1、 2012 年苏州土地市场研究报告营销部 &前期部 2013.1.18目 录一、2012 年苏州土地市场综述 .1（一）土地成交“先抑后扬”态势明显 .1（二）地王复苏，品牌开发商加快掠地 .2（三）新辉、津西博远、龙记入驻，外地房企搅局苏州土地市场 .3（四） “当年拿地当年动工” ，苏州 10 余家房企抢跑 2012.4二、2012 年苏州土地市场成交总量及结构分析 .5（一）2012 年纯住宅用地出让总量分析 .7（二）2012 年商服用地出让总量分析 .7（三）2012 年商住混合用地出让总量分析 .8三、2012 年苏州土地成交区域分析 .8（一）园区土地成交分析 .9（二）高新区土
2、地成交分析 .9（三）姑苏区土地成交分析 .10（四）吴中区土地成交分析 .10（五）相城区土地成交分析 .11四、2012 年重点地块分析 .11（一）园区重点地块分析 .11（二）姑苏区重点地块分析 .13（三）吴中区重点地块分析 .18五、土地市场成交总结 .21附件 1：2012 年苏州土地成交明细 .23附件 2：2013 年 1 月 15 日苏州土地成交明细 .44营销部&前期部12012 年苏州土地市场研究报告一、2012 年苏州土地市场综述（一）土地成交“先抑后扬”态势明显相较于 2011 年而言， 2012 年苏州土地市场显然“降温”不少。而这一态势，在2012 年上半年表现
3、得尤为明显。据统计，2012 年上半年共进行了 9 场土拍，仅出让 27宗地块，最终成交 25 宗，合计成交土地面积为 83.85 万平方，同比降幅达到 78.74%。与此同时，在上半年成交的众多地块不仅面积普遍较小，而且成交单价不高，商品房用地更是处于“冰封”状态。然而，耐人寻味的是，在商品房用地遇冷的同时，保障性住宅用地却遭遇房企争抢。上半年所推出的 10 宗保障性住房建设用地均遭遇竞价，包括新型建材、中惠房产等品牌营销部&前期部2房企均参与抢地。而对于住宅用地，仅有朗诗以总价 32997 万元（楼面价仅 2209.8 元/ 平米，综合容积率 1.33）购置了青剑湖版块 3 宗用地，成为难
4、得一见的亮点。2012 年土地市场的 “解冻”始于下半年的首场土拍。7 月 4 日，苏州年中大型土拍共推出 30 宗地块，尽管仅有 5 宗地块出现溢价，但是包括新城、招商、鑫苑、天地源、斜港置业等品牌房企同台飙价的场面，使得土拍现场迅速升温。随后，品牌房企抢地大战正式拉开帷幕。9 月 27 日，金九首场土拍，招商地产豪掷 6.9亿元进驻木渎，吴中地产以 2.36 亿元再夺桃花源宅地。12 月份，苏州土地市场更是迎来了土地出让的高潮。据统计，该月共有 3 场土拍共 34 宗地块出让。在 12 月 6 日的土拍上，新辉置业（方兴地产，中化旗下公司）以 23.2 亿元夺得姑苏区地块，成为 2012
5、年苏州总价“地王” 。与此同时，中海以 19.9 元挺进姑苏区，此次土拍共吸金 57.9 亿。紧接着，万科、天地源、世茂、朗诗、尼盛置业、金科、绿地等品牌房企先后夺地。在 12 月 11 日的园区土拍上甚至出现了万科和天地源两大巨头 250 轮厮杀的精彩场面。年末的最后一场大型土拍上更是成功出让 25 宗地块，吸金 88 亿元。至此，2012 年苏州土地市场热闹收场。（二）地王复苏，品牌开发商加快掠地2012 年，土地集中度进一步加强，从成交数据看出，大部分成交土地集中在少数大牌房企手中，其中，仅中海地产在苏州的土地储备就超过了 58 万方。面对土地市场的逐渐升温，苏州“地王”也被唤醒。据悉，
