1、目 录第 一 篇 项 目 概 况 . 2一 、 项 目 名 称 . 2二 、 项 目 位 置 . 2三 、 项 目 周 边 环 境 2四 、 项 目 地 块 特 点 3五 、 项 目 主 要 技 术 经 济 指 标 3第 二 篇 项 目 开 发 经 营 背 景 与 开 发 方 案 3一 、 项 目 地 块 产 权 状 态 . 3二 、 项 目 地 块 土 地 等 级 . 3三 、 项 目 开 发 经 营 运 作 方 案 4四 、 项 目 地 块 开 发 经 营 决 策 的 价 值 准 则 . 4五 、 项 目 开 发 方 案 . 4第 三 篇 项 目 市 场 环 境 分 析 . 5一 、 宏
2、观 环 境 分 析 . 5二 、 武 汉 房 地 产 市 场 分 析 6三 、 项 目 供 需 圈 市 场 分 析 与 预 测 . 8第 四 篇 项 目 供 需 圈 市 场 分 析 9一 、 项 目 供 需 圈 供 给 分 析 9二 、 项 目 供 需 圈 市 场 需 求 分 析 14第 五 篇 项 目 机 会 选 择 决 策 和 产 品 决 策 分 析 19一 、 机 会 分 析 (SWOT). 20二 、 目 标 市 场 选 择 21三 、 产 品 决 策 分 析 22四 、 价 格 定 位 决 策 22第 六 篇 项 目 财 务 分 析 22一 、 方 案 一 财 务 分 析 23二 、
3、 方 案 二 财 务 分 析 25三 、 各 方 案 经 济 评 价 指 标 计 算 比 较 分 析 . 27四 、 敏 感 性 分 析 28第 七 篇 项 目 风 险 分 析 与 规 避 对 策 29一 、 项 目 开 发 经 营 中 的 市 场 风 险 . 29二 、 项 目 运 作 中 的 管 理 风 险 30三 、 项 目 开 发 经 营 中 资 本 运 作 风 险 . 31结 论 第 一 篇 项 目 概 况一 、 项 目 名 称项 目 暂 定 名 称 ： 武 汉 大 学 国 际 交 流 中 心 。二 、 项 目 位 置本 项 目 位 于 武 汉 市 武 昌 区 八 一 路 与 生 态
4、 游 园 路 (建 设 中 )交 汇 处 。 北 靠 武汉 大 学 校 外 学 生 公 寓 ,南 邻 八 一 路 ,西 毗 中 国 科 学 院 武 汉 分 院 ， 东 倚 武 汉 大 学 。三 、 项 目 周边环境本 项 目 地 块 处 于 全 国 著 名 的 东 湖 风 景 区 ， 北 距 浩 瀚 广 阔 的 东 湖 有1500 米 ， 沿 新 开 通 的 生 态 游 园 观 光 路 ， 步 行 十 几 分 钟 可 到 东 湖 岸 边 ， 南 倚 大 小洪 山 丛 林 山 麓 ， 东 临 武 汉 大 学 珞 珈 山 校 园 风 情 ， 周 边 自 然 环 境 湖 光 山 色 ， 花 草树 木
5、 ， 风 景 优 美 宜 人 。本 项 目 地 块 周 边 邻 接 省 直 机 关 水 果 湖 地 段 和 中 南 商 场 为 中 心 的 中 南 商 务区 ， 为 省 政 府 行 政 圈 、 中 南 商 务 圈 、 武 汉 大 学 文 化 圈 共 同 辐 射 作 用 的 城 市 成 熟地 段 ， 是 武 汉 市 自 然 风 景 最 好 、 知 识 层 次 最 高 、 文 化 氛 围 最 浓 、 商 业 繁 华 程 度高 的 区 片 之 一 。 本 项 目 周 边 基 础 设 施 配 套 完 善 ， 八 一 路 和 珞 狮 北 路 的 拓 宽 改 造 工 程 已全 面 完 成 ， 生 态 游
6、园 路 还 在 建 设 之 中 。 交 通 便 利 ，519、 557、 12、 515、 55、 572、 49 等 十 余 条 公 交 线 从 门 前 经 过 ， 通 达 武 汉 三镇 。 商 业 服 务 和 娱 乐 休 闲 设 施 配 套 齐 全 ， 距 离 中 南 商 业 区 、 洪 山 广 场 和 水 果 湖只 需 10 分 钟 车 程 ， 距 离 亚 贸 商 业 区 只 需 20 分 钟 车 程 。 教 育 设 施 配 套 完 善 ，知 名 度 高 。 本 项 目 周 边 商 业 及 公 用 设 施 配 套 状 况 十 分 理 想 ， 见 下 表 。区域市政配套设施一览表购物场所
