1、,天津团泊湖文化产业园项目定位过程沟通,谨呈：天津北方文化产业投资集团股份有限公司,PARTI 项目理解PARTII 文化产业PARTIII 用地分析PARTIV 定位构想,PARTI 项目理解,20世纪80年代开始崛起的以广州和深圳作为经济中心的珠江三角洲大城市群。20世纪90年代发展起来的以上海为核心的沪宁杭经济群，长江三角洲大城市群。中国经济第三增长极以北京、天津两大直辖市为核心双引擎的环渤海大城市群。,环渤海核心城市中国经济第三增长极,城市经济地位日益提高,宏观背景,城市地位,京津冀都市圈“8+2”模式,京津冀一体化发展中的重要城市,宏观背景,“8+2”模式包括，北京、天津两个直辖市和
2、河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、张家口、承德8地市。各城市产业功能错位发展。该规划自2004年开始启动以来，历时6年左右，目前已经上报国务院，有望今年内出台。,城市地位,经济发展,宏观背景,根据天津与国内14城市2009年经济发展比较分析统计，2009年，天津经济总量排名第5位，17%的增速为15城市首位；2009年，天津全社会固定资产投资总量达5006亿元，首次突破5000亿元，相当于“九五”时期投资总量的两倍、“十五”时期的总和，居第3位，投资增速达到47%，为近18年来最高水平，居15城市首位；2009年，社会消费品零售总额增长22%，居15城市首位。,天津城市经济高速发
3、展,文化地位,宏观背景,国家“十一五”时期文化发展规划纲要曾将环渤海地区规划为我国三大文化产业带之一，该地区拥有深厚的文化底蕴，发展文化产业的雄厚基础；天津是环渤海地区的核心城市，是这一文化产业带中的关键一环，因而其文化产业发展前景可观。天津市文化产业逐步走上加速发展的快车道。文化产业增加值从2004年的67亿元增长为2008年的196亿元，年均增速30.8%。2008年文化产业增加值占全市同期生产总值（GDP：6354亿元）的比重为3.08%，2009年全市文化产业增加值达255亿元，增幅30.1%，占全市同期生产总值（GDP：7501 亿元）的比重达到3.4%。,文化产业发展增速，前景广阔
4、。,背景,文化产业的黄金时代,中国的城市化运动,产业振兴，国家战略，黄金时代。,城市扩容，新城开发，产业驱动。,整合文化产业资源，合理配置资源，对团泊湖文化产业园项目的发展做出正确的定性、定位。规划应突出工作重点，增强核心竞争力，建设成为国家级写作、电影、戏剧、美术、音乐、曲艺、舞蹈、摄影、书法、民间文艺、杂技、电视艺术的交易、交流、评奖、培训、会展的中心，成为天津乃至全国文化产业大繁荣大发展的示范榜样，并成为社会效益、经济效益平衡的示范项目。,任务,项目发展目标,项目定位目标,中国当代文化的朝圣地。中国当代文化的示范地。中国文联资源聚集基地。,【关键词】,文化产业、全国典范、资源聚集。,任务
5、,要求,企业战略层面要求,文化产业资源积累平台。文化产业的投融资平台。地产行业开发经验沉淀。,项目属性界定,文化产业，文化相关产业主导的项目。政府主导，政府主导大背景下的项目。资源整合，对文化资源整合较高项目。区域引擎，立足城市区域发展的项目。示范全国，全国领先打造投融资平台。,植根天津，全国典范。,企业目标：当代文化的朝圣地、全国示范性。城市理解：近代中国看天津，中国近代缩影。用地价值：城市远郊，复合大盘，资质一般。产业分析：时代东风，突出特色，资源整合。,文化是魂，地产是本。,文化产业导入中国与天津文化的关系，本项目与天津文化的关系，复制、补充、提升？文化资源嫁接企业可嫁接的的文化产业资源
