1、物业部作业指导书2011 年 9 月目 录前言5第一章总则6一、值班规定61、消控室值班规定6物业部作业指导书- 1 - 1 -2、保安值班规定63、综合维修值班规定7二、交接班规定71、消控室交接班规定72、保安交接班规定83、综合维修交接班规定8三、钥匙管理规定9四、紧急钥匙管理规定9第二章 设备设施10一、维修人员操作规程101、电工操作规程102、弱电工操作规程103、给排水操作规程114、综合维修（万能工）操作规程11二、高、低压配电121、高压机房设备管理制度122、弱电机房设备管理制度123、变配电站巡回检查制度134、变配电站倒闸操作制度145、变电高配岗位规程166、变配电室
2、运行规程167、高压试验操作规程178、通用低压设备配电柜、配电箱维修保养规程189、运行中的配电控制箱检查项目1810、高压用具安全检测18三、空调设备191、中央空调主机室管理制度192、中央空调操作规程193、中央空调机维修保养规程20物业部作业指导书- 2 - 2 -四、锅炉设备201、锅炉房管理制度202、锅炉操作规程（起动、运行与停炉）203、锅炉维修保养规程21五、电梯设备221、电梯安全管理制度222、升降电梯安全操作规程233、升降电梯维修保养规程244、自动手扶梯安全操作规程24六、给、排水及照明251、供排水设备维修保养规程252、生活水箱清洗及日常管理制度253、水泵房
3、管理制度264、生活水泵操作规程265、消防泵操作规程266、电机水泵保养项目277、楼层公共区域照明及用电设备的检查项目278、楼体广告位照明及楼体亮化工程用电设备的检查项目27七、消防设施设备281、消防水泵设备的维修保养规程282、消防自动喷水灭火系统维修保养规程283、消火栓维修保养规程294、火力警铃的维修保养规程295、消防广播的维修保养规程296、紧急照明维修保养规程307、火警通讯维修保养规程308、温感、烟感探测器维修保养规程309、消防监控中心火灾显示报警终端维修保养规程3010、消防排烟系统、正压送风系统维修保养规程3111、防火卷帘门维修保养规程31物业部作业指导书-
4、3 - 3 -八、避雷针检查保养规程 31九、卷帘门维修保养规程31十、消防设备定期检测规程32第三章、安全保卫管理规定35一、保安巡逻制度35二、车库管理制度36三、消防管理制度37四、商场开闭门管理制度38五、保安其他制度补充38六、保安队队员仪容仪表准则41七、保安常用语和执勤忌语41八、巡逻指导42九、出入管理指导43第四章、消控中心管理规定44一、消控室制度44二、监控保安系统异常情况处理流程44三、消防联动报警处理流程45第五章、土建、绿化维修保养规定46一、商场地面、墙体检查维护规定46二、洗手间及安全通道检查维护规定46三、停车场地面及设备设施的检查维护规定 47四、广场地面、
5、绿化、围栏及设备设施检查维护规定47第六章、环境保洁管理规定47一、环境保洁管理制度48二、日常保洁操作规定48第七章、突发事件处理规程50一、拾物50二、紧急伤病50三、交通意外50四、客梯困人50物业部作业指导书- 4 - 4 -五、高空坠物51六、电力故障52七、雷暴台风53八、水浸53九、易燃气体泄漏54十、诈骗、偷盗、抢劫54十一、打架、斗殴54十二、突发性火灾（消防应急预案）55第八章、固定资产及运行记录管理制度57一、 物业部运行记录管理制度57二、 物业部固定资产盘点流程规定57三、 技术档案管理规范591、空调安全技术档案管理规范592、锅炉安全技术档案管理规范603、电梯安
