1、西安商品房市场季度分析报告-2011 年 2 季度西安房地产信息网数据研究中心2011-072目 录一、宏观运行背景1.1 政策法规1.2 规划建设1.3 热点动态二、土地市场2.1 土地政策及动态2.2 2011 年上半年全国土地市场供应成交行情2.3 西安市 2011 年 2 季度土地市场供应成交总体情况2.3.1 2 季度西安土地市场 供应成交量稳步增加2.3.2 土地成交金额同比、环比跌幅均过半成2.4 2 季度西安市土地供应情况2.4.1 土地分用途供应情况2.4.2 土地分城区供应情况2.5 2 季度西安市土地成交情况2.5.1 土地分用途成交情况2.5.2 土地分城区成交情况2.
2、6 2 季度西安市土地供应和成交特点2.7 2011 年下半年西安市土地市场预警预测三、商品房市场3.1 本季度市场供应特征3.2 本季度市场销售特征各物业销售情况四、分物业市场4.1 普通住宅4.1.1 市场供应4.1.2 市场销售4.1.2.1 销量走势4.1.2.2 购买年龄分布情况4.1.2.3 普通住宅分面积段销售情况4.1.2.4 普通住宅分价格段销售情况4.2.2.5 普通住宅购买人群来源情况4.2 商服用房4.2.1 市场供应4.2.2 市场销售4.2.2.1 销量走势4.2.2.2 价格表现4.3 写字楼4.3.1 市场供应4.3.2 市场销售4.3.2.1 销量走势4.3.
3、2.2 价格表现4.4 别墅4.4.1 市场供应4.4.2 市场销售34.4.2.1 销量走势4.4.2.2 价格表现五、分城区商品房市场5.1 城南区5.1.1 各物业销售情况5.1.2 普通住宅销售情况5.1.3 城区新盘介绍5.1.4 城区动态5.2 城北区5.2.1 各物业销售情况5.2.2 普通住宅销售情况5.2.3 城区新盘介绍5.2.4 城区动态5.3 城西区5.3.1 各物业销售情况5.3.2 普通住宅销售情况5.3.3 城区新盘介绍5.3.4 城区动态5.4 城内区5.4.1 各物业销售情况5.4.2 普通住宅销售情况5.5 高新区5.5.1 各物业销售情况5.5.2 普通住
4、宅销售情况5.5.3 城区新盘介绍5.5.4 城区动态5.6 城东区5.6.1 各物业销售情况5.6.2 普通住宅销售情况5.6.3 城区新盘介绍5.6.4 城区动态六、本季度新开盘项目简介4一、宏观运行背景1.1 政策法规时间 政策名称 颁布部门 主要内容及影响4.2 坚决纠正农村强拆强建等行为 国务院中国政府网日播发国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知 。通知要求各地采取有力措施，坚决纠正片面追求增加城镇建设用地指标、擅自开展增减挂钩试点和扩大试点范围、违背农民意愿强拆强建等侵害农民权益的行为。4.1523 月房地产开发、物业管理、房地产评估企业资质审查
5、意见公布住房和城乡建设厅根据房地产开发企业资质管理规定等相关规定，省住房和城乡建设厅对2011 年 2-3 月受理的房地产开发企业、物业管理企业、房地产评估企业申请材料进行了初评，结果显示：陕西嘉楷投资有限公司等 179 家企业通过房地产开发暂定资质企业审查；暂定期满申请核定等级企业 73 家； 2-3 月申请升级企业19 家； 16 家企业房地产开发资质审查为不合格；房地产估价机构资质不合格企业 3 家。4.15全国每块土地将设身份证实现全程监管国土部“国土资源部将为全国每一块土地设唯一的身份证编号。 ”国土资源部有关负责人今日透露说，目前，国土资源部已经启动相关试点工作，首批试点将在天津、
6、辽宁、上海、四川、广西、海南、宁夏及深圳市展开。4.17西安市国有建设用地 使用权挂牌出让公告公布国土资源部根据中华人民共和国土地管理法 、中华人民共和国城市房地产管理法及国土资源部招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 ，经西安市人民政府批准，西安市国土资源局委托西安市国土资源局国际港务区分局和西安市土地储备交易中心，定于 2011 年 5 月 9 日至 20 日，在西安市吉祥路 181 号一楼交易大厅，公开挂牌出让 1 宗国有建设用地使用权。4.19 一季度发现违法违规用地近万件 国土部国土资源部今天公布，今年第一季度，全国发现违法违规用地行为 9832 件，涉及土地面积 7.3 万亩，分