6、（文联十二协会资源）如何有效嫁接植入本项目？地产开发模式地产开发在本项目的比重，地产角度的新城开发打造与项目盈利模式？,核心问题,项目核心问题,2008年，上海人均GDP首次过万。2009年，北京人均GDP首次过万。2010年，天津人均GDP即将过万。,近代近代中国北方经济文化中心城市。当代中国经济的第三发展极核心城市。,项目核心问题,文化价值导入,近代天津与当代天津,项目核心问题,文化价值导入,从1860年开埠到新中国成立之前，天津一直是北方政治、经济、文化的中心，特别是自“洋务运动”兴起之后，天津在北方乃至全国走在了近代化道路的前列。城市地理位置和历史环境的显要，使天津从近代就成为中西方文
7、明荟萃之地。经过近百年发展，天津形成了各国文化荟萃的独特现象，“世界建筑博览会”堪称全球罕见的人文景观。,近代中国看天津,天津近代中国历史文化的缩影。,项目核心问题,文化价值导入,近代中国天津，近代中国历史文化缩影。当代中国天津，当代中国经济核心城市。,城市复兴文化复兴，让天津代言中国,近代文化中而西，东风西渐，融合。当代文化西而中，西风东渐，回归。,城市复兴,文化复兴,文化价值导入,项目核心问题,物质文化制度文化精神文化,近代文化的题材演绎,天津是中国近代史的缩影，在各个领域如经济、文化、科技、军事方面有诸多第一， 对其历史古迹进行题材演绎，形成项目内历史文化景观节点。,中国第一次地方选举“
8、天津县议事会”选举。图为天津咨议局,中国第一份政府报纸北洋官报在天津发刊,中国近代文化博物馆,中国文学艺术界联合会（简称中国文联），是由全国性文学艺术家协会，各省、自治区、直辖市文学艺术界联合会和全国性的产业文学艺术工作者联合会组成的人民团体。成立于新中国诞生前夕的1949年7月，是中国人民政治协商会议发起单位之一。首届主席为郭沫若，现任名誉主席为周巍峙，主席孙家正。中国文联及各协会办有中国艺术报等30余种全国性的文艺刊物和报纸，拥有中国文联出版社等7家图书和音像出版社、1家影视中心。中国文联对各团体会员的工作有联络、协调、服务的职责，并承办团体会员需要统筹安排的事宜。,中国文联中国当代文化相
9、关强势权威核心资源的利用。,项目核心问题二,文化资源嫁接,文联资源分析,郭沫若（18921978）中文名：郭沫若别名：郭开贞民族：汉族出生地：四川省乐山市观娥乡沙湾镇主要成就：诗人、剧作家、考古学家、思想家、古 文字学家、历史学家、书法家，我国新诗的奠基人，继鲁迅之后革命文化界公认的领袖。,矛盾（18961981）中文名：茅盾别名：沈雁冰民族：汉族出生地：浙江嘉兴职业：作家毕业院校：北京大学主要成就：现代著名作家、文学评论家,曹禺（19101996）中文名：万家宝别名：曹禺民族：汉族出生地：天津职业：剧作家毕业院校：清华大学主要成就：中国现代杰出的剧作家,文联重要代表人物,项目核心问题二,文化
10、资源嫁接,中国文联下属十二家不同专业艺术领域的分支协会，在各个艺术领域作为权威机构。,项目核心问题二,文化资源嫁接,十二家不同专业艺术领域的分支协会，所可嫁接利用的奖项活动资源。,资源聚集下的活动资源利用，月月有活动，月月有引爆。,项目核心问题二,文化资源活动嫁接,以不同专业领域的艺术资源为核心，通过搭设平台，放大资源聚集效益。形成集文化交流、文化教育培训，文化创作、博览等的文化产业功能集群。,项目核心问题二,文化资源延伸嫁接,项目核心问题三,地产开发角色,文化地产，必须要有文化的概念，文化项目、文化内容做支撑，通过文化产业来提升土地价值，增强地产开发盈利能力。文化地产盈利能力比较强，通过地产
11、盈利融资，反哺文化产业项目。,从地产角度看项目：1.以文化产业为核心的新城开发模式。2.以文化产业配套带动土地价值升值。3.以地产开发盈利反哺文化产业发展。,借力文化，增值地产；借力地产，反哺文化。,PARTII 文化产业,文化产业黄金时代,2009年7月22日，我国第一部文化产业专项规划文化产业振兴规划由国务院常务会议审议通过。标志着文化产业已经上升为国家的战略性产业。 国家将重点推进的文化产业包括：文化创意、影视制作、出版发行、印刷复制、广告、演艺娱乐、文化会展、数字内容和动漫等。,文化产业振兴规划,2010年3月19日，各省、自治区、直辖市党委宣传部，中国人民银行，各省、自治区、直辖市财
