1、1广州市天河南公交站改造项目实施方案广州交通信息化建设投资营运有限公司二四年三月二十六日i目 录第二部分 项目开发篇 .1一、市场调研 .11、广州市综合情况概述 .1A、广州市简介 .1B、广州市 2003 年经济情况概述 .12、广州市天河区综合情况概述 .12A、天河区简介 .12B、本项目周边环境调研 .14C、本项目周边主要商业物业调查 .17二、土地价值分析 .201、土地个别因素分析 .20A、地理位置 .20B、地块现状 .21C、周边环境 .21D、城市规划 .23E、地块的规划设计要点 .242、土地优劣势分析 .243、项目发展建议 .25A、开发物业类型 .25B、公交
2、营运调度枢杻 .25C、汽车配套服务业 .26D、办公写字楼租赁 .264、优选方案进行项目投资概算（不含地价） .27A、综合项目建筑成本估算 .27B、财务费用 .28C、管理费用 .29D、加油站 (LPG) .29E、项目开发总投资（不含地价） .295、项目未来租价预测 .30三、项目经营策划方案（建议案） .311、项目经营策划方案概述 .312、物业定位 .323、经营模式 .324、合作方式 .335、营业方式 .336、目标客户群体 .34ii7、经营范围 .358、优质服务 .359、配套设施 .3510、经营推广策略 .36四、项目投资初步分析 .371、项目总投资估算
3、.372、投资利润额 .383、投资利润率 .384、投资回报率 .385、盈亏平衡点 .39A、成本回收年限的盈亏平衡点 .39B、项目盈亏平衡点分析 .406、敏感性分析 .417、项目风险分析 .418、项目风险规避 .429、项目假设和限制条件 .42五、项目经营期限与利润分析 .44六、对未来经营发展的设想 .441第二部分 项目开发篇一、市场调研1、广州市综合情况概述A、广州市简介广州是广东省省会，全省政治、经济、科技、教育和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的“南大门” 。广州属亚热带季风气候，夏无
4、酷暑，冬无严寒，雨量充沛，四季如春，繁花似锦。全年平均气温 22.9 摄氏度，平均相对湿度为77%，市区年降雨量为 1700 毫米以上。广州市辖十区和两个县级市，总面积 7434.4 平方千米，共设117 个街道办事处、64 个镇。2002 年末总人口 720.62 万人，市区平均每天流动人口约 292 万人。市辖十区面积 3718.5 平方千米，年末人口 583.89 万人；市辖两个县级市面积 3715.9 平方千米，年末人口 136.73 万人。B、广州市 2003 年经济情况概述综合部分国民经济快速增长。据初步核算，2003 年广州市生产总值（GDP）3466.63 亿元，按可比价格计算
5、，比上年增长 15.0%，2增长速度创 8 年来新高，在国内大城市中位居前列。按户籍人口计算的人均生产总值达到 4.79 万元，增长 14.0%。按当年平均汇率折算，约合 5793 美元。产业结构调整步伐加快。从三次产业情况看，第一产业实现增加值 104.14 亿元，比上年下降 0.3%；第二产业实现增加值1504.89 亿元，增长 21.4%；第三产业实现增加值 1857.60 亿元，增长 11.0%。第一、二、三次产业增加值占全市生产总值的比重由上年的 3.4:40.9:55.7 调整为 3.0:43.4:53.6，第二产业的比重提高了 2.5 个百分点。居民消费价格总水平略有上升。200
6、3 年，城市居民消费价格总水平比上年上升 0.1%，农村居民消费价格总水平比上年上升0.7%。生产领域价格有升有降。工业品出厂价格比上年下降 0.4%，原材料、燃料、动力购进价格上升 5.7%，农业生产资料价格上升1.6%。就业规模不断扩大，再就业工作取得新进展。2003 年末，全市从业人员 537.75 万人，其中城镇从业人员 283.92 万人，比上年末增加 30.15 万人。在全市从业人员中，年末职工总人数188.79 万人，比上年末增加 11.06 万人；全市城镇私营从业人员3和个体劳动者 89.44 万人，比上年末增加 18.31 万人。全年安置城镇失业人员 15.90 万人就业，年
7、末城镇登记失业率为3.57%（含“城中村”农转居登记失业人员） 。工业和建筑业部分工业经济强劲发展。2003 年，广州市工业呈现速度快、结构优、动力足、效益好的良好发展态势。全市实现工业增加值1336.48 亿元，比上年增加 267.46 亿元，增长 24.3%；实现工业总产值 4705.91 亿元，比上年增加 917 亿元，增长 26.5%。工业产品销售率达 98.0 %。在工业总产值中：股份制企业完成产值 798.81 亿元，增长 31.0%；外商及港澳台投资企业完成产值2814.80 亿元，增长 30.7%；国有及国有控股企业完成产值1251.84 亿元，增长 25.4%；大中型企业完成
8、产值 2646.83 亿元，增长 40.9%；市属企业完成产值 4264.56 亿元，增长 28.0%。工业重工化取得新进展。2003 年，全市完成轻工业总产值2375.30 亿元，比上年增长 22.1%；重工业总产值 2330.61 亿元，增长 32.0%；重工业增速比轻工业快 9.9 个百分点，轻、重工业总产值占全市工业总产值比重由上年的 53.3:46.7 调整为450.5:49.5，重工业比重提高 2.8 个百分点。电子、汽车制造、石油化工三大支柱产业规模以上企业共完成工业总产值 1610.07 亿元，增长 48.1%，占全市规模以上工业总产值的比重为 40.1%。其中汽车制造业完成产
