型户型为主，凭借较好的社区品
19、质和准确的定位，取得较佳的销售业绩。,户型供应,以经济型户型为主，户型针对性较强，区域客群普遍认可。设计方面舒适度较高，使用率较高。,销售表现,由于项目交通及配套规划较为完善，价格合理，销售表现良好。,针对客群,多来自丰台、房山地区，房山占少部分，以自住为主，年龄在30多岁，在丰台周边工作白领，首次置业占40%。,长阳板块重点个案分析,项目规模优势、开发商口碑及较具品质的产品得到了客户的认可，所针对的客群周边城区首次置业者，由于对总价承受力仍然有限，户型供应依然以经济型户型为主。,长阳板块重点个案分析,长阳老区高层/洋房项目城建原乡小镇,占地面积：15. 9万建筑面积：22万容积率：1.37开
20、盘时间：2009年11月目前报价：14000元/平米面积区间：84-150,在售产品：总户数:9栋510层的花漾洋楼、4栋56层的花境别苑及花墅洋房，共1700套；每栋10层5个单元，在售二期为花园洋房。后期推货：项目共分二期开发，在售二期2010年7月开盘，后期剩余货量较小，约5万平米。开发商：中铁嘉业（北京）投资有限公司代理商：思源经纪,长阳板块重点个案分析,城建原乡小镇是长阳老区在售花园洋房项目，具有较高品质，目前接近尾盘阶段。,建筑风格项目采用了英伦建筑风格，外立面风格较为突出，凸显品质。园林设计由于一期项目本月交房，所以园林设计一般，目前只简单种植绿植而已，明年再重新进行园林打造。,
21、社区配套原香小镇自建900平米多功能会所、1000余平米的配套商业和社区医疗站，弥补周边配套不足。,长阳板块重点个案分析,项目注重建筑风格的打造，园林设计一般，由于周边配套不足所以自身配套相对完善。,122.00,141.00,84.00,户型设计方正，南北通透，功能分区明确，舒适度较高，飘窗、观景阳台等设计为户型增加了亮点。,长阳板块重点个案分析,城建原乡小镇共两期开发，一期2009年11月开盘，二期2010年7月开盘，总户数约1700户，销售情况较好。一期已售罄，二期在售全部为花园洋房产品。,该项目共分二期开发，目前在售二期2010年7月开盘，目前报价花园洋房14000元/平米（毛坯），户
22、型面积从84-150m2，主力户型以84-90平米二居和115-150平米三居为主。项目客群集中为城区客户，主要以海淀、石景山、丰台为主，多为企业白领、公司职员，占70%。长阳本地客户主要是在当地大型国有企业的员工,长阳板块重点个案分析,项目主要针对周边城区初次改善型置业客群，产品户型供应以经济型二居和舒适型三居为主，凭借较好的产品品质，赢得良好的口碑，销售业绩良好。,户型供应,户型以经济型二居和舒适型三居为主，设计方面舒适度较高，客群普遍认可。,销售表现,凭借社区品质和准确的定位，销售情况较好。,针对客群,客群集中为城区客户，主要以海淀、石景山、丰台为主，多为企业白领、公司职员，占70%。长
23、阳本地客户主要是在当地大型国有企业的员工,长阳板块重点个案分析,项目较具品质的产品得到了客户的认可，所针对的客群周边城区首次改善型置业者。,在售项目潜量供应约200万平米，短期内剩余货量较大，能够基本满足市区客群的需求；市场后期存量主要集中分布在CSD长阳半岛，后期项目开发较多。,在售项目后期存量：,长阳板块潜在供量,未来土地供应量较大，项目集中分布，未来市场竞争激烈。,板块特征,市场特点,潜在供应,长阳板块是距离市中心最近的板块，受房山中心区的辐射，开发优势明显。随着轨道交通和商业的不断完善，加之长阳半岛良好的规划，长阳板块未来发展前景巨大。,物业形态丰富，合理控制总价的经济型户型和品质较高