12、政厅（局）、文化厅（局）、广播影视局、新闻出版局、银监局、证监局、保监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、中国邮政储蓄银行等九部委关于金融支持文化产业振兴和发展繁荣提出指导意见。,七大指导意见,积极开发适合文化产业特点的信贷产品，加大有效的信贷投放,完善授信模式，加强和改进对文化产业的金融服务,大力发展多层次资本市场，扩大文化企业的直接融资规模,积极培育和发展文化产业保险市场,建立健全有利于金融支持文化产业发展的配套机制,加强政策协调和实施效果监测评估,充分认识金融支持文化产业发展的重要意义,国家政策利好，文化产业进入快速发展的“Golden Times”,文化产业黄金时代,九部委
13、指导意见,2010年1月21日，天津市人民政府根据文化产业振兴规划制定天津市文化产业振兴规划，详细阐述政策方面的支持以及文化产业规划、产业布局等。政策支持方面：一设立、一建立、四鼓励,一 设 立,一 建 立,四 鼓 励,设立天津市文化产业发展专项资金，支持文化企业发展。,建立天津市文化产业项目推介交易平台。,鼓励我市文化产业园区争创国家级产业示范基地，加大对区县文化产业发展。的扶持力度，落实扶持政策，建立原创动漫作品推广机制，组织评选命名活动，鼓励有条件的国有企业创办文化产业园。鼓励我市文化企业走出去，进行跨地区、跨行业联合或重组，尽快壮大企业规模，提高集约化经营水平。 鼓励和引导有条件的文化
14、企业面向资本市场融资，培育文化领域战略投资者，实现低成本扩张，进一步做大做强。,天津文化产业发展规划,天津文化产业政策支持,规划总目标：基本建成面向市场、具有活力的文化产业体系，结构优化、运作规范的文化市场体系，体现时代精神和天津特色的文化产品生产体系。规划目标细分：建立五大中心、五大基地,区域政策、规划利好，天津文化产业蓄势待发,天津文化产业规划,天津文化产业发展规划,“山、海、城、乡”形式的”四带多点“的框架,逐步形成区域特色鲜明、结构更加合理、与天津城市发展规划相适应的文化产业发展格局。,其中文化旅游业方面加强文化和旅游的结合，做强“近代中国看天津”的品牌，建立文化旅游项目推介平台，打造
15、文化旅游精品线路，形成新的文化旅游热点。,天津文化产业布局,天津文化产业发展规划,天津文化产业项目布局,天津文化旅游品牌,天津投资900亿元打造“近代中国看天津”文化旅游品牌,天津市总计投资亿元，精心打造“近代中国看天津”文化旅游品牌，发展都市观光、休闲度假和商务会展旅游，完善旅游配套设施建设。老城津韵板块：这个板块以古文化街和鼓楼步行街为核心，其中古文化街已经形成天津民俗文化旅游品牌，今年被国家旅游局批准为全国首批级旅游景区；鼓楼步行街也将进一步打造，完善设施，充实文化内涵； 杨柳古镇板块：这个板块已经建成了以石家大院为核心的民俗旅游区，包括明清街、御河人家、民俗广场、杨柳青年画馆等； 大沽
16、烟云板块：完成了大沽炮台、大沽船坞纪念馆、海河外滩公园、东方公主号游轮等； 溥仪旧居板块：今年溥仪旧居已经正式修复完成并开放。,天津文化产业项目布局,天津文化产业项目区位,本项目,天津文化产业项目布局,天津文化产业项目概况,在天津文化产业政策、规划、布局的支持下，天津文化产业以集群的方式迅速发展；发展模式主要分为以地产项目为核心的文化产业和以文化产业功能发展为核心的文化产业园区。,可比案例借鉴,曲江文化产业园,段先念“曲江模式”的建立,曲江模式，是一种文化经济模式 是以文化为推动力，以城市经营为手段，达成文化、商业、旅游的契合； 是中国城市化初期文化经济与城市发展的成功范式； 是盛世中国背景下