7、中 南 商 业 大 楼 、 亚 贸 广 场 、 中 百 仓 储 、 中 北 路 家 乐 福 购 物 中 心文化教育武 汉 大 学 、 中 国 科 学 院 武 汉 分 院 、 湖 北 商 业 高 等 专 科 学 校 、 市洪 山 中 学 、 街 道 口 小 学 、 洪 山 新 华 书 店 、 水 果 湖 二 小 、 水 果 湖中 学医疗卫生 省 妇 幼 保 健 院 、 广 州 军 区 武 汉 总 医 院 、 武 汉 大 学 口 腔 医 院金融服务 中 国 银 行 、 农 业 银 行 、 商 业 银 行 、 交 通 银 行娱乐、休闲、餐饮洪 山 广 场 、 武 大 运 动 中 心 （ 待 建 ）
8、、 湖 锦 酒 楼 、 三 五 酒 店 、帅 府 饭 店 、 丰 颐 大 酒 店 、 大 荆 江 酒 店 就 地 产 市 场 价 值 而 言 ， 房 地 产 界 有 一 句 行 话 ： “金 角 银 边 ”。 即 指城 市 成 熟 社 区 处 于 主 干 道 交 叉 拐 角 处 的 地 块 市 场 价 值 很 高 ， “寸 土 寸 金 ”。本 项 目 地 块 处 于 八 一 路 与 生 态 游 园 路 交 汇 之 角 ， 即 谓 “金 角 ”。四 、 项 目 地 块 特 点本 项 目 地 块 面 积 小 ， 形 状 狭 长 ， 沿 主 干 道 面 宽 较 大 ， 利 于 开 发 建 造 高 层
9、 商业 物 业 。 东 西 边 长 约 为 55 米 ， 南 北 边 长 约 为 190 米 ， 规 划 设 计 会 受 到 一 定局 限 。 地 块 上 没 有 建 筑 物 和 构 筑 物 ， 拆 迁 量 为 零 。本 项 目 地 块 原 规 划 用 途 为 公 共 停 车 场 。 由 于 地 块 位 于 两 条 主 干 道 的 交 汇 处 ，按 照 规 划 要 求 需 要 考 虑 交 通 视 角 盲 区 的 问 题 ， 所 以 规 划 指 标 上 会 有 比 较 严 格 的限 制 。五 、 项 目 主 要 技 术 经 济 指 标项 目 规 划 用 地 面 积 为 5336M2， 约 8 亩
10、 。根 据 武 汉 市 城 市 规 划 意 见 ， 对 于 本 项 目 地 块 ， 政 府 最 可 能 批 准 的 技 术 经 济指 标 上 限 如 下 表 ：总建筑面积 37352M2建筑密度 50%容积率 7绿化率 30%限高 90M第 二 篇 项 目 开 发 经 营 背 景 与 开 发 方 案一 、 项 目 地 块 产 权 状 态本 项 目 地 块 产 权 ， 即 国 有 土 地 使 用 权 归 武 汉 大 学 持 有 。本 项 目 地 块 土 地 使 用 权 性 质 为 划 拨 。本 项 目 地 块 土 地 没 有 用 于 抵 押 融 资 的 债 务 。二 、 项 目 地 块 土 地
11、等 级据 武 汉 市 市 区 土 地 定 级 与 基 准 地 价 评 估 报 告 (武 汉 市 规 划 土 地 局 ，2002 年 6 月 )， 该 项 目 地 块 属 于 综 合 用 地 级 ， 住 宅 用 地 级 。三 、 项 目 开 发 、 经 营 、 运 作 方 式武 汉 大 学 拟 采 用 市 场 运 作 方 式 ， 将 该 地 块 交 由 本 校 控 股 的 武 汉 大 学 科 技 园 有限 公 司 进 行 开 发 经 营 ， 充 分 发 挥 该 地 块 的 相 应 效 益 。四 、 项 目 地 块 开 发 经 营 决 策 的 价 值 准 则1、 从 适 应 武 汉 大 学 教 育
12、 、 科 技 日 益 现 代 化 、 国 际 化 的 角 度 ， 该 地 块 宜 建 造 一 栋高 起 点 、 高 质 量 、 高 水 平 的 高 层 高 档 写 字 楼 。 其 主 要 功 能 定 位 为 ： 产 业 基 地 与国 际 交 流 。 将 校 内 部 分 产 业 机 构 和 涉 外 培 训 、 涉 外 学 术 交 流 集 约 于 一 幢 楼 。该 高 层 写 字 楼 底 部 作 为 商 用 ， 为 与 科 技 产 业 和 国 际 交 流 功 能 相 协 调 、 配 套 的商 业 设 施 。2、 从 发 挥 该 地 块 最 大 的 市 场 价 值 和 改 善 武 汉 大 学 教 职