6、全技术档案管理规范60附录：物业部行为准则奖惩明细表附录：各类表单前 言欢迎您加入 XX 物业部。XX 的物业部是实施商场工程管理、设备保障、设施正常运行的职能部门。物业部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，是为商户和顾客创造安全、文明、舒适、方便的经营及消费环境的基本保证和坚强后盾，是反映公司服务水准、良好形象和声誉的重要标志。物业部的职责范围如下：1. 负责商场的电力系统、消防系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行物业部作业指导书- 5 - 5 -管理、维护保养和故障检修及保安保洁等。2. 负责公共设施、设备的维修保养。3. 负责商户二次装修的审批、监管。4. 负责对商户自有设备、设
7、施提供有偿维修服务。5. 负责对商场各类工程的监管工作。6. 负责商场管辖范围内的保安、消防工作。7. 负责商场管辖范围内的保洁工作。8. 负责商场管辖范围内的土建维修工作。为了使您更全面的了解您的工作内容，尽快融入商场的整体规范运营，并在今后的工作中持续为您提供帮助，我们特编写了该本XX 物业部作业指导书 ，将与您工作相关的制度规范、操作流程进行了汇总。当您在工作中对于以上问题发生疑虑的时候，可以随时翻阅，寻找到答案。最后，祝您在 XX 工作愉快！。第一章总 则一、值班规定1.消控室值班规定（1）消防控制室操作管理人员应认真学习国家消防法规、技术规范和有关消防联动控制及操作等专业知识，应具备
8、专业操作资格，经各地消防培训中心培训合格持证上岗。物业部作业指导书- 6 - 6 -（2）消防控制室操作管理人员应能熟练掌握消防设施设备操作技能和常见故障处理方法，负责 24 小时监视消防主机信号。（3）消防控制室必须实行每日 24 小时专人值班制度，消防控制室操作管理人员值班期间严禁脱岗，认真填写交接班记录和相关表单。（4）消防控制室应确保火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态。（5）消防控制室应确保高位消防水箱、消防水池、气压水罐等消防储水设施水量充足，确保消防泵出水管阀门、自动喷水灭火系统管道上的阀门常开，确保消防水泵、防排烟风机、防火卷帘等消防用电设备的配电柜开关处于自动状态。（6
9、）消防控制室值班人员接到火警信号后，必须立即通知楼层工作人员或巡楼保安（或其他就近工作人员）进行确认，并填写相关表单，存档备查；（7）火灾确认后，消防控制室必须立即将火灾报警联动控制开关转入自动状态(处于自动状态的除外)，同时拨打“119”火警电话报警。（8）火灾确认后，消防控制室必须立即启动内部灭火和应急疏散预案，并应同时报告公司相关负责人。2.保安值班规定（1）值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。（2）值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何与值班岗位无关的事情。（3）值班员工必须服从上
10、级的安排，听从调配，执行上级的工作指令。（4）值班员工必须严格执行巡检制度；做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。（5）值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。（6）值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷静，果断处理。（7）值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等候上级到场处理。（8）值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。3.综合维修值班规定（1）值班人员不得迟到、早退、不得擅自调换，有事须提前向运行主管请假，并得到同意；值班时段不得串岗、离岗。物业部作业指导书- 7 - 7 -（2