7、别比去年第一季度上升 3.7%、下降 1.6%，其中，涉及耕地 2.6 万亩，比去年同期上升2.5%。全国立案查处矿产资源领域违法案件 800 件，比去年同期上升 3.0%，土地执法监管面临的形势依然十分严峻。54.21住房城乡建设系统将开展 2011 年建筑安全专项整治工作住建部为进一步深入开展建筑安全专项整治工作，及时消除施工现场存在的安全隐患，有效防范和遏制建筑生产安全事故，促进建筑安全生产形势持续稳定好转。住房城乡建设部于日前发出通知，对 2011年建筑安全专项整治工作做出部署。4.25 5 月起商品房成交价不得高于申报价 西安房管局西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，为贯彻落实
8、国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(国办发2011 1 号) 精神，实现西安市 2011 年新建住房价格控制目标，该局日前出台了相应文件，其中明确，各房地产开发企业要科学核算成本，合理确定销售价格。商品房项目申请预售许可时，应在销售网络系统中填报每套预售房屋销售价格，严格执行“一房一价” ， “一价清”相关规定，销售系统中的均价要和申报均价一致，实际成交价格不得高于申报房屋标价。已办理商品房预售许可的项目，开发企业应按前款规定于 4 月 30 日前在销售网络系统中补填每套房屋销售价格。4.29我国拟对商品房反暴利 房产利润国际惯例不超 5%国家发改委根据我国制止牟取暴利
9、的暂行规定的规定，对于与国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切联系的商品和服务，国务院价格主管部门可将其列入制止牟取暴利的项目，并实施利润率控制。5.1中国房地产调控再加码 商品房销售今起明码标价国家发改委5 月 1 日， 商品房销售明码标价规定正式实施，该规定要求商品房销售要实行一套一标价, 并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。发改委有关负责人日前表示，在商品房销售明码标价规定实施之后，官方还会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。5.3中组部监察部参与考核 耕地保护问责动真格国土资源部5 月 3 日，国土资源部召开第 1
10、3 次部长办公会，这个由国土资源部部长徐绍史主持会议的主要议题，是审定2010 年度省级政府耕地保护责任目标考核工作方案(以下简称“方案”) 。记者了解到，这份已经审定通过的方案表示，在对2010 年度省级政府耕地保护责任目标进行考核的过程中，国土资源部将与农业部、国家审计署、国家统计局、监察部6和中组部共同协作， “方案” 也将由上述六部门共同签发。5.5西安“一房一价” 出新规 房价优惠政策必须公示西安市物价局5 日西安市物价局召开的“西安市商品房销售明码标价工作会议”明确要求，即日起西安市商品房销售实行明码标价新规定。5.13集体土地确权发证明年全覆盖 不确权不得流转国土资源部5 月 1
11、3 日，国土资源部就农村集体土地确权发证工作召开新闻发布会，要求力争到 2012 年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个所有权的集体经济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。5.15陕西出台商品房销售明码标价细则 成交价须公布陕西省物价局15 日， 陕西省商品房销售明码标价规定实施细则正式出台并开始实施，凡在陕西省境内从事房地产开发、销售的企业和房地产中介服务机构销售新建商品房、存量房要按该细则实行明码标价。同时，中介机构销售二手房的明码标价也要参照执行。5.18 央行年内第五次上调存款准备金率 中国人民银行距离上一次上调存款准备金率不到一个月时间，中国人民银行决定，从年月日起，