17、的文化理想和文化自觉； 是世界主流语境下的文化坚守与文化责任担当。 曲江模式坚持“文化立区、旅游兴区”战略 以转变发展方式和机制体制创新为动力； 以板块联动为突破； 以大项目为支撑。,曲江模式实质：特质文化内核+价值传播新城市主义,可比案例借鉴,曲江文化产业园,段先念文化产业园“三十三原则”,2005年7月，段先念根据曲江文化产业园的成功经验，从文化定位、项目经营、园林艺术三个方面总结出三十三条原则，至今仍是同类主题式文化产业园的建设宝典，其中部分原则具有一定参考性,关于文化定位六、民族文化原则。愈是民族的，愈是世界的。只有充分张扬民族的文化与个性，才是走向世界的捷径。十一、实物展览原则。一碑
18、石刻、一个栓马桩、一对石人石马，给人历史的真实。关于项目经营十二、重大卖点带动原则。重大卖点是项目和市场的结合点、愉快点。十四、不夜原则。要白天黑夜一体化，黑夜比白天更精彩。好的节目、好的体验认识从黑夜开始。十六、排他性原则。权威性、排他性，是旅游的制胜法宝，否则就可能被模仿，或流于一般。二十、科学技术艺术原则。建筑园林是骨架，文化艺术是灵魂。二十一、高投入高回报原则。高投入制造精品，才可能赢得市场；平庸的模仿品没有市场。二十二、专业化细分原则。策划预设上必须让专家参与、专家把守关口。在实行中要选用专业化的公司。二十三、协作与整合原则。要广开道路、吸纳精英，社团各种专家组成小组。二十四、经营化
19、原则。整个园区的策划、预设要体现大经营原则，所有项目也要以经营为目标，一切以经营效益增长为原则。关于园林艺术二十六、360景观原则。任何一处建筑、小品，本身就是景观，园内应做到景观上无死角，无违面。 二十八、一比一比例原则。园内的部分建筑、小品、雕塑、壁画等，必须坚持原大小。,可比案例借鉴,曲江文化产业园,曲江文化产业格局及体系,遵循科学发展、率先发展、和谐发展的原则，从产业格局和体系的初始规划中，实施“两个体系共建、两条路径并行、三个框架同构”两个体系共建：文化产业体系与公共文化设施体系共建共荣。两条路径并行：产业集团化建设与基地型聚集同时并行。三个框架同构：基础设施框架、基础产业框架和文化
20、产业体系框架同时构建。共建、并行、同构，曲江始终将满足人民大众的精神需求作为终极关怀，推动文化产业和传统产业结盟联姻，共同发展，构筑起产业发展良好环境。,区域发展模式,曲江以大融资、大投入、大策划，践行着项目集群、成片开发、运营城市、自我平衡的开发总路线。以城市运营为手段，超前规划建设体系完备、功能完善、具有国际水准的城市基础设施框架，促进城市资源的扩张和价值提升。,可比案例借鉴,曲江文化产业园,曲江文化产业园五大执行模式借鉴,投融资模式,招商经营模式,文化产业运营模式,文化事业发展模式,曲江融通大资金、实施大开发，土地经营，流程再造，一次性征地、配套、规划，分批次招商拍卖。这是曲江投融资的源
21、动力。资本运作、资源整合是曲江制胜“法宝”。资产商品化流动化，土地资本化市场化，运作公司化效益化。,造环境就是招商，突破传统招商模式，实施“两结合”，把文化资源和项目结合起来；把公益性和企业利益结合起来，形成自己独特的价值取向：服务是基础，经营是灵魂，机制再造是核心，流程重组是关键，品牌共享是招牌。,曲江文化产业模式走出“文化旅游人居商业”的新路。曲江文化产业集团十四个子公司，涵盖旅游、会展、影视、演艺、商贸、餐饮等十余门类，共举同一文化品牌，共用统一文化符号，集群发展、多元互补，产生强大的聚集效应。,曲江文化事业和文化产业，情同“鱼水”，深度依存。产业反哺事业，事业滋养产业，公共文化事业政府