11、）实行 24 小时值班制度，要求对设备房每 2 小时巡查一次，做好巡查记录，发现问题及时处理，并在值班记录和巡查记录中注明，对不能解决的问题应及时上报维修主管或物业部长。（3）与设备运行无关人员不得进入设备房，若有事须经许可后方可进入。（4）紧急事故未排除不进行交接班，应上、下两班协同排除，并详细记录处理情况。（5）上、下两班交接时应手续清楚，工器具、公共钥匙等齐全，并做好交接班相关记录。（6）对值班室内外的环境每班必须打扫一遍，交班时值班室必须整洁、干净。二、交接班规定1.消控室交接班规定（ 1） 监控中心值班人员应在每天交接班时，认真执行交接班记录工作和室内重要物品的清点、检查和交接工作。
12、（2）交班人员应将在值班期间内发生或发现的火警、故障报警、管线漏水、泵房、设备失灵（失控）等火警隐患及设施故障做详细记录，及时通报给接班人，并带接班人实地检查后方可签字交接班。（3）监控中心值班人员应严格遵守交接班时间，按时到岗，班次交接完后，方可离岗；早班要求八点准时到岗，晚班要求提前 15 分钟到岗。（4）值班人员应严格遵守交接班卫生制度，交班人员应在下班前 30 分钟，将值班室内卫生清理干净，等待接班人员接班；接班人员在 接 班 后 ， 应 立 即 对 室 内各 处 进 行 整 理 和 清 理 ， 对 各 设 备 房 进 行 检 查 。（ 5） 接（交）班人员如遇特殊情况，不能按时交接时
13、，应及时通知交（接）班人，若接（交）班人要请假，需提前一天向主管领导请假,并通知各班值班人员，及时调整排班。（6）以上交接班制度由交（接）班人互相监督实施，如有发生迟到、早退、擅自提前离岗、不执行交接班记录制度和卫生制度的，将给予警告和罚款的处分，不服从管理，长期散漫，屡教不改的，给予建议离职和开除的处罚。2.保安交接班规定（1）交接班前 15 分钟，接班队员到达指定地点集合，并注意自身形象，不得相互追逐打闹，保持良好站姿，不得蹲坐。物业部作业指导书- 8 - 8 -（2）接班组长要组织全班队员整队、点名并统计、做好记录，统一整队步行到各岗位，途中步伐整齐一致，口号宏亮，精神抖擞。（3）接班组
14、长负责检查队员中是否有醉酒、神志不清或其它不能上岗的现象，若有立即请其出列，取消其上岗资格，并报主管领导查明原因，以做出相应处罚，并注意交代当班注意事项。（4）按时交接班，不迟到，不早退，交班队员在接班队员未到达前不准自行下岗。（5）交接班时，交班队员需将本班的治安情况、值班器械、需特别交代事项等向班队员交待清楚，并做值班记录，交接班双方签字以备后查。（6）接班时遇有突发事件，由交班班组负责处理并做好记录及时汇报，接班班组要积极做好协助工作；（7）在交接过程中，发生事件时，应立即停止交接，由交班人员负责处理，接班人员协助；（8）交接班时，交接双方要相互敬礼。3.综合维修交接班规定（1）维修工必
15、须按时在现场进行交接班。（2）交接班内容：A:当班设备运转情况和完好状况。B:设备存在隐患及应注意事项。C:交清备品配件、材料、工具等。D:传达上级领导的指示命令。（3）接班维修工根据交班维修工所交内容进行巡视、检查，确认符合接班规定时方可接班。（4）当班发生事故或故障时应有交班维修人员处理，接班维修工协助，处理完毕后方可离开。三、钥匙管理规定1、 公司钥匙由行政人事部统筹管理、复制，部门钥匙由部门负责人管理。2、 如因公需使用钥匙，得向保管人说明使用目的，用毕后应立即归还。3、 部门负责人负责管理钥匙的使用，不得任意复制或允许同仁借予他人使用，否则负连带赔偿责任。4、 钥匙保管人应遵守下列条
16、件，否则所受损失由保管人负担责任，视情节轻重论处或者依法查办。物业部作业指导书- 9 - 9 -（1）离职时应将钥匙交于行政人事部负责人。（2）钥匙遗失时，应立即向行政人事部报备。（3）非经物业部同意不得复制。（4）不能任意借予外人使用。四、紧急钥匙管理规定1、 保安部（或消控室）备存各区大门钥匙,由保安部中控室值班人员收取,双方签字盖章封存,以备发生紧急情况时使用。2、 备份钥匙只在发生紧急情况时使用（如火灾、火情、火警、跑水、漏电或有异味等可能造成灾害事故的征兆）。3、 白天须经商场总经理批准后方可使用；夜间及非正常办公时间（指节假日等）须经值班经理批准后方可使用。4、 使用紧急备份钥匙时
