1、1“联盟新城”可行性研究报告- 住 宅 事 业 部 -2006 年 2 月 16 日21 南宁市宏观经济分析 .31.1 城市概况 .31.1.1 广西自治区概况 .31.1.2 南宁市概况 .31.2 宏观经济发展概况 .51.2.1GDP 增长 .51.2.2 人口变化 .61.2.3 产业结构变化 .61.2.4 金融机构存款余额 .71.2.5 居民生活水平 .71.2.6 固定资产投资 .71.3 城市发展规划 .81.3.1南宁市城市总体规划 20042020 年规划纲要 .81.3.2 “136 城建工程” .91.4 宏观经济走势预测 .101.4.1 积极因素：中国 东盟博览
2、会（南博会） .101.4.2 不利因素：“行政生产力”的膨胀 .112 南宁市房地产市场分析 .122.1 总体指标与投资环境 .122.1.1 房地产投资 .122.1.2 总体供销情况 .122.1.3 价格变化 .142.1.4 投资环境 .142.2 需求分析 .152.2.1 购买力 .152.2.2 需求量 .162.2.3 需求结构 .162.3 供给分析 .172.3.1 供应量 .172.3.2 供应结构 .172.3.3 主要地产板块解析 .172.4 结论 .233 主要竞争项目解析 .244 项目分析与定位 .304.1 项目概况 .304.1.1 项目位置与周边环境
3、 .304.1.2 现有规划指标 .344.2SWOT 分析与竞争策略选择 .3434.2.1SWOT 分析 .344.2.2 竞争策略选择 .354.3 项目定位 .364.3.1 客户定位 .374.3.2 产品定位 .384.3.3 价格定位 .415 经济测算 .426 开发计划 .427 结论 .4241 南宁市宏观经济分析1.1 城 市 概 况1.1.1 广西自治区概况广 西 壮 族 自 治 区 简 称 桂 ， 地 处 祖 国 南 疆 ， 与 越 南 为 邻 。 春 秋 战 国 时 为 百 越 （ 粤 ） 地 ，秦 置 桂 林 郡 ， 部 分 属 象 郡 ， 唐 属 岭 南 道 ，
4、 宋 为 广 南 西 路 ， 元 属 湖 广 行 省 ， 清 为 广 西 省 ， 年 成 立 广 西 壮 族 自 治 区 。 现 辖 地 区 、 地 级 市 、 县 级 市 、 县 、 自 治 县 ， 多 个 市 县 对 外 开 放 ， 全 区 面 积 约 万 多 平 方 千 米 ， 2004 年 末 ， 全 自 治 区人 口 总 数 为 4889 万 人 ， 有 壮 、 汉 、 瑶 、 苗 、 侗 、 叙 佬 、 毛 南 、 彝 、 仡 佬 等 民 族 ， 自 治 区首 府 南 宁 。广 西 具 有 沿 海 、 沿 边 、 沿 江 的 区 位 优 势 ， 同 时 处 在 我 国 大 陆 东
5、、 中 、 西 三 个 地 带 的交 汇 点 ， 是 华 南 经 济 圈 、 西 南 经 济 圈 与 东 盟 经 济 圈 的 结 合 部 ， 是 西 南 乃 至 西 北 地 区 最 便 捷的 出 海 通 道 ， 也 是 联 结 粤 港 澳 与 西 部 地 区 的 重 要 通 道 。 特 别 是 随 着 中 国 东 盟 自 由 贸 易区 的 建 立 ， 广 西 作 为 连 接 中 国 西 南 、 华 南 、 中 南 以 及 东 盟 大 市 场 的 枢 纽 ， 在 拥 有 5.3 亿 人口 的 东 盟 和 5.4 亿 人 口 的 泛 珠 三 角 经 济 圈 两 个 大 市 场 中 ， 将 发 挥
6、结 合 部 的 重 要 战 略 作 用 。1.1.2 南宁市概况南 宁 是 广 西 壮 族 自 治 区 首 府 ， 简 称 “邕 ”， 建 郡 于 公 元 318 年 ， 拥 有 1680 多 年 的 历史 。 毗 邻 粤 港 澳 ， 背 靠 大 西 南 ， 面 向 东 南 亚 ， 是 连 接 东 南 沿 海 与 西 南 内 陆 的 交 通 枢 纽 ， 是西 南 各 省 最 便 捷 的 出 海 通 道 ， 是 西 部 各 省 区 唯 一 沿 海 的 省 会 城 市 ， 也 是 “南 贵 昆 ”经 济区 、 大 西 南 经 济 圈 和 泛 珠 三 角 经 济 圈 的 重 要 城 市 ， 更 是