22、投资，公共文化服务政府提供，产业责任企业承担。,可比案例借鉴,曲江文化产业园,曲江文化概念设置,一个品牌：以曲江、曲江文化、曲江文化产业投资集团为代表的现代文化产业品牌。三大园区：以唐文化、盛世文化为代表的曲江现代文化产业核心区；以佛文化为代表的法门寺佛文化旅游区；以道文化为代表的楼观台道文化展示区。四大领域：文化旅游、会展创意、影视演艺、传媒出版。五大节会：盛典西安、国际唐人文化周、曲江论坛、曲江秦腔艺术周、曲江文化大讲堂。六大基地：唐文化展示基地、会展产业基地、影视产业基地、演艺基地出版传媒基地、陕西非物质文化遗产保护基地十大文化形态：中国古建筑和现代园林文化、宗教文化、宫廷文化、民俗文化
23、、山水生态文化、农业观光及现代养生文化、现代音乐及演艺文化、现代影视文化、当代书画及文学艺术、当代科技文化,一种情怀盛世胜境 两种风格唐风和现代兼容和谐 三条轴线景观大道、游览长廊、博览干线 四大开放空间大雁塔周边千亩博物苑，大唐不夜城，大唐文化艺术长廊，1000亩湖面的丝绸之路风情园 五大古迹大雁塔、秦二世陵、汉宣帝杜陵、曲江池遗址、青龙寺 六大主题公园海洋世界、大唐芙蓉园、欢乐世界、电影城、爱情谷、民风博览园,可比案例借鉴,曲江文化产业园,曲江文化产业园设置,可比案例借鉴,曲江文化产业园,曲江文化产业园著名文化活动,曲江影视：联盟企业已达90家，“曲江国产电影新人新作展” 、“曲江电影论坛
24、”、“曲江影视高级编剧研修班”等重大活动，震动业界。曲江演出：成员企业10家，人文奥运盛典西安、郎朗音乐会、猫、大河之舞、灰姑娘、周杰伦演唱会、维塔斯西安演唱会、“纵贯线”西安演唱会等一批国内和国际一流的演艺精品相继引进并成功演出。曲江会展：与国内50多家会展企业结成合作联盟，形成了周周有展会、月月有大展的繁荣局面。曲江旅游：不仅负责区内“六园一城一馆”的管理和运营，而且延伸到了法门寺、大明宫、西安城墙景区，成为享誉全国的旅游管理品牌。曲江文化：成功运营曲江国际唐人文化周、中国东西部贸易洽谈会、中国西部文化产业博览会、第二届中国诗歌节、曲江国际当代艺术季等一系列大型文化活动，出版发行重大文化典
25、籍工程四部文明，编纂大型诗歌集诗韵华魂。,运作模式小结：通过资本运作、资源整合方式打造曲江文化产业集群；以文化为推动力，以城市经营为手段，达成文化、商业、旅游的契合，突破了传统模式，把文化资源和项目结合起来，把公益事业和企业利益结合起来，形成自己独特的文化经济模式。,产业结构小结：曲江文化产业园区依托丰富的历史文化资源,积极打造旅游景区,发展文化产业,促进城市价值的兑现和提升,城市价值的兑现又反哺文化产业发展。曲江模式的发展成果,外部看只是形成一个文化旅游大景区,但事实上区域内部已经形成门类齐全的文化产业大园区。,可比案例借鉴,曲江文化产业园,曲江文化产业园小结,依托丰富历史文化资源，通过资本
26、运作、整合，达成文化、商业、旅游的契合，充分完成了文化与项目结合，打造城市亮点。,可比案例借鉴,东部华侨城,项目概况,东部华侨城，位于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里。由华侨城集团斥资35亿元开发建设，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。,项目由大侠谷生态公园、茶溪谷休闲公园、云海谷体育公园、华兴寺、主题酒店群落、天麓大宅等六大板块组成 。,可比案例借鉴,东部华侨城,任克雷“东部华侨城模式”的建立,东部华侨城模式实质：主题公园+主题地产,东部华侨城首先建成中国规模最大、运营最成功的主题公园群落和主题酒店群落，为集团带来了广泛的