12、再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。6 月中央严令土地出让净收益 10%建保障房中央两部委在千万套保障房建设带来的资金压力下，中央两部委近日对地方政府再度强调土地出让净收益 10%要用于建保障房。6.1西安五部门规范销售秩序 商业楼盘禁建套型住宅西安市住建委、市发改委商业、办公类的商品房项目，不能改头换面，设计成住宅样式出售。市住建委、市发改委等五部门联合出台关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知 ，明确规定上述项目不得采用单元式或住宅套型式设计，应采用公共走廊、公共卫生间式布局。 通知将于下月 1 日起执行6.3国有土地上房屋征收评估办法发布（全文）中华人民共和国住房
13、和城乡建设部国有土地上房屋征收评估办法6.9住房城乡建设部要求 各地要公开保障房建设信息住房城乡建设部住房城乡建设部有关负责人 9 日表示，各地要公开保障性安居工程建设信息，11 月末以前必须全面开工。6.14央行年内第六次上调存款准备金率 冻结资金 3700 多亿元央行中国人民银行 14 日决定，从 2011 年 6月 20 日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。7.1 7 月 1 日起住房公 西安住房公积金 16 日从西安住房公积金管理中心获悉，7积金缴存基数调整 单位缴存不超 20%管理中心 根据国务院住房公积金管理条例 、西安市住房公积金管理条例的规定，20
14、11 年度住房公积金缴存基数自 2011年 7 月 1 日起进行调整。1.2 规划建设时间 主题 内容及影响4.2西安投资 80 亿改造城中村 12 万居民年内回迁记者从 4 月 2 日全市城中村和棚户区改造会议上获悉，今年我市计划让 12 万城中村和棚户区居民回迁新居。其中城中村改造完成 23 个村的回迁安置，涉及 4.5 万人;棚户区改造完成 9 个安置小区的回迁，涉及 7.5 万人。4.18西安将全面完成保障房建设 把房价控制在合理水平4 月 15 日下午，省委常委、市委书记孙清云主持召开市委常委会议，传达学习全国保障性安居工程会议精神，安排部署我市 2011 年保障性安居工程。会议强调
15、，要坚决贯彻中央加强房地产调控的决策部署，全面完成今年我市保障性住房建设任务，努力增加普通商品住房的供应，巩固和扩大房地产市场调控成效，切实把房价控制在合理水平。4.20 未完成住房保障目标“不得评优”昨日， 陕西省住房保障工作评价考核暂行办法正式下发实施。今年起，各地市保障性住房建设考核将实行月排名；当年没有完成住房保障目标任务的市政府，在全省目标综合考核中将不得评为优秀等次。5.19西安地铁四号线试验段 10 月份将开工建设西安市初步拟定全市地铁线网规划为 15 条线路，今年 10 月份地铁三号线全线开工建设的同时，也将启动四号线试验段工程。5.27咸阳将投资 1 千亿再造“毛细血管” 推
16、进西咸交通西安咸阳两座城市之间道路不对接，就无法实现真正的一体化。目前两座城市之间的大动脉是畅通的，但还需要更多的毛细血管 来连接。 ”在 27 日召开的咸阳市市长办公会上，市长姜锋表示，咸阳市将举全市之力推进西安咸阳两座城市在道路交通上的融合，咸阳市将投资 1 千亿元，规划和续建51 个项目，力争在 3 年内实现两市公交同城化。6.3雁塔周边凸显潜在效益 小寨商圈升级换代6 月 3 日上午，小寨工人文化宫整体改造项目正式封顶，这是雁塔区在小寨商圈长安南路布点的又一座集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的大型城市商业综合体项目。继该项目顺利封顶后，长安南路沿线的西旅国际中心即将建成投运，东八里地区综合
17、改造也已全面启动，一批重点商业项目梯次展开，长安南路商业发展中轴线的引领和带动作用日益凸显，小寨商圈开发改造全速驶入“高铁”时代。6.10大西安规划范围明确 主城区扩至2600 平方公里大西安的发展规划正在编制中，目前已经明确了城市发展方向、规划范围、空间布局等。未来的大西安主城区面积将达到 2600 平方公里，同时将进行多中心发展，构建大西安主城区“一都两廊五邑八水” 的空间格局。6.13西咸新区发布会今举行 第四个国家级新区诞生6 月 13 日早上，北京，国新办新闻发布厅“西咸新区规划”新闻发布会正式举行。此举标志着我国按国家战略打造的又一个城市新区正式诞生。十年磨一剑，西咸新区第四个“国
