1、1,城市发展分析,湖南省中部，娄底市东南部，长株潭两小时经济圈,双峰地处湘中腹地，处于东经1115143至112317，北纬271231至274551之间。东邻湘潭、衡山，南接衡阳，西毗邵东、涟源，北界娄底、湘乡。东西长61公里，南北宽59.2公里，总面积1715平方公里。约占湖南省总面积的1%。辖13个镇、3个乡、1个经济开发区，898个行政村，28个居委会，总人口92万 。上瑞高速公路、320国道横贯东西、娄衡公路启北往南，314省道承西走东，娄邵、洛湛铁路穿此而过，辅之以纵横交错、阡陌相连的县乡公路，全县交通便捷，总通车里程达到2500余公里。,城市发展重心北移，形成“一南一北，一老一新
2、”城市发展格局,双峰县政务机构：县委、县政府等一系列机构逐步北迁，城市的发展重心逐步向北迁移，未来将形成”南城老城区、北边新城区“的城市格局。县中心土地资源有限，导致城市向外围扩张。随着国潘路与和森大道的拉通，为北城的发展提供了极大的机遇。,特色立面,人车分流,入口景观轴,人文大县：历史悠久，人文荟萃，名人辈出,双峰县历史悠久，钟灵毓秀，地灵人杰，英才辈出。这里孕育和诞生了三国蜀汉名相蒋琬；元朝大学士、著名文学家冯子振；明代为官清正、为民上疏、官至大理寺右评事、太仆寺丞贺宗；清代重臣曾国藩；爱国外交家曾纪泽；近代辛亥革命先驱、著名政治活动家禹之谟；爱国将领宋希濂；中共早期卓越领导人之一蔡和森；
3、全国妇联主席蔡畅；“鉴湖女侠”秋瑾；中国同盟会第一个女会员唐群英；“模范妇女领袖向警予等。,农业大县，工业不发达，城镇化水平低，无主导支柱 产业 但资源丰富,粮、猪、茶、油为县内传统产业；商品粮和吨粮田开发、瘦肉型活大猪出口、油菜均为国家级生产基地；全国重点产煤县和原材料基地县。矿产资源已探明金属矿（黄金矿、铅锌矿、钨、钼矿、锑矿、铌钽矿、铁矿、锰矿、钒矿、铜矿）和非金属矿（煤矿、石膏矿、黄铁矿、大理石矿、花岗岩、陶瓷土矿、耐火粘土矿、石灰岩矿、磷矿、钾长石、重晶石、硅石矿、）等达27个矿种，99个矿点。，其中煤炭、大理石、石膏、黄金储量居湖南省前10位；,数字双峰：经济根底薄弱，经济快速发展
4、,经济增长保持快速平稳。初步核算，2008年全县地区生产总值825155万元，增长11%，连续四年保持了两位数增长。按常住人口计算，人均地区生产总值9517元，增长10.6%；财政收支平稳增长。全县实现财政总收入32679万元，增长17%；投资总量继续扩张。2008年全县全社会固定资产投资238482万元，增长29.4%，其中城镇投资96700万元，增长9.6%；房地产投资17112万元，增长11.5%；农村投资124670万元，增长55%；全年房地产开发投资17112万元，比上年增长11.5%。按工程用途分，商品住宅投资14822万元，商业营业用房投资494万元，其他投资1796万元；消费需
5、求持续增强。全年全县社会消费品零售总额234426万元，增长20.5% 2008年末，全县总人口为92.04万人，比上年末增加0.44万人；人民生活继续改善。抽样调查显示，全县城镇居民人均可支配收入9433元，比上年增长15.2%，城镇居民人均消费支出6895元，比上年增长14%。,9,1、县城区位：长株潭两小时经济圈，受长株潭辐射小，自给自足的经济发展；,城市角度,2、县城规划：交通脉络清晰，蓄势而发的态势明显。形成了“一南一北，一旧一新”城市发展格局，市内井字形路网发达，进城和森大道贯穿南北；,3、县城经济：基数低，但增长速度快。2008年全县地区生产总值825155万元，增长11%，连续
6、四年保持了两位数增长；,自给自足的经济发展模式，发展后劲足,2,项目深度解析,两块地皮，分而不离，遥相呼应，双子星座 联合开发，价值互升,62.01亩,中规模商住性质用地，坡地地形,地块一经济指标：,地块二经济指标：,城市发展主轴，CPD央区，未来前景不可限量,周边规划配套：公园、市民广场、国藩学校、人民医院、建设银行等,路网发达进入性佳，但目前周边生活配套全无,62.01亩,项目地块价值分析,政策调控，对楼市有一定的风险；,Strengths（优势）,Weaknesses（劣势）,Opportunities（机会）,Threats（威胁）,区位优势明显，未来新城中心，CPD央区，区位优势明显