13、 工 居 住 环 境 的 角 度 ， 该 地块 宜 建 成 高 层 底 商 住 宅 两 用 楼 ， 并 且 ， 尽 可 能 增 大 商 用 房 面 积 。3、 从 长 期 持 有 建 成 物 业 产 权 的 需 要 的 角 度 ， 该 地 块 未 来 建 成 物 业 不 管 其 功 能 如何 ， 宜 采 用 “只 租 不 售 ”的 经 营 方 式 。武 汉 大 学 长 期 持 有 建 成 物 业 的 产 权 ， 对 武 汉 大 学 教 学 与 科 研 功 能 的 综 合 增强 、 资 产 规 模 的 扩 大 以 及 发 展 都 有 显 著 的 长 远 效 益 。4、 从 解 决 武 汉 大 学
14、 与 武 昌 区 珞 珈 山 办 事 处 、 珞 珈 山 派 出 所 等 街 道 下 属 机 构 历 史遗 留 问 题 的 角 度 ， 考 虑 以 此 地 块 建 成 物 业 还 建 6000M2 办 公 用 房 。五 、 项 目 开 发 方 案根据该项目的上述背景与决策分析的价值准则，提出以下两个开发方案：方 案 一 ： 武 大 科 技 园 开 发 一 幢 底 商 高 层 住 宅 与 写 字 楼 综 合 物 业 ， 总 建 筑 面 积37352 M2， 其 中 商 业 用 房 16008 M2， 住 宅 10672M2， 写 字 楼10672M2， 地 下 室 4000M2。由 科 技 园
15、出 资 建 设 ， 建 成 后 出 售 住 宅 。 裙 楼 和 写 字 楼 的 所 有 权 归 学校 所 有 ， 只 租 不 售 ， 科 技 园 拥 有 一 定 年 限 的 经 营 权 。 楼 高 28F（ 地上 28F， 地 下 1F） ， 16F 为 裙 楼 ， 7F 以 上 建 造 两 幢 塔 楼 ， 分 别 为 住宅 和 写 字 楼 。 裙 楼 每 层 面 积 2668 M2， 住 宅 每 层 面 积 485 M2， 写 字楼 每 层 面 积 485 M2， 地 下 车 库 面 积 4000 M2。其 中 2668M2 商 业 用 房 和 3332 M2 住 宅 用 于 还 建 珞 珈
16、 山 街 道 办 、 派出 所 。 方 案 二 ： 科 技 园 开 发 一 幢 底 商 高 层 住 宅 与 写 字 楼 综 合 物 业 ， 总 建 筑 面 积 37352 M2， 其 中 商 业 用 房 10672 M2， 住 宅 13340M2， 写 字 楼 13340 M2， 地下 室 4000M2。由 科 技 园 出 资 建 设 ， 建 成 后 出 售 住 宅 。 裙 楼 和 写 字 楼 的 所 有 权 归 学校 所 有 ， 只 租 不 售 ， 科 技 园 拥 有 一 定 年 限 的 经 营 权 。 楼 高 28F（ 地上 28F， 地 下 1F） ， 14F 为 裙 楼 ， 5F 以
17、上 建 造 两 幢 塔 楼 ， 分 别 为 住宅 和 写 字 楼 。 裙 楼 每 层 面 积 2668 M2， 住 宅 每 层 面 积 555 M2， 写 字楼 每 层 面 积 555 M2， 地 下 车 库 面 积 4000 M2。其 中 2668 M2 商 业 用 房 和 3332 M2 住 宅 用 于 还 建 珞 珈 山 街 道 办 、派 出 所 。第 三 篇 项 目 市 场 环 境 分 析武 汉 大 学 拟 遵 循 市 场 机 制 作 用 利 用 该 项 目 地 块 使 之 发 挥 相 应 的 效 益 。 所 以 ，必 须 寻 求 市 场 机 会 。市 场 机 会 产 生 于 特 定
18、企 业 的 经 营 环 境 之 中 。本 篇 从 环 境 分 析 入 手 ， 运 用 SWOT 分 析 法 对 该 项 目 的 机 会 点 进 行 分 析 。一 、 宏 观 环 境 分 析我 国 房 地 产 市 场 发 展 的 首 要 因 素 仍 然 是 国 家 宏 观 经 济 态 势 和 国 家 宏 观 房 地 产业 政 策 。1. 特 点政 策 主 导 型 市 场总 体 上 看 ， 我 国 房 地 产 市 场 仍 是 政 府 政 策 主 导 型 市 场 ， 而 还 没 有 达到 市 场 机 制 起 主 导 作 用 的 程 度 。近 期 ， 与 本 项 目 直 接 相 关 的 政 策 变 化
