1、道 置 投 资DAO ZHI INVESTMENT1上海道置投资管理有限公司2011 年 11 月长三角地区房地产市场透析报告目 录焦点要闻 .2财政部颁布增值税、营业税暂行条例实施细则 .2温家宝：房价已开始松动 调控绝不可有丝毫动摇 .2李克强：坚决实施遏制房价过快上涨的政策措施 .2李克强：确保保障房质量 阳光操作实现分配公平 .2中国人民银行 35 个月后首次下调存款准备金率 0.5 个百分点 .2上海市建设工程监理管理办法即将出台 .3廉租房申请对象面积核查办法出台 .311 月上海房地产市场分析 .311 月上海土地出让情况情况 .311 月上海商品住宅成交情况 .311 月上海商
2、业地产成交情况 .511 月上海写字楼成交情况 .1011 月南京房地产市场分析 .1611 月南京土地出让情况 .1611 月南京商品住宅成交情况 .1711 月南京商业地产成交情况 .2011 月南京写字楼成交情况 .2111 月无锡房地产市场分析 .2311 月无锡土地出让情况 .2311 月无锡商品住宅成交情况 .2411 月无锡商业地产成交情况 .2611 月无锡写字楼成交情况 .2811 月合肥房地产市场分析 .3111 月合肥土地出让情况 .3111 月合肥商品住宅成交情况 .31道 置 投 资DAO ZHI INVESTMENT2焦点要闻财政部颁布增值税、营业税暂行条例实施细则
3、财政部、国税总局日前审议通过关于修改中华人民共和国增值税暂行条例实施细则和中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的决定 ，对营业税起征点和增长税起征点进行修改。据悉，新规定自 2011 年 11 月 1 日起施行。温家宝：房价已开始松动 调控绝不可有丝毫动摇国务院总理温家宝在俄罗斯出席上海合作组织成员国总理第十次会议时表示，包括今年建设1000万套保障性安居工程在内的重大措施势必会缓解房价压力，缓解居民需求；房价总的趋势仍处于僵持阶段，但这一个月以来已经开始松动。他表示，“我们的目标是要使房价回归到合理的价格” 。李克强：坚决实施遏制房价过快上涨的政策措施 国务院副总理李克强在河北廊坊举行的保障
4、房建设现场座谈会上称，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果；继续完善住房供应体系，在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给；充分发挥市场的力量，满足群众多层次、多样化的住房需求，促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。李克强：确保保障房质量 阳光操作实现分配公平今年以来，国务院多次部署保障性安居工程建设工作。25日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强到河北省廊坊市实地了解各项政策措施落实情况和成效。他强调，质量就是生命，公开才能公平。中国人民银行 35 个月后
5、首次下调存款准备金率 0.5 个百分点中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是在央行35个月12次上调存款准备金率之后的首次下调，调整后大型金融机构的存款准备金率为21.00%，中小金融机构为17.50%。道 置 投 资DAO ZHI INVESTMENT3上海市建设工程监理管理办法即将出台 记者日前从上海市建设工程监理工作大会上获悉， 上海市建设工程监理管理办法即将出台，今后，上海保障性住宅工程等大型项目的总监，必须严格执行“一对一” ，只能担任一项工程的监理。廉租房申请对象面积核查办法出台 市房管局出台上海市廉租住房申请对象住房面
6、积核查办法 （以下简称办法） 。廉租住房申请对象住房面积核查与认定工作有了详细“标尺” 。 办法自颁布之日起执行，到 2012 年 12 月 31 日止。11 月上海房地产市场分析11 月上海土地出让情况情况据 21 世纪不动产上海区域市场中心统计，11 月份共成交各类出让地块 61 幅，环比下降 20.8%。其中，工业用地 30 幅，占总成交幅数的 49.2%，另有科研设计用地及仓储等其他性质用地共计 6 幅。11 月的出让终止也进入高峰：前 11 个月，上海共有 24 幅土地出让终止，11月有 12 幅。 11 月上海商品住宅成交情况根据德佑地产监测数据显示，2011 年 11 月，整个上
7、海市商品住宅成交面积为49 万平方米，创下近 6 年来的历史新低。克而瑞研究中心分析师杨晨青表示，上海市场下半年以来成交量一直就在低位，11 月只是在继续延续。由于真正大幅降价的项目在上海整个市场中所占比例还很小，所以带不动整体的成交量。道 置 投 资DAO ZHI INVESTMENT42011 年 11 月，整个上海市商品住宅成交面积为 49 万平方米，同比下跌 48%，创下近 6 年来的历史新低。根据历史数据，2010 年 11 月商品住宅成交量为 95 万方，2009 年 177 万方，2008 年 70 万方，2007 年 129 万方，2006 年 132 万方。数据显示，2011
