1、销售部第 1 页 共 30 页嘉里花园路项目定位报告一、项目本体认知(一) 项目区位认知1. 郑州城市地位中原经济区上升为国家战略，成为中国内陆城市新经济增长极，极大地提高了郑州的城市地位，郑州外向影响力、辐射力、知名度获得有效提升，为高端物业的发展提供充足的客户支撑。2. 区域认知项目南部金水路是城市东扩发展的主轴线，紫荆山路是南向发展的主轴线，项目所在区域为郑州当前及未来的中心区域，是商务、商业、餐饮、居住、政务的聚集区，是郑州核心城区最成熟、功能最全面的区域，区域通达性高，外向辐射较强。(二) 项目配套分析1. 项目整体配套情况从大环境而言，项目所处地块属于紫荆山核心商圈，受到二七商圈、
2、曼哈顿商圈、花园路商圈“三圈辐射” ，毗邻花园路、金水路主干道，周边有着良好的生活配套、商业、教育、文化等资源，项目具备发展综合体类物业的先天配套条件。（1） 、交通配套地铁 1、2 号线换乘站，约 60余条公交线路（2） 、行政配套郑州行政心脏（省人事厅、省司法厅、省劳动厅、省司法厅） ，众多的行政资源为项目提供大量政府机关消费人口及较好的外部人口素质。（3） 、教育配套重点小学教育机构云集（省实验小学总校、纬三路小学、纬五路一小、纬五路二小、纬一路小学） ，教育资源对于项目后期的销售起到非常重要的作用，后期对教育资源的运用将有效提高项目附加值。（4） 、酒店资源郑州星级酒店聚集区（中州皇冠
3、假日、索菲特，德亿大酒店、大河锦江） ，为项目发展高端酒店产品提供了较好的氛围。（5） 、休闲娱乐配套郑州中高端休闲娱乐集中地（6） 、商业配套紫荆山商圈，360 度繁华商业配套（7） 、金融、医疗配套全方位金融（农行、建行、工行、中行、广发、浦发、郑州银行） 、医疗配套（省直医院，军区医院，公安消防医院，省人民医院） 。销售部第 2 页 共 30 页2.项目配套小结：项目受二七商圈、花园路商圈、未来路商圈的辐射，是郑州市的核心商圈；所在的区域发展十分成熟，商业、金融、休闲、教育等配套一应俱全，项目周边有 80余个小区，约30万人常住人口，大量政府单位及政府机关家属院的存在为项目提供了大量高端
4、消费需求。从项目周边配套看，项目具备发展高端商业、高端商务、高端居住的多种发展条件。(三) 项目地块及指标分析1. 项目四至情况项目西临花园路郑州迎宾大道；南临政三街，靠近金水路郑州行政大道；东临政二街、北临纬二路，通达性高，具备外向辐射的通路条件。2. 地块价值研判地块周边道路系统人流、车流测评：道路 宽度 方向 车流 人流 交通评级花园路 十车道 双向 7700辆/小时 4020人/小时 维二路 六车道 双向 1656辆/小时 726人/小时 政三街 四车道 双向 318辆/小时 564人/小时 政二街 两车道 双向 324辆/小时 204人/小时 临花园路人流、车流最大，商业价值最高，可
5、考虑作为商业的核心展示面；纬二路的人流车流次之，商业价值次之，可考虑作为项目的次展示面；政三街和政二街人流车流最少，可考虑布置住宅区域，以求得相对静谧的生活环境。3. 项目经济指标项目总占地 44572.52，容积率小于 4.9，建筑密度小于 45%，限高为 150米，住宅需满足 50/90政策，商务金融及住宅的用地性质，为项目发展提供了多种组合可能，同时10%的配建房对项目整体住宅的档次有一定拉底。(四) 项目属性界定城市核心商圈，集高端商务、商业、酒店、住宅于一体的高品质综合体物业二、 郑州甲 A写字楼市场分析及产品建议1. 目前郑州甲 A写字楼整体分布销售部第 3 页 共 30 页甲 A