18、家级新区” 呼之欲出.1.3 热点动态8时间 主题 内容及影响3.31调控目标出台时限已到 九成城市爽约“国八条”3 月 31 日是地方政府公布今年房价调控目标的最后期限，但截至记者发稿时，全国包括县级市在内仅有不足 100 个城市公布目标。在这些城市中，除北京外，基本上可以用一个“涨”字囊括，而住建部也发出通知表示对目前多数城市房价调控目标不满意。专家表示，预计有几百个城市将爽约，而且部分城市的目标可能还要回炉。4.1608 个城市公布房价调控目标 49 城将被问责住房城乡建设部昨天透露，据各地住房城乡建设部门上报汇总，截至 3 月 31 日，全国 657(包括 287 个设区城市、370个
19、县级市)个城市中，已有 608 个城市公布年度新建住房价格控制目标，占 92.5%。还有 49 个城市没能按期完成公布调控目标，按照“国八条”的要求，将对相关负责人进行问责。4.1潘石屹再战上海 15 亿收购曹家渡地块SOHO 中国宣布，2011 年 3 月 31 日，旗下附属公司红石新城与静安地产签订协议，拟以 15.34 亿元收购静安地产旗下的曹家渡地块。至此，潘石屹已在上海拿了 5 个项目。4.4中国百城 3 月房价出炉 西安居第 31位均价 7170 元根据公布数据显示，2011 年 3 月，全国 100 个城市住宅平均价格为 8738 元/平方米，较上月上涨 0.59%，其中 82
20、个城市价格环比上涨，2 个城市与上月持平，16 个城市环比下跌。涨跌幅在 1%以内的城市数量共有 74 个。其中 3 月份，西安商品房平均价格 7170 元/平方米，环比上涨 0.88%。4.6央行 4 月 6 日起上调存贷款基准利率0.25 个百分点中国人民银行决定，自 2011 年 4 月 6 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。4.8一季度全国 120 座城市土地成交量同比增加 13%中国指数研究院最新监测数据显示，今年一季度，全国 120座城市共成交土地 4372 宗，
21、同比增加 13%；成交土地面积19891 万平方米，同比增加 2%。其中，住宅类用地成交1473 宗，环比减少 26%，同比增加 2%；成交土地面积 8349万平方米，环比减少 36%，同比减少 18%。4.14西安确定住房价格控制标准 增长幅度低于收入 3.5%日前，根据国务院关于进一步做好房地产市场调控的通知精神和国务院房地产市场调控督查工作组对西安市的指导意见，西安市政府在广泛征求社会各界意见的基础上，确定了2011 年新建住房价格控制目标的标准：新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度 3.5 个百分点。今年西安市城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入增长指标均为
22、 15%。4.21国务院楼市调控督察结束 西安率先调整目标本月中旬，国务院派出 8 个督察组，对京沪等 16 个省份开展房市调控政策落实情况专项督察。按照计划，整个督察工作在 20 日左右结束。相关督察结果酌情对社会公布。住建部相关人士表示，督察情况将向国务院汇报后，再对政策和落实进行研究。据了解，在已经公布房价控制目标的城市中，西安率先进行了调整。4.24陕西省将严查房地产商违规调整容积率等问题近日，省住房和城乡建设厅下发通知，对今年我省工程建设领域突出问题专项整治进行部署，要求继续深入治理房地产领域违规变更规划、调整容积率等问题。94.27发改委正研究在商品住房领域实施“反暴利规定”中国房
23、地产市场调控料将进一步升级。国家发改委价格监督检查司司长许昆林 26 日晚间在接受中新社记者独家专访时称，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。5.3全国 100 大城市住宅均价发布 4 月西安住宅 7215 元月，全国 100 个城市住宅平均价格为 8773 元/平方米，较上月上涨 0.40%，其中 77 个城市价格环比上涨， 1 个城市与上月持平，22 个城市环比下跌，涨跌幅在 1%以内的城市数量共有 84 个。统计发现，4 月房价环比涨幅居前的都是二、三线城市，如邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊。5.3国资委要求央企参与保障房建设 16家企业是重点