19、 有 ： 土 地 供 应 政 策 的 重 大 改 变 ， 2002 年 7 月 1 日 始 ， 所 有 城 市 划 拨 用 地 ，如 用 于 各 类 商 品 房 开 发 经 营 ， 必 须 实 行 统 一 收 购 、 整 理 、 挂 牌 、 拍 卖 。 其中 包 括 各 类 企 事 业 单 位 现 实 用 地 ， 这 一 转 变 将 促 使 地 价 上 升 ， 带 动 相 关 物业 价 格 非 等 比 上 扬 ， 将 强 有 力 地 规 范 房 地 产 市 场 ， 也 有 利 于 对 房 地 产 市 场的 宏 观 调 控 。 对 目 前 房 地 产 高 峰 运 行 中 出 现 的 “虚 垫 ”
20、、 “泡 沫 ”现 象 进 行 调 控 。如 停 止 别 墅 类 物 业 的 土 地 供 应 ， 严 格 控 制 对 高 档 豪 华 住 宅 、 写 字 楼 、 酒 店的 用 地 和 贷 款 。 继 续 支 持 面 向 广 大 市 民 的 住 宅 物 业 的 快 速 发 展 。 适 应 高 等 学 校 扩 大 招 生 规 模 的 需 要 ， 在 城 市 土 地 供 应 、 银 行 贷 款 、 减 免税 费 诸 政 策 方 面 向 学 生 公 寓 、 教 师 住 宅 等 物 业 倾 斜 ， 给 予 支 持 。全 国 房 地 产 市 场 处 于 高 峰 期 运 行 ， 投 资 量 、 开 工 量
21、、 峻 工 量 、 销 售 量 、 空置 量 同 步 大 幅 度 增 长 ， 价 格 上 扬 。 但 全 国 各 城 市 很 不 均 衡 。 武 汉 市 也 处 于市 场 高 峰 期 ， 但 在 总 规 模 和 价 值 上 扬 幅 度 方 面 都 比 较 低 。住 宅 成 为 房 地 产 业 主 导 产 品 ， 占 各 类 产 品 总 量 的 80%左 右 ， 住 宅 需求 在 住 房 制 度 改 革 到 位 后 强 力 释 放 。写 字 楼 物 业 需 求 大 幅 回 升 ， 租 赁 价 格 缓 慢 上 扬 ， 正 在 消 化 多 年 积 累 下 来 的空 置 房 。 2. 趋 势 预 测
22、住 宅 业 将 继 续 保 持 高 速 健 康 增 长 ， 局 部 出 现 的 高 档 豪 宅 泡 沫 会 受 到 调 控 ； 土 地 供 应 量 受 到 控 制 ， 地 价 上 涨 ， 带 动 房 价 上 涨 ； 政 府 将 从 土 地 供 应 、 金 融 、 税 费 等 方 面 调 整 产 品 结 构 ， 抑 制 高 档 物 业 的 市场 供 应 ； 写 字 楼 市 场 将 缓 慢 地 走 出 低 迷 期 ， 随 着 对 外 开 放 规 模 的 扩 大 和 民 营 经 济 的快 速 发 展 ， 出 租 率 将 逐 步 上 升 ； 住 宅 区 底 层 商 铺 成 为 投 资 热 点 ， 售
23、价 将 迅 速 上 升 ， 而 租 价 上 扬 缓 慢 ， 且 地段 性 差 异 显 著 ， 价 格 差 会 越 来 越 大 。二 、 武 汉 房 地 产 市 场 分 析1、 特 点 武 汉 是 地 处 中 华 腹 地 最 大 的 城 市 ， 房 地 产 市 场 容 量 大 ， 回 旋 余 地 大 。 相 对 于 广 州 、 上 海 市 场 启 动 晚 约 7 年 ， 因 此 ， 大 部 分 市 民 处 于 一 次 置 业 、二 次 置 业 的 阶 段 ； 人 均 住 房 面 积 较 低 ， 低 于 全 国 大 城 市 平 均 水 平 ， 市 场 容 量 和 潜 力 大 ， 因 而 ，吸 引
24、外 地 、 海 外 大 批 开 发 商 入 市 ；0510152025沈 阳 石 家 庄 北 京 深 圳 杭 州 天 津 武 汉 吉 林2000年 人 均 住 房 使 用 面 积2002 年 开 始 市 场 进 入 高 峰 段 运 行 ， 施 工 量 、 竣 工 量 、 销 售 量 同 步 大 幅 增 长 ， 同时 ， 房 屋 空 置 量 也 在 增 加 ， 从 1998 年 的 60 万 M2 现 已 达 到 190 万 M2 左 右 ；05001000150020002001年 1154.75 1611.62 601.99 648 979.592002年 1323 1735.07 628.