6、写字楼界定标准：体量在 5万 以上，标准层面积 2000 左右，净高在 2.8m以上，停车位不低于 150/ 个以及其它智能化要求，售价不低于 10000元 / 。目前，郑州甲 A级高端写字楼正处于高速发展时期，整体来看，在未来路以东区域分布较为集中，出现“井喷”现象。依据区域分布特征，主要分为五大板块：CBD 商务板块、CGD商务板块、新东站商务板块、金水路商务板块、火车站商务板块。随着城市的东向发展，CGD 商务板块和新东站板块的写字楼发展最为活跃，无论是规模、配置都代表着郑州市高端写字楼市场发展的最高水平，远远领先于中心城区及其他区域高端商务产品的发展。CBD作为中央商务区的功能已被整个
7、城市所认可，商务发展较为成熟，办公氛围浓厚，现今新项目开发已近尾声，仅千玺广场、中科金座两个项目。火车站商务板块早期办公档次较低，真正的高端商务发展刚刚起步，以华润大厦和兴达国贸为代表。2. 未来三年各板块甲 A写字楼供应量分析单位：万销售部第 4 页 共 30 页数据来源：同致行顾问部市场调研及研究部监控数据整理未来三年，郑州市高端写字楼新增供应量至少在 240万以上，为过去几年供应量的总和，供应进入“井喷期” ，填补了郑州高端写字楼市场产品供应不足的缺陷，大大缓解了高端可售物业稀缺的现状，同时竞争也将更加白热化。从各板块供应量来看，其中供应项目主要集中在新东站商务板块和金水东路 CGD商务
8、板块，两板块新增甲 A写字楼供应量占到全市供应量的 50%，因此，郑东新区将成为未来高端写字楼市场“角逐”的主要竞技场。3. 近三年写字楼各板块租售价格走势及未来 5年涨幅预期（1）写字楼量价走势数据来源：郑州市房地产管理局备案数据整理从上图可以看出，金水区和郑东新区供应量和成交量均为全市最高区域，从近四年各区域办公用房成交均价来看，整体价格呈“上扬”趋势，郑东新区和金水区作为高端写字楼的代言区域，其价格涨幅直接反映了高端商务办公的价格走势，12 年 8月，郑东新区和金水区办公用房成交均在分别为 17162元/和 11247元/，分别较 11年同比上涨 7.9%和 7%，高端写字楼市场呈现较好
9、的价格上涨趋势。（2）新兴产业及政策对郑州高端写字楼的影响产业名称 简述文化创意产业文化创意产业为河南“十二五”规划新兴支柱产业之一，郑州市政府将以推动文化产业成为国民经济支柱性产业为目标，积极推进文化创意产业发展。在此期间，将重点扶持、优先发展文化休闲娱乐业、新闻出版业、广播影视服务业、软件网络及计算机服务业、动漫业、广告会展业、艺术品流通业、设计服务业等八大文化创意产业，将衍生至少 10万人的办公需求，假定每人10，则产生至少 100万的办公需求，将极大地促进写字楼与文化创意产业园的发展。大型制造业 沿海地区劳动力成本过高，制造业成本优势降低，大量大型制造业转入内陆销售部第 5 页 共 3
10、0 页发展，寻找廉价劳动力。制造业的内迁，上下游产业跟进，催生大量办公需求，如富士康的入驻吸引了 200余家相关配套企业跟进。物流产业河南物流产业存在巨大的发展潜力。十一五目标：全省引进 10家以上国内外大型现代物流企业，培育 20家左右 AAA级和 12 家 AAAA级以上的大型物流企业，郑州市社会物流总成本占生产总值的比重下降到 13%，物流业增加值占生产总值的比重上升到 6%，物流业成为推动第三产业增长的主要力量，在第三产业中的比重达到 14%以上。预计 2020年，郑州将建成全国重要的现代物流中心和重要的国际物流结点。（3）写字楼售价涨幅预期：本项目所处紫荆山板块，地理位置优越，且项目
