1、上海别墅市场调研2012 年 6 月上海别墅市场调研2一、 前言在宏观调控的背景下，限购和房产税政策的出台，对别墅物业的影响很大，2012 年的别墅市场，一度爆冷开局，然而在 3、4 月份，推盘和成交都开始大幅提升，3 月份的成交量一度达到前两个月的总和，彻底扭转了自 2011 年 10 月以来的成交颓势，虽然较之去年一季度，上海别墅市场尚不能言复苏，但这一波“小阳春”俨然已成定局。我们将对上海及青浦别墅市场进行全面的剖析，找出“小阳春”背后的真相。二、 上海别墅市场分析（一）供求均价走势05000010000015000020000025000030000035000040000045000
2、02011年01月2011年02月2011年03月2011年04月2011年05月2011年06月2011年07月2011年08月2011年09月2011年10月2011年11月2011年12月2012年01月2012年02月2012年03月2012年04月2012年05月050001000015000200002500030000350004000045000供 应 面 积 成 交 面 积 成 交 均 价从上海别墅市场的成交面积均价走势来看，2012 年申城别墅市场开局爆冷，1 月成交总套数不足百套，这一数值为近 15 个月来的最低值，当然这里包含了春节长假因素的影响，去年春节2011上海别
3、墅市场调研3年 2 月也是 2011 年度月成交最低的一个月；随着春节效应的结束，节后的申城别墅市场逐渐有所恢复，至五月份，成交量已经达到2011 年来最高峰值。从供应量来看，在经历 2012 年前三个月低位徘徊后，4 月供应大幅放量，达到 2012 年 1 月份来单月推盘量的次高，4 月份全市共有 15 个别墅项目获得预售证，合计新推面积达 22.74 万平米，从供应新盘看，前四位项目新推量都在百套以上。但从价格走势来看，自 2012 年 1 月份，均价冲至 33235 元/的峰值后，便开始大幅回落，三月份均价虽稍有回升，但 5 月份价格又大幅下跌至 24702 元/，创下 2011 年以来
4、的月均价最低值。由于月均价易受单个成交项目的影响，因此从整体来看，别墅市场“价跌量升”的态势已然形成。（二）别墅成交结构分析（1）单价结构：15000-25000 元/单价段是成交主力上海别墅市场调研40.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%10000以 下10000-1500015000-2000020000-2500025000-3000030000-3500035000-4000040000-4500045000-5000050000-5500055000-6000060000-6500065000-700007
5、0000以 上2012年 03月 2012年 04月 2012年 05月从成交单价来看，2012 年 3、4、5 月份，别墅仍以 15000-25000元/的经济型别墅为主，这一部分在两个月中均占到了总成交量的五成以上。3 月份，15000-20000 元/单价段拔得头筹，这其中主要是由于浦东新场镇的万科清林泾、嘉定安亭板块的顺驰兰郡名苑、及惠南板块的绿地富强新苑一期集中放量所致，这三个项目占据了当月别墅成交量的前三甲；而到了 4 月份，御沁园以 137 套的成绩一举夺魁，也拉高了 20000-25000 元/单价段的占比，此外该单价段内的长泰东郊御园、保利叶城也分别去化 20 套和 13 套
6、。5 月，位于宝山月浦的宝华北岸郡庭在 4 月 30 日开盘，五月份共成交 94 套，均价 19971 元/。（2）总价结构：200-500 万元总价段是成交主力上海别墅市场调研50.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%200以下200-300300-400400-500500-600600-700700-800800-900900-10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-3500 3500以 上2012年 03月 2012年 04月 2012年 05月从成交总价来看，2012 年 3、4、5
7、 月份，总价在 200-500 万之间的别墅占据成交主力，这一部分在两个月中均占到了总成交量的五成以上。其中 300-400 万总价段表现尤为抢眼。（3）物业类型结构分析：联排产品占据绝对主力0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%2012年 3月 2012年 4月 2012年 5月叠 加 联 排 独 栋从别墅成交的物业类型来看，联排别墅牢牢占据绝对的主力且呈现不断上升的态势，从联排的面积段来看，主要集中在 150-240，其中 210-240面积段，成交量较为恒定，连续三个月超过 20%以上。上海别墅市场调研60.00%5.0