9、值 462.43 亿元，增长 68.3%。全市实现高新技术产品产值 1094.31 亿元，增长 37.6%，占全市工业总产值的比重为 23.3%，比上年提高 2.3 个百分点。主要工业产品产量保持较快增长。其中服装、合成洗涤剂、汽车、摩托车、家用电冰箱、房间空气调节器、移动电话机、传真机等产品产量增幅在 30%以上。2003 广州市主要工业产品产量统计表产品名称 单位 产量 比上年增长（%）软饮料 万吨 143.49 18.3啤酒 万吨 91.99 13.9服装 万件 77344 36.3人造板 万立方米 45.92 26.6发电量 亿千瓦时 335 17.5合成洗涤剂 万吨 73.2 1.0
10、 倍中成药 吨 40280 3.6轮胎外胎 万条 550.33 13.5成品钢材 万吨 360.27 28.3汽车 万辆 18.9 94.5轿车 万辆 18.33 1.1 倍家用电冰箱 万台 126.61 67.9房间空气调节器 万台 221.95 49.4电话单机 万部 670.33 18.6移动电话机 万部 520.88 2.5 倍传真机 万部 36.98 1.4 倍微型电子计算机 万部 35.42 20.4彩色电视机 万部 29.55 12.2摩托车 万辆 145.75 35.9电梯 台 9069 20.4钢琴 架 82656 3.25工业经济效益总体水平大幅提高。2003 年，全市规模
11、以上工业企业经济效益综合指数为 177.9，比上年提高 25.4 点，分别比全国、全省平均水平高 33.2 个和 25.8 个点。其中国有及国有控股工业企业经济效益综合指数为 227.4，高于全市平均水平 49.5 个点。全市规模以上工业企业实现利润总额 318.47 亿元，增长 53.4 %；亏损面 17.8%，比上年下降 1.3 个百分点。建筑业生产平稳发展。全市完成建筑业增加值 168.42 亿元，比上年增长 0.7%；建筑安装工作量 641.58 亿元，增长 6.1%。固定资产投资部分全社会固定资产投资增长较快。2003 年广州市完成全社会固定资产投资 1157.77 亿元，比上年增长
12、 14.7 %。其中基本建设投资完成 454.45 亿元，增长 59.9%，占全社会固定资产投资总额的39.3%，是支撑投资较快增长的主要动力；更新改造投资完成188.61 亿元，比上年增长 3.0%，占全社会固定资产投资的 16.3%；房地产开发投资完成 405.94 亿元，比上年下降 4.8%，占全社会固定资产投资的 35.1%。民间投资稳步增长。全年民间固定资产投资达 443.70 亿元，增长 9.3%。2003 年，全市完成工业固定资产投资 181.66 亿元，增长617.7%。在工业固定资产投资中，制造业完成投资 154.90 亿元，增长 9.2%，其中汽车制造业投资发展迅猛，完成投
13、资 40.73 亿元，增长 94.8%。交通运输、仓储和邮政业完成投资 146.69 亿元，增长 32.7%；水利、环境和公共设施管理业完成投资 140.78 亿元，增长 70.7%；教育完成投资 76.06 亿元，增长 1.4 倍；建筑业完成投资 46.23 亿元，增长 24.9%；批发和零售业完成投资 15.64亿元，增长 5.3%；科学研究、技术服务和地质勘查业完成投资15.11 亿元，增长 3.4 倍。重点建设项目进展顺利。2003 年，水利环境公共设施管理业、交通运输仓储邮政业、制造业重点项目投资分别占全市重点建设项目投资的 54.2%、29.4 %和 12.7%。广州市重点建设项目
14、完成固定资产投资 193.64 亿元，占全市基本建设和更新改造投资额的比重为 30.1 %。地铁 3 号线、广州白云国际机场迁建、新机场高速公路北延线南段工程、西朗、沥滘、猎德污水处理工程、广州本田汽车扩建、本田轿车出口基地等建设项目进展较快。商品房销售平稳。2003 年，全市商品房实际销售（交楼）面积为 780.23 万平方米，实际销售（交楼）合同金额为 330.80 亿元，分别增长 7.2%和 8.2%。商品房预售面积为 626.13 万平方米，比上年下降 4.3%；预售合同金额为 304.04 亿元，比上年增长 2.4%。国内贸易部分消费品市场稳步增长。2003 年全市实现社会消费品零售
15、总额71494.27 亿元，比上年增长 9.0%。其中贸易业零售额 1183.38亿元，增长 10.0%；餐饮业零售额 281.85 亿元，增长 6.0%；其他行业零售额 29.04 亿元，增长 0.8%。限额以上批发零售贸易餐饮业实现零售额 427.87 亿元，增长 13.3%，占全市社会消费品零售总额的比重由上年的 27.6%上升到 28.6%。在限额以上贸易企业商品零售额中，机电产品及设备类、石油及制品类、家用电器和音像器材类、化妆品类及日用品类的商品销售增长较快，分别增长10.1%、58.2%、24.7%、16.8%及 35.0%。商品交易市场成交活跃，全年亿元以上商品交易市场 96 个，比上年增加 1 个；总成交额 452.17 亿元，比上年增长 10.4%。对外经济部分外贸进出口持续快速增长。2003 年，全市海关进出口总值为349.44 亿美元，比上年增长 25.1%。其中海关进口总值 180.55亿美元，增长 27.6 %；海关出口总值 168.89 亿美元，增长 22.6%。从出口方式看，一般贸易出口 61.29 亿美元，加工贸易出口105.57 亿美元，分别增长 13.0 %和 29.1 %。从出口主体看，国有企业和三资企业出口分别占全市出口总额的 33.5%和59.1%。私营企业出口虽然只占 3.6%，但增长迅速，比上年增长