11、周边缺乏高端写字楼，稀缺价值明显，写字楼发展前景广阔。结合郑州高端写字楼的售价涨幅（7%-8%）和新兴产业及新政策对高端写字楼发展的促进，预计未来五年写字楼的售价涨幅约为 7.5%。（4）租赁价格涨幅预期：高端写字楼三年租金变化情况20102012年郑州市甲 A级写字楼及典型写字楼租金情况统计区域项目 租售方式租金（2010.5）租金（2011.9）租金（2012.9）年均增幅平均涨幅楷林国际 出售 1.8-1.9元 2.5-2.8元 2.8-3.5元 31%盛润白宫 出售 2-2.5元 2.3-2.5元 2.3-3元 9%升龙大厦 出售 1.9-2.3 2-2.5 2.2-2.7元 8%金城
12、国际广场 租售结合 1.4元 1.6元 1.8元 13%省汇中心 出售 1.45元 1.5元 1.6元 5%郑州国贸中心 可租可售 2.3元 2.5-2.6元 2.5-3元 9%金水区国际企业中心 出售 1.1-1.2元 1.5元 1.4-1.8元 19%13%蓝码大厦 出售 3.5元 3.5-4.9元 4.4-5.1元 17%格拉姆中心 出售 1.6-1.8元 2元 1.9-2.2元 10%永和国际广场 出售 1.7元 2.5-3元 2.3-3.2元 6%绿地峰会 出售 2.0-3元 2-3元 1.8-3.5元 7%景峰国际 可租可售 1.5-2.5元 2.2元 2.3元 7%郑东新区新芒果
13、大厦 出售 1.5-2.1元 2.4-2.5元 2.5-2.8元 21%11%数据来源：同致行顾问部市场调研整理销售部第 6 页 共 30 页郑州市当前已入驻甲 A级写字楼较少，主要分布在金水路商务板块和郑东新区 CBD板块，由上表可以看出，租金水平与写字楼档次存在正比关系，楷林、地王大厦、绿地峰会等高端写字楼租金在 3元/天以上，其它甲 A级写字楼租金水平通常在 3元/天左右。高铁区及行政板块暂未形成租赁市场，促进了金水区和郑东新区年均租金的增长，分别为13%和 11%。后期随着郑东新区众多高端写字楼的入市，市场将趋于饱和，同时带来租赁市场竞争压力大，市场租金可能出现“租金小幅上涨”的趋势，
14、随着新兴产业和产业转移，写字楼市场需求将持续走高，核心城区写字楼租金将维持一定幅度上涨，本项目写字楼的租金涨幅预计在 10%左右。（5）写字楼租售建议2012年郑州市在售甲级写字楼销售均价统计 单位：元/项目名称千玺广场中科金座绿地之窗升龙广场美盛中心楷林IFC豫航中心兴达国贸瀚海北金平均售价销售均价（元/）38000 20000 18000 16000 23000 16500 13000 14500 10000 16375数据来源：同致行顾问部市场调研整理除去千玺广场，郑州市当前甲 A级写字楼整体销售均价在 16375元/左右，以租金 3元/左右计算，写字楼静态投资回报年限为 15年，大于
15、12年，投资回报年限相对较长，租赁市场的完全成熟及租赁收益的兑现需要较长时间。当前写字楼的销售市场，从价格走势和消化速度看，处于较好的上升通道，因此同致行建议，本项目写字楼产品全部出售。4. 郑州甲 A写字楼客户分析（1）写字楼使用客户分析郑 州 市 甲 A写 字 楼 租 户 按 行 业 划 分 结 构 图 （ 按 企 业 数 量 ）27%23%13%12%7%5%4% 3%3% 2%1%社 会 服 务 业 制 造 业批 发 和 零 售 贸 易 ， 餐 饮 业 房 地 产 业金 融 ， 保 险 业 交 通 运 输 ， 仓 储 及 邮 电 通 信 业教 育 ， 文 化 艺 术 及 广 播 电 影
16、 电 视 业 国 家 机 关 ， 党 政 机 关 和 社 会 团 体建 筑 业 科 学 研 究 和 综 合 技 术 服 务 业卫 生 ， 体 育 和 社 会 福 利 业数据来源：同致行顾问部市场调研整理销售部第 7 页 共 30 页从企业数量角度分析，郑州甲 A级写字楼租户以社会服务业、制造业、批发和零售贸易，餐饮业与房地产业为主，占到所有租赁客户的 75%之多。其中，社会服务业是随着城市经济的发展而被带动快速发展的行业，因此随着郑州经济的不断发展，这一行业的租户比例还会有所提高。（2）写字楼使用客户面积需求分析郑 州 市 甲 A写 字 楼 客 户 租 赁 面 积 划 分 结 构 图 （ 按