7、；进入性佳，昭示性强；属新城中心坡地，视野开阔，地理优势明显；本地实力开发商，已积累一定口碑；中大规模楼盘，项目具有一定规模优势。,位于城市发展主方向上，县城向北发展带来的发展机遇； 公园规划将提升项目的景观视野；周边大量政府机关带来的大量潜在客户；,目前周边生活配套极缺乏；人气低，城市待开发热土；,S,T,W,O,项目SWOT分析,17,地块角度,CPD央区新城区发展的引爆点,3,楼市竞争分析,楼市竞争分析,3,竞争对手个案,楼市竞争总结,楼盘分布,铂金华府,威龙国际,金碧文园,一品人居,巨龙御园,佳誉.铂金华府,佳誉铂金华府：多层小高层混合型社区，高品质引领楼盘,四房两厅两卫，面积：133
8、.06平方米,四房两厅两卫，面积：158.48平方米,三房两厅两卫，面积137.80平方米,三房两厅两卫，面积137.03平方米,产品以三房为主，其次为四房无创新的标准好户型：全明设计、南北双阳台、方正实用，布局合理,广告宣传务虚不务实,价值卖点突出不明显,营销手法,1、交5万可预定房；2、一次性9、8折，按揭9.9折；,可借鉴的地方：1、高端形象的营造（售楼部大气、特色沙盘、围挡广告有品质感）；2、产品梯度构建合理，满足各类需求（多层+电梯小高层的产品构建；四类户型：两房、紧凑三房、舒适三房、舒适四房，满足各种需求）；3、入口景轴，实展展示；4、人车分流，安全便捷；不足之处：1、广告务虚不务
9、实，价值突出不明显。2、销售团队素质有待提高。3、价格体系构建不完善，不合理。,项目启示,威龙国际,威龙国际：首个智能化、入户花园的社区，销售火爆,四房两厅两卫一阳台+入户花园，面积：154.5平方米,三房两厅两卫一阳台+入户花园，面积：142.8平方米,占25%,三房两厅两卫两阳台+入户花园，面积：143.6平方米,占50%,占25%,两类户型：三房与四房三房户型占75%，四房占25%,四房两厅两卫一阳台+入户花园，面积154.5平方米,三房两厅两卫两阳台+入户花园，面积143.6平方米,三房两厅两卫一阳台+入户花园，面积142.8平方米,全面赠送13平方米入户花园，延伸室外美景。,首个使用
10、入户花园设计的社区,营销手法,1、交5万可预定房屋。2、一次性9、8折，按揭9.9折。,1、红外线防盗系统；2、闭路电视监控系统；3、楼宇可视对讲系统；4、高级防盗门锁系统；5、水、电、气IC卡智能管理系统；6、全天候的热水供应，节能省心更安全。,智能化配置高，提高社区安全性,项目启示,1、智能化体系增强安全性，提升社区附加值；2、交通布局采用人车分流，安全便捷；3、采用入户花园，空中花园设计，产品附加值提高；,巨龙御园,巨龙御园：最大规模的纯多层社区,户型以三房为绝对主力，顶层四房复式销售不佳,三房两厅一卫，面积：106.6平方米,三房两厅两卫，面积：121.9平方米,四方两厅三卫，面积19
11、5.6平方米,1、户型周正使用，多阳台，多方采光，多重风景。2、餐厅客厅巧妙间隔，南北通透，舒展生活格调。,A户型：128平方米三房两厅占8%B户型：138.6平方米四房两厅占11%C户型：121.9平方米三房两厅占32%D户型：128.5平方米三房两厅占19%E户型：100.2平方米三房两厅占8%F户型：106.6平方米三房两厅占14%G户型：90.8平方米两房两厅占8%,三房占比81%，四房占比11%，两房占比8%,营销手法,1、一次性99折，按揭无优惠。2、交5万元定金就可预定。,1、纯正的西班牙风格建筑种植大气磅礴的皇家园林；2、入口景观轴展示；3、售楼部大气，销售团度着装整齐；,项目
12、启示,一品人家,一品人家：整体形象差导致销售状况不佳,四室两厅两卫一厨3阳台，面积：151.51平方米四室两厅两卫一厨3阳台，面积：143.03平方米,三室两厅两位一厨两阳台，面积124.31平方米三室两厅两位一厨一阳台，面积114.12平方米,四室两厅两卫一厨3阳台，面积：129.04平方米四室两厅两卫一厨3阳台，面积：125.19平方米,户型宽大周正，干湿分离，主卧室内有独立卫生间，私密性好。,户型产品以三房为主，四房为次主力四房主卧套房设计：带书房、卫生间、阳台,营销手法,1、交5万元定金，可以预定房屋。2、一次性购买可优惠30元每平方。,1、整体形象差，售楼部形象档次低；2、沙盘模型密
13、度高；3、销售团队培训不到位；,项目启示,金碧文园,金碧文园：市中心兵营式排布社区,四房两厅两卫，面积：140平方米,三房两厅两卫，面积：121.5平方米,三房两厅两卫，面积116平方米,两房两厅一卫，面积91.10平方米,以三房为主，立体化的户型设计展示，更加直观,营销手法,1、交5万可预定房。2、一次性9、8折，按揭9.9折。,项目启示小结,项目启示,关键词：高端形象营造入口主景轴展示人车人流入户花园,楼市竞争分析,3,竞争对手个案,楼市竞争总结,分布格局,地产发展跟随城市发展步伐，目前开发主要集中在新老城交界地段，未来开发将移向北城新城区,铂金华府,威龙国际,金碧文园,一品人居,巨龙御园
