1、LEED 绿色建筑一、LEED 介绍LEED，英文 Leadership in Energy and Environmental Design，国内多翻译为“能源与环境设计先锋” ，是美国绿色建筑委员会 USGBC 建立并推行的绿色建筑评估体系，始于 1995 年，1998 年 8 月推出 LEED V1 版本，经过扩充和修改，2000 年三月推出 LEED V2，随后在 2002 年推出 LEED V2.1，2005 年推出 LEED V2.2， 2009 年推出 LEED V3 即 V2009。LEED 认证体系 2003 年进入中国建筑市场。该体系根据美国 ASHRAE 标准进行深入定量
2、分析，主要目的是规范一个完整、准确的绿色建筑概念，防止建筑的滥绿色化，推动建筑的绿色集成技术发展，帮助项目团队明确绿色建筑的目标，制定切实可行的设计策略，使项目在环境保护、能源消耗、水资源消耗、建材消耗、室内空气质量等方面达到国际认证体系 LEED 的指标和标准，为项目用户提供低运营成本、健康舒适的环境。二、LEED 目的国内普遍认为，LEED 认证的费用高昂。一个项目认证花费往往达到百万，成本远远超过申报国内绿色建筑星级。美国总务管理局（GSA）对追求 LEED 认证的设施成本研究表明，增加预算的 2.5%足够建造 LEED 银奖认证的建筑【1】 ，另外还有数据表明，通过 LEED 认证的项
3、目平均增加 510%的建造费用【2】 。但是丰田汽车公司加利福尼亚州的南校园项目，能够在不增加初始项目成本费用的条件下，通过了 LEED 白金认证【3】 ，这是个显著的成功。就笔者认为，LEED认证的成本，除了提交 USGBC 的审核费用外，其他建筑成本需根据咨询单位的经验、介入时间及与设计、施工单位的密切配合来确定，配合的越好，成本也越低。我国绿色建筑评价标准 （GB/T 50378-2006）是从我国的国情出发，在借鉴国外成熟的绿色建筑评估体系的基础上发展起来的，LEED 是主要参考之一，结构上与 LEED 相似，另外 LEED 中更注重能源效率、减少 CO2 排放以及生态和谐、区域性等特
4、点也对我国的绿标的制定有一定的启发。然而 LEED 中确实有些条文与我国的实际国情不符。如绿色电力，LEED 要求建筑至少两年的所用电能的 35%由可再生能源提供，在我国特殊的电力结构下，该得分的获取是非常困难的。因此在国内项目申报 LEED 认证的过程中，咨询单位应担当起合理选择得分项的重任，充分发挥国内的优势，避免劣势，减少项目的增量成本。关于 LEED 认证成本及实际节能效果的问题曾引起业界的思考，有观点认为，中国完全采用美国的 LEED 体系不适合，原因在于：1）LEED 认证的申请方式不够严谨，看重的只是一系列的纸面材料，对建筑实际运行情况没有审查，很多建筑获得绿色认证后并不能真正担
5、负起节能减排的重任，而且设计图纸与实际建筑存在较大的差别，这一点与国内绿色建筑设计评价标识比较相似；2）美国强调高舒适性，这就导致获得 LEED 认证的项目可能比一般的项目消耗的能源要多，美国的所谓节能建筑可能比国内的一般建筑要耗能；3）一座建筑的能耗计算应指它从建造、使用，到拆卸全过程中的总值，建造一座绿色建筑多出来的成本，很有可能在其有生之年都无法偿还，特别是在中国这种频繁拆建的国家。笔者认为，这些观点有一定的道理，也是需要在咨询过程中着重考虑的问题。另外，LEED 项目的认证必须有专业人员参与，即 LEED AP 的参与。LEED AP的数量也在一定程度上反映了当地 LEED 认证的规模