7、连 接 中 国 和 东 盟 的 重 要 枢 纽 城 市 和前 沿 城 市 ！独 特 的 区 位 使 南 宁 拥 有 了 独 特 的 发 展 优 势 ， 而 日 新 月 异 的 城 市 建 设 更 使 人 对 南 宁 刮 目相 看 。 近 年 来 ， 南 宁 先 后 荣 获 全 国 卫 生 城 市 、 全 国 城 市 环 境 综 合 整 治 优 秀 城 市 、 全 国 双 拥模 范 城 市 、 国 家 园 林 城 市 、 中 国 优 秀 旅 游 城 市 、 中 国 人 居 环 境 奖 、 全 国 创 建 文 明 城 市 工 作先 进 城 市 、 联 合 国 迪 拜 国 际 改 善 居 住 环 境
8、 良 好 范 例 奖 、 全 国 生 态 环 境 建 设 十 佳 城 市 、 全 国5青 年 文 明 社 区 示 范 城 市 、 全 国 社 会 治 理 行 进 单 位 等 荣 誉 称 号 ， 城 市 面 貌 发 生 了 巨 大 的 变 化 ，显 示 了 南 宁 社 会 经 济 文 化 的 健 康 快 速 协 调 发 展 。地理条件：南宁位于中国广西南部，地形平坦，四面山丘环绕。南宁毗邻粤、港、澳，南临北部湾，西接印支半岛。背靠大西南，面向东南亚。邕江穿城而过，是珠江水系的主要支流。面 积：全市总面积 22112 平方公里，其中，市区面积 6559 平方公里，建成区面积 152 平方公里。气
9、候：南宁属于南亚热带季风气候区，夏长高温多雨，冬短温暖干燥，无霜期长。年平均气温 21.6，年降水量为 1304.2 毫米。行政区划：南宁现辖兴宁区、良庆区、邕宁区、青秀区、江南区、西乡塘区 6 个城区和武鸣县、横县、宾阳县、上林县、马山县、隆安县 6 个县。交通运输：南宁具有沿江、沿海（距防城港 172 公里、北海港 204 公里、钦州港 104公里）和沿边（距中越边境重镇友谊关 200 多公里）地缘优势，拥有发达的航空、铁路、公路、水路立体交通运输网络。航 空：南宁吴圩国际机场是国家 4D 级机场，目前已开通飞往北京、上海、广州、香港、曼谷、河内等 20 多条国际国内航线。铁 路：南宁火车
10、站开行的旅客列车国内直达北京、上海、广州、西安、成都、昆明、郑州、南昌、张家界等城市，开行的国际列车可直达越南同登。公 路：南宁的公路由国道、省道、高速公路编织成联系紧密、辐身四方、方便快捷的公路网络，可通达广西各县、市和全国主要城市。目前全国最长的区内高速公路桂林至北海高速公路以首府南宁为重要节点；西南地区最近的出海通道南宁至河池（水任）高速公路已于 2004 年 9 月开通，连接贵州、四川等地；南宁至中越边境重镇友谊关、南宁（坛洛）至百色的高速公路正在建设中，此外，南宁至广州高速公路等项目正在建设。水 路：南宁港作为西江航运干线的龙头港和我国内河主枢纽港，是西南出海通道的重要组成部分，担负
11、着南宁及周边地区资集散、广西各地外贸出口、南昆铁路部分货物运输任务，从水路可直达龙州、百色、贵港、梧州、广州、香港、澳门。主要航线有邕梧线、邕穗线、邕百线、南宁至香港（澳门）线等。供 水：南宁市自来水公司拥有 6 家水厂，日供水总能力为 95.5 万吨，可充分满6足工业及生活用水。供 电：南宁市现在 35 千伏及以上变电站 49 座，主变容量 4864.2 兆伏安。2004年供电量为 58.88 亿千瓦时，售电量为 54.67 亿千瓦时。市内交通：南宁市城区道路交通网建设日益完善，现有一环、二环、快速环道和外环高速共 4 个环道的交通框架。目前全市（含六县）共有 36 个客运服务站，开辟了区内