27、社会影响力和知名度，也为集团业务发展贡献了充裕的现金流以及旅游文化产业对于华侨城品牌价值的提升； 在主题公园的基础上，华侨城创造的“旅游加地产”成片开发互动发展模式，成为深圳和全国的城市规划建设以及房地产业成功的典范。,可比案例借鉴,东部华侨城,任克雷东部华侨城建设中的“三级跳跃”,第一级跳跃：对华侨城集团自身旅游发展模式的内在突破,第三级跳跃：开创世界级度假旅游目的地发展的创新试验,项目空间上，从城市中心地带向郊野地带突破；项目性质上，从观光游乐旅游模式向休闲度假旅游模式突破；项目类型上，从都市型主题乐园向山海生态型主题乐园突破；项目规模上，从紧凑型高密度布局向开敞型低密度布局突破。,第二级
28、跳跃：对中国大型生态旅游区发展模式的跨越式探索,东部华侨城实现了对全国同类生态型旅游区开发模式的超越，成为全国的样板基地。,东部华侨城看到了世界旅游发展中的度假趋势，这使她能够站在世界生态度假区发展的高度，创造性地展开策划和规划，大胆创新度假地的生态环境资源利用模式，大胆整合度假地的旅游要素，大胆推进度假地的产品创新，大胆创新度假地的品牌价值。这使东部华侨城成为世界级度假旅游目的地样板，引起国际旅游界的广泛关注。,第一级跳跃,第二级跳跃,第三级跳跃,可比案例借鉴,东部华侨城,任克雷主题公园开发经验总结,在接受国内知名网站访谈的过程中，任克雷根据二十年的地产经历以及东部华侨城的开发历程，对主题公
29、园的开发总结了四点经验，首先：在中国发展主题公园要与市场、消费水平、产品密切联系；其次：主题公园要有文化的包装和内涵；再次：主题公园要有时代性，不断保持新鲜感，要密切关注年轻人的口味变化，要不断创新；第四：商业模式非常重要。大型的主题公园投入很大，资金要经过很长一段时期才能收回来，如果没有好的商业模式来支撑它，做不下去。,可比案例借鉴,东部华侨城,东部华侨城开发模式,东部华侨城的模式核心为主题公园+主题地产，首先建立主题公园，吸引人气、人脉，在主题公园的基础上进一步建立主题地产，地产依托公园，公园服务地产，两者相辅相成。,可比案例借鉴,东部华侨城,东部华侨城开发理念,开发理念： 生态环保大于天
30、三大战略突破：,在项目规划时，尽量不扰动山、水、植被;在开发建设时，加强对山、水、植被的保护;在产品选择时，充分利用无污染、可循环的产品。,项目性质上，从“做单个项目”向“打造旅游聚集区”的突破；项目空间上，从城市中心向郊野地带突破；项目类型上，从观光旅游向休闲度假突破。,三项基本原则：,可比案例借鉴,东部华侨城,东部华侨城开发成就借鉴,在开发理念上，东部华侨城从粗放式开发向可持续发展方向迈进，通过科学开发、综合利用自然山地打造休闲度假品牌，在原始植被、峰丛绝壁、溪流山涧的基础上，融入休闲度假功能，为我国山地休闲度假旅游发展提供了一个典范，其开发模式值得借鉴。在产业形态上，从做单个旅游项目向综
31、合性旅游聚集区发展，集成了旅游景区、度假酒店、高尔夫球场、矿泉SPA、旅游地产等多种产业形态。 在旅游方式上，从单一的旅游方式向复合型旅游方式突破。集生态观光游、科普教育游、佛教文化游、康体健身游、休闲度假游、网络虚拟游等多种旅游方式，带给游客全方位的旅游体验。在文化创新上，形成了多元文化。人与自然和谐共处的生态文化、东方与西方相结合的集成文化、传统与现代相结合的旅游文化、演出与景点相结合的演艺文化、旅游文化与佛教文化的创新结合，使东部华侨城异彩纷呈。,可比案例借鉴,东部华侨城,东部华侨城小结,运作模式小结：以生态旅游项目带动主题地产项目，生态旅游项目的建成后迅速投入运营，一方面增加了人气，另
32、一方面加快了资金的回款以及运作。商业模式的运用十分重要，良好的生态旅游商业模式将带来完善的资金链条。,产业结构小结：东部华侨城没有曲江的文化历史资源，本着平地起高楼的原则，引入异地文化或创造文化，打造面向全国的生态旅游公园，度假酒店、高尔夫球场、矿泉SPA等。依托建成的文化旅游产业完成主题地产的开发。,独自建立面向全国的生态旅游文化产业园区，依托园区建立生态主题住宅，文化方面引进异地文化或全国文化，打造住宅项目的亮点。,可比案例小结,本报告研究的两个案例分别代表了大型文化产业园的两 种开发模式：构景开发模式（东部华侨城）、借景开发模式（曲江文化产业园）,案例比较,联 系,差 异,两种开发模式下