17、,由批准使用人及时通知负责人到场。5、 备份钥匙存放在保安部中控室的专用钥匙柜内（贴封条、打铅封）。6、 设立专用登记本,每使用一次须严格登记,使用后的封存执行。7、 如更换门锁或加锁,须及时到保安部办理封存手续。8、 特殊情况应由总经理文字批示。第二章设 备设 施一、维修人员操作规程1.电工操作规程（1） 电工工作时必须穿戴好规定的劳防用品，并检查工具、量具和防护用品是否良好，不符合安全要求的不得使用上岗。（2） 无电工操作证者，不准操作电器设备。（3） 电器设备检修一律按电业安全操作规程进行操作，不准在设备运转中拆卸修理。必须在停机后切断电源、取下熔断器，挂上“禁止合闸，线路有人”工作的警
18、示牌，并经验明无电后，方可进行操作。物业部作业指导书- 10 - 10 -（4） 一般情况下不允许带电操作。必须带电操作时，首先做好安全防范措施，应有2 人同时配合，1 人操作，1 人监护，监护人员绝对不能离开现场。雷雨天禁止带电操作。（5） 机电设备安装或修理后在正式送电前必须检查绝缘电阻、接地装置和传动的安全防护装置。使之符合安全要求，然后摘取警示牌，方可送电。（6） 在带电的低压配电装置上进行工作时，应采取防止短路和单相接地等安全措施。（7） 任何电器设备未经验电一律当作有电。（8） 电器设备金属外壳应一律要有保护接地。（9） 各种带电设备和电热设备、开关、变压器及分路开关箱等周围禁止堆
19、放易燃易爆物品，发现有不安全情况向上级汇报 。（10）电工上班前及上班时禁酒，雷雨天禁止室外高空作业。2. 弱电工操作规程（1） 工作时必须穿戴规定的制服。（2） 检修仪表仪器时，必须经检验合格。（3） 无电工操作证者不准对带电设备进行检修。（4） 不得在运行的设备中拆卸修理，必须在停机后切断设备电源，取下熔断器悬挂“禁止合闸，线路有人工作”警示牌，并验明无电后，方可进行。(特殊设备带电检修时，须将后级与主控器断开，防止设备操作。)（5） 报警设备检修时，应将报警信号临时隔离防止检修引起误报警、误动作。（6） 检修弱电设备及更换主机控制板时，人体应做好有效的防静电措施，并检查主机板记忆电池，防
20、止主机板损坏及断电丢失数据、程序。（7） 电脑设备检修时重要资料须做好相应备份，防止重要信息丢失。（8） 各种电器设备周围禁放易燃易爆物品，发现不规范情况及时纠正，并向主管汇报。（9） 工作中涉及公司机密应严格保密。（10）工作前、工作时禁止饮酒。若有妨碍工作的病症时，禁止作业 。（11）重要设备、机房禁止非工作人员进入，特殊需要物业部经理批准。3. 给排水操作规程（1） 每日对自来水用量进行记录商场用水一览表 。若发现使用水量异常变化，必须分析原因，并查明是否有漏水现象。物业部作业指导书- 11 - 11 -（2） 每日对给水设备进行 2 次巡视，并在日巡视检查表上做好记录 。（3） 正常情
21、况下控制柜上的开关必须置于自动位置。（4） 污水泵进行维修前首先通知相应区域的卫生间停用。（5） 消防泵、喷淋泵每半月做一次试运转，并填写消防泵、喷淋泵动作测试表 。（6） 消防泵、喷淋泵每年进行一次保养年检。（7） 排水泵在雨季时每周进行一次巡检，以确保正常排水。（8） 每周对各类水槽及卫生设备进行一次巡检，并在商场设备周巡检表上记录。（9） 设备阀门管道工作正常，无跑、冒、漏、滴现象。（10）每半年对二次供水设备水池进行清洁消毒，二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康证齐全，水池、水箱清洁、 卫生，无二次污染现象。（11） 排水系统畅通，迅期地面无积水，地下室、车库无积水/浸泡现象。
