1、 物业工程前期介入工作要点一） 、招聘关键岗位人员 时间：在交付前两个月，或者外网施工开始时，关键岗位人员应到岗。包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉，协助经理做好交付前的准备工作；工程人员要对施工现场跟进检查，熟悉现场，发现问题，反馈整改，因此应根据接管计划表提前到岗。 二） 、对现有人员进行培训 人员到岗后，要对他们进行培训。包括：公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。 三） 、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。 交付前两个月，物业处应将工程人员招聘到位。工程
2、人员应保证水暖、电工各一人，如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训，使其了解基本的工作重点，对公司文化有所了解，之后可进入现场检查阶段. 1、现场检查工作要点： a、作为物业工程人员，前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目，在使用功能和安全适用上提出自己的建议。 b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求，同时尽快熟悉设计图纸，在实际中，常常会出现现场与图纸不符的现象，这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更，并记录下来。2、工程施工现场检查的主要内容：1）巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设
3、施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等，提出整改意见，检查整改结果。 2） 提出符合物业管理需要的建议，磋商解决办法。 3）对日后维修、养护的要点进行记录，图纸更改要点记录。 4） 熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋结构、管线布置及所用建材。5） 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等） 。6） 检查前期工程的施工质量，并就设计不合理但又可以更改的部分提出建议。 7） 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。8）对物业配套设施设备进行提出建议和要求，使配
4、套设施设备满足管理需要，减少今后的物业管理成本。9）参与竣工验收。* 在施工现场的检查中，最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来，作为将来维修的第一手资料。 3、工程施工现场检查要点： a、土建工程前期介入时的检查要点 1）.房屋外型结构尽量减少外凸（比如我们通常的腰线） ，以免造成安全隐患和维护隐患，顶层排水尽量不使用天沟的设计。 2）.所有单元入户门应设计安装雨遮，最好做成现浇同墙体连接；复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。 3）.电表最好设计出户，集中安装，方便管理和计量。 4）.避免两家入户门冲突，中间入户门的开启方向。5）.要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置
5、。 6）.小区出入路口要尽可能的设置少，避免增加人员值守成本；道路的设置要考虑容易清雪和人车分流，同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。 7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。 8).信报箱的样式及安装位置，同时要考虑防雨水。 9). 商铺要考虑独立水电计量，要考虑餐饮的油烟处理，商铺排水尽可能设计独立； 10).商铺要设计室外空调机的位置，孔要向外倾斜 5%的角度。注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。11). 屋面防水要按施工工艺实施，使用合格的材料；分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间；厨房和卫生间的防水施工要注意检查。 12).地暖管要按施工图铺设，间隙按要求排列