12、外客运班线共 754 条，已开通区内外零担线路 56 条。市区现在 9 家出租汽车公司，出租汽车约 3450 辆；现在 4 家公交公司，全市营运的公交车辆有 1981 标台（辆） 。1.2 宏 观 经 济 发 展 概 况1.2.1 GDP 增长2000 年 以 来 ， 南 宁 市 经 济 发 展 保 持 稳 定 增 长 态 势 ， 尤 其 是 2003 年 行 政 区 划 调 整 之 后 ，南 宁 市 的 经 济 总 量 增 加 ， 整 体 经 济 实 力 更 加 强 大 ： 2004 年 全 市 GDP 达 到 588.86 亿 元 ，较 上 年 增 长 13.2%， 增 幅 为 1996
13、年 以 来 最 大 ； 2005 年 1-9 月 份 ， 全 市 GDP 为 477.02 亿元 ， 同 比 增 长 13.2%， 其 GDP 总 值 居 全 自 治 区 首 位 ， 增 速 居 全 自 治 区 第 4 位 。南 宁 市 GDP变 化 图294.11 322.63 356501.75588.8601002003004005006007002000 2001 2002 2003 2004 年亿元注：2003 年进行了一次大的行政区划调整，南宁市管辖范围扩大1.2.2 人口变化自 2003 年 进 行 行 政 区 划 调 整 后 ， 南 宁 市 人 口 保 持 了 快 速 增 长
14、。项 目 2000 2001 2002 2003 20047人口总量（万人） 291.41 294.56 297.71666.33（区划调整）686.19较上年增加（万人）5.54 3.14 3.15 15.14 19.861.2.3 产业结构变化近 年 来 ， 南 宁 市 三 次 产 业 迅 速 发 展 ， 其 中 第 二 产 业 发 展 最 快 ， 在 产 业 结 构 中 所 占 的 比重 也 逐 年 增 加 ， 第 三 产 业 所 占 比 重 已 经 超 过 50%， 由 于 南 宁 市 在 旅 游 和 边 贸 方 面 具 有 巨大 的 市 场 潜 力 ， 所 以 第 三 产 业 今 后
15、 还 有 很 大 的 发 展 空 间 。项 目 2002 2003 2004第一产业所占比例 21% 19% 18%第二产业所占比例 27% 28% 31%第三产业所占比例 52% 53% 51%由下图可知境外旅游和边贸发展波动很大，尚没有进入稳定发展的轨道。项 目 2001 2002 2003 2004国际进出口总额（亿美元）5.37 5.46 6.58 6.37增长率 -18.49% 1.68% 32.46% -3.21%境外旅游人数（万人） 5.67 5.92 3.47 6.56增长率 22.20% 4.40% -40.96% 87.73%1.2.4 金融机构存款余额2001 年 以 来
16、 ， 城 乡 居 民 储 蓄 存 款 余 额 保 持 14%以 上 的 年 均 增 长 率 ， 增 长 较 快 。南 宁 市 城 乡 居 民 储 蓄 存 款 余 额 增 长 率 变 化 图18%25%18%14%0%5%10%15%20%25%30%2001年 2002年 2003年 2004年81.2.5 居民生活水平近 年 来 南 宁 市 城 镇 居 民 水 平 持 续 提 高 ， 但 是 增 长 幅 度 落 后 于 总 体 经 济 的 发 展 水 平 。1.2.6 固定资产投资南 宁 市 2001 年 加 大 落 实 扩 大 内 需 的 政 策 ， 全 市 固 定 资 产 投 资 大 幅
17、 增 长 ， 尤 其 是 2002年 实 行 “136”工 程 以 来 ， 增 长 速 度 明 显 加 快 ， 2003 年 以 来 一 直 保 持 30%以 上 的 增 长 率 ；房 地 产 投 资 增 长 尤 其 突 出 ， 自 2003 年 以 来 增 长 率 保 持 在 60%以 上 ， 远 远 高 于 年 均 GDP的 增 长 速 度 。南 宁 市 固 定 资 产 及 房 地 产 投 资 变 化 图0501001502002503002001年2002年2003年2004年1-9月（ 2005）亿元0%10%20%30%40%50%60%70% 固 定 资 产 投资 总 额房 地 产