22、4综合维修（万能工）操作规程（1）负责各空调设备机房、配电室、发电机房、高压室的运行记录和巡检。（2）负责广场整体土建设施的日常维修、维护，及修整工作。（3）电梯/客梯/自动扶梯的维修、保养，广场绿化及广场周边地面、停车场等巡检，补损工作。（4）各部门及商铺申请的安装、报修、工作。（5）每日用电量统计记录。（6）商铺巡检工作。（7）商铺突法事件的处理。二、高、低压配电1. 高压机房设备管理制度（1） 配电值班电工必须持证上岗，工作认真负责，服从领导安排，严格遵守配电运行管理规程，确保配电设备正常供电。（2） 值班人员按时记录各设备仪表运行指数，统计每天用电量，对磁卡电表余额低于 5 万元时要及
23、时汇报，以便电表充值，确保商场正常用电不受影响。（3） 电气设备实行 24 小时运行值班制度（值班人员不得窜岗）,值班人员按时对设备进行检查（目测、观察铜排、螺丝有无发热变色等现象）确保设备保持良好的、高效的运行状态。并填写好记录表。物业部作业指导书- 12 - 12 -（4） 了解本地区用电情况，与供电局保持联系，并做好登记及汇报工作。（5） 设备运行发生故障时，值班人员应保持冷静头脑，按照安全操作规程及时排除故障，如发生在交接时，故障未排除不能进行交接，并及时汇报领导。（6） 认真做好交接班记录，如需使用公司电话应登记好去向事由，禁止拨打私人电话。（7） 非工作人员进入配电机房，须经分管主
24、管批准后，在值班电工或楼层电工陪同下方可入内，并按规填写人员出入登记表。（8） 机房应保持良好通风及照明，门窗应开启灵活。（9） 机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置明显处。 （10）配电机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。（11）不得擅自更改配电机房内各配电设备线路，如需更改则必须经过相关领导同意后，方可实施。（12）保 持 配 电 机 房 清 洁 卫 生 ， 地 面 、 墙 壁 、 门 窗 、 设 备 无 积 尘 、 无 水 渍 、 油 渍 。（13）每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。（14）做好防范小动物，确保设备正常运行。2. 弱电机房设备管理制度（1）
25、非工作人员严禁进入机房如必须经主管批准。（2） 每日清洁一次，保持室内清洁，严禁吸烟。（3） 室内保持常温(18 26 )，保持干燥，注意通风。（4） 保证充足照明，损坏及时更换。（5） 设备禁止非专业人员操作和维修。（6）机房内消防设备器材应齐全和有效。3. 变配电站巡回检查制度巡回检查是为了掌握设备情况，以便及时发现和消除设备运行中的缺陷，预防事故发生。每个值班人员要严格按照规定认真做好巡检工作：（1）变配电站设备巡视检查应遵守以下规定A. 定期检查按规章规定进行，特检按上级布置的规定进行。B. 担任正式工作的操作人员可单独巡视高压配电装置，新进未经考试合格者不得单独巡视检查。C. 巡视高
26、压设备按电业安全工作规程安全规定第 1317 条进行。D. 应带手电和记录本，按规定路线巡视，防止遗漏项目。物业部作业指导书- 13 - 13 -E. 巡视中遇有严重威胁人员和设备安全情况，应按事故处置的有关规定处理，并向上级报告。（2） 巡视检查周期A. 每次交接班检查B. 每班班中检查C. 部长管理人员每周监督检查一次D. 每周关灯检查一次E. 季节性特检（3） 巡视检查的基本方法A. 除看、听、嗅外，不带电部分手摸，并分析运行设备是否正常。B. 用红外线测温仪进行定期测试。C. 利用夏天下毛毛雨，冬天下小雨检查 户外设备是否有闪络现象。D. 利用日光检查户外瓷瓶是否有裂纹。E. 雨后检查