6、与成熟程度。根据统计资料，截至 2011 年 8 月 17 日， LEED 专业人员（LEED AP+LEED GA）的人数：大陆 643位，其中上海 393 位，北京 155 位，深圳 12 位；香港 544 位，台湾 75 位。大陆的 LEED 专业人员主要集中在上海，占 61%，其次是北京 24%，从行业看，上海的绿色建筑人才需求多，未来绿色建筑从业人员发展趋势更快，从而使得上海的绿色建筑的发展更为迅速，这也与 4.3 LEED 项目的区域差别一节中的统计分析吻合。从另外一个角度，香港七百万不到的人口，但 LEED 从业人员 544 位，占中国大陆 LEED 从业人员总数的 84.6%，
7、一水之隔的深圳只有 12 位，悬殊之大，值得我们思考。三、LEED 的优点 LEED 绿建筑评估认证系统评估建筑行为对环境与健康的影响因子，并包括材料的选用、能源与水资源的消耗、以及室内环境质量等方面的评估，运用范围则包括新建筑、既有建筑与整修改建案。LEED 评估系统可说是建筑专业人士的一项有利工具，除了做为绿色设计的指导原则外，LEED 设计过程鼓励设计团队，从设计开端到施工完成采取整合导向式设计，降低设计冲突机率并提升设计效率。 根据美国绿建筑协会统计，取得 LEED 认证的建筑物具有下列优点： 1. 绿建筑初期投资成本平均可在 3 年内回收 2. 降低建筑物营运费用平均降低 8%9%
8、3. 建筑物价值平均增加 7.5% 4. 建筑物平均节能 24%50% 5. 二氧化碳排放平均降低 33%39% 6. 用水量平均降低 40% 7. 固体废弃物平均减量 70% 8. 创造健康舒适的工作环境，员工生产力平均提升 2%16% 9. 提升业主企业形象，增加与国际大公司合作之机会 10. 具有自我营销之效果，可降低公司营销费用四、LEED 意义1. LEED 的市场价值；LEED 认证体系对于建筑的评价并不简单地停留于定性分析，而是根据如ASHRAE 标准的深入定量分析；告诉消费者：购买绿色建筑将更加物有所值，更能获得相对于其他产品更高的投资回报。 LEED 体系使过程和最终目的更好
9、的结合：正是由于 LEED 认证体系的这种量化过程，使得建筑的设计和建造过程更趋与可控化，可实践性。LEED 评估体系在市场中是自愿性的、市场推动的、按照能源和环境基础构建的，它建立了实践与原理间的平衡。LEED 评估体系作为实用工具对建筑专家非常有用，LEED 的工程认证本身就是一个很有价值的资产。 当然我们目前所讲的绿色建筑，不仅仅是建造完之后的给一个认证，而是需要在整个建造过程中给与监督和指导，这势必会增加部分管理成本，或咨询费用，虽然良好的节能设计会对最终的运行维护带来较大的利益空间，但一般的开发商是无法分享到这部分利益的。增加的部分成本既然无法从后期的运行中回收，那就只有在一次性的销
10、售中消化。当然对于那些真正具有高品质的绿色建筑，购买者肯定会受益的。也就是说，只有当开发商能够从开发真正的绿色建筑中获益时，市场才可能形成有利于消费者的方向转型。 2. LEED 的商业价值建设 LEED 认证的绿色建筑，可能会带来房屋建造成本的增加（通常会在一定的额度内） ，通常的“绿色建筑”额外投资可在建筑成本的 10%左右，但带来的资源节约或品牌效益可高达 30%50%，是未来建筑发展的方向。即使增加也会通过他们的房产估值这个环节，将通过 LEED 认证的建筑的价值给与更高的价值评估，也就是说，同样的建筑，有 LEED 认证的会比没有 LEED 认证的更值钱。开发商当然有积极性去获得这个
