1、土地增值税新申报表 上线培训2016.08.10,广州市海珠区地方税务局 梁杰钊,文件依据,国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知（税总发2015114号）1、增加特殊情形专用表单 （1）清算后尾盘销售 （2）采用核定征收方式进行房地产开发清算 （3）在建工程整体转让 （4）转让旧房核定征收,文件依据,国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知（税总发2015114号）2、完善表单信息项略 3、对土地增值税纳税申报表（三）的适用范围进行了补充。在填表说明中明确，从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的，可适
2、用本表。,文件依据,国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知（税总函2016309号）2016.7.71、增加土地增值税项目登记表根据国家税务总局关于印发土地增值税纳税申报表的通知（国税发1995090号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送土地增值税项目登记表，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。,文件依据,国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知（税总函2016309号）2016.7.72、表单修订内容略,申报表,土地增值税项目登记表 表一（从事房地产开发的纳税人预征适用
3、） 表二（从事房地产开发的纳税人清算适用） 表三（非从事房地产开发的纳税人适用） 表四（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用） 清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表 表五（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用） 表六（纳税人整体转让在建工程适用） 表七（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）,金三相关界面,税（费）种认定 土地增值税项目登记 土地增值税清算申报审核 土地增值税清算核定 税源申报明细报告 其他税种核定（依职权） 表一至表七,申报表变化概览,1、土地增值税项目登记 预征、清算、尾盘销售的前提2、房源登记 旧房转让的前提3、三种房产类型： 普通住宅、非普通住宅、其他类型
4、房地产4、三种收入： 货币收入、实物收入及其他收入、视同销售收入5、增加“代收费用”栏 财税字199548号,申报表变化概览,申报表变化概览,子目表可以市区自己维护，维护后省的全部不显示，因此要设全套,申报表变化概览,一般流程,土地增值税项目登记表,国家税务总局关于印发土地增值税纳税申报表的通知（国税发1995090号）关于印发土地增值税纳税申报表的通知（粤地税发1995127号）从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送土地增值税项目登记表。,土地增值税项目登记表,填报时间： 立项后、每次转让时（可考虑按月）同时提交：
5、 土地使用权受让合同、房产销售合同、（销控表）金三系统操作： 项目登记：土地增值税项目登记 内容变更：土地增值税项目登记注意事项： 注意清算单位的确定，无法满足分期项目合并清算，只能再新增项目。,表一（项目预征）,前置条件： 项目登记、税种认定 （通过税种认定征收子目带出预征率）同时提交： 土地增值税项目登记表及相关资料,表一（项目预征）,表一（项目预征）,房产类型，两分还是三分？预征时，按三种房产类型分类申报。 清算时，三种房产类型已缴税额合计后扣减，因此系统也适用两分法。,表二（项目清算）,设计流程： 申报受理申报审核申报结果发放新增内容： 1、增加合计列、总可售面积、已售面积 2、增加减
6、免税信息采集行数，以适应可能享受多项减免税政策的情况。 3、10个附表（与广州的附表有差异，系统录入时下拉选择填写，数据与主表没有关联）,表二（项目清算）,增加“代收费用”栏次： 财税字199548号对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,表二（项目清算）,注意事项： 1、一个项目只能申报一次 2、申报表税款所属期填写规则：项目预征开始起，税务机关规定（通知）申报期限的最后一日止（应清算项目达到清算条件起90天的最后一日/可清算项目税务机关通知书送达起90天
7、的最后一日）。 3、系统所属期自动带出规则：立项时间起，当期止。 所属期内项目预征数自动带出。 4、“总可售面积”必须大于等于“自用和出租面积”和“已售面积”之和。,表二（项目清算）,注意事项 5、“收入”不含增值税，“与转让房地产有关税金”不填增值税。 6、不单独计算利息支出的，“利息支出”栏填“0”。 7、先做优惠备案，才能点选（例如：普通住宅增值率不超过20%） 8、保存后产生应征数据，根据（清算）税种核定缴款期限征收滞纳金。,表二（项目清算）,土地增值税清算申报审核,前置条件： 表二已申报流程：审核制作文书推送办结 一个人审批，建议走完纸质审核流程后再走系统流程。注意事项： 1、审核调
8、整只能填写总数，不能填写明细。 2、下发结论前可以更正申报或清算核定 3、审核同意，审定数调整，录入限缴日期，制作审核通知一：清算结论，但没有项目面积等明细情况。 4、审核不同意，可以制作审核通知二：告知进行核定征收。 5、审核保存后，不产生应征数，纳税人根据文书进行变更申报。,土地增值税清算申报审核,表四（清算后尾盘销售）,前置条件： 项目已在表二或表五清算申报同时填报： 清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表注意事项 1、扣除项目合计通过清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表计算。 2、各类型“扣除项目金额合计”应为附表“清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表”中对应的该类型扣除项目金额合
9、计数额。 3、符合普通住宅优惠的，再做一次减免备案。 4、清算申报后的预征数带入已缴。 5、项目以核定征收方式清算的，自动带出核定征收率。,尾盘销售扣除项目明细表,注意事项： 1、项目总可售面积、清算时已售面积、清算后剩余可售面积，都已在清算时确定。 2、单位成本费用，根据各地政策计算填写。,核定征收,土地增值税清算核定,前置条件： 受理清算申报 或 依职权发起核定方式： 核定征收率、核定开发成本（测算）流程： 核定申请审批终审结果发放结束,土地增值税清算核定,注意事项 1、分3种房产类型核定，也能满足广州不分类型的情况。 2、核定征收率不得低于预征申报时的预征率。 3、测算的税负率低于预征率
10、的，可使用核定征收率方式。 4、系统设置可以享受税收减免。 5、已缴税额不自动带出，没有限制。 6、若操作错误，可重复核定，表五带出最后一次核定结果。,土地增值税清算核定,表五（项目清算核定）,前置条件： “土地增值税清算核定”任务流程完成 税务机关已向纳税人出具核定文书同时提交： 税务机关出具的核定文书注意事项： 表二、表五申报可同时存在。,旧房转让,表三（旧房转让）,前置条件： 房源登记注意事项： 1、从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的，可适用本表。（税务机关根据实际情况界定） 2、房地产开发企业转让购置的房产，也适
11、用。 3、一个房产填报一表。 4、“购房发票金额”，区分以下情形填写：提供营业税销售不动产发票的，按发票所载金额填写；提供增值税专用发票的，按发票所载金额与不允许抵扣进项税额合计金额数填写；提供增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额数填写。 5、“房产交易申报”界面仍可申报。,旧房转让核定,表七（旧房转让核定）,前置条件： 税种认定 其他税种核定（依职权）注意事项： 1、只能选择房源信息，不能申报土地使用权转让（核定） 2、结果只按“其他税种核定（依职权）”录入的结果输出，与填写数据没有逻辑关系，系统不校验。,表六（在建工程、土地转让）,注意事项 1、土地使用权转让（非核定）适用本表。 2、已做清算申报的项目不能申报 3、在建工程整体转让选择“土地增值税项目”；土地使用权转让选择“土地税源”。,无论系统如何设计，要让系统操作为现行政策执行服务。,