27、户外瓷瓶水波纹。F. 高温高峰时刻重点检查设备是否发热（示温腊片是否熔化） ，通风/冷却设备是否正常，主负荷设备是否过负荷。G. 设备经过操作后重点检查，特别是油路器跳闸后的检查。H. 气候突然变热或变冷检查注油设备油温和油位情况。I. 根据历次的设备事故重点查。J. 新设备投入运行，增加一次巡视。K. 冬季重点检查防止小动物进入室内的措施有无问题。L发生情况后重点检查信号和保护装置的运作情况和事故范围故障情况，节假日期间增加巡查次数，做好保卫工作。4. 变配电站倒闸操作制度倒闸操作是项复杂的重要工作，为了确保不发生差错，值班人员必须充分了解当时有关电气相互间的联结，当时的运行情况以及保护装置
28、中的额定值。（1） 电气操作必须具备的条件A. 要由合格的监护人和操作人进行电气操作。B. 要有现场设备标志和运行方式相符合的模拟图板。C. 要有合格的操作票。D. 现行设备要有明显标志（命名、编号、切换位置指示） 。E. 要有同一、确切的操作术语。物业部作业指导书- 14 - 14 -F. 要有合格的操作工具。（2） 操作票的书写及使用A. 倒闸操作必须根据部长、运行技术管理人员命令，受令人复诵无误后执行，由操作人填写操作票。B. 书写操作票必须正确明了整洁，有误重写。C. 一张操作票只写一项操作。D. 间断性操作不得写在同一张操作票上。E. 操作票由操作人员书写并签名，须逐级审核签字，审核
29、发现错误，作废，并盖“不执行章” 。F. 书写过的工作票不得再用，按序装订成册，保存。G. 下列内容应填写入工作票a) 开关、熔丝、闸刀的合上或断开b) 交直流操作回路的合上或拉开c) 继电保护、自动装置的用上或拉开d) 临时接地线的拆除/接上（接地闸刀的合上/拉开。包括验电、放电） e) 有载调压变压器分接头的调正f) 核相、核相序及用摇表测绝缘g) 保安锁的挂上或取下。 （3）. 执行电气操作的注意事项A. 对非当班的运行人员和对口检修人员联系的操作，一律拒绝执行。B. 对危及人身和设备的操作不得执行，并向发令人说明 不执行的原因 。C. 执行过程中如发现误操作，应立即停止操作。并保持操作
30、现场。D. 操作中发现操作票有错误，不得修改，应立即汇报批准者。E. 操作过程中如发生事故，应立即停止操作。F. 操作中如有疑问应停止操作，不得单凭记忆。必须搞清楚后，方可进行。G. 执行口头或者电话命令时，必须经发令、复诵、同意及记录令时间后方可进行操作。H. 低压设备(包括控制和合闸电源)送电前，必须核实熔丝额定值。I. 测定绝缘，必须隔离电源，并进行放电验电。J. 装设电线前，应经验电放电，合接地闸刀前，应验明无电。（4）. 电气操作的基本原则和基本规定 物业部作业指导书- 15 - 15 -A. 严禁非同期合闸，当一关两侧有可能出现非同期状态时的合闸操作，应经同期步骤后，方可合闸。B.
31、 严禁带接地(或未拉开接地闸刀)合闸刀。C. 严禁将合上有电弧的闸刀再拉开。D. 严禁将拉开有电弧的闸刀再合上。E. 严禁带负荷的操作闸刀或电源熔丝，操作前必须检查开关在分闸位置，所有自起装置均应退出系统或停用。F. 严禁将运行设备的电流互感器两次回路开路，电压互感器两次回路短路。G. 电气设备充电时，应先合高压侧，后合低压侧；或先合电源侧，后合受电侧；或先合继电保护侧，后无继电保护侧。H. 隔断压变时，拉开压变次级，最后断开压变的高压侧电源。I. 运行设备的继电保护如有工作，应将有关压板和试验端子取下，工作完毕后应及时恢复和调整。J. 当进行电气系统操作时，应考虑继电保护及自动 装置的调整，