11、认证。绿色建筑当然是一件利国利民的事情，这话说起来容易，可目前老百姓关注更多的是产品的性价比，绿色建筑只有让最终的消费者体会到好处时，才会真正的接受它，进而形成需求，促使发展商按照某个标准开发更多的绿色建筑，进而形成良性的循环。终端用户关注的，最直接的当然是买房时候的成本效益比，不是说房价越便宜越好，也不是说越贵越好，而是最符合“我”的需求最就是节能。目前普通百姓对建筑能耗的理解还不深，但这正是绿色建筑较为本质的一个特征，可以通过“节能” ，慢慢的让老百姓接受“绿色”这个概念。世界建筑师协会最近对美国、日本、英国等国通过市场调研（200 多个项目）得到的一些数据如下；2005（%） 2008（
12、%） 改变（2005-2008）经营成本 -8.5 -13.6 60%建筑物价值 -7.5 10.9 45%投资回报 6.6 9.9 50%入住率 3.5 6.4 83%租金 3 6.1 103%五、LEED 目前发展趋势由于技术实施和资本实力的原因，目前的建筑绿色化主要在写字楼、酒店等商业化性建筑中盛行，由于其单体节能量巨大儿更受关注。USGBC 的统计资料显示，全球目前申请 LEED 绿色认证的建筑中，商业建筑有接近 1 万栋（其中主要是新造建筑 6720 栋，占 72.1%，既有建筑改造 611 栋，建筑内饰 877 栋） ，住宅 6306 栋。而已经获得 LEED 各级认证的只有 21
13、48 个，其中商业建筑的绿化起步要早于民用住宅，商业建筑的绿色化认证也比民用住宅成熟。绿色建筑作为建筑的必然趋势，将最终变得非常普遍而失去目前的特殊性。眼下，许多成功的办公、商业绿色建筑案例涌现，如获 LEED-NC 铂金奖的加拿大滑铁卢地区医疗救护车中心、武田制药北美公司（Takeda Pharmaceuticals North America, TPNA）办公楼；按照 LEED 建筑内饰标准建成的 Hearst Tower；因对既有建筑的绿色改造而获得 LEED-EB 铂金级认证的 Adobe System 公司位于圣何塞的总部大楼等等。虽然 LEED 为自然采用的标准，但自从其发布以来，
14、已被美国 50 个州和国际上 100 多个国家所采用，在有些政府部门、州和国家已被列为当地的法制标准加以实行，如俄勒冈州、加利福尼亚、西雅图市，加拿大政府已计划将 LEED 作为政府建筑的法定标准。而美国已将 LEED 列为国务院、环保局、能源部、海陆空部队等部门的建筑标准。国际上已有澳大利亚、中国、日本、西班牙、法国、印度等对 LEED 进行了深入的研究，中国的绿色建筑评价标准很多方面即参照 LEED 标准制定的。目前国内知名企业正在争相引进 LEED，并有少量先进项目取得了认证。截止到 2010 年 2 月，已评出 27 项“绿色建筑设计评价标识”项目和两项“绿色建筑运行评价标识”项目。包
15、括上海世博会建筑等重要建筑。如认证的商业项目有北京世纪财富中心（北京世源光华） ，上海的绿洲仕格维花园酒店（上海置业） ，沿海集团的北京沿海赛洛城，深圳的虎山公寓、泰格公寓（招商地产） ，哈尔滨的乐松购物中心（哈电置业）和杭州的西湖天地（瑞安集团）等。绿色建筑，尤其是获得相应认证的绿色建筑，正越来越多地受到国内外企业的重视。如微软、开利、OCKWELL、诺基亚、可口可乐等国际知名跨国企业的办公楼或研发中心都将新建项目申请了 LEED 认证；瑞安、万科、新鸿基、凯德置地地产等知名发展商都将其作为公司战略发展的方向。新世界地产、太古地产、泛海建设集团、中海地产、当代置业、沿海地产、香港恒基、绿地集团、招商地产、中航地产、侨鑫集团、恒隆地产都已将旗下的部份物业申请了 LEED 认证。