6、一场原定于 6 月 12 日下午举行的苏州市区 2012 第 3 号国有建设用地拍卖会因无公司参与竞拍而取消，然而，这场土拍却无意中产生了这一年度的单价地王。苏地 2012-G-11 号地块被苏州瑞嘉商业发展有限公司以 89996.7 万元的底价拿下，而其成交楼面价却高达 14778 元/平米（沧浪区营销部&前期部3南环东路北、南园路西；南面正对苏州汽车南站） 。这宗地块虽然是商务金融用地，但还是引起业内一阵唏嘘。值得一提的是，作为 2012 年年度的成交总金额“地王” ，苏地 2012-G-98 号地块在楼面单价的排行榜中也紧随 11 号地块其后。232000 万元的成交总金额和 8990
7、元/平米的楼面价，苏地 2012-G-98 号地块将自己推到了苏州 “地王”的鼎峰。而这个地王产生的背后，一个区域正强势“崛起” 。2012 年 9 月 1 日，苏州正式宣告行政区划调整，金阊、平江、沧浪三区合并为姑苏区。随后，在开发商的大肆炒作之下，这个区域身价倍增。在 2012 年土地成交总金额排行榜中，姑苏区豪夺 6 个席位。中海地产豪掷 54.47 亿元连夺 4 块优质土地（由于沟通到位、策略得当，中海拿的这四块地基本上都是以底价成交） ，万科集团新添两子布局苏州，央企中化 23.2 亿进驻苏州这些大牌房企在疯狂拿地的同时，也炮制了一个个苏州地王。（三）新辉、津西博远、龙记入驻，外地房
8、企搅局苏州土地市场纵观整个 2012 年苏州土地市场，万科、中海、招商、世茂等品牌房企争相夺地不亦乐乎，而众多外地大牌房企首次进驻苏州市场也同样夺人眼球，其中最闪耀的莫过于创造了 2012 年苏州总价地王的新辉置业。据悉，新辉置业有限公司是方兴地产在香港的全资子公司，方兴地产是中化集团旗下房产开发的旗舰企业。该企业在 2009 年曾经以 40.6 亿元成为了当年北京最高总价和最高单价“双料地王” ，其打造的金茂府也成为了北京中高端项目中的成交热点。在 2012 年 12 月 6 日的土拍上，新辉置业与旭领 (香港)、洋立控股同台竞价，最后以总价 23.2 亿元拿下位于姑苏区的苏地 2012-G
9、-98 号地块，溢价率达到了 49.68%。营销部&前期部412 月 26 日， 2012 年末最后一场大型土拍如期举行，此次土拍共吸引了包括 60 多家房企和个人参与竞拍。引人注目的是，其中外地房企首次来苏拿地者不在少数，包括北京津西博远置业有限公司和龙记地产都是首次进驻苏州。北京津西博远置业有限公司是由河北津西钢铁集团股份有限公司投资成立的一家房地产开发企业，在此次土拍上以 3.14 亿元夺得位于高新区的苏地 2012-G-121 号地块（楼面价 4721.1 元/平米，溢价 35%） 。作为此次土拍高新区唯一被抢夺的地块，北京津西博远打败了旭盛房产、中新苏州和满庭酒店等企业。此次土拍另一
10、个受人关注的房企来自于龙记地产。据悉，龙记地产集团创建于 2005年，以房地产投资开发为主营业务，产业涵盖金融、建筑施工，餐饮酒店和物业综合服务等多个领域。龙记地产所拿下的苏地 2012-G-106 号地块虽然出让面积仅有 1.8 万方，但仍然遭遇了港龙控股、融侨置业、红灵投资、亿卓房地产等品牌房企的轮番抢夺。（四） “当年拿地当年动工” ，苏州 10 余家房企抢跑 2012当年拿地当年动工！”如果放在 2011 年，这似乎是不可能的事情。然而，在 2012年的苏州市场，这一幕却频频上演。据统计，2012 年这一年中，苏州共有 10 余家房企上演了“当年拿地当年动工”的营销戏法，甚至有两家企业
11、实现了“当年拿地当年销售”的壮举！“7 月份拿地，12 月份就卖！”新城地产新项目香溢澜桥以迅雷不及掩耳之势创下了苏州土地市场上最快开工的记录。2012 年 12 月 22 日，新城香溢澜桥首次开盘。然而，新城地产在苏州却并不是个例。2012 年 5 月 18 日，朗诗底价一举拿下园区青剑湖 3 宗地块；其中位于青澄路南、科智路东的苏园土挂(2012)07 地块项目即朗诗未来街区 11 月 17日已经公开销售。营销部&前期部52012 年 8 月 9 日，鑫苑置业在相城区高铁新城 2.7 亿拿下苏地 2012-G-60 号地块。目前鑫苑鑫城项目规划也已经公示。在压抑两年之后，房企拿地的需求大涨