24、的社区在区域内较受追捧与认可。,未来土地供应量较大，项目集中分布，市场竞争激烈。,长阳区板块小结,关键词：发展成熟、交通便利、配套齐全,房山区发展成熟板块良乡板块,良乡板块区域概况,良乡位于房山区东北部，是京郊14个卫星城之一，是房山区区府所在地，是全区政治、文化、商贸中心。良乡卫星城被确定为生态涵养保护区，该区域是北京的的生态屏障和水源保护地，是保证北京可持续发展的关键区域；同时，良乡卫星城是北京城市发展新区，是北京发展制造业和城市型现代农业的主要载体。良乡镇基础设施完善，教育配套不断完善，目前正在规划建设的良乡大学城，将直接带动区域价值快速提升。,良乡是京郊卫星城之一，也是房山区区府所在地
25、，区域发展水平较高，发展成熟，配套相对完善，教育配套资源尤为突出。,良乡,北工商全景,良乡板块规划发展,随着轨道交通房山线的开通及高教园区的全面落成，良乡的区域价值将不可限量。,良乡城镇性质：良乡镇是房山新城周边以都市农业、生态旅游为主导综合发展的重要城镇，承接房山新城部分职能。良乡发展目标：新城周边重要的生态宜居城镇，营造生态宜居的优美环境。 营造区域的生态休闲背景，打造成为房山新城良乡组团的“后花园”。统筹配置城乡基础设施和公共服务设施，健全社会服务保障管理体系，以设施先行推进城乡一体化发展。 完善房山轨道交通及高教园区发展。,39,良乡板块在售项目基本情况,良乡板块在售项目物业形态丰富在
26、售项目较多，但项目体量除瑞雪春堂外都不大。,在售项目物业形态丰富，户型面积适中。北潞尚界、瑞雪春堂是老盘项目，目前处于尾盘阶段，阳光邑上是新开盘项目。西路时代大厦和华亨国际中心是本月刚开盘项目。,40,良乡板块在售项目价格水平,良乡板块整体房地产市场发展水平较高，商品住宅均价水平是区域内最高的， 新盘老盘去化速度较好。,良乡板块在售项目价格情况,良乡板块在售项目销售情况,良乡板块整体房地产市场商品房均价在14000元/平米左右良乡板块在售项目中西路时代大厦与华亨国际中心本月刚开盘所以去化不详，阳光邑上与瑞雪春堂销售情况良好。,40%,0,二居,三居,一居,北潞尚界,阳光邑上,华亨国际中心,瑞雪
27、春堂,西路时代大厦,60%,100%,40,80,120,160,60%,40%,60%,30%,二居、三居为市场绝对主力供应户型，二居面积区间以70-100平米为主，三居面积区间以90-150平米为主，户型面积适中。华亨国际中心产品全部为大开间。,良乡板块在售项目供应情况,区域以经济型的二居、三居及部分舒适型三居户型为主力产品，总价较低，主要针对周边城区刚性需求及初次置业及改善型置业需求。,45%,45%,10%,10%,良乡板块重点个案分析,良乡板块特色项目阳光邑上,占地面积：9万建筑面积：17万容积率：1.6开盘时间：2010年4月目前报价：花园洋房1400016000 别墅20000-
28、26000面积区间：68-170,在售产品：18栋花园洋房1300多套和25栋联排别墅108套开发商 ：北京昂内房地产开发有限公司 区位：良乡大学城东侧，教育资源丰富,良乡板块重点个案分析,阳光邑上是良乡板块中较有特色并且开发水平较高的花园洋房/别墅项目。,建筑形态花园洋房与别墅均采用托斯卡纳风格特色鲜明。,社区配套项目西面1200米是良乡卫星城商业区，银行、餐饮、购物娱乐休闲设施设备齐全。社区内部无会所，但项目四周临街产品一层均为底商。,园林设计项目注重园林的打造，园林设计中有大面积水面作为亮点，特色鲜明，清新自然。目前临街建售楼处，标志性很强。,项目十分注重建筑风格的打造，园林设计采用田园
