1、工程部工作手册 编制： 日期：审核： 日期：批准： 日期：声明：工程部工作手册未经许可，不得翻印。责任部门：工程部目 录工程部组织架构工程部经理职责工程部主管职责工程部领班职责维修工职责弱电工职责给排水工职责土建工（泥工）职责配电工职责设备保养与维修制度工程管理交接班制度机电设备的中修、大修管理制度设备巡视检查制度配电室工作制度电梯安全管理制度电梯机房管理制度工程设施、设备维修维护保养修缮工作程序入户维修操作程序用户报修工作流程强电突发事件应急方案电梯系统突发事件应急方案机械管道系统突发事件应急处理方案维修服务规程作业指导书供配电设备维修保养规程作业指导书给排水设备维修保养规程作业指导书机电及
2、其它设施维修保养规程作业指导书水箱管理规程作业指导书中控室设备维修保养规程作业指导书消防栓的保养规程作业指导书外管网维修保养操作规程作业指导书工程部工作考核评分细则工程工作范围及细则工程部组织架构图工程部经理工程主管给排水工配电工弱电工维修工土建工工程部经理岗位职责1、 在总经理的领导下，负责公司所辖房屋建筑、公共设施、机电设备的技术管理工作，制定本部门的各项制度及应急措施。2、 对管理处工程维修部工作的检查指导，对发生重大事故组织调查分析及处理工作。3、 负责制定年度维修保养计划及三电节能计划。4、 负责参与楼宇工程验收交接工作，组织新接物业的机电设备调试运行。5、 负责管理处提交的分、包合
3、同的制定、审核、采购、监督，工程维修物品申购的审核。6、 负责本部门招聘的新员工面试工作及本部门员工培训考核计划制定。7、 负责根据实际情况，组织调配各管理处工程人员、工程设施设备和维修工具。8、 完成领导交待的其它工作。工程部主管职责1、负责组织对机电设备、公共设施、日常运行、保养和维修工作安排与工程质量跟踪。2、负责所有机电设备的大、中修计划报批，并组织本部门员工参与实施。3、负责对工程维修人员的维修保养工作提供工作指导及检查、监督。4、负责本部门物品采购计划的汇总。5、负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。6、负责外委维修的联系工作。7、负责指导建立设备台帐、设备卡，并收集、建立、
4、整理设备技术资料、档案，做到设备档案齐全。8、参与工程接管与验收，监控二次装修质量。9、督查工程维修部工作人员做好设备运行、维修保养记录。10、 组织人员对遗留工程及改造工程、房屋翻新的施工与质量验收。11、 负责对工程维修部工作人员的培训，提高员工专业技能、职业道德、服务意识。12、 负责对工程维修部员工的检查、考评。13、 负责对本部门范围内投诉的处理及不合格服务的纠正。14、 负责组织对申购物品的检查。15、 负责指导对分包方的监管。16、 负责贯彻落实公司制定的各项规章制度的实施。17、 负责对工程维修部各岗位人员工作的日检、周检及月检的组织。18、 完成管理处主任交待的其它工作。工程
5、部领班职责1、带领全班员工，按质按量及时完成各项维修保养工作。2、组织员工技术练兵，带领全班员工掌握本岗位设备技术性能，确保设备正常运行。3、以身作则，技术精益求精，遵章守纪，严把质量关。4、制定物品采购计划，报主管汇总。5、配合主管收集、整理、建立设备台帐、设备卡、技术资料，督促员工做好设备运行记录、维修保养记录，并收集上交归档管理。6、参加并带领工程维修人员参与设备大、中修，及时处理突发事件。7、配合主管做好员工的思想工作。8、督促员工按时抄水、电表，及时通知用户交纳水、电费，杜绝偷电、漏电行为。9、牢固树立安全第一思想，遵守安全制度，坚决制止违章操作。10、 安排班内每天工作，同主管一起
6、按规定检查、落实。11、 完成主管交办的其它工作任务。维修工职责1、负责小区供配电、水泵系统、电梯等供配电设备的操作、维修、保养。2、熟练掌握机电设备的操作规程，安全可靠、按质按量准时完成维修任务。3、负责供配电设备运行的操作、监控、记录。4、供配电设备发生异常，及时报告并在主管及班长协助下排除故障。5、负责配合消防中心对自动报警系统、监控系统进行维护保养。6、每月按时抄表，及时督促用电单位、业主按时缴纳电费。7、牢固树立“安全第一”的原则，认真做好本职工作。8、经常检查有无偷、漏电及违章线路架设，发现问题及时处理或向领导报告。9、负责责任区域内的清洁卫生工作。10、 负责保管好个人工具、公用