12、，不少大牌房企甚至不惜重金揽地，2012 年苏州土地市场也迎来了难得的抢地小高潮。而房企拿地即开的举措，也恰到好处的折射出苏州楼市的回暖之象。二、2012 年苏州土地市场成交总量及结构分析2012 年苏州土地成交总面积为 559.12 万方，同比减少了 199.32 万方，跌幅 26.28%；年度土地总出让金额 323.95 亿元，同比减少了 174.66 亿元，跌幅 35.03%；土地成交单价 5793.93 元 /平米，328.28 万元/亩。整体来看，2012 年苏州房地产市场一级市场和二级市场呈现出较大的不均衡发挥态势，虽然住宅市场跑量十分明显，不过受到中央一再强调的坚持房地产调控不动
13、摇影响，房企的拿地信心不足，同时城镇住宅用地推地规模的相对有限，对于出让面积及出让金额的稳定发挥影响突出。2012 年苏州土地市场成交汇总表土地成交汇总类别 纯住宅用地商服用地（含文娱、医卫等）商住混合用地 合计宗数 29 68 28 125成交面积（万方） 136.18 214.78 208.16 559.12成交金额（亿） 104.08 88.41 131.46 323.952012 年苏州土地成交同比分析表营销部&前期部6营销部&前期部7（一）2012 年纯住宅用地出让总量分析2012 年苏州纯住宅用地出让面积 136.18 万方，供应表现较之其他类型土地处于相对弱势，占年度出让总量的
14、24%，同比去年减少了 234.16 万方，跌幅高达 63.23%，分析来看去年下半年之后苏州土地供应进入商服用地主导阶段，而上半年市场供应类型相对均衡，同时住宅用地相对居前，而今年以来商服用地一直左右市场，政府在推地上有明显的调整，鉴于持续的房地产调控政策，供应类型的转变一定程度上反应了政府引导房产投资去向的意图；年度成交金额 104.08 亿元，占土地出让金额的 32.13%，同比减少了159.69 亿元，跌幅 60.54%，一级市场供应量的减少，一定程度上会影响到二级住宅市场的供需表现，不过截至到目前新房依旧有约 565 万方的市场存量，虽然 120 平米以上的中大户型占比突出，不过存量
15、不足产生的供销失衡的疑问暂不存在。（二）2012 年商服用地出让总量分析2012 年以来苏州商业地产市场热度不高，与住宅市场形成鲜明对比，特别是吴中区、相城区截至到目前为止可售量均在万套以上，市场消化速度明显跟不上供应步伐，以至于市场存量呈现出不断攀高的趋势，不过一级市场上商服用地的供应量依旧很大，商服用地（含文娱、医卫等）年度出让面积 214.78 万方，高居三大类供应量首位，占市区出让总量的 39%左右，但是较之去年的积极供应态势而言，同比仍有 26.69%的跌幅，成交金额方面，年度该类型土地出让额 88.41 亿元，占比 27.29%，同比跌幅 36.5%,供应量虽有减少，不过鉴于今年以
16、来的市场签约状况及当前的存货而言，明年商业地产市场压力有进一步增大的趋势。营销部&前期部8（三）2012 年商住混合用地出让总量分析商住混合用地对于不少房企有较大的吸引力，两种业态可以形成互补，对于后期的客户引导也有较大的帮助，今年商住混合用地出让面积 208.16 万方，占比 37%，仅次于商服用地供应规模，同比上涨了 118.85%，其中成交额 131.46 亿元，占比 40.58%，姑苏区等一些区位条件优越及宗地面积较大的地块抬高了整体地价水平，该金额较之同期增加了 37.48%。吴中区、高新区是该类宗地供应的主力军，从地块所属区位来看，基本上以一些新兴板块为主，这些板块商业配套相对有限，所以商住混合属性的设置一定程度上促进了板块开发，此外也利于缓解商配的不景气对于后期房屋销售的影响。三、2012 年苏州土地成交区域分析2012 各区域土地出让明细区域成交宗数成交面积（万方）成交金额（亿元）土地单价（元/平米）土地价格（元/亩）