8、0%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%150以 下 150-180 180-210 210-240 240-270 270-300300-330 330-360 360-390 390-410 410-440 440-4702012年 03月 2012年 04月 2012年 05月（4）成交区域分析：大浦东市场活跃，青浦表现一般0500010000150002000025000300003500040000杨 浦 普 陀 浦 东 闵 行 奉 贤 青 浦 松 江 金 山 南 汇 崇 明 宝 山 嘉 定2012年 03月 2012年 04月 2012年 05月
9、南汇并入浦东后，“大浦东”版图上的别墅市场更趋活跃。三月份以来，浦东热销区域主要集中于新场、惠南、三林和张江板块。位于浦东新场的万科清林径别墅 2 月 25 日加推 44 套 176 平的联排别墅，总价 350 万元/套起，开发商给出了总价减 20 万的优惠，2 月共获得15 套的去化，3 月则成交 33 套，整个一季度共获得交投 49 套，可谓是“以价换量”成效显著。位于惠南板块的 90 墅绿地布鲁斯小镇，凭借小户型低总价的独特优势，以 140 万的“类公寓价”吸引了上海别墅市场调研7众多改善型别墅置业者，一季度共去化 27 套。再如位于周康板块的御沁园推盘当月就去化 137 套，以绝对优势
10、成为销冠，其热销源于比邻周浦万达广场以及成熟的周边居住氛围的优势，该盘不仅在别墅市场表现抢眼，在 4 月全市商品住宅成交排行中也位居亚军，该盘成交均价约 2.4 万元/平米，成交总价集中在 400-500 万元/套之间，性价比较高， 是目前市场上较为难得的“城市别墅”；此外，东郊高端型别墅，如尚东鼎、东郊紫园、东郊壹号等别墅，一季度亦有动作。其中，尚东鼎别墅 3 月 23 日集中去化 17 套；据业内分析人士，浦东张江板块的东郊紫园以 4.8 万元/平方米的均价成交了 6 套，而在去年该盘均价都在 5.5 万元/平方米以上，同时，月度最高成交也只有 3 套。东郊传统豪宅区近来的营销策略，或为谋
11、融资而引发集体交投，或为变相优惠“曲线救国”，都反映出“以价换量”市场趋势对中高端楼市的波及效应。除去大浦东外，闵行、松江、宝山等区域在近三个月尤其五月份的市场中亦都有不俗的表现，相比较而言，青浦板块的成交处于中等水平，3 月份圣安德鲁斯庄园集中成交 14 套独栋和 4 套联排，其中独栋均价只有 35664 元/、联排均价 24939 元/，相较于 2011 年下半年独栋 44000 元/、联排 31000 元/的均价均下跌了将近20%。（三）优惠别墅统计上海别墅市场调研8借着“小阳春”的行情，目前有较多的上海别墅陆续加入到降价促销的队伍中来，目前能够统计到的如下：名称 价格 区位 打折优惠促
12、销信息尚东鼎 50000-80000 元/平 浦东 全款 95 折优惠，贷款 98 折棕榈泉花园三期 5068-12880 万/套 浦东 购房享 9 折优惠六十四阶别墅 1200-2600 万/套 浦东 享 85 折优惠汤臣湖庭花园 100000 元/平 浦东 购房享受 88 折优惠两河流域 450-700 万/套 浦东 搜房会员总价优惠 27 万御龙首府 12000-16000 元/平 金山 全款 97 折绿地蔷薇四季别墅 148 万/套起 金山 搜房优惠 92 折金悦华庭别墅 13000-16000 元/平 金山 全款购房 99 折宝华海湾城别墅 11000 元/平 金山 贷款享 99 折
13、，全款 97 折清风别墅二期 20000-25000 元/平 金山 付款 50%享 96 折优惠金沙御墅 33000 元/平 普陀 全款 97 折，贷款 99 折东方丽都梧桐山庄 20000-24000 元/平 宝山 98 折优惠、送 2 年物业费、送车位岭域岸香里 20000 元/平 宝山 贷款 99 折，全款 98 折优惠北郊御墅 15000 元/平米 宝山 全款 98 折优惠绿色家园汇墅 17000-20000 元/平 奉贤 全款 95 折明城海湾新苑别墅 12000 元/平 奉贤 每平米优惠 150 元绿地海语墅 198-350 万/套 奉贤 搜房网独家优惠 6 万元海湾艺墅 400-
