1、第五章 物权法案例分析(2),【案例5-9】 甲急需资金经营商店，于是向乡信用社借款3万元。乡信用社要求甲用其中1.5万元购买信用社发行的有奖无息定期一年的无记名的存单作质押，并对号码作了登记，但存单仍由甲持有。后甲将存单以1.45万元的价格转让给乙套现。存单到期后乙拿到乡信用社要求兑现，乡信用社认为这是甲借款作了质押的，拒绝兑现。请问：（1）甲与乡信用社之间的质押协议是否生效？为什么？（2）甲与乙之间转让存单的行为是否有效？为什么？（3）乡信用社拒绝兑现的行为是否合法？为什么？,【参考答案】甲与乡信用社之间的质押协议是有效的。 虽然物权法第224条规定：“以汇票、支票、本票、债权、存款单、仓
2、单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。” 。由此条规定可以看出，质押合同为诺成合同，原则上自双方当事人意思表示一致时成立。在本案中，由于甲没有将存单交付给质权人乡信用社，所以质权没有产生。但是甲和乡信用社的质押协议并没有任何效力瑕疵，因此甲和乡信用社的质押协议是有效的。存单是可以转让的有家证券，因为存单的质押因没有交付存单而不生效，所以存单的持有人甲有权处分给存单，乙合法持有存单要求兑换，信用社应当兑换。（P324）,【案例5-10】甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11000元。
3、由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12000元购买该玉石，甲同意并当场将玉石交给丙。丙在回家路上遇到债主丁，向丙催要9000元欠款甚急，丙无奈，将玉石交付与丁抵偿债务。根据上述事实，请回答： （1）乙对该玉石是否享有过所有权？为什么？ （2）丙对该玉石是否享有过所有权？为什么？ （3）丁对该玉石是否享有过所有权？为什么？,【参考答案】 (1)乙对该玉石曾经享有过所有权。合同法第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定
4、（P334）。第133条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本题中，甲乙之间的买卖合同自签订之日起生效，玉石的所有权自交付时起转移 (P355) 。在合同签订之时因乙没有带钱，甲未将玉石交付与乙，并约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石，说明起初约定的交付的时间是合同签订后的第三日。所以，,甲乙之间买卖合同生效的时候，玉石的所有权并没有直接转移给乙。随后，甲向乙提出借用玉石把玩几天，乙表示同意。此说明甲乙对玉石的交付方式达成了新的约定，即采用占有改定的方式进行交付，拟制交付后出卖人甲仍然占有标的物，但是标的物的所有权转移给乙(P307)。所以自该协议达成
5、后乙取得了玉石的所有权，甲仍继续占有该玉石。,（2）丙不曾对该玉石享有过所有权。本案中，甲将属于乙的玉石卖给丙的行为属于无权处分，买卖合同效力待定(P334)。又因丙对甲乙之间的买卖情况知情，说明丙不是善意第三人，不能根据善意取得制度取得玉石的所有权，除非得到乙的追认。 （3）丁对该玉石享有过所有权。丙将玉石交付给丁抵偿债务的行为也属于无权处分，但是丁对甲、乙，甲、丙之间的交易行为不知情，属于善意第三人，可以根据善意取得制度取得玉石的所有权(P3O8)。,【案例5-11】陈某向贺某借款20万元，借期2年。张某为该借款合同提供保证担保，担保条款约定，张某在陈某不能履行债务时承担保证责任，但未约定
6、保证期间。陈某同时以自己的房屋提供抵押担保并办理了登记。请问：（1）抵押期间，谢某向陈某表示愿意以50万元购买陈某的房屋。谢某在什么条件下才能取得该套房屋的所有权？为什么？（2）如果贺某打算放弃对陈某的抵押权，并将这一情况通知了张某，张某表示反对，那么张某是否能够免除保证责任？为什么？（3）贺某行驶抵押权的期间与张某的保证期间是否相同？为什么？,【参考答案】 （1）物权法第191条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财
7、产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外(P327)。因此，谢某要取得该套房屋的所有权应得到贺某的同意，但如谢某代为偿还20万元借款，则陈某的转让行为无须得到贺某同意。,（2）物权法第194条第2款规定，债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。因此，若贺某放弃抵押权，则张某在贺某放弃权利的范围内免除保证责任（P321）.,（3）物权法第202条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。因此，贺某应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。而
8、担保法第26条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任（P343)。因此，张某的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。所以，贺某行驶抵押权的期间与张某的保证期间不相同。,【案例5-12】甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请问：（1）在办理继承登记前，甲是否享有本案所涉房屋的所有权？为什么？（2）甲与乙之间的房屋买卖合同是否有效？为什么？（3）该房屋的所有权的所有权最