18、 投 资总 额固 定 资 产 投资 增 长 率房 地 产 投 资增 长 率1.3 城 市 发 展 规 划南 宁 市 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 增 长 率 变 化 图6.15%11.26%4.20%9.10%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%2001年 2002年 2003年 2004年9南 宁 市 城 市 发 展 规 划 主 要 围 绕 两 个 大 的 发 展 战 略 展 开 ， 分 述 如 下 。1.3.1 南宁市城市总体规划 20042020 年规划纲要根 据 广 西 自 治 区 建 设 厅 审 计 通 过 的 南 宁 市 城 市
19、总 体 规 划 20042020 年 规 划 纲 要 ，对 南 宁 市 城 市 功 能 定 位 空 间 拓 展 进 行 了 如 下 调 整 ：（1） 空间拓展调整：未来南宁突出“一轴两带”提 出 了 到 2020 年 市 区 人 口 达 300 万 人 、 市 区 建 成 区 面 积 300 平 方 公 里 左 右 的 总 目 标 ，以 邕 江 为 轴 线 ， 推 进 城 市 建 设 ， 加 快 总 面 积 达 127 平 方 公 里 的 相 思 湖 新 区 开 发 ， 拓 展 城市 发 展 空 间 。 未 来 南 宁 城 市 应 突 出 “一 轴 两 带 ”， 构 建 “一 主 两 次 多
20、核 ”的 多 中 心 城 市 空 间 体系 ， 逐 步 形 成 沿 东 部 、 南 部 展 开 的 扇 形 布 局 形 态 。 其 中 对 南 宁 市 各 街 区 的 规 划 建 议 分 为 旧城 商 贸 居 住 区 、 单 位 制 中 高 档 居 住 区 、 工 人 居 住 区 、 文 教 区 、 城 市 建 设 新 区 五 个 区 域 ， 对这 些 区 域 提 出 调 整 土 地 功 能 ， 逐 步 疏 散 人 口 ； 通 过 政 策 导 向 和 优 惠 条 件 ， 鼓 励 老 龄 人 口 搬迁 至 相 思 湖 新 区 ； 通 过 内 城 用 地 置 换 ， 实 现 部 分 党 政 机 关
21、 外 迁 。 （2） 居住环境：重污染企业逐步外迁 适 当 引 入 某 些 制 造 业 和 第 三 产 业 功 能 ， 满 足 区 域 居 住 人 口 的 就 业 需 求 。 本 着 重 发 展 低污 染 新 型 工 业 ， 严 格 控 制 产 业 企 业 类 型 ， 并 将 现 有 重 污 染 企 业 逐 步 外 迁 ， 改 变 生 活 居 住 环境 质 量 。 完 善 区 域 内 部 的 大 容 量 城 市 公 交 系 统 ， 为 居 民 上 班 出 行 提 供 便 捷 、 便 宜 的 出 行 方式 。 增 加 配 套 社 会 设 施 尤 其 是 休 闲 娱 乐 设 施 的 设 置 。 包
22、 括 南 湖 虚 拟 街 道 办 事 处 的 城 市 建 设新 区 ， 职 能 定 位 为 大 型 商 贸 会 展 基 地 和 高 级 居 住 区 ， 加 快 新 区 市 政 和 社 会 基 础 设 施 的 配 套建 设 ， 增 设 托 幼 、 医 疗 、 教 育 和 娱 乐 等 相 应 生 活 设 施 。 （3） 旅游品牌：打造“南国绿色明珠” 全 面 提 升 全 市 的 旅 游 品 牌 ， 突 出 “绿 都 、 壮 乡 、 边 关 ”的 独 特 自 然 景 观 和 人 文 景 观 优 势 ，以 自 然 风 光 与 历 史 文 化 相 结 合 的 旅 游 产 品 为 主 体 ， 建 设 好
23、一 座 城 市 ： 南 国 绿 都 南 宁 ；经 营 好 二 个 王 牌 ： 绿 都 文 化 游 、 商 务 会 展 游 ； 打 造 好 三 大 金 牌 ： 壮 民 族 风 情 游 、 南 疆 揽 胜游 、 东 盟 跨 国 游 把 南 宁 建 设 成 为 集 观 光 游 览 、 休 闲 度 假 、 文 化 生 态 、 商 务 会 展 等 一 体 的“南 国 绿 色 明 珠 ”。 到 2020 年 ， 南 宁 市 游 客 年 增 长 率 4 6 ， 旅 游 收 入 年 增 长6 8 ， 游 客 可 达 31003800 万 人 次 ， 旅 游 收 入 330390 亿 元 。10提 出 建 设