33、的文化产业项目均为千亩以上的大型项目；资金要求较高，需要具有良好的经营运作模式；均以某种文化为主题，发展文化产业，带动其他领域的发展；旅游用地、居住用地、商业用地具有一个相对平衡的比例，满足客户不同方面的需求。,两种开发模式文化的引入方式不同，东部华侨城引入异地文化或创造文化，曲江产业园借用西安本地唐文化；建立文化产业园的目的不同，东部华侨城建立产业园带动地产项目的销售，曲江产业园的建立带动整个城市的发展；东部华侨城位于城市远郊，依托自然资源引入文化产业，曲江文化产业园位于城市近郊，借用城市自身文化。,可比案例小结,本项目对于案例的借鉴点,本项目介于构景开发模式（东部华侨城）与借景开发模式（曲
34、江文化产业园）之间，本项目拥有天津的民国近现代文化基础，但不能直接依托进行应用，还要通过构景运营模式进行打造，故在以下几个方面进行借鉴：产业结构方面：引进天津民国的近现代文化，依托这种文化进行产业结构优化，打造面向全国 的文化朝圣基地；运营模式方面：通过融通大资金、实施大开发，土地经营，流程再造，一次性征地、配套、规划，分批次招商拍卖等方式，加快资金的流动速度，加快经营开发周期；开发理念方面：将近代文化与现代文化相结合，建立新的文化理念；产业设置方面：充分利用文联及下属12个协会的资源，建立多层次、多方面的产业设施。,文化产业总结,国家宏观政策方面： 文化产业振兴规划由国务院常务会议审议通过，
35、并且九部委提出关于金融支持文化产业振兴和发展繁荣的指导意见。天津宏观政策方面：天津市人民政府根据文化产业振兴规划制定天津市文化产业振兴规划，在政策支持方面提出一设立、一建立、四鼓励，在规划目标方面建立五大中心、五大基地以及“山、海、城、乡”形式的”四带多点“的框架；天津产业规划布局方面：在多方政策的支持下，天津文化产业以集群的方式迅速发展，必将带动整个天津文化产业的振兴；可比案例借鉴方面：通过对两个不同类型案例的详细分析，分别从产业结构、运营模式、开发理念、产业设置四个方面进行了借鉴。,PARTIII 用地分析,区位价值,用地资源评价,项目位团泊新城，团泊新城是天津十一个环外新城中距离中心城区
36、最近的新城之一，距外环线14公里，距市中心24公里，区位条件优越；未来规划的轨道交通中的Z1线、以及C4线将分别经过团泊新城的西区以及东区，有效拉近新城与主城区距离。,总体定位：科技研发教育体育、创意产业、旅游度假为主生态新城。,新城将建成集生态居住、旅游度假、休闲休养、商务会展、教育培训、运动体验、科研生产等产业为一体的现代化、高品质、国际化的生态新城。东区是新城首先开发的区域，规划主要以旅游特色镇组团、文化创意产业组团以及节能环保产业组团为主，并以旅游特色镇组团作为启动区。,用地资源评价,区域规划价值,用地资源评价,区域发展契机,团泊新城建设将以天津申办2013年东亚运动会和2017年全运
37、会为契机，以“体育休闲新城”为开发主题。,中心城区发展空间受限，城市外围扩张。结合核心自然资源团泊湖建设团泊新城，缓解中心城区压力。,城市空间外扩，自然资源优势，具备文化休闲产业导入条件。,体育赛事契机，带动基础设施建设，推动区域发展。,自然生态资源丰富团泊洼景区内芦苇、水草丛生，绿化宜林面积80公顷，其中水面51.35平方公里，蓄水量为1.8亿立方米；空气条件优越，气侯常年湿润宜人。,自然人文资源,用地资源评价,”五七干校“旧址所在地。 1970年9月由宝坻迁至静海团泊洼，由八个协会和戏曲研究室、电影剧本创研室、音乐出版社、音乐研究所等十二个文艺单位的七百余人组成。,“秋风像一把柔韧的梳子，