25、48 759.32 1185.5投 资 额 施 工 面 积 竣 工 面 积 销 售 面 积 总 销 售 额集 中 分 片 ： 武 汉 市 住 宅 市 场 开 发 热 点 集 中 ， 主 要 分 布 在 ： 金 银 湖 片 区 、 江 岸 后湖 片 区 、 武 昌 南 湖 片 区 、 “光 谷 ”片 区 和 汉 阳 沌 口 片 区 ；住 宅 价 格 指 数 上 升 幅 度 较 大 ， 写 字 楼 价 格 指 数 仅 有 细 微 增 长 。 今 年 前 三 季 度 ， 住 宅 价格 指 数 分 别 为 ： 1003.97 1038.99 1078.31， 写 字 楼 价 格 指 数 分 别 为 ：
26、1030.04 1035.24 1038.71； 土 地 一 级 市 场 规 范 ， 地 价 上 涨 ， 二 级 市 场 交 易 活 跃 ； 外 地 公 司 纷 纷 入 市 ， 2002 年 上 半 年 已 达 47 家 。2、发 展 趋 势 上 述 情 况 表 明 武 汉 房 地 产 市 场 稳 步 快 速 发 展 ， 正 处 于 市 场 周 期 高 峰 段 运 行 ， 预计 将 维 持 2 3年 时 间 。 在 这 段 时 间 内 ， 机 会 密 集 。 武 汉 市 城 市 建 设 起 步 晚 ， 发 展 慢 ， 这 同 时 意 味 着 存 在 极 大 的 发 展 空 间 。 住 宅 产
27、品 继 续 成 为 房 地 产 市 场 主 导 产 品 ， 城 市 成 熟 社 区 地 段 的 住 宅 价 格 将 以较 快 速 度 上 扬 。 中 高 档 写 字 楼 市 场 将 缓 慢 复 苏 ， 预 计 5 年 后 才 能 达 到 正 常 的 市 场 价 格 水 准 。 底 商 商 业 用 房 俏 销 的 状 况 将 长 期 持 续 。三 、 项 目 供 需 圈 市 场 分 析 与 预 测项 目 需 求 客 户 、 供 应 物 业 涉 及 的 共 同 地 理 区 域 ， 为 项 目 供 需 圈 。1、 供 需 圈 范 围 的 研 究本 项 目 所 在 区 域 楼 盘 众 多 ， 市 场
28、覆 盖 面 广 。 按 地 理 位 置 和 产 品 特 性 将本 项 目 的 供 需 圈 范 围 划 分 如 下 ： 北 至 洪 山 路 、 东 湖 南 路 沿 线 ， 南 至 武 珞 路沿 线 ， 西 至 中 北 路 、 中 南 路 沿 线 ， 东 至 环 湖 路 、 卓 刀 泉 北 路 沿 线 。 根 据 项目 地 块 的 特 点 ， 我 们 集 中 对 供 需 圈 内 的 高 层 物 业 进 行 了 详 尽 的 市 场 调 查 。2、 供 需 圈 市 场 特 性 分 析该 区 域 内 高 层 物 业 主 要 集 中 在 电 脑 城 与 武 大 周 边 区 域 、 中 南 路 与 付 家
29、坡区 域 、 徐 东 路 区 域 。（ 1） 电 脑 城 与 武 大 周 边 区 域 ： 主 要 集 中 有 电 脑 大 世 界 、 樱 花 大 厦 、 书 香 门 第 、兆 富 国 际 大 厦 、 群 光 广 场 、 珞 珈 山 大 厦 、 蓝 星 电 脑 大 世 界 等 高 层 。 该 区 域 楼盘 主 要 优 势 在 于 电 脑 科 技 一 条 街 产 业 优 势 和 武 大 人 文 优 势 。（ 2） 中 南 路 与 付 家 坡 区 域 ： 主 要 集 中 有 绿 洲 大 厦 、 洪 广 大 厦 、 中 商 广 场 、 世纪 广 场 、 金 丰 大 厦 、 华 乐 大 厦 、 香 格
30、里 嘉 园 、 楚 天 都 市 花 园 等 。 该 区 域楼 盘 主 要 优 势 在 于 武 昌 CBD优 势 。（ 3） 徐 东 路 区 域 ： 主 要 集 中 有 凯 旋 门 广 场 、 光 明 大 厦 等 高 层 ， 主 要 为 交 通 及新 CBD 优 势 。（ 4） 其 他 如 水 果 湖 区 域 的 水 果 湖 广 场 ， 东 湖 区 域 的 东 湖 名 邸 、 东 湖 明 珠 ， 但均 未 形 成 高 层 群 体 规 模 。第 四 篇 项 目 供 需 圈 市 场 分 析一 、 项 目 供 需 圈 供 给 分 析（ 1） 项 目 供 需 圈 内 高 层 写 字 楼 类 型 物 业