7、工具、检测仪表和电器材料。11、 负责本岗位用电设备的监护管理。弱电工职责1、负责电梯、水泵变频柜、消防系统、监控系统、对讲系统等弱电设备的管理、维修、保养。2、熟练掌握弱电设备的技术性能及工作原理，及时、准确地完成维修任务。3、负责督促、协助专业维修单位做好维修保养。4、负责申请购买维修所需的材料及元件报主管后上报公司。5、每周对弱电系统进行一次细致的检查、调整，根据运行状况做维护保养，并作好记录。6、 认真做好工程维修部主管或班长安排的其它工作任务。给排水工职责1、负责小区内给排水设备的运行、监控、维护、保养工作。2、负责水池(箱)的管理对水池(箱)的清洗、消毒及水样抽取和送检工作。确保向
8、业主（住户）供应卫生合格的用水。3、熟练掌握辖区内管网情况和设备技术性能，确保设备运行正常。4、确保给排水设备(设施)处于良好技术状态，保证生活、消防用水的需要。5、负责业主（住户）水表的抄查及派单，及时督促用户按时缴纳水费。6、负责编制给排水设备的技术档案，负责申报给排水备用品、备用件计划。7、开展节约用水宣传。8、负责责任区域内的清洁卫生工作。9、每月至少一次疏通地下排污管网。10、 认真完成管理处安排的其他有关工作。土建工（泥工）岗位职责7、负责房屋本体公用配套设施及住宅区内室外公用配套设施的维修及保养。8、服从工程维修部主管及班长的工作安排，协助其他维修工做好各项维修工作。9、负责管理
9、处内水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、瓷砖、瓷片等公共设施的维修及养护工作。10、 负责房屋天面隔热保温层及墙体的裂缝、起灰、起壳、剥落的维修保养工作。11、 负责钢门窗、铁栏杆、铁门、电梯房、防盗网、停车场防护栏及小区内污水井盖、雨水井盖等市政网盖的除锈及刷油漆工作。12、 负责土建方面的维修工作，做到急修不过夜，小修、小补应及时修完。13、 配合水工确保辖区内地上、地下排污管（沟） 、雨水管（沟）道的畅通。14、 认真完成工程维修部交给的其它任务。15、 遵守公司的各项规章制度。配电工岗位职责一、掌握供电系统线路布置情况、设备技术性能及实际操作规程。二、坚守岗位，定时巡视配电房、水泵房设
10、备，掌握设备运行情况，注意负荷变动，发现异常情况分析原因及时处理，认真做好运行记录及巡查记录。三、发生人身触电事故和火灾事故时，值班人员应立即断开有关设备的电源，以进行抢救。四、认真抄录各种仪表数据，监视负荷变化。五、做好防小动物、防水、防火工作，确保安全运行，认真经常巡视设备并做好记录。六、发生事故或停电时头脑保持冷静，按规程操作，及时排除故障，执行工作票制度、操作票制度，正确停、送电。七、按时上、下班，不脱岗。紧急事故未排除严格执行交接班制度，做到上不清，下不接，上、下班两班协同排除，并详细记录故障情况，且及时汇报。八、经常保持配电房、变压器房、值班室内外的清洁卫生.工作。九、持证上岗，遵
11、守员工守则和各项规章制度，服从领导及部门分配安排。十、严格遵守安全操作规程，除经主管批准并制订可靠的安全措施外，一般情况下不允许带电作业，停电作业线路柜的主开关要及时挂上“线路检修，严禁合闸”牌。十一、 管理好安全用具和设备，认真做好环境卫生工作。十二、配电工应不断加强业务学习，提高专业技术水平设备保养与维修制度1.0 目的维护好设备设施，保证设备最大限度的使用及保证维修人员的安全及设备性能完好。2.0 适用范围对管理区域的设备、设施维修保养3.0 职责预防为主。坚持日常保养与计划维修并重的原则，使设备、设施经常处于良好状态。4.0 管理制度4.1 工程部各专业技术人员要求对设备做到：“三好”