32、电流变化的情况，中心点接地和防雷措施。（5）. 事故处理时操作原则A. 事故处理的操作，应在值班长的统一指导下，由合格的人员进行。B. 事故处理的操作，可不用操作票，但应执行监护制度。C. 事故操作时，可暂不考虑继电保护和自动 装置的调整，但事故处理后应立即调整，各种挂牌信号应作好记录后方可复位。D. 发生人身触电时，应切断电源立即进行抢救，并及时送医。（6）. 附录A. 发生电气火灾时，应切断电源，再行灭火，并及时报警。B. 典型操作票放在专用箱内保存，执行操作业务时可进行核对，用完放回原处。不准把典型操作票抽回，个人保管。不准在操作票上乱涂行乱画。C. 操作票按号编写，每月按编号，装订存放
33、。D. 使用操作票应认真核对 ，用后归还原处。E. 操作票字迹清晰、正确、整洁。5. 变电高配岗位规程变电室是商场的心脏部位，在变电室工作必须严格遵守配电岗位制度和电业操作程序。（1） 变配电室值班人员必须持有高/低压证书，熟悉电业安全操作规程和商物业部作业指导书- 16 - 16 -场所在地的电业操作规程。（2） 进入变电室工作，需要 2 人以上，1 人操作，1 人监护。（3） 变电室高压危险，工作人员没有穿工作服和绝缘鞋不允许进入岗位。（4） 值班人员每二小时巡视变电室，在变电室运行记录上做好记录。经常检查变配电设备是否有异常情况，在工作记录本上做好巡视记录。（5） 高压进线突然停电应立即
34、切换应急备电，检查所带负荷容量是否合适。电话联系供电所，记录外线停电原因、时间。（6） 变配电设备定期检修时，拉好电源进线侧和用电负荷侧的接地线，且用完好的验电笔确认无电方可操作，以防其他地方意外来电，造成误触电事故。（7） 变配电工作人员必须经过培训，熟练掌握操作技能。（8） 变配电工具材料物品上墙、进柜，挂放整齐，不得乱堆乱放其他无关物品，每月做好清洁卫生工作。（9） 高压操作棒、接地棒，在检修中使用并每年检测。绝缘手套、绝缘靴，高压操作棒，在高压操作检修时使用。每 6 个月进行检测 。（10） 严禁携带火种进入变电间，室内不准吸烟与使用电热器。6. 变配电室运行规程（1） 监视仪表，指示
35、正常，当有异常情况时应查明原因及时处理，必要时报告有关领导和供电局用电监察部门 。（2） 电流超过继电器保护值及设备允许值时，应及时报告领导限制负荷。（3） 随负荷和电压变化情况，及时投入无功补偿设备。每日计算一次功率因数，每日计算平均功率因数 。（4） 监视直流屏电流电压不得低于额定值的 80%，回路绝缘应完好。（5） 运行记录：（6） 每天记录一次，每日零点计算有功、无功电量，并记录在线量电记录本上。（7） 巡视检查后将巡视检查的时间和人员记录在工作记录表上。（8） 发生事故时，应将事故发生的时间、设备名称、继电保护动作情况、仪表指示、事故原因、责任者、损失情况和处理经过等有关事项的简要情
36、况记录在运行工作记录本上，详细情况记录在意外/事件报告中。（9） 倒闸操作、设备变动、超负荷等均应记录在工作记录本中。物业部作业指导书- 17 - 17 -（10）正常运行设备的巡检时间：A. 每 2 小时一次；B. 交接班时必须进行巡检；C. 设备特殊巡视的主要内容；D. 运行中的设备超过负荷时，监视设备的温度是否正常，各接点有无过热现象；E. 新设备或检修后的设备投入运行，要加强监视各部分是否有异常情况，72 小时后可按正常设备巡视；F. 电气设备发生事故恢复送电后，对事故范围内的设备应进行特殊巡视。7. 高压试验操作规程（1） 高压试验应填写工作票。（2） 高压试验不能少于 2 人，试验
37、前试验负责人应对试验人员讲明试验中的安全注意事项。（3） 因试验需断开设备接头，拆前做好标记，接后应进行检查。（4） 试验中装置的金属外壳应可靠接地，高压引线应尽量缩短，必要时用绝缘物支撑牢固。（5） 试验装置的电源开关应使用明显断开的双极电闸。（6） 新装试验装置时，低压电路中应有 2 个串联开关，并过载自动掉闸装置。（7） 试验现场必须装设遮拦或围栏，并悬挂“止步高压危险”的警示牌。（8） 加压试验前，必须认真检验试验 接线正确无误后，无关人员离开被试设备，主验人员取得试验负责人许可，方可加压操作。（9） 高压试验人员在全部加压过程中应精力集中，注意异常情况。操作人员应站立在绝缘垫上。（1