29、风格，清新自然，注重细节打造。周边配套齐全。,良乡板块重点个案分析,良乡板块重点个案分析,户型设计方正，阳台设计合理，便于观景舒适度较高。,户型设计方正，阳台设计合理，便于观景。经济型户型为主，合理的控制了总价，得到客户较高认可度。,阳光邑上只一期开发，包括18栋花园洋房和25栋联排别墅，2010年4月开盘。总建筑面积共17万平米，户数1400多户，月均去化速度较高，销售情况较好。,该项目目前在售产品报价为花园洋房14000-16000元/平米，别墅20000-26000元 /平米（期房） 。户型面积从68-170平米，主力户型以68-120平米二居和99-170平米三居为主。本区域到此购房者
30、较少，主要是价格高，多半部分来自市区客群，燕山石化有部分来此购买。,良乡板块重点个案分析,项目主要针对初次置业和改善型客群，产品供应以经济型户型和舒适型户型为主，凭借较好的社区品质和教育配套，取得较佳的销售业绩。,户型供应,以经济型户型和部分舒适型户型为主，户型针对性较强，区域客群普遍认可。阳台设计合理，便于观景舒适度较高。,销售表现,由于项目交通及教育配套规划较为完善，销售表现良好。,针对客群,本区域到此购房者较少，主要是价格高，多半部分来自市区客群，燕山石化有部分来此购买。,良乡板块重点个案分析,项目教育配套优势和较具品质的产品得到了客户的认可，所针对的客群为周边城区刚性需求及初次置业及改
31、善型置业需求，户型主要为经济型二居与舒适型三居。,在售项目潜量供应约20万平米，短期内剩余货量较少，基本不够满足市区客群的需求；市场后期待开盘项目也很少，未来市场存量很少。,在售项目后期存量：,良乡长阳板块潜在供量,未来土地供应量较小，市场竞争不大。,板块特征,市场特点,潜在供应,良乡要打造成生态宜居卫星城，它是房山区区府所在地，区域发展水平较高，发展成熟，配套相对完善，教育配套资源尤为突出。轨道交通房山线与高教园区的建设会极大提升板块价值。,物业形态丰富，舒适型产品较之长阳板块有所增加，注重项目特色和品质的教育地产在区域内较受追捧与认可。,房地产市场发展饱和，未来土地供应量较小。,良乡区板块
32、小结,关键词：配套欠缺、交通便利、环境优良,房山区发展滞后板块阎村板块,阎村板块区域概况,阎村镇位于房山新城西侧，距区政府驻地1.5 公里 ，距北京城近20公里。连接良乡及廊坊两个卫星城，区位及区域环境资源较好，但目前区域发展不成熟，配套设施相对落后。规划有市郊地铁S5号线通过该区域，但目前具体规划仍未出台。,阎村距离市区较远，发展比较滞后，配套不完善，规划有地铁S5号线，但目前规划细则未出台，发展前景不明朗。,阎村,52,阎村板块在售项目基本情况,阎村板块在售项目很少，集中两个大盘项目，目前已发展成为成熟社区。,阎村板块在售项目很少，主要就是绿城百合公寓和天恒乐活城。绿城百合公寓和天恒乐活城
33、，均为大盘项目，且都是现房，凭借开发商口碑及产品品质，受市场认可度较高，目前这两个项目均属于后期销售阶段。,阎村板块重点个案分析,阎村特色大盘项目天恒乐活城,阎村板块重点个案分析,占地面积：10万建筑面积：40万容积率：2.3开盘时间：二期2010年9月目前报价：花园洋房12000元/平米 叠拼：16800元/平米 联排-18600元/平米面积区间：70-230,在售产品：花园洋房和联排别墅，毛坯交房，但局部精装。开发商 ：北京天恒房地产股份有限公司区位：区域内别墅洋房项目很少，使得该项目具有很强竞争力,区域内房地产开发项目很少，本项目低密别墅洋房在当地成为一大特色产品。,建筑风格项目采用了现