24、国资委发布关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知表示，尽管地方政府是落实和推进保障性住房建设的主体，但有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息，加强与地方政府有关部门的沟通，争取通过多种途径参与保障性住房开发建设。5.5 社科院建议全面开征房产税中国社科院昨天发布房地产蓝皮书 ，指出“土地财政”已沦为推高地价、房价的推手之一，建议“十二五”期间在全国范围推广房产税，引导住房的合理消费，抑制房价过快上涨。5.6社科院：更严厉调控政策将在今年陆续出台2011 年房地产蓝皮书中国房地产发展报告 No.8指出，2011 年我国房地产政策调控将面
25、临攻坚战，市场的可持续发展呼唤政策和体制改革深化，而纵深改革必然导致利益调整，面临既得利益方阻挠，调控政策实施可能出现反复，未来，住房持有环节可能成为政策调控的重点.蓝皮书预测认为，更严厉的调控政策可能将在 2011 年被迫陆续出台。5.8开发商伪造购房合同诈骗上亿 房管局涉案(图)重庆市双桥区最近发生一起涉案上亿元的房产诈骗大案，原因却是政府部门开具假证明。受骗者近 200 人，他们中不乏阅历丰富的企业主、证券从业者人群。受骗者表示，正是出于对房地产登记部门的信任，他们才决定出资购房或放出借款，结果没想到政府办事窗口交给他们的却是假备案和假抵押。5.12陕西省公布 14 城市（区）2011
26、年新建住房价格控制目标5 月 12 日，陕西省住房和城乡建设厅按照国务院关于进一步做好房地产市场调控的通知文件要求，确定并公布了 13 个城市和杨凌示范区 2011 年新建住房价格控制目标。其中延安可增长幅度最大，但必须低于当年人均可支配收入增长幅度的 7 个百分点。5.25 西安一房一价执行房企公布一房一价明码标价政策自规定执行之日起到现在已经将近一个月的时间，这期间也经历了首周开发商集体失语的低气压期，紧跟着物价部门实地的督促监督与强令执行，到 5 月15 日，陕西省商品房销售明码标价规定实施细则出台，各家开发商开始陆续执行“明码标价”相关政策的规定，开始了“一房一价” 的磨合期。105.
27、26香河事件波及更多名企 绿地停工配合调查在河北香河违规征占农地事件中，知名房企绿地集团也被波及。5 月 26 日在接受记者采访时，绿地集团京津房地产事业部总经理陈志华澄清说，公司旗下的香河项目未违规，因此没有被叫停。但为了配合政府调查，目前公司自己停工了，但可以随时开工。5.29银行贷款额度告紧 首套房贷款再度被银行挤压5 月 29 日，央行将收取今年第 5 次提高的存款准备金，银行贷款额度再度告紧，对房贷又会有怎样的影响？28 日，记者从广州各家银行调查了解到，在包括建行在内的部分国有大行提高首套房贷首付至四成以后，部分股份制银行也开始跟进调整。6 月初 5 月全国百城房价上涨 0.53%
28、根据中国房地产指数系统百城价格指数对 100 个城市的全样本调查数据，2011 年 5 月，全国 100 个城市住宅平均价格为 8819 元/平方米，较上月上涨 0.53%，其中 76 个城市价格环比上涨，3 个城市与上月持平，21 个城市环比下跌。6 月初“一房一价”实施满月 地方落实细则“哑火”“五一”期间，本应闪亮登场的“ 一房一价”出现“哑火”，亮相伊始即被贴上执行不到位的标签。记者调查发现，开发商“阳奉阴违”的价格申报方式制造了阴阳房价，给购房者以享受折扣的假象。6 月西安今年经适房供应量将比去年增加140记者从西安市住房保障工作领导小组办公室了解到，基于市民对经济适用房的旺盛需求，
29、今年，西安市经适房供应量将大幅增加，达到 150 万平方米，2 万套，比去年 61.35 万平方米的建筑面积增加 140%。二、土地市场2.1 土地政策及动态： 2011 年度西北地区土地督察工作联席会暨双保工程推进会与 4 月底在西安召开。国家土地督察西安局杨璐局长指出，西北地区经济社会发展的两难问题，是一个必须长期重视和解决的问题。新的阶段，必须更好地完善西北六省级机构长效沟通机制，加强地方政府的守法意识，对土地违法行为要秉承既要处理事又要处理人的原则，加大查处违法违规用地案件的力度，对土地监管要加快实施预警和查处两手共抓的策略。 今年 5 月初国土资源部印发关于下达2011 年全国土地利用计划的通知 。计划显示：2011 年国家只预留国家基础设施建设项目计划指标，其余计划指标全部下达地方，而且新增建设用地计划安排量比去年略有增加。同时在国家也鼓励地方清理批而未征、征