31、调 查 分 析名称 地理位置 总建面 楼高 裙楼高 租售价 租售率 工程概况 工程配套 销售态势中商广场 中南路 12 万 M2 48/35 5F 售：均价 8000租：均价 46 元 租售 55%现房，裙楼大型商场，高档装修中央空调 积极亚贸广场 陆军总医院对面 5 万 M2 30/23 5F 售：均价 5200租：均价 35 元 出租 50%现房，裙楼大型商场，高档装修中央空调 不积极江天大厦 武锅 3.6 万M2 24F 4F 售：均价 4800租：均价 30 元 租售 90% 现房 中央空调 不积极电脑大世界 武测右侧2.8 万M2 19F 6F商场 1F：租400 写字楼：售：480
32、0 均价租：均价 38 元商场1、2、3F全租，4、5F：70%，写字楼70%现房，裙楼大型电脑商场 中央空调新鸿泰代理华银大厦 洪山广场旁 2.9 万M2 25F 5F 售：均价 4500租：均价 30 元 租售 100%现房 1-5F，15-20F 华厦银行购买写字楼无中央空调 结案金丰大厦 华师右侧 1.6 万M2 14F 3F写字楼均价4000；商场1F：1.2 万，2F：1 万，3F：0.8 万商场 60%写字楼 60% 现 房写字楼无，商场有中央空调不积极楚天都市花园洪山饭店旁 4 万 M2 28F 4F 售：均价 4500 - 预计 2003 年 10月交房写字楼有中央空调 积极
33、洪山创业中心 卓刀泉一期 1.7万 M2，二期 0.4万 M2一期16F，二期13F3F一期：22 元起价二期：25 元起价一期 100%二期 90%现房，内外装修 中央空调因政策好，招商形势好金贸大厦裙楼 中商旁1.7 万M2 30F 6F 整租 500 万/年 未租出空框架，内外无装修 中央空调 招租中珞珈山大厦裙楼 武珞路0.7 万M2 29/15 4F 整租 40-50 元 未租出 现 房预留中央空调位置，无设备，只有外装修不积极聚豪华庭 付家坡 2.1 万M2 28F 5F 均价 3300 销售率 100% 现 房 无中央空调 结案香格里嘉园丽江饭店后7.5 万M2 18/26 无
34、售：均价 4200 销售率 60% 现 房无中央空调更换代理公司书香门第 省歌旁 2 万 M2 28F 2F 住宅：均价3000 销售率 100% 现 房 无中央空调 结案樱花大厦 本项目对面 2.2 万M2 28F 4F住宅：均价3000写字楼：均价3500写字楼未开盘，住宅 30%，群楼招商中预计 10 月封顶 中央空调 积极兆富国际大厦 街道口 2 万 M2 28F 5F 住宅：均价3300 销售率 90% 现 房 中央空调 积 极物 业 各 案 点 评 ：1. 中 商 广 场 写 字 楼该 项 目 位 于 中 南 路 。 分 A、 B 座 ， 其 中 A 座 48 层 ， B 座 35
35、 层 ， 总 建筑 面 积 为 12 万 平 方 米 。 销 售 价 格 6300 元 /平 方 米 起 （ 促 销 时 4800 元 /平方 米 起 ） ， 租 赁 价 格 32 元 /平 方 米 起 。 入 驻 企 业 ： 证 券 公 司 、 电 脑 公 司 、 咨询 公 司 等 较 大 企 业 ， 且 外 资 企 业 居 多 。 租 售 率 55%， 以 租 为 主 。 由 于 其 定位 高 ， 价 位 亦 高 ， 与 本 项 目 存 在 不 可 比 性 。2 亚 贸 写 字 楼该 项 目 地 处 洪 山 武 珞 路 。 A 座 33 层 ， B 座 23 层 ， 总 建 筑 面 积 5
36、 万平 方 米 ， 销 售 价 格 4800 元 /平 方 米 起 （ 促 销 价 格 3980 元 /平 方 米 起 ） ， 租赁 均 价 35 元 /平 方 米 。 入 驻 企 业 ： 电 脑 公 司 、 网 络 公 司 等 中 等 公 司 。 销 售 状 况 ：A 座 50%， B 座 70%。 由 于 电 梯 数 量 严 重 不 足 ， 影 响 入 住 客 户 正 常 办 公 ， 因而 形 成 “缺 陷 楼 盘 ”。3. 江 天 大 厦该 项 目 地 处 武 珞 路 ， 24 层 ， 总 建 筑 面 积 3.6 万 平 方 米 ， 销 售 价 格4800 元 /平 方 米 ， 租 赁