14、730 万/套 奉贤特价房独栋别墅 16800 元/平，总价 600 万/套左右；双拼别墅 368万/套江南御府 (华夏茗苑二期) 600-900 万/套 闵行 全款 97 折，贷款 98 折优惠浦江华侨城 650-850 万/套 闵行 购房有 98 折优惠鹏欣一品漫城（美第奇庄园） 1100-1300 万/套 闵行 附送地下室，双车位，现全款享92 折金球怡云花园玫瑰里 850-1300 万/套 闵行 一次性付清 97 折，贷款 98 折银都名墅 均价 50000 元/平 闵行 购房享 95 折，一次性付清 94 折上海绿城玫瑰园 3100-15000 万/套 闵行 赠送面积为 300 平米
15、地下室及 2个车位保利家园 25000-26000 元/平 嘉定 全款享 95 折起兰郡九里 350-1400 万/套 嘉定 双拼、联排全款享 9 折东方豪园 800-2000 万/套 嘉定 2 套联排特价房，总价 700 万元/套晶苑四季御庭二期 25000-40000 元/平 松江 全款 95 折，贷款 97 折中大九里德（中大九如堂） 26000-31000 元/平 松江 购房立减 500 元/平上海别墅市场调研9绿地新南路壹号 600-1800 万/套 松江 叠加别墅特价房 600 万元左右沿海郦墅 460-750 万 松江 全款 88 折优惠天马高尔夫别墅 1300-1800 万/套
16、 松江 1188 万特价房一套，全款 97 折，贷款 98 折佘山东紫园 3500-10000 万/套 松江 全款可享优惠 长泰西郊别墅 800-2100 万/套 松江 800-900 万元特价房圣塔路斯 900-2300 万/套 松江 总价 900 万元特价房佘山 3 号二期 1600-2300 万/套 松江 一案场有优惠达安圣芭芭花园翠堤艺墅 22000-36000 元/平 松江 购房 98 折优惠莫奈的花园 400-3400 万/套 青浦 叠加有优惠具体详询售楼处阳光水云居 17000-32000 元/平 青浦 最高可享 9 折优惠逸皓华庭 22000 元/平 青浦 全款付款 95 折，
17、贷款 98 折海上湾 400-500 万/套 青浦 全款 97 折，贷款 98 折融科托斯卡纳庄园 240-340 万/套 崇明 赠送三分地、意大利双人游，全款 98 折，有特价房。堤亚纳昱墅 450-950 万/套 崇明 全款 98 折君地蔚林半岛 280-380 万/套 崇明 赠送花园、车库，当场签约 98 折优惠，具体详询售楼处览海国际高尔夫社区 430-2000 万/套 崇明 全款 98 折结论：申城别墅市场三月开始“量跌价升”，成交集中在 15000-25000 元/，200-500 万的经济型别墅项目，同时多数开发商借此波行情加紧推盘，别墅四月供应量猛增，且全市有将近 80 个别墅
18、项目加入到打折的行列中来。三、青浦别墅市场分析（一）供求均价走势上海别墅市场调研10050001000015000200002500030000350004000045000500002011年01月2011年02月2011年03月2011年04月2011年05月2011年06月2011年07月2011年08月2011年09月2011年10月2011年11月2011年12月2012年01月2012年02月2012年03月2012年04月2012年05月0500010000150002000025000300003500040000供 应 面 积 成 交 面 积 成 交 均 价从上海别墅市场的成
19、交面积均价走势来看，与全市趋势一样，2012 年青浦别墅市场亦是开局冷清，1 月份仅成交 5 套成交总套数不足百套，这一数值为近 15 个月来的最低值，随着全市别墅市场小阳春的到来，青浦市场亦从三月份开始回暖，当月成交 45 套，达到下半年以来的峰值。从供应来看，今年前五个月，区域供应只有 5.3 万方，与去年同期相比，减少了将近 4 成，其中放量集中在 4 月份，主要是得益于海上湾华庭、富力桃园、合生御庭园在 4 月 28-30 日的扎堆推盘，其中海上湾华庭推出 72 套独栋和联排产品，面积控制在 201-330，价格控制在 19000-33000 元/；富力桃园推出 52 套联排产品，单价20000-24000 元/平方米，面积在在 240-290 平米之间；合生御庭园此次推出 24 套叠加产品，单价 16000-18000 元/ 平方米，面积在 180-190平米。从成交均价来看，进入 2012 年以来，除了二月份之外，区域均价均在 30000 元/以下，到 5 月份，更是下跌至 24424 元/ ，同样呈现价跌量升的态势。其中三月份主要是由于青浦朱家角板块的海源