24、“中 国 绿 城 ”、 争 创 联 合 国 人 居 环 境 奖 的 发 展 目 标 ， 制 定 和 完 善 环 境 保 护 、 资源 保 护 、 园 林 绿 化 、 风 景 名 胜 区 和 自 然 保 护 区 保 护 、 人 口 与 环 境 容 量 限 制 等 规 划 ， 提 高 南宁 市 生 态 环 境 保 护 与 建 设 水 平 。1.3.2 “136 城建工程”1.3.2.1 概念解释“136 工 程 ”是 南 宁 市 政 府 在 2001 年 末 提 出 的 城 市 建 设 管 理 目 标 ， 即 “一 年 小 变 化 、三 年 中 变 化 、 六 年 大 变 化 ”， 时 间 跨 度
25、 为 20022007 年 。 基 本 思 路 是 拉 开 城 市 框 架 ， 拓展 城 市 空 间 ， 打 通 城 市 干 道 ， 完 善 配 套 设 施 ， 推 进 旧 城 改 造 ， 加 快 新 区 开 发 ， 强 化 城 市 管理 ， 不 断 完 善 大 西 南 出 海 通 道 枢 纽 城 市 和 区 域 综 合 性 核 心 城 市 功 能 ， 营 造 良 好 的 生 态 环 境和 投 资 环 境 ， 提 高 市 民 的 居 住 水 平 和 生 活 质 量 ， 塑 造 首 府 城 市 新 形 象 ， 促 进 城 市 建 设 与 经济 、 社 会 、 环 境 可 持 续 发 展 ， 努
26、力 建 设 具 有 民 族 特 色 和 亚 热 带 风 格 的 现 代 园 林 城 市 ， 最 终建 成 “中 国 绿 城 ”。 一 年 小 变 化 。 即 在 2002 年 拉 开 序 幕 ， 从 堤 路 园 、 南 湖 南 广 场 、 青 秀 山 风 景 区 开发 到 民 族 大 道 的 环 境 整 治 ， 加 快 国 际 会 展 中 心 主 体 工 程 和 快 速 环 道 贯 通 进 度 ； 开工 永 和 大 桥 ， 继 续 完 善 朝 阳 溪 二 期 工 程 。 三 年 中 变 化 。 即 经 过 3 年 时 间 的 持 续 建 设 ， 以 构 筑 完 善 的 城 市 交 通 网 络
27、系 统 为 主线 ， 带 动 邕 江 北 岩 堤 园 路 和 凤 岭 新 区 的 开 发 。 随 着 行 政 区 划 的 高 速 和 快 速 环 道 的建 设 加 快 ， 建 设 大 南 宁 、 服 务 “南 博 会 ”成 为 关 键 词 。 因 此 ， 相 思 湖 新 区 进 入 规 划建 设 的 启 动 阶 段 ， 第 二 、 第 三 年 拟 投 入 170 多 亿 元 的 资 金 ， 更 大 规 模 的 建 设 正 在推 进 。 六年大变化。即奋战 6 年，在经营城市制度上，要不断创新：城市开发建设市场化运作，管理规范化、法制化；在城市的品位上，让一座生态型、山水型的中国绿城形象凸现，健
28、全和完善现代化、信息化为内涵的城市基础设施，造就良好的投资环境，使南宁屹立在中国东盟自由贸易区的前沿。1.3.2.2 2002-2004 年进展状况2002 年 至 2004 年 共 有 200 个 项 目 建 成 并 投 入 使 用 ， 累 计 完 成 城 市 建 设 投 资 203.96亿 元 ， 环 内 城 区 面 积 由 3 年 前 不 足 100 平 方 公 里 扩 张 至 406.4 平 方 公 里 ， “提 前 6 年 实 现城 市 总 体 规 划 ”。 通 过 3 年 的 努 力 ， 南 宁 市 城 市 框 架 迅 速 拉 开 ， 基 础 设 施 逐 步 完 善 ， 交 通“拥 堵 ”得 到 缓 解 ， 园 林 绿 化 率 大 幅 度 提 升 ， 市 容 市 貌 焕 然 一 新 。