37、价 格 30 元 /平 方 米 。 入 驻 企 业 ： 中 小 型 公 司 。 该 大 厦租 售 率 达 90%， 正 处 于 结 案 期 ， 故 对 本 项 目 的 销 售 压 力 不 大 。4. 电 脑 大 世 界该 项 目 位 于 珞 瑜 路 。 19 层 ， 总 建 筑 面 积 2.8 万 平 方 米 。 销 售 价 格4300 元 /平 方 米 起 ， 租 赁 均 价 38 元 /平 方 米 。 入 驻 企 业 ： 电 脑 公 司 、 培 训 公司 等 中 小 型 企 业 。 该 项 目 由 新 鸿 泰 代 理 销 售 ， 小 户 型 约 占 65%， 其 中 最小 的 只 有 37
38、 平 方 米 。 该 项 目 710F 为 纯 写 字 楼 ， 1119F 为 带 卫 生 间 的办 公 楼 ， 由 于 配 套 有 中 央 空 调 ， 又 处 于 电 脑 交 易 一 条 街 的 中 心 ， 租 售 情 况 良好 。 对 本 项 目 会 存 在 一 定 的 影 响 。 该 楼 盘 办 公 环 境 嘈 杂 、 紊 乱 ， 一 批 公 司 正在 整 备 迁 出 。5. 珞 珈 山 大 厦该 项 目 22 层 ， 总 建 筑 面 积 2 万 平 方 米 ， 中 低 档 次 ， 销 售 价 格 2500元 /平 方 米 起 ， 租 赁 价 格 25 元 /平 方 米 。 主 要 户
39、型 有 2*1、 3*2、 4*2（ 建筑 面 积 从 80180 m2） 。 特 点 是 停 工 多 年 ， 后 期 销 售 较 好 。 客 户 行 业 以 电 脑 、网 络 、 电 信 公 司 为 主 。 A 座 定 位 于 商 务 公 寓 ， B 座 只 有 部 分 楼 层 是 纯 住 宅 ，目 前 裙 楼 以 上 部 分 已 全 部 售 完 ， 裙 楼 只 租 不 售 ， 且 要 求 整 体 出 租 ， 该 招 商 项目 正 在 洽 谈 中 。 目 前 ， 该 大 厦 裙 楼 已 较 低 价 出 租 ， 会 对 本 项 目 裙 楼 销 售 产 生一 定 压 力 。 6. 兆 富 国 际
40、 大 厦该 项 目 位 于 街 道 口 。 总 建 筑 面 积 为 2 万 平 方 米 ， 中 档 。 特 点 为 3S概 念 (SOHO 概念 ： 小 型 家 庭 办 公 室 ； SVA 概念： 服 务 式 公 寓 ； SVO 概念：服 务 式 写 字 楼 )。 主 要 户 型 2*1、 3*2（ 建 筑 面 积 从 90160 m2） 。 由 于 其小 户 型 定 位 合 适 ， 销 售 十 分 顺 畅 ， 现 裙 楼 以 上 部 分 已 全 部 售 完 ， 裙 楼 招 商 项目 正 在 洽 谈 中 。兆 富 国 际 大 厦 的 销 售 顺 畅 ， 非 常 值 得 注 意 ， 它 表 明
41、该 项 目 区 域 成 长 型 企业 的 数 量 在 加 速 增 加 ， 以 及 它 们 的 需 求 点 之 所 在 。7. 楚 天 都 市 花 园该 项 目 位 于 中 北 路 。 24 层 ， 总 建 筑 面 积 4 万 平 方 米 ， 销 售 价 格3500 元 /平 方 米 起 ， 中 档 。 该 项 目 由 湖 北 日 报 、 浙 江 中 天 等 六 家 合 资 兴 建 ， 工程 已 完 工 ， 裙 楼 整 体 出 租 给 家 乐 福 超 市 ， 显 示 了 强 健 的 市 场 实 力 。 但 该 项 目写 字 楼 的 户 型 偏 大 ， 后 续 销 售 会 存 在 一 定 阻 碍