12、 “四会”和“五定” 。 “三好”是指用好，修好和管理好重要机电设备。 “四会”是工程维修人员对机电设备要会使用，会保养，会检查，会排除故障。 “五定”是指工程技术人员对设备的清洁、润滑， 维修要做到定量、定人、定点、定时和定质。4.2 工程部实行专业人员维修与使用操作人修理相结合。以专业修理为主，同时由工程部协调其它技术人员相互配合的原则，共同协作完成修理任务。4.3 由工程部各专业技术主任制定科学的保养规程，设备维修后要认真填写设备维修登记卡，合理制定维修计划。4.4 修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，发挥设备最大潜力，提高经济效益。工程交接班制度1.0 目的：为了确保设备的安全运行及
13、在运行过程中出现的问题被及时发现，使下一班工作人员能进行正常的工作做好准备。2.0 适用范围设备机房3.0 管理规定3.1 值班人员应按巡查表认真填写巡查内容，发现问题及时解决，当班出现的问题无特殊原因不留给下一班，并做好记录。3.2 值班人员必须在交接班前做好机房的环境卫生工作。3.3 接班人员必须提前 15 分钟进岗接班，对上班情况应了解清楚，并办理好交接班手续方可下班。3.4 接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办理完交接班手续后方可下班。3.5 除值班人员外，无关人员未经允许不得进入机房。4.0 相关记录和表格交接班表工程设备交接班表序号 设备运行情况交班人签 字
14、交 班时 间接班人签 字接班 时间 备 注备注：交接班时应严格填报交接班表，并详细填写设备在当班运行的状况，如设备在运行中出现问题，须将处理结果清楚的填写在备注中，以备下一班人员及时了解设备的运行情况。填写时需用正楷字体。机电设备的大、中修管理制度1.0 目的保证设备恢复和达到应有的运行标准和技术要求。2.0 适用范围所有正在运行的设备。3.0 管理制度3.1 中修规定中修工程是指设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体和更换少量磨损零部件，以保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下次修理，零配件更换一般应控制在 10-30%。3.2 大修制度大修工程是指对设备进行
15、定期的全面检修，对设备全部解体，更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有的性能。更换率一般不超过 30%。附机电设备大、中修计划表。4.0 相关记录和表格零部件更换及大、中修记录零部件更换及设备大、中修计划设备名称 产地 单位、台、吨 数量 造价 合计 完成日期 负责人备注：设备巡视检查制度1.0 目的为了确保设备安全正常运行，保证用户、业主生活的正常进行。2.0 适用范围设备机房3.0 管理规定3.1 设备责任人每周要对所管辖的设备进行一次巡视检查，检查结果记入“各设备房检查记录表”中。3.2 巡视检查转动设备是否灵活，有没有拖卡现象，设备是否有异声、异味。3.3 巡视检查设备油
16、位及各种仪表指针指示是否完好。3.4 巡视检查设备是否有跑、冒、滴、漏现象。3.5 巡视检查环境卫生及照明等情况。3.6 巡视检查消防设施是否完备。3.7 每次检查结果要认真记录，检查中发现的问题能自己解决的，尽量自己解决，不能解决的，尽快上报。3.8 巡视检查过程中要认真仔细，切勿走马观花，走过场。3.9 工程部主管负责此项工作的检查监督工作。4.0 相关记录和表格设备维修记录表设备巡查记录表巡查项目 时间 位 置 负责人 巡查记录 备 注填表人： 填表时间：配电室工作制度1.0 目的为了确保工作人员的人身安全，设备运行安全2.0 适用范围各管辖的配电室3.0 管理制度3.1 值班工要树立高
