1、 舞钢项目市场调研及项目开发建议报告第 1 页 共 130 页-前 言决断于谋划，善行于智慧。我们很荣幸能够参与到本次舞钢项目的前期工作当中。我司通过对舞钢市的实地考察，对当地的房地产市场得以初步了解，再结合项目地块及周边环境的实际情况，通过业界前沿的理论和行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。现将我司对本案前期策划工作的初步思路形成文本，仅供开发商研究参考。本方案的主要内容分为六个篇章：区域篇、市场篇、项目篇、定位篇、产品篇、营销篇。由于时间上的关系，本文的撰写较为仓促，同时对舞钢的市场信息还需更进一步的深入了解，因此在后期的运作过程中，我们将会投入更多的时间对本案进行分析探究，从而
2、对项目的定位及营销推广提出更位细腻和具体的策略。本报告也对项目的开发定位、总平规划、产品细节等规划方面做了相关的建议，以供参考。舞钢项目市场调研及项目开发建议报告第 2 页 共 130 页-目 录第一部分 区域篇4一、区域地理概况5二、区域经济概况10三、城市发展规划13第二部分 市场篇18一、区域房地产市场板块划分19二、区域房地产个案分析20三、区域市场问卷调查分析27第三部分 项目篇34一、项目所在片区垭口35二、项目基本概况40三、项目 SWOT 分析43四、项目对策分析46五、项目核心竞争力分析49第四部分 定位篇54一、项目目标客户群定位55二、项目形象定位64三、项目案名拟定72
3、四、项目产品定位75第五部分 产品篇79一、建筑策划原则及其说明80二、项目整体规划布局建议82舞钢项目市场调研及项目开发建议报告第 3 页 共 130 页-三、项目建筑风格建议90四、园林景观设计建议95五、社区配套设施建议101六、项目户型设计建议104七、项目产品创新综述109第六部分 营销篇111一、项目开发序列建议112二、项目品牌推广初步思路114三、项目营销推广初步思路117舞钢项目市场调研及项目开发建议报告第 4 页 共 130 页第一节 区域篇舞钢项目市场调研及项目开发建议报告第 5 页 共 130 页一、区域地理概况（一）舞钢概况河南省舞钢市，是一座年轻的现代化工业生态旅游
4、城市。位于河南中部，地处伏牛山东部余脉与黄淮平原交接地带，北距省会郑州 165 公里。城区有寺坡、院岭、朱兰、垭口、矿建 5 个街道办事处组成，另包含武功乡、铁山乡部分，总人口 32 万。市区现状城市建设用地面积约为 14.39 km2，人口 7.6 万人。垭口与寺坡依山建设，地形坡度相对较大；朱兰、矿建地势较为平坦。特殊的地理环境以及城市形态演变，使舞钢市城区呈“工”字形布局，路网主框架由钢城路、东环路、建设路、湖滨大道四条主干道构成。市人民政府驻地垭口。舞钢项目市场调研及项目开发建议报告第 6 页 共 130 页（二）道路系统舞钢规划确定市区路网结构为“三横三纵”：“三横”即建设路、滨湖大
5、道、通平路；“三纵”即钢城路、东环路、西环路（规划路） 。主干道环路由建设路、通平路、滨湖大道、钢城路、东环路、西环路（规划路）组成，是直接串联各组团的交通干道。 规划将建设路、通平路、滨湖大道、钢城路、东环路五条城市主要干道改造成景观路，形成“三横两纵”的景观系统。过境交通线的建设不仅起到串联舞钢城区五个主要对外出入口的作用，更为重要的是，在城区外围形成过境交通，避免过境交通穿越城区。舞钢项目市场调研及项目开发建议报告第 7 页 共 130 页（三）资源条件舞钢市矿产资源丰富多样，有 50 种之多，其中多金属矿产 20 多种，非多金属矿产 30 多种。舞钢市是一座融山、水、林、城为一体的新兴
6、工业旅游城市。市区内有著名的石漫滩国家森林公园、石漫滩国家水利风景区和国际龙船竞赛基地，有国家现代化大型特钢联合企业（舞钢公司）和建国后治淮第一坝（石漫滩水库大坝） 。市域内有九头崖、天池山、五峰山、九龙山、官平院、二郎山等近十个景区，风光秀丽、景色怡人。 舞钢市域自然条件良好，植物生长期长，适生树种多。现有林业用地 33.8 万亩，活力木蓄积 48.2 万立方米，森林覆盖率 32%。舞钢项目市场调研及项目开发建议报告第 8 页 共 130 页【分析】舞钢市位于河南中部，其历史悠久，景色秀丽，资源丰富，堪称山水之城。这些区域资源环境都极大地促进了舞钢房地产市场的发展；舞钢市目前在钢铁支柱产业及
7、旅游复兴产业的带动下，社会经济处于快速稳定发展阶段，城市综合实力逐年增强，在周边县级市中有着凸显的实力，具备不可低估的发展潜力，房地产市场前景良好。舞钢项目市场调研及项目开发建议报告第 9 页 共 130 页二、区域经济概况（一）区域总体经济2009 年，舞钢市经济持续稳定健康发展。主要经济指标完成情况。预计全市生产总值完成 100 亿元，按可比口径计算，同比增长 1.6%。其中，第一产业增加值完成 7 亿元，同比增长 3.0%；第二产业增加值完成 67 亿元，同比下降 5.8%；第三产业增加值完成 26 亿元，同比增长 13.1%。三次产业比例为 7:67:26。地方财政一般预算收入完成 7
8、.4 亿元，同比下降 18.2%。全社会固定资产投资完成 49 亿元，同比增长 28.9%。农民人均纯收入 5199 元，同比增长 10.9%。城镇居民人均可支配收入 12696 元，同比增长 10.5%。（二）工业经济2009 年以来，舞钢市大力实施工业强市战略，深入开展“企业服务年” 、 “项目建设年”活动，坚持科学发展观，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为主题，大力开展招商引资，切实抓好产业集聚区建设，加快发展支柱产业和特色经济，形成了钢铁、棉纺、造纸、医药、畜牧食品、建材等支柱产业。钢铁产业链形成了从采矿、选矿、炼铁、炼钢、轧钢、钢板加工及辅料生产等完整的钢铁产业集群；棉纺产业形
9、成了集棉花种舞钢项目市场调研及项目开发建议报告第 10 页 共 130 页植、纺纱、织布为一体的纺织工业链，全市棉纺规模达到 55 万锭。（三）农业经济全市农业总产值预计完成 13.5 亿元，较去年 12.4 亿元增长 4.9%（其中：种植业产值 6.2 亿元，较去年5.3 亿元增长 17.4%;渔业产值 1848 万元，较去年 1633 万元增长 13.2%） ，农民人均纯收入预计 5310 元，较去年4826 元增长 10.02%。（四）商业经济1、对外贸易：2009 年，累计完成进出口总值 13435 万美元，其中出口 9625.7 万美元。在全省 55 个对外开放示范县市中排名第四。2、外经工作：2009 年，先后向日本、新加坡、俄罗斯、韩国等国输送劳务人员近百名，涉及缝纫、建筑、水产研修、船员、电焊等多个工种，实现劳务收入 400 多万元，被平顶山市政府授予“外经工作先进单位”荣誉称号。3、社会消费品零售总额：2009 年，完成社会消费品零售总额 19.92 亿元，同比增长 20%。4、农村市场体系建设：2009 年，全市新建“农家店”13 家。目前， “万村千乡市场工程农家店”已覆盖了全市 90%的行政村，超额完成了国家商务部要求试点县（市）行政村覆盖率达到 70%的目标任务。