17、企 业 数 量 ）12%22%24%15%13%11% 3% 100 100-200 200-300 300-500500-1000 1000-3000 3000数据来源：同致行顾问部市场调研整理郑州市甲 A级写字楼租户对于 100-200、200-300、300-500的办公面积需求相对较为旺盛，61%的企业的需求面积在此范围内；而租户对于 100以下、500-1000、1000-3000的办公面积需求相对较少，所占比例大致为 11-13%；对 3000平方米以上的需求很少，仅占到 3%。因此 100-200、200-300、300-500面积段是本项目后期写字楼面积分割的主力。（3）各行业
18、对写字楼的需求面积分析数据来源：同致行顾问部市场调研整理500以上客户：金融、保险业的需求面积较大，多为整层承租，平均需求面积接近郑州市甲 A 级写字楼企业平均租赁面积结构图（按企业划分）销售部第 8 页 共 30 页1500平方米；国家机关与科学研究服务业需求面积较大，接近 1000，但租户较少；建筑行业租户办公楼需求平均面积 560.65。500以下客户：制造、社会服务、房地产等的需求面积均在 500以下。（4）写字楼成交客户分析郑州市郑东新区甲 A级写字楼成交客户分析购买类型 分类名称 界定标准 所占比例 分类汇总大型投资 800万以上 5%中型投资 300800万 16%投资小型投资
19、100300万 44%65%大型企业 1000以上 15%中型企业 5001000 8%中小型企业 300500 7%自用小型企业 300以下 5%35%小计 100% 100%数据来源：升龙大厦、升龙广场、中科金座、上上国际中心等项目成交客户类型统计写字楼购买者客户主要以投资为主，投资为目的客户占比 65%，以自用为目的购买写字楼的占比 35%。5. 本项目区域写字楼 SWOT分析1) 优势（Strength）A. 紫荆山商圈核心地理位置，商业配套发展成熟，并紧邻紫荆山公园，休闲资源配套优越；B. 紧邻紫荆山立交，交通价值凸显。2) 劣势（Weakness）A. 金水路与花园路处人流车流拥挤
20、，容易造成交通拥堵，且随着未来的发展，受地铁影响，会形成人多、车多、的嘈杂场面，不利于商务办公；B. 城市核心区，土地供应有限，且项目体量通常相对较小，对项目高端产品打造带来一定阻碍。3) 机会（Opportunity）A. 紫荆山城市级核心商圈内高端商务办公产品缺乏，且未来几年新土地供应量有限，本区域高端写字楼有可能发展成为稀缺产品，升值潜力巨大；销售部第 9 页 共 30 页B. 紫荆山紧邻经三路、金水路商务集聚区，商务发展氛围浓厚，有利于借势，从而缩短未来发展时间。4) 威胁（Threat）A. 郑东新区市场尤其为高铁板块高端写字楼供应量大，市场竞争激烈，容易引起客户的分流。B. 国家房
21、地产宏观调控政策走向并不明朗。通过对区域写字楼的 SWOT分析，本项目应借助区域成熟价值，快速进行市场占位，通过高端差异化路线，利用产品附加，打造区域高端写字楼标杆形象。6. 本项目写字楼定位及产品建议（1）目标客群定位国内各地的投资投机客户；国内大中型金融保险类企业分支机构，国内大型的 IT、网络、物流、实业类等分支机构，本土、以及国内欲占领中原市场的上市及待上市公司，以及需要高形象支撑的奢侈品销售类、中介服务类公司。（2）面积划分建议从市场与客户两方面对比看，100-500段是市场主流需求面积，能够满足大多数企业办公需求，也能为购买者所接受，建议作为项目主力面积段。同时，100以下和 50