38、梳理着静静的团泊洼；秋光如同发亮的汗珠，飘飘扬扬地在平滩上挥洒。” 郭小川,用地内部条件,地块现状被大面积绿植覆盖，但可利用价值不高。地块内部有部分水系贯穿整个地块。,用地资源评价,本项目用地位于团泊新城东区，西邻仁爱集团项目，北临仁爱学院与农业示范园；未来轨道C4线在地块西侧设有一站点，同时西侧的津王路、东侧的津汕高速公路使地块内部交通更为便利。,本项目区域内共有5个别墅项目，其中，在售的2个，待售的3个；在售项目团泊湖庭院的售价已达到20000元/平米，松江高尔夫小镇价格为17000元/平米；别墅的类型多为独栋、双拼、联排别墅等高端物业产品。,市场价值,用地资源评价,依托自然资源及规划利好
39、，未来天津高端别墅板块。,区域市场,在售以及待售别墅项目,周边地产项目以联排、独栋别墅为主，容积率较低，多在0.3左右，新项目规模较小，且开盘时间以及销售价格未定。,用地资源评价,区位价值：交通便利，距离主城区相对较近的远郊新城。自然资源：整体自然生态环境较好，生活配套缺乏。规划价值：未来地铁规划，赛事导入助推区域价值。用地条件：内部小型水系贯穿，总体用地规模较大。市场价值：地产开发企业抢驻，未来高端项目集中地。,综合评价,PARTIV 定位构想,定位策略,文化价值植入让天津代言中国。文化资源嫁接让文联聚集产业。地产开发角色让地产反哺产业。,定位策略,项目定位,中国近代文化特区中国文化在这里可
40、以得到充分的发扬以及传承，各领域文化无障碍交流。中国近代文化麦加中国近代文化的朝圣地，国内外国学文化研究人士将涌向这里，在这里寻找自己文化的归属。中国文化新“租界”中国文化人的聚集地。,项目定位,项目操作方向,文化主题以近代文化为核心的整体调性。文化产业以文联资源为核心的产业聚集。地产开发文化主题地产，盈利驱动产业。,中国近代文化主题园,中国文化资源百老汇,中国文化地产代表作,建筑风貌：天津租界、五大道建筑再现，清末、民国缩影文化嫁接：中国近现代文化主题公园，博物馆，博览、研讨、传承，当代文化的发扬、承接、交流，文化人的新租界，文化人自己的空间文联资源：中国文联十二协会俱乐部，文联协会交流活动
41、空间及相关培训机构文化配套：展览馆、艺术中心、画廊、艺术工作室、影院、剧院、文化居住中心、休闲娱乐配套、戏曲大观园、摄影基地、舞蹈剧院、音乐厅,项目产品架构,历史建筑与现代景观的融合，低密产品为主，预留成长空间。,交通网络系统 轨道交通、公共交通医疗/健康系统医院诊所、特色中医理疗保健文化系统中国近代博物馆、图书馆、文联协会交流和展示空间教育系统 中小学、幼儿园、文联协会培训机构商业/餐饮系统 大型超市、老天津文化商业街、轨道交通上盖综合百货运动/休闲系统综合运动场馆城市就业系统城市公共空间、文化产业配套、社区生活配套所提供的就业系统城市服务系统邮局、银行等金融系统,八大系统构建,土地整理,水
42、系梳理聚集于地块核心,规划布局设想,沿河文化商业组团,集中商业配套组团,近代文化配套组团,低密度居住组团,低密度居住组团,中密度居住组团,医疗教育等公共配套组团,指标构想,综合容积率1.0-1.2居住物业比重80%商用物业比重10%文化物业比重5%公共配套物业比重5%,现代艺术展览馆,现代艺术展览馆,文联协会俱乐部,历史建筑克隆,充分还原民国时期租界建筑风格，五大道洋楼形态，置身其中感受近现代文化氛围。,文化产业投资分摊成本：以占总体5%计算，成本5000元/平均每亩分摊：20.8万/亩。土地增值成本：以100万/亩计算，投资回报9%计算，包含前期设计咨询、资金利息及管理成本等费用平均分摊成本：36万/亩。备注假设商业用地及公共配套收支平衡。,居住用地溢价估算：56.8万元/亩。,土地溢价分析,启动区,启动区,容积率：0.7联排、类独栋前期配套：会所联排：140-220类独栋：180-300,启动区,Thanks,