17、度的责任心，努力学习技术，熟练掌握供电方式，状态、路线定向及所管辖设备的原理、技术性能和操作规程。3.2 定时巡查电气设备，密切监视设备运行情况，并准确抄录各项报表，确保电力系统正常运行。3.3 严格保持各开关和模拟盘相一致，不经领导批准，值班人员不得随意更改设备和接线的运行方式及各种开关的整定值。3.4 在气候突变的环境下，要加强对设备的特别巡视，当发生事故时，要保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按要求做好记录。3.5 值班人员违反制度或失职造成影响运行及损坏设备，要追究当事人的责任。3.6 任何人非因工作不得进入配电室，更不得逗留。4.0 相关记录和表格小区低压配电房巡查记录表小区变压
18、器房巡查记录表变压器房巡查记录表时间 变压器温度 变压器房名称 编号时分室内温度 A B C室内照明室内通风室内清洁 年 月 日运行记事：交班人： 接班人： 交班时间：运行记事：交班人： 接班人： 交班时间：运行记事：交班人： 接班人： 交班时间注：表示正常X表示需维修、整改- 表示没有此内容O 表示已调整、清扫低压配电房巡查记录表电压（V） 电流（A） 电房名称： 编号：光/力柜室内温度AB BC CA A B C功率因数COS有功电度表读数（KW.h）通风情况照明情况设备清洁年 月 日星期操作记录：异常情况（事故）记录：巡检人： 时间：备注：O已调整、清扫；X不正常需维修、整改；-表示无此
19、内容；正确、正常；电梯安全管理制度1.0 目的： 确保电梯技术性能处于良好状态，保证安全运行。2.0 适用范围：适用于所有电梯的运行管理。3.0 管理制度3.1 电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。3.2 电梯维修工每周对各电梯安全巡视一次，发现问题及时处理。工程部每月组织人员对电梯进行一次检查，发现安全隐患，立即组织整修。3.3 工程部经理组织人员对电梯大、中修的分包进行评审，评审合格后方可承担电梯的大、中修的工作。3.4 保持报警系统的完好，每周检查一次，保证电梯发生故障时能接到报警。3.5 在电梯机房和值班室悬挂电梯困人救援规程电梯发生困人故障时，严格按规程执行。3.6 质量技术监督局
20、检测不合格，未取得准运证的电梯严禁投入使用。电梯机房管理制度1.0 目的保障电梯机房设备安全、人员安全，电梯正常使用。2.0 适用范围管理辖区电梯机房。3.0 管理制度3.1 每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人，堆放杂物。3.2 保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不得超过 40 摄氏度。3.2 保证机房内照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于明显位置。3.3 比邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。3.4 机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施， 防止小动物进入。3.5 电梯困人救援规程和本规
21、定及各种警示牌应清晰并挂于明显位置。3.6 按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。3.7 每天巡查机房，发现达不到规定要求的及时处理。4. 相关支持文件电梯困人救援规程电梯困人救援程序1.0 目的正确、安全处理电梯故障或停电困人操作。2.0 适用范围辖区内垂直电梯。3.0 职责电梯工程技术人员负责操作，异常情况报告。4.0 作业内容电梯出现故障或停电困人，需要把困在轿厢内的人员救出，可由本单位经过专门训练的，持有电梯维修证的维修人员按下述方法实施救出。4.1 把电梯主电源拉断、防止电梯意外的启动，但必须保留轿厢照明。4.2 设法弄清电梯轿厢的位置。4.3 当电梯停在距某平层位置约60 公分