22、0以上均有一定的市场实现和企业需求，但考虑到项目品质的基础上，在大面积段和小面积段的选择上，主要考虑大面积段的分割方式。面积划分 100以下 120-150 200-230 250-350 500以上面积所占比例 5% 19% 27% 24% 25%（3）产品配置、体量建议郑州高端写字楼产品配置郑州市典型甲 A级写字楼配置情况分析项目名称 外立面材料 标准层 大堂 层高 电梯 电梯建面比 车位建面比 高度/楼层千玺广场 玻璃幕墙 2670 9.5m 4.3 28部 5714:1 163:1 280m/60层美盛中心 石材与玻璃幕墙结合 3600 10m 3.7 21部 4500:1 85:1
23、100m/25层绿地之窗 玻璃幕墙 2000 9.8m 3.9 8部 6000:1 172:1 150m/36层华润大厦 玻璃幕墙 1956 9.7m 4.2 16部 4366:1 181m/38层楷林国际 玻璃幕墙 2800 15.2 3.8 15部 5733:1 99.9m/26层文化产业大厦 石材与玻璃幕墙结合 2000 10m 3.8 10部 4000:1 111:1 100m/25层建正东方中心 金属铝板、LOW-E 玻璃 2000 9m 3.9 10部 5000:1 80:1 100m/25层升龙广场 LOW-E玻璃幕墙 1100 10m 4.2 5部 4840:1 180:1 1
24、00m/20层第 1梯队第 2梯队第 3梯队销售部第 10 页 共 30 页楷林 IFC 石材与玻璃幕墙结合 1400 10m 3.8 8部 5000:1 86:1 100m/25层上上国际中心 玻璃幕墙 1700 10m 4 8部 5100:1 152:1 120m/24层兴达国贸 高档石材+LOW-E 玻璃 3500 7.3m 3.15 10部 12000:1 95m/29层结合本项目所处的地段，项目的产品打造将进入郑州当前商务市场的第一梯队，打造紫荆山商务圈的标杆产品，引领紫荆山商务办公新高度，建议配置如下：名称 产品配置建议标准层面积 1700左右大堂 超高挑高大堂，10m停车位 至少
25、保证每 90有一个停车位，并实现智能化高效管理标准层层高 4m以上标准层净高 2.8m以上柱间距 大于 10m楼层数 28层左右楼层高度 120m左右得房率 整层得房率至少为 75%，分割单元得房率不低于 70%建筑类型 框架或钢结构，抗震设防烈度在 8度以上内部装修 内部地面、墙壁、管道器材等采用高档材料及国际品牌产品电源供应 提供至少 90Va/m的电源供应，并配备 有后备电源电话线 平均每 12有一根电话线并提供 ISDN,DDN,T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施电梯 国际知名品牌电梯，客梯设计分区，实现高峰期平均等候时间在 30S以内空调 四管制风机盘管+新风系统，新风量在 30m/人/h 以上供水系统 24冷热水供应，并有中水处理系统智能化系统 达到 5A标准，办公（OA）,通信（CA）,楼宇（BA）,消防（FA）,保安（SA）内部配套 商务配套、商业配套、餐饮配套、金融配套齐全物业管理 五大行之一（4）写字楼体量建议：本项目限高 150m，占地面积为 44572.52，容积率小于 4.9，总体量大约为 21.8万，依据我司类似地段、体量商务综合体项目操作经验，同时，结合写字楼限高、平层面积要求以及销售与工程进度节点的结合，最好在项目取得预售至整体封顶前去化完毕，综