42、， 对 本 项 目 存 在 一 定 的 竞 争 压力 。8. 樱 花 大 厦该 项 目 是 一 幢 集 住 宅 、 办 公 、 商 场 等 功 能 为 一 体 的 高 层 综 合 楼 。 总 用 地 面积 3038.44 M2， 地 上 建 筑 面 积 为 22182M2， 地 下 建 筑 面 积 2026 M2， 总高 度 77.1 M。 裙 楼 有 4F， 办 公 楼 有 21F， 住 宅 有 24F， 地 上 、 地 下 车 位约 60 个 左 右 。樱 花 大 厦 与 本 项 目 最 为 接 近 ， 工 程 进 度 及 规 模 上 也 相 似 ， 是 一 个 相 当 有竞 争 力 的
43、对 手 。 该 大 厦 发 展 商 信 誉 度 高 ， 操 作 项 目 能 力 强 ， 售 价 定 位 处 于 中等 水 平 。 裙 楼 正 在 整 体 招 商 洽 谈 中 ， 招 商 对 象 为 金 融 、 证 券 等 机 构 ； 写 字 楼定 于 3 月 28 号 开 盘 ， 价 格 为 2980 元 / M2 起 价 ， 3500 元 / M2 均 价 ； 住 宅价 格 为 2600 元 / M2 起 价 ， 3000 元 / M2 均 价 。 办 公 楼 可 自 由 分 割 ， 住 宅 面积 在 96.7152.34 M2 之 间 ， 户 型 设 计 合 理 。该 项 目 的 土 地
44、是 通 过 拍 卖 投 标 的 方 式 取 得 的 ， 总 地 价 为 3000 万 元（ 熟 地 ） ， 楼 面 地 价 达 到 1352.4 元 / M2， 土 地 成 本 高 昂 。 所 以 其 在 价 格 上已 经 没 有 降 价 的 空 间 ， 市 场 风 险 过 大 。 集 住 宅 、 办 公 、 商 场 三 种 功 能 于 一 体的 产 品 设 计 也 是 开 发 商 为 了 降 低 市 场 风 险 而 采 取 的 对 策 。 但 该 楼 盘 建 筑 设 计存 在 明 显 缺 陷 ， 部 分 户 、 房 通 风 、 采 光 不 足 ， 不 利 于 后 续 营 销 工 作 的 开
45、展 。9. 世 纪 广 场该 项 目 位 于 中 南 路 ， 还 在 建 设 中 。 26 层 ， 总 建 筑 面 积 5 万 平 方 米 。销 售 价 格 约 5000 元 /平 方 米 ， 中 档 ， 预 计 2003 年 底 交 房 。 与 本 项 目 的 建设 期 最 为 接 近 ， 有 一 定 影 响 。10. 绿 洲 大 厦该 项 目 位 于 武 珞 路 ， 还 在 建 设 中 。 25 层 ， 总 建 筑 面 积 5 万 平 方 米 。销 售 价 格 5000 元 /平 方 米 起 ， 中 档 ， 预 计 2003 年 交 房 。 与 本 项 目 的 建 设期 较 为 接 近 ，
46、 有 一 定 影 响 。（ 2） 项 目 供 需 圈 内 高 层 底 商 住 宅 楼 类 型 物 业 调 查 分 析1. 香 格 里 嘉 园该 项 目 是 洪 山 广 场 旁 的 一 个 大 型 人 文 社 区 ， 小 区 采 用 四 栋 高 层 住 宅 的 围合 形 成 封 闭 式 的 社 区 ， 平 面 绿 化 达 45%， 立 体 绿 化 率 达 70%， 销 售 均 价4200 元 /M2。 由 于 其 市 场 定 位 欠 准 ， 忽 视 了 洪 山 广 场 是 政 府 机 关 所 在 地 ， 在这 里 过 分 显 富 是 不 合 适 的 。 原 代 理 商 恒 大 行 已 退 出 ，
47、 由 卓 尔 咨 询 公 司 代 理 销售 ， 同 时 售 楼 处 也 作 了 进 一 步 装 修 ， 格 调 较 高 。 销 售 率 达 65%， 对 本 项目 存 在 一 定 竞 争 压 力 。2. 书 香 门 第该 项 目 是 高 层 住 宅 开 发 的 一 个 优 秀 个 案 ， 交 通 便 利 ， 闹 市 背 街 ， 营 造 幽静 的 住 宅 环 境 。 作 为 纯 住 宅 的 高 层 定 位 ， 其 户 型 面 积 在 90150 平 方米 之 间 ， 易 于 向 商 住 楼 转 变 。 住 宅 价 格 为 3000 元 /平 方 米 ， 商 铺 价 格 为3500 元 /平 方 米 。 开 盘 仅 半 年 时 间 住 宅 和