34、代简约的建筑风格，外立面设计复杂多变，凸显品质。,社区配套周边比较落后，但本身项目有4万平米商业配套，弥补了区域内配套不足问题。,阎村板块重点个案分析,园林设计园林只是做了绿化，特色不突出。,该项目注重建筑风格的打造，打造节能科技住宅是项目突出特色，居住舒适度较高，但园林设计一般，可提升空间很大，自身配套相对完善。,运用节能科技建筑节能与可再生能源利用技术体系是本项目的一个主要突出亮点。家居数字化智能技术运用在别墅区采用先进的地源热泵技术,天恒乐活城共二期开发，分南北两个区，产品包括高层、花园洋房和联排/叠拼别墅，目前在售二期，2010年9月22日开盘。总建筑面积共40万平米，户数2700多户
35、，月均去化速度33套，较之区域内绿城百合月均去化42套，销售情况略差。,该项目目前在售产品报价均价12000元/平米（现房） 。户型面积从70-230平米，主力户型以70平米一居和80-90平米三居为主。叠拼户型以170平米居多。本区域到此购房者较少，主要是价格高，多半部分来自市区客群，燕山石化有部分来此购买。,以经济型户型和部分舒适型户型为主，户型针对性较强，区域客群较为认可。,阎村板块重点个案分析,户型供应,以经济型户型和部分舒适型户型为主，户型针对性较强，区域客群普遍认可。设计方面舒适度较高。,销售表现,由于目前项目周边配套设施不足，造成区域整体发展水平较低，价值项目价格较高，对销售速度
36、造成一定影响。,针对客群,本区域到此购房者较少，主要是价格高，多半部分来自市区客群，燕山石化有部分来此购买。,项目特色化产品突出，所针对的客群为周边城区改善型置业者，户型主要以经济型二居与舒适型三居，但由于周边发展较为落后，加之项目价格较高，销售速度相对较慢。,阎村板块重点个案分析,板块特征,市场特点,潜在供应,位于两大卫星城之间，区位较好，并且区域环境资源优良，但目前区域发展不成熟，配套设施相对落后，主要是靠两个大盘项目带动区域发展，发展受局限。规划轨道交通S5号线，但具体规划未出台，未来发展不明朗。,区域内房地产开发项目很少，均为大盘项目，产品特色化鲜明，但由于周边区域发展的局限，销售情况
37、一般。,房地产市场发展较慢，未来供应项目较少。,阎村板块板块小结,关键词：发展较快、交通便利、环境优良,房山区发展落后板块窦店板块,窦店板块区域概况,窦店位于房山区东南部，地处永定河及大石河之间的冲积平原。窦店镇距良乡卫星城9公里，北与阎村镇为邻；东至小清河岸边；南邻琉璃河镇；西至大石河。房山窦店正在建造一个世界先进水平的汽车零部件加工制造基地，可带动整个北京地区汽车产业的发展。房山规划S5号线，有望通过窦店地区，但具体规划未出台。,窦店板块目前发展比较落后，但是随着新的发展规划的落实，未来还是有较好的发展空间。,窦店,窦店板块规划发展,窦店镇具有良好的区域规划，汽车产业的发展有效地提升了区域
38、竞争力。,窦店镇未来将逐步完善“五大龙头、四大基地、四个品牌、一个园区”的总体建设格局。窦店镇已经聘请了中国农科院规划了10平方公里的都市型农业示范区，并确定了以一街为中心的3平方公里起步区。同时，提出“要把窦店工业集聚地作为全区工业集聚地发展的重中之重”。窦店镇将把工业集聚地建设作为加速农村城镇化进程的重点和着力点，以园区建设为有效载体，通过引进项目、发展企业，形成新的优势产业群体，实现“小城镇大产业”的构想。窦店镇目前建设有亚洲最大的高端汽车零配件基地，它的建成年产值达100亿。正在带动整个窦店地区的发展。,62,窦店板块在售项目基本情况,窦店板块在售项目均为普通住宅项目。,水墨林溪201