8、 年 11 月，整个上海市商品住宅成交面积为 49 万平方米，环比上月上涨 7.4%；成交均价 21069 元/平方米，环比上月下跌 1.1%。德佑地产研究主任陆骑麟表示，整个 11 月一手住宅在市场上除了个别楼盘因为大幅降价而引发市场的追捧热潮之外，整体的市场还是属于比较淡静，无法通过一两个标志性的热销楼盘去引发整个市场成交量的回暖。“其实上海市场下半年以来成交量一直就在低位，11 月只是一个延续而已。 ”杨晨青表示，真正像中海、绿地、龙湖这样做出实质性降价的项目，成交量确实是非常不错的，但由于真正大幅降价的项目在上海整个市场中所占比例还很小，所以带不动整体的成交量。陆骑麟认为，虽然 11
9、月部分楼盘成交均价出现了大幅的调整，但是还是集中在外环以外的供应量和存量相对集中的区域为主，而相对交通生活配套设施相对完善的区域价格调整无法达到购房者的预期，也是促使成交低迷的原因。商品住宅库存量达历史新高 需超 2 年时间消化楼市成交的低迷也带来了市场库存量的不断增加。德佑地产数据显示，一手商品住宅的库存量已经达到了历史新的高位，接近 1000 万方，以目前每个月成交四、五十万方的情况看，需要超过 2 年时间来消化。而嘉定、大浦东地区、特别是原南汇区域以及松江是库存量集中的区域，这些区域将会面临严峻的市场竞争。德佑地产副总经理罗亚东预估，截止年底的市场依然会保持现在这种平淡的走势，无论是成交
10、量还是成交价都会在目前的基础上进一步回落，但是市场的热潮相信将会在明年才会看到。杨晨青表示，由于有几个典型项目已经率先打开了降价的通道，所以部分区域板块价格重造，只是时间问题。他指出，在政策调控的主基调不变的情况下，其他企业跟进降价以去化库存量是迟早的事情，但是具体时间点会和每个企业的资金状况以及年度销售目标完成情况有关。11 月上海商业地产成交情况据上海搜房网数据监控中心统计，2011 年 11 月上海商铺成交 746 套，环比上扬 1.36%，同比下跌 53.61%；成交面积共计 119083 平米，环比上扬 21.99%，同比下降 29.76%。新增供应面积连涨 3 个月，大浦东项目占
11、TOP10 一半，市中心铺少价高。11 月商铺成交止跌环比涨 2 成 成交均价小幅下滑据上海搜房网数据监控中心统计，2011 年 11 月上海商铺成交 746 套，环比增加 10 套，上扬 1.36%，同比减少 862 套，下跌 53.61%；成交面积共计 119083 平米，相比上月增加 21468 平米，环比上扬 21.99%。相比去年 11 月减少 50456 平米，同比下降 29.76%。道 置 投 资DAO ZHI INVESTMENT511 月上海商铺共计成交 746 套，面积达 119083 平米，成交套数与成交面积环比双双上涨，成交面积增幅超 2 成，2011 下半年以来每月成
12、交量一路下滑，10 月成交降至低谷，成交面积不过 10 万平米，11 月成交量开始出现回升。上海搜房网数据监控中心分析师许梦指出，11 月成交量虽同比依然呈下降趋势，但环比今年 10 月，成交量也有所回暖，打破了成交持续下滑的局势。今年下半年商铺成交局势明显不敌去年同期及今年上半年，主要受到了楼市整体形势、国家宏观货币政策及商业地产相关政策条例的影响。很多投资者观望心里较重，新上市的商铺也都不见投资者出手，以致近几月成交量较为低迷。道 置 投 资DAO ZHI INVESTMENT6在成交价格方面，上月上海商铺共计成交 193309 万元，环比上涨 6.40%，11 月虽成交面积有所增加，但成
13、交均价从 10 月的 19465 元/平降至 11 月的 16589 元/平，降幅达 14.78%。成交总价走势与成交面积走势相似，11 月总成交额在下半年仅高于10 月。从每日成交来看，11 月有 3 天成交过万平，1 号、15 号和 24 号，其中 1 号成交面积 11620 平米，为最高值，6 号成交面积最少，仅约 500 平米；在成交套数上，15日和 66 日成交套数较高，其余天数多在 50 套之下。新增供应面积连涨 3 个月 大浦东项目占 TOP10 一半11 月上海新增供应面积 231511 平米，环比上涨 14.83%，与成交走势不同，上海商铺新增供应面积自 8 月一路上扬，连续
14、上涨 3 个月。可见，年底将近，市场供应量逐渐增多，10 月和 11 月都超过 20 万平米。从区县分布来看，11 月商铺新增供应主要集中在嘉定、金山、宝山、青浦等区域，其中嘉定区摇摇领先，新增供应面积达 72726 平米，整体占比 31.41%。由此可知嘉定区多个商铺项目新拿预售证，后期开盘入市后也将产生一定的成交量。道 置 投 资DAO ZHI INVESTMENT7在 11 月成交面积前十项目中，1 个位于内中环，2 个在中外环，其余 7 个都属于外环外区域。从区县分布来看，浦东南汇独占 4 席，其中 3 个位于惠南板块，浦东、松江、虹口、嘉定、宝山、杨浦各 1 个。可见，大浦东在全市区