14、,开发项目数量少,规模小；,基本概况,物管情况,物业管理水平总体不高,比较落后；多层物管费主力在0.35-0.5元/平方米月之间，电梯房物管费在0.8-0.95元/平方米月之间；,城市发展的初级阶段，改善性需求集中释放时代,地产发展阶段,原始阶段,初级阶段,次级阶段,高级阶段,密切相关一一对应,旧城形成,开辟新城,旧城改造,多环扩张,自建民房时代,改善型需求释放时代,城镇化置业需求时代,多元化置业需求时代,城市发展扩张理论,地产发展阶段理论,竞争特征,改善需求集中释放,地产项目屈指可数，导致竞争烈度小,整体销售比较好，客户基本来自老城区客户；多层顶层去化速度慢；两房的去化速度要慢于三房与四房,
15、销售特征,价格特征,多层主力均价约在1450-1500元/平米之间小高层主力均价在1800元/平米左右，差价在30元/平米右；,无差异化地产价格体系，忽视形象打造对销售促进、价格提升的作用,形象价格理论&：项目的形象（区域、工程、建筑、售楼部、销售团队、沙盘、广告等形象）使客户对项目产生一个预期形象价格。形象价格与实质价格的比较与销售的好坏密切相关。,形象价格,实售价格,实售价格,形象价格,实售价格,形象价格,客户心理形象价格高于实售价格，客户接受度高，一般会热销,客户心理形象价格低于实售价格，客户接受度低，一般会滞销,客户心理形象价格高持平实售价格，客户接受度一般,价格特征,营销手法特征,营
16、销手法千篇一律，三不：不丰富，不新颖，不吸引,产品特征,三房为主力，四房为次主力；只有三类供应户型:两房三房四房；五房市场空白；两房主力面积90平米左右,三房面积约100-140平米,主力120-140平米;四房约140-160平米,主力140-150平方米；,产品形态：多层为主，小高层市场接受度越来越高，多层向小高层过渡阶段,产品形态接受理论&：一种新产品形态的出现，都要接受市场的考验，是一个逐步接受的过程，从陌生到一般熟悉再到完全熟悉的过程。,多层楼梯房,电梯小高层,电梯高层,双峰产品形态开发处于多层向小高层的过渡阶段。威龙国际与铂金华府小高层电梯房两项目为电梯小高层产品做了充分的宣传，充
17、足的铺垫市场接受度越来越高。,县城普通住宅进化与接受过程：,产品特征,从规划来看：规划、建筑、园林理念不突出；从建筑立面来看：建筑立面鲜有特色，不能吸引城市眼球；从户型来看：户型鲜有创新三房为主力，四房次主力，再次两房；三房主力面积120-140平米，四房主力面积140-150平方米，两房主力面90平米；从附加值看：户型附加值低，赠送空间少；小区附加值低，无会所、幼儿园、星级物管，安全性有待提升；从梯户比来看：常见梯户比1梯2户或2梯4户；,产品特征,4,产品开发框架,产品开发框架产品开发理念,产品开发框架产品形态开发,小高层电梯房的市场接受度高。（威龙国际与铂金华府小高层市场热销）,容积率在
18、1.6-3.0之间，做足容积率，开发电梯房，增大建筑面积，使地块开发价值、利润最大化,高层电梯房属于新产品形态，开发风险比较大且项目限高40米，限制高层电梯房的开发。,小高层产品开发形态,产品开发框架产品户型配比,户型配比三原则:,户型多样性满足各类需求,户型设置四类：两房、三房、四房、五房，满足各种客户的多样需求；,提升附加值原则,以舒适性户型为主，满足改善性需求，以三房为主力，四房为次主力，再次为两房；,适应主流需求,产品创新，赠送面积，舒适居住空间；（如设置入户花园可改房、凸窗、空中院馆等手法，使得实际户型比原来户型大略大，居住更舒适）,产品开发框架建筑产品开发,南北朝向排布，特色建筑立
19、面，围绕景观布局，1梯2户或2梯4户,建筑排布南北朝向，通风采光，舒适居住空间；实现景观价值最大化，建筑布局也能随着园林的规划进行合理布局；给建筑着一件漂亮的外衣，往往形式大于内容，从客户角度来看，是购房客户身份的体现；,建筑立面示意,产品开发框架园林景观开发,入口景观主轴，组团园林规划，主题风情贯穿其中,园林景观开发要点：根据项目地貌及规模，建议园林规划分为几大园林组团；在小区主入口处设置景观主轴，利于项目景观展示；主题风情园林贯穿其中。住宅首层可考虑架空，将园林引入其中，丰富园林层次，更加融合园林与建筑；,园林示意,产品开发框架小区交通布局,人车分流，安全便利,人车分流，人行地上，车行地下，安全便捷；在昭示性强的大道一侧设置主出入口，方便业主出行，与主景观带结合，具有很好的昭示性 ；,双峰人车分流典型社区,THANKS!,