6、；打混凝土前要打压，并保压至混凝土铺设后的 24 小时，不掉压为正常。 13). 卫生间要考虑设置通风排气孔。 b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点 1).水暖管线要按设计施工，要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。 2).管线的埋设深度要在冻土层以下，坡度符合要求，防腐保温措施到位。3).暖气、供水管线要按区域设置阀门，包括总管阀、支管阀、单元阀等，以方便维修，减少影响范围。 4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间，方便日后的检修。 5).强、弱电管线不得共管，合理设置人孔井；电气井要有防水措施。6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯
7、、景观动力用电也应单独计量，开关箱应集中设置在门卫室中。 7).高位水箱内排水管径大于溢流管径；水箱底部做成斜坡面，便于清洗。 8).北方考虑外露管道冬季防冻；污水井避免设置靠近房屋阳台附近；阳台地漏、冲凉房向污水管排放；避免设置在单元门口。 9).暖气分水器应设置在室内有排水的地方；暖气设计时注意与外墙设计和门的设计相配合，考虑热损失，并考虑防冻措施；地暖应考虑做全部地面的防水层。10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理，要预留足够的维修空间；暖气进水和回水应分别设置阀门，进水管安装过滤器。所有外漏的管线均应做保温措施。 c、单个房屋前期介入要点 1).电器开关箱内元、器件的规格型号符合设
8、计要求，无损坏；各控制回路正确，标识清楚；接地良好，电表安装正确。 2).电的负荷要以层或单元为单位平均分配，地下室、楼层照明要有计量；插座要使用安全型插座。3).要做好厨房卫生间的防渗水控制，水平排水管的坡度，管件的位置。 4).空调外机位要有一定的坡度；窗户、窗沿处的防水符合规范要求。5).注意应急按纽、插座、开关的安装高度、位置以及可视对讲的高度位置。6).煤气管道与电器线路要有足够的安全距离（距离不小于 30CM） 。 7). 检查窗户没有明显的歪斜、变形，玻璃无破裂。 d、供配电及照明系统前期介入要点 1).电梯、泵房、消防、景观动力等动力设备要设计为独立计量方式。2).配电间、电梯
9、间、电表箱应考虑安装物业专用的统一通用锁芯。 3).配电间、电梯间等设备间要考虑通风和防小动物措施。 4).室外高低压电缆保护管要使用钢管。 5).景观照明、道路照明分别控制；车库和路灯以及室外景观照明等系统要设计为分路控制（最佳为 3 路） 。 6).水景照明电压要采用安全电压、要接地、漏电保护。 7).室外景观照明、水景照明不要设计灯过多，只要能满足亮度既可； 8).楼道照明灯应设计为声光控复合开关，节能型灯管； 9).灯具、开关等品种要少，最好使用大路货，以便将来维修更换。 10).公共照明的灯座最好选用与住户室内照明灯座（含业主地下室）不同的类型。e、电梯前期介入要点 1).电梯机房要
10、考虑通风降温措施。 2).轿箱内紧急呼叫系统要实现与监控室的通话功能。 3).电梯基坑内要设计排水。 4).电梯门厅地面要适当设置导坡，防止水流入电梯轿箱。 5).电梯要具有自动平层功能。 6).电梯机房窗户要采取防盗措施，安装栅栏和防盗门。 4、就检查问题与地产公司对接1） 、每日检查结束后工程人员整理检查出的问题并汇总，填写工作联系单 ，交予前期介入组长（小区经理） 。 2） 、前期介入小组成员每周参加监理例会，由组长将工作联系单一式两份提交地产公司现场部经理并签字确认，一份留档。现场执行经理安排施工单位进行整改完毕后，前期介入小组成员进行复验。现场执行经理未能解决的，物业前期介入小组应立
11、即上报地产公司工程主管领导，确保潜在问题在交付前得以解决四） 、接管验收。 1、 时间：竣工验收后，地产公司将逐步将建设项目交予物业，此时进入了接管验收阶段。 2、工作步骤： 1）.接到地产公司转发的项目移交计划 （包括验收标准）后，对计划进行分析，进行组员分工，并熟悉标准和资料，做好充分的接管验收准备。设备和公用设施验收人员应熟悉设备操作规程，熟悉公用设施的启闭的部件的位置和使用要求，便于现场实施验收操作接管验收及检查。 2）.检查覆盖范围为逐层、逐间、逐项公用工程逐点检查。 3）.验收主要并从使用角度对工程质量作出评价。验收组发现有 不完善的地方做好书面记录，参与验收成员在记录上签字。 4