9、终应归谁所有？为什么？,【参考答案】 （1）物权法第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力(P306)。因此，办理继承登记前，甲已享有该套房屋的所有权。 （2）物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以甲与已所签的房屋买卖合同有效(P306)。,（3）物权法第31条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力(P306）。虽然甲与已所签房屋买卖合同有效，但甲
10、尚未办理继承登记手续。所以，甲与乙之间并不发生房屋所有权转移的法律后果，即乙并未取得房屋所有权。因甲是房屋的所有权人，其和丙签订合同出卖自己的房屋并办理了过户登记手续，丙因此取得了房屋的所有权。虽然丁胁迫丙将房屋转移给他，但是因为办理了过户登记，丁就是房屋的所有权人，其将房屋转让给戊，戊又是善意第三人。因此，戊最终取得该套房屋的所有权。,【案例5-13】甲公司于2007年10月10日通过拍卖方式拍得位于北京郊区的一块工业建设用地；同年10月15日，甲公司与北京市土地管理部门签订建设用地使用权出让合同：同年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金；同年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，
11、并获得建设用地使用权证。2007年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，该合同约定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，以利于交通方便；使用期限为20年；甲公司每年向乙公司支付8万元费用。该合同所设立的权利没有办理登记手续。,该合同所设立的权利没有办理登记手续。2008年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款5，000万元，借款期限3年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。2008年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路
12、建设。甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记机构登记簿上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不尽一致。,要求：根据本题所述内容，分别回答下列问题：（1）甲公司于何时取得建设用地使用权？并说明理由。（2）甲公司与乙公司订立合同拟设立的是何种物权？该物权是否已经设立？并说明理由。（3）甲公司与乙公司的合同订立后，如果甲公司不支付约定的费用，乙公司在何种条件下有权解除合同？（4）甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权？并说明理由。,（5）甲公司建造的厂房是否属于丙银行抵押权涉及的抵押物范围？并说明理由。丙银行如何实现自己的抵押权？（6
13、）在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，丙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利？并说明理由。（7）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何为准？,【参考答案】（1）甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。根据规定，建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件(P305)。本题中，甲公司于2007年11月5日办理了建设用地使用权的登记，因此，甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权。（2）甲乙公司设立的是地役权，该地役权已经设立。根据规定，地役权自地役权合同生效时设立(P317)。本题中，当事人未办理登记不影响地役权的设立，
14、地役权自地役权合同生效2007年11月12日时设立,（3）物权法规定，有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用，地役权消灭。因此，在约定的付款期间届满后在合理期限内经乙公司2次催告，甲公司仍未支付费用的，乙公司有权解除合同使得地役权消灭(P318)。（4）甲公司已经取得该房屋的所有权。根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力（P306）。本题中，由于甲公司建造的房屋已经完工，即使未办理房屋所有权证书，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有权。,（5）厂房不属于抵押物的范围。根据规定，以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押财产。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿(P320)。（6）丙银行可以就补偿金主张权利。根据规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿(P319)。（7）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，应以登记簿为准(P306)。,