38、0）接线试验或试验结束应首先将升压设备退回“零”位，而后断开试验电流，将被试设备放电，并将升压设备的高压部分短路接地。（11）试验结束应拆除自装的接地短路线，并对设备进行检查和清理好现场。8. 通用低压设备配电柜、配电箱维修保养规程（1） 检查前应断开电源。（2） 检查柜体有无损坏、锁、把手是否完好。（3） 清除柜体、柜内、开关等电器元件及线路上的灰尘。（4） 检查柜内各电气元件及线路有无损伤、有无灼伤痕迹。物业部作业指导书- 18 - 18 -（5） 紧固继电器、开关、等电气 元件及线路各处接点。（6） 清除继电器、开关触点的氧化层和碳灰。（7） 用绝缘摇表检查绝缘状况。（8） 拆下负荷电源
39、线操作配电系统和控制系统，检查控制开关是否灵活、反应是否灵敏，指示灯指示是否正确，继电器吸放是否灵活，有无异常放电声。（9） 操作双投电源看能否顺利切换。（10）操作一切正常， 接好负荷电源线。（11）送电操作正常运转，保养结束。维修保养情况填写记录在设备维修保养记录表上。9. 运行中的配电控制箱检查项目（1） 检查柜体箱体外表有无损伤，有无漏电现象。（2） 检查指示灯、指示仪表是否正常。（3） 打开柜门检查有无异味、异常声音。（4） 电器元件和线路有无灼伤痕迹。（5） 检查记录在设备维修保养单上。10. 高压用具安全检测 （1） 高压用具须按国家电业有关要求进行检测。（2） 绝缘垫、绝缘靴、
40、绝缘手套每半年须进行年检。（3） 绝缘棒、接地线、高压验电器每年须进行年检。（4） 每件用具上须贴有安全检测合格证方可使用。（5） 安全检测合格证必须是在有效期内，并确保其有效期的连续性。三、空调设备1. 中央空调主机室管理制度（1） 中央空调操作人员必须持证上岗，工作应认真负责，服从领导安排，严格遵守中央空调运行管理规程，确保机组及辅助设备的正常运行。（2） 操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进行全面检查，做好开机前的准备工作。（3） 通过对冰水主机、冷却水泵、冷却塔、冷冻水泵、新风机、风机盘管等的检查、维保，确认设备正常后，方可按正常程序开机。（4） 按时查看各设备运行
41、参数，填写设备运行记录，记好工作日记。（5） 如果设备运行参数出现异常，应及时采取相应措施，重大问题及时向相关领物业部作业指导书- 19 - 19 -导汇报，并及时通知维保单位来人处理。（6） 做好设备管理台帐，如实记录设备使用状况。（7） 新风空调机组的机房要求通风良好，卫生清洁，确保机组的正常运行。（8） 机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火。（9） 机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处。（10）设备运行期间每周清洁设备；设备停用期间每月清洁设备。保持设备表面无油垢、无灰尘。（11）机房钥匙由专人保管，无关人员不得随意进入机房。（12）设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。停机期间每月组织一次机房及设备的卫生、安全检查。2. 中央空调操作规程（1） 开机前由专人/空调工清除室外机周围和盘管、风机出风口的杂物。（2） 检查室外机上的载止阀是否全部打开。（3） 检查室外、室内机的电源是否全部送到位，电压是否正常。室外机电压值380V10%，室内机电压值 220V10%，机组有可靠的接地线。（4） 检查室外电脑板信号灯是否闪亮，闪亮表示传递信号正常(绿灯)，室外机故障灯(白灯)熄灭，室内机遥控器没有故障代码显示。（5） 外机必须预热 12 小时以上(送电即预热)，室内机必须送电 30 分钟后，才允许用遥控器开机。（6