22、范围的位置时，维修人员可在该平层的厅门外使用专用的厅门机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。4.4 当电梯停在非上述的位置时，则必须用机械的方法移动轿厢后救人。步骤如下：4.4.1 轿门应该保持关闭，如轿门已被拉开，则要乘客把轿门手动关上。通知被困乘客轿厢将会移动以救出他们，要求他们静待轿厢内，不要乱动(此步工作如电梯有对讲电话时可充分利用之)。4.4.2 在曵引电动机轴尾装上盘车装置。4.4.3 两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快地移动， 然后另一人采用机械的方法松抱开，注意仅当要轿厢移动时，才可松开抱闸，否则马上撤消松抱闸的动作。4.4.4 按正确方向
23、使轿厢断续地缓慢地移动到平层的150MM 位置上。4.4.5 使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外用机械匙打开厅门，拉开轿门，协助乘客撤出轿厢。4.4.6 注意：当按上述方法和步骤操作时发现异常情况，应即停止救援，并及时通知具有电梯维修资格的单位作出处理。设备、设施维修维护保养修缮工作程序1.0 目的确保设备的优良的性能，保证设备、设施的正常运行和使用。2.0 适用范围各种设备、设施。3.0 工作程序3.1 定期对物业公司所管辖区的设备、设施进行维护保养，是设备保持良好的技术状态，降低维修成本，延长设备使用寿命，提高经济效益。 3.2 工程部按各专业划分，技术人员工作分工定期对设备进行巡视检查
24、，对设施、设备经检查发现的异常情况及时向领导反映，并按维修程序进行维修。3.3 工程部工程主管负责维修质量，检查和跟踪。3.4 工程部负责编制设施设备大、中修。设备维修记录表格年 月 日故障项目：故障时间：维修开始时间：维修结束时间：处理内容：维修人： 确认人： 审核人：设 备 卡名称：型号：功率：电压：折旧年限：设备编号：负责人：使用日期：出产厂：出厂日期：使用位置：运行状况：供配电设备检查保养表单位 设备名称检查人 年 月 日 设备编号序号 检 查 项 目 检 查 结 论 备 注1 配电房照明是否完好 是 否2 柜面元件是否完好无损 是 否3 线路全部是否紧固、无松动 是 否4 电器动作是
25、否正常、无异响 是 否5 开关是否开闭灵活 是 否6 开关是否标志清晰 是 否7 指示灯是否完好指示正确 是 否8 柜体接地是否良好 是 否9 表计是否完好有指示 是 否10 按钮操作是否正确 是 否11 带电安全距离是否符合要求 是 否12 柜内是否清洁无异味、无异声、无杂物 是 否备注：检查项目符合要求则在“是”后打“”不符合要求则在“否”后打“x”年度工程设备维修保养费用计划表表一 制表日期： 年 月 日计算依据序号 系统名称 设备（项目）名称预算费用（元/年） 设备（台/套） 月费用（元） 工作内容小 计编制： 管理中心经理： 审核： 年度工程设备维修保养费用计划表表二 制表日期： 年
26、 月 日计算依据序号 系统名称 设备（项目）名称预算费用（元/年） 设备（台/套） 月费用（元） 工作内容小 计编制： 管理分部经理： 审核：年度工程设备维修保养费用计划表表三 制表日期： 年 月 日计算依据序号 系统名称 设备（项目）名称预算费用（元/年） 设备（台/套） 月费用（元） 工作内容小 计编制： 管理分部经理： 审核： - 28 -入户维修操作程序1.0 目的为客户提供优良的服务水准，建立服务效果的反馈，确保服务满足规定要求。2.0 适用范围管理辖区维修工作3.0 工作程序 3.1 维修前的准备工作3.1.1 维修人员在接受任务时，应详细了解工作内容，作好维修准备工作。3.1.2