39、0-11-25四期最后一次推盘世界名园末期未开盘,63,窦店板块整体房地产市场商品房均价较低在9200元/平米左右，价格较其他板块较低窦店板块在售项目整体月均去化速度较慢汇豪山水华府是目前区域内受欢迎的项目，最新开盘销售火爆，去化速度达到月均128套,窦店板块在售项目价格水平,窦店板块在售项目产品形态以高层、小高层为主，价格较低，整体销售情况较差，但目前新开盘项目销售火爆。,窦店板块在售项目价格情况,窦店板块在售项目销售情况,二居、三居为市场绝对主力供应户型，二居面积区间以60-90平米为主，三居面积区间以90-130平米为主，户型面积偏小，利于总价控制。,窦店板块在售项目供应情况,区域内以经
40、济型的二居、三居户型为主力产品，总价较低，主要针对地缘性刚性需求及初次置业需求。,40%,0,二居,三居,一居,水木林溪,汇豪山水华府,天地新城,世界名园,60%,40,80,120,160,60%,30%,60%,30%,50%,40%,10%,10%,10%,窦店板块重点个案分析,窦店较为热销项目汇豪山水华府,占地面积：5.7万建筑面积：9.4万容积率：2开盘时间：2010年10月 四期开盘目前报价：93000元/平米 127三居8600元/平米起价面积区间：51-127,在售产品：高层、多层后期推货：项目一号地共分四期开发，目前在售四期，未来供应量很少。开发商 ：北京汇豪房地产开发有限公
41、司 区位：窦店镇中心位置，窦店镇政府对面。,窦店板块重点个案分析,汇豪山水华府凭借其绝对区位及价格优势成为区域在售热销项目。,项目共四期开发，目前在售四期多层、高层产品，2010年10月开盘。四期户数为732户，月均去化速度较高，销售情况较好。,目前报价均价93000元/平米，最小三居8600元/平米起价（现房） 。户型面积从50-130平米，主力户型以77-78平米二居和105-127平米三居为主。主要包括在城里工作或汽车产业基地个体户，多为刚需，年轻人较多，看重小户型，总价低。,窦店板块重点个案分析,项目主要针对初次置业客群，产品供应以经济型户型为主，由于绝对价格优势取得较佳的销售业绩。,
42、户型供应,以经济型户型为主，户型针对性较强，区域客群普遍认可。,销售表现,由于项目价格合理，销售表现良好。,针对客群,主要包括在城里工作或汽车产业基地个体户，多为刚需，年轻人较多，看重小户型，总价低。,窦店板块重点个案分析,项目较低的市场价格迎合了客户的认可，所针对的客群周边城区首次置业者，由于对总价承受力仍然有限，户型供应以经济型户型为主。,板块特征,市场特点,潜在供应,窦店板块发展落后，但有良好的规划，正在建设的汽车产业基地的发展将为区域内项目的开发提供强大的发展动力，未来区域有一定的发展空间。,物业形态单一，经济型户型为主，均价较低。,未来土地供应量不大。,窦店区板块小结,客群分析,【第
43、三篇】,各主要区域客群现状长阳区,物理特征：客群来源：丰台、西城、海淀等区域，并有部分本地客群年龄构成：中小户型客群大部分为2535岁之间，多为初次置业客群；舒适性户型客群3045岁，事业基本成熟，具有一定的购买力，主要解决改善型居住。职业特征：中关村白领、大学城教师、云岗航天三院职工家庭结构：中小户型以单身青年与两人世界为主；中大户型以三口之家为主。,置业特征：置业目的：中小户型初次置业的客群，以及为改善生活品质的二次置业客群；自住为主，定位为第一居所或第二居所，基本无投资目的。置业要求：关注交通及周边生活配套，对当地大型开发商比较认可。,长阳的现有客群基本为周边区县客群，主要置业需求为刚性