15、县中依旧“独领风骚” 。上海商铺 11 月成交面积 TOP10排名 项目 区位 环线位置 成交面积（平米） 成交套数（套） 成交均价（元/平）1尚东国际名园二期 浦东/三林 内中环 7746.09 41 249692秀康新城昱龙家园（商铺） 南汇/周康 外郊环 5780.37 43 65003 荣欣苑松江/松江中部 外郊环 4821.04 17 66284 丹桂佳苑 南汇/惠南 外郊环 4767.65 4 64705凉城地区中心(公寓式办公楼) 虹口/凉城 中外环 4452.72 3 156006社区活动中心商业用房嘉定/安亭汽车城 外郊环 4356.99 3 121587 新月明珠园 宝山/
16、月浦 郊环外 4161.44 22 63908上海五角世贸商城 南汇/惠南 外郊环 3704.14 41 44539 香桂园 南汇/惠南 外郊环 3229.63 28 521710 东森花园 杨浦/新江湾 中外环 2952.05 3 24221道 置 投 资DAO ZHI INVESTMENT8城浦东三林的尚东国际名园二期上月成交 7746 平米，创全市最高值，成交均价24969 元/平；南汇周康板块的秀康新城昱龙家园（商铺）也成交 5780 平米，位列第二；其余项目成交面积均在 5 千平米之下。上海搜房网数据监控中心分析师许梦表示，除 TOP10 的首尾项目尚东国际名园二期和东森花园外，另外
17、八个项目成交均价都在 2 万/平以下，高成交项目的成交均价不高，也直接影响了全市成交均价，导致 11 月成交均价出现下滑。此外，浦东南汇有四个项目挤进前十，这些项目的高成交量也推高了南汇整个区域的成交量。南汇成交面积过 2 万平 徐汇成交均价超 10 万/平在区县成交方面，浦东南汇优势显著，是全市唯一成交面积过 2 万平米，成交套数过百套的区域，浦东（除南汇外）也成交 16904 平米，金山区虽成交面积不足 1万平米，但成交套数也达 99 套。崇明、闸北、徐汇三区成交面积不足 1 千平米，黄浦、卢湾、长宁更是整月零成交。南汇地区虽成交面积高，但总成交额远不如浦东，浦东成交总额达 45975 万
18、元，成交均价高达 28077 元/平，上月的冠军成交项目尚东国际名园二期成交均价也仅25000 元/平；宝山区位列第二，总成交额也达 18451 万元；南汇成交均价仅 7239 元/平，以致拉低了总成交额。徐汇因成交均价达 105089 元/平，该区域 11 月出现高价商铺成交，如龙华板块的海珀旭晖，商铺报价高达 10-15 万元/平。此外，闸北、静安两区也过 3 万/平。道 置 投 资DAO ZHI INVESTMENT9上海搜房网数据监控中心分析师许梦表示，11 月商铺成交区县分布可看出，“物以稀为贵”的特点较为明显，徐汇区成交单价高达 10 万/平，而成交面积不足500 平米；南汇地势较
19、偏，但因新城建设、经济发展等因素而出现较多的商铺项目，这些商铺升值潜力也较大，故成交量也很突出，如排列前十的秀康新城昱龙家园（商铺） 、丹桂佳苑、上海五角世贸商城。但也因周边市场环境不够成熟，而导致该区域商铺售价偏低。因此，上海市内各区域商铺市场两极分化严重，市中心铺少价高，市郊成交高而价廉。11 月上海写字楼成交情况2011 年 11 月，上海写字楼成交套数延续了上月的下跌态势，成交面积则略有回升，根据上海搜房网数据监控中心统计数据，2011 年 11 月，上海写字楼共计成交927 套、96878 平米，环比 10 月，成交套数下跌 9.4%，成交面积上涨 12.3%；但和2010 年 11
20、 月同比，2011 年 11 月上海写字楼成交套数和面积分别下跌 8%和 24.2%；另，11 月上海写字楼再现整购，成交总金额和成交均价环比均上涨，成交均价环比上涨 11.9%。道 置 投 资DAO ZHI INVESTMENT10上海写字楼连续 4 个月下跌 成交均价环比每平上涨 2608 元根据上海搜房网数据监控中心统计数据，2011 年 11 月，上海写字楼共计成交927 套、96878 平米，环比 10 月份，成交套数减少 96 套，环比下跌 9.4%，成交面积增加 10593 平米，环比上涨 12.3%；但和 2010 年 11 月同期 1008 套、127801 平米的成交量相比
21、，2011 年 11 月上海写字楼成交套数同比减少 81 套，下跌 8%，成交面积减少 30923 平米，下跌 24.2%。上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，11 月，上海写字楼成交一度低迷，据上海搜房网数据监控中心统计，自 11 月 6 日至 25 日半个月内，上海写字楼单日成交套数有 10 天未超过 15 套，上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，上海写字楼成交市场虽受楼市调控政策的直接影响较小，但 11 月由于沪上多个知名住宅楼盘降价促销，市场上普遍预测房地产价格“拐点”来临，观望气氛日渐浓厚；另一方面，收紧的货币政策也影响到一般标的较大的写字楼成交，因此，11 月上海写字楼成交表现平淡。