27、 按公司规定统一着装，工作服整洁干净。检查胸牌是否带好。3.1.3 检查是否带了抹布和鞋套。3.1.4 检查维修工具和常用备件是否带齐全。3.1.5 维修人员在 10 分钟内完成准备工作，紧急事故在接到电话后 15 分钟内到达。若遇非紧急情况，与业主约定时间，准时到达。3.2 入户3.2.1 维修服务人员到达业主门外，正对门镜后退一步，按响门铃，若没人反应，过 5 秒钟再按一次，若没有门铃，则用右手中指弯曲敲三次，每次一组，两组间隔 5 秒，力度适中，切勿用脚或异物敲门。3.2.2 业主听到铃声后询问时，应回答：“您好，我是赛诺联行物业公司的，约好来给您维修 XXX 的”。3.2.3 业主开门
28、后，维修工应出示有关维修单据，并将维修项目和内容向业主说明。3.2.4 经业主同意后，换成鞋套再随业主进入室内。3.3 维修服务3.3.1 进入工作现场，若发现室内的家具或其它器具妨碍维修工作，特别是维修过程中有可能给装修外观性能等带来一定程度的影响，维修工应向业主说明，并争得业主同意，方可进行挪动维修。3.3.2 维修工根据现场情况，对于当时可以进行维修的项目，应向业主说明大概所需的工时，物料及收费标准等。征得业主同意后，再进入下一步骤。若业主不认可，则婉言谢绝此次维修任务。- 29 -3.3.3 准备工作完成后，将工具、材料拿出，放在工具包上，尽量不弄脏地面、墙面等。3.3.4 维修过程中
29、，维修人员若发现工具和材料没有带齐，应向业主解释清楚，再回去取。3.3.5 维修过程中，维修工应尽量快速、有效地进行，若需业主配合，应礼貌地与业主协商。3.3.6 维修结束后，维修工应收拾工具，将现场整理干净，并用抹布檫干净。3.3.7 请业主检查修维修质量，并示范使用功能，业主验收合格后，请其在维修单据上签字，同时请其现场缴费。3.3.8 维修人员维修完毕后，应礼貌的向业主道再见后离开。3.3.9 维修结束回来，应及时将收取的费用交至收费处。3.3.10 若业主索要发票，由收费处开出，并由维修工送回业主手中。4.0 其他注意事项：4.1 在现场不能当时解决的维修项目，维修工应向业主解释清楚，
30、说明原因，并约好下次维修时间。4.2 维修工在住户家中维修时，举止要文明得体，不能东瞅西看。4.3 在维修过程中，维修人员不得与业主聊天或谈论与工作无关的事，严禁与业主谈论公司内部事务。4.5 维修工在与公司联络时严禁使用业主家中的电话。4.6 维修工在维修过程中，不得有吃、拿、卡、要等有损公司形象的行为5.0 用户报修工作流程用户报修（电话或口头）值班人员填写“报修单”维修人员实施用户验收签字后一式三份用户及财务管理部各留一份- 30 -强电系统突发事件应急方案1.0 目的： 本方案旨在确保强电系统发生突发事件或紧急异常情况时能迅速、果断进行处理，防止事故扩大，将损失降到最低程度。2.0 适
31、用范围：辖区内强电系统3.0 职责3.1 工程部主管负责现场抢险指挥、督导。3.2 工程人员负责抢险。3.3 保安员负责安全防范。3.4 其他员工听从上级领导的指挥，积极参与救护或抢险。4.0 工作程序4.1 程序4.1.1 当火灾发生时。4.1.2 分支电路设备发生火灾时，必须先切断电源，后用干粉灭火器灭火；4.1.3 母线段发生火灾时，母线段停电，然后进行灭火工作；4.1.4 电气设备附近发生火灾，应设法进行隔离，让不受影响的设备继续运行，若确定灾害不可避免，对设备有直接危害时，则应将设备电源切断，停止运行；4.1.5 若 10KV 高压配电室发生不能控制的火灾，立即拔打“119”报警，同时争取切断进线电源，现场确实不能进行断电的，即刻通知供电部门，并迅速撤离现场，做好扑灭火灾的相关工作；4.1.6 区域发生火灾时，工程人员应立即切断该区域的动力照明电源，并配合灭火工作；4.2 电缆孔（槽）大量渗水时4.2.1 通知上级领导部门及各用电单位，做好停电的准备工作；4.2.2 当值人员立刻协助做好断水、堵水、引水、排水抢险工作。4.2.3 如水患无法控制时，立即联系“所在地供电局”请求停电，拉开所有运行中的变压器开关及主控开关，拉开电源隔离开关。待水患处理后，烘干设备