12、）.每日验收需填写分户房屋移交检验缺陷登记表 ，一式两份 转发地产公司项目负责人签收。地产公司安排施工单位限期整改，由验收小组组长组织复查。地产公司工程部应明确整改时间，确保问题在交付业主前得以解决完毕。 5）. 验收记录表和整改项目复查记录由物业公司验收组长在验收 报告上签署同意接收的意见，报告一式两份，由公司资料员和地产公司总工部资料员进行存档保管。6）.钥匙交接 施工单位在地产公司现场执行的监管下点交全部钥匙，将钥匙点交给物业公司综合部。综合部人员进行清点，做好验收工作，填写钥匙移交清单。清单包括：楼号、单元号、房间号、数量、移交人、接收人、时间、备注等内容。 如发生钥匙数量不够，物业公
13、司可以拒收并要求施工单位配齐。 7）. 资料移交 地产公司总工部资料员将相关资料移交给物业公司，并办理交接 手续，物业公司在移交记录上签字。 交接资料包括： 1） 竣工验收资料 2） 质监站的竣工验收备案证明。 3） 完整的全套竣工图。 4） 建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置） 。 5） 沉降观察记录。 6） 重大工程质量事故记录。 7） 供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出 厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书。 8） 保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止 日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数 额等） 。） 公司对外签署的合同、质保协议
14、及附件。 3、使用表单包括：钥匙移交清单 、 分户房屋移交检验缺陷登记表 、公用工程移交检验缺陷登记表 。 五） 、相关资料、表单的印制，建立业主档案。 1、时间 入住前一个月，各类表单应开始印制到位，可参考公司表单结合当地项目实际情况而定。 同时，物业公司与销售部联系，由销售部提供业主信息，综合部开始业主档案的建立准备工作2、业主档案的内容 主要包括：入住须知 、 物业管理服务手册 、 业主临时管理规约 、房屋移交验房及证卡登记表 、 房屋移交验房表 、 业主及家庭成员登记表 、 业主装修承诺书 、 业主装修验收表 、 装修许可证 、 消防安全责任书 、 天然气安全使用责任书等。六） 、会同
15、销售部制定业主交付计划，明确交付前的准备和交付现场的布置，演练房屋交付过程。 1、时间： 在交付前 20 天，物业公司对公共区域体进行清洁开荒；办理入住前一周，各岗位应对房屋交付过程进行现场演练。通过演练，熟悉交付流程，找到遗漏点，针对交付过程中可能出想的问题制定统一的解释口径。 2、入住办理流程： a 验证：业主执地产公司开据的维修基金收据、 购房合同 ，业主有效证件身份原件及复印件 1 张，业主 1 寸照片 1 张；物业交付确认单、 入住通知书6 种资料去房管员处进行验证手续。检查证件的原件及复印件是否一致，是否属业主本人证件， 物业交付确认单上是否有地产相关部门的签字盖章。 b缴费：收费
16、项目及标准在收费软件中设定好，由收费员按规定收缴的费用。 （此类费用包括一定时限的物业费，垃圾处理费，装修押金，停车费，代收代缴的费用，如：代收的预存水、电费、暖气费等，工本费，如：门禁卡、出入证。 C收费员打印缴费凭条。d填写业主档案内容： b （1） 、填写物业管理手册 、 房屋质量保证书 。填写按手印后将存根联撕下来收入业主档案中，其余交业主保管。 （2） 、填写天燃气安全使用责任书 、 消防安全责任书 均为一式二份，一份留业主，一份收入业主案档。 (3)、填写业主及家庭成员登记表。(4)、由房管员出具房屋移交验房及证卡登记表 ，安排维修人员拿着钥匙、水电卡等，带领业主验房。 （5）.验
17、房完成后，填写验房信息，并由业主、维修养护部 人员在此表中签字、按手印。房管员将钥匙、水电气卡、门禁卡交业主。 （6）交房完成。3、现场布置。 交付前一周，应与地产公司就交房现场的问题进行对接。交房现场最好采用一站式服务，即销售部、物业公司、工程部、维修单位都在一个现场办公，及时解决问题。明确交房大厅的包装布置、装点物品进场；由销售部编制交房现场布置及导视、鲜花、植物系统包装方案 ，并设计、印制相关印刷品和宣传资料；由销售部定制交房流程指示图，并安排交付现场导视，明确交房步骤；由地产公司总经办负责鲜花、植物、彩门、气球等装点物品的购置等工作。烘托一个良好的交房氛围。七） 、问题反馈 综合部客服人员每日将验房时记录的问题进行汇总，报给现场负责维修的工程师，由工程师签字并明确维修时间。维修完成后，进行复检，并对业主进行回访，操作流程参考公司回访制度。