44、需求及初次改善型置业需求，主要看重的还是交通便利性。,各主要区域客群现状良乡区,物理特征：客群来源：以石景山、丰台、海淀居多，也有部分燕山石化客群，本区域较少。年龄构成：3045岁的改善型置业客群，其中主要年龄构成集中扎在30-40岁，与长阳板块相比，该区域客群具有更强的购买力职业特征：周边区县企业中高层企业主及高级管理层、外来做生意人群家庭结构：主要为两口之家和三口之家，较大户型或者低密度别墅产品针对三代同堂,置业特征：置业目的：大部分以自住为主，定位为第一居所较多，部分连山区具有一定经济实力的客群和少量外来客群以投资为目的。置业要求：注重居住观景和品质的提升，关注产品舒适度，认可区域发展，
45、对当地知名开发商较为追捧。,对比长阳板块良乡板块客群的购买能力更强，对产品要求更高，客群主要以周边区县为主力，改善型需求居多，有极少外地投资客群。,各主要区域客群现状阎村板块,物理特征：客群来源：海淀、丰台、朝阳区域为主，部分来自燕山石化企业中高层。年龄构成：投资客群35-50岁职业特征：机关及企事业单位中层领导，私营企业主，外来生意人群、 燕山石化企业中高层家庭结构：两口或三口之家居多。,置业特征：置业目的：大部分客群看好区域环境、交通及稀缺别墅项目。置业要求：注重投资价值，高性价比，交通便利。,该区域客群主要来自周边区域的企业中高层人士，还有少部分来自燕山石化，作为度假投资客群看好区域环境
46、、特色节能科技产品。,各主要区域客群现状窦店板块,物理特征：客群来源：本区域窦店工业园区、汽车城产业基地为主，部分来自石景山、丰台、海淀等区域。年龄构成：以25-30岁年轻人和50-70老人为主。职业特征：在窦店工业园区、汽车城产业基地工作的职员、周边区县工作的居民家庭结构：两口之家,置业特征：置业目的：年轻人首次置业，作为婚房；老人满足自住养老之用。置业要求：价格合理，较房山中心区域板块价格较低。,当地客群为主，地缘性较强，多为本地年轻人首次置业或养老。周边区县客户置业占一定比例，另外少部分客群来源于汽车城产业基地。,各区域客群现状,未来随着房山区轨道交通及配套的不断完善，将会带动越来越多的
47、需求客户。,客群主要来自于周边区县，本地占一部分，注重交通条件及生活配套，主要满足自住需求。,后市展望,【第四篇】,轨道交通房山线将推动区域发展,对近郊置业认知度加强,区域内土地价格将长期上扬,消费者在置业时对通勤成本较为关注，特别是对时间成本的考量是决定其是否置业的重要参考因素。轻轨S5房山线即将建成，将会进一步拉近房山区与北京市区中心距离，使交通不再成为阻碍消费者置业房山区的障碍。同时，交通设施的完备也将加强房山区与其他区县之间的交流，为房山区综合经济实力的提升提供了基础性的保证，,消费者对近郊置业有着较高的认知度，大部分消费者都有意愿选择在近郊置业。这不仅是因为近郊的房价较为便宜，同时，
48、北京近郊交通建设和配套完善的趋势也为消费者在选择近郊置业时增加了良好的预期。另外，近郊在人口密度、空气质量、周边环境等方面有着市中心不可比拟的优势，部分消费者也将近郊的房产作为休闲,从房山区区域背景来看，房山区正处于经济高速发展的关键时期，特别是轨道交通建设将推动房山区域进一步发展。因此，可以预测在短期内，房山区土地价格将连续上涨，溢价成交的情况也会时常发生。从长期的角度分析，房山区的土地具有较,区域内房价将走高,选择在房山区置业的消费者大多以自住型和养老型为购买目的，而投资型消费者较少。因此，目前房山区房价较好的反映了市场供求的均衡价格。随着轨道交通设施的完善和周边配套的成熟，房山区房价走高将成为不争的实事。我们相信，慢热型的房山区,
