1、- 1 -黄州区商业情况市调报告市调时间：2011 年 3 月 14 日2011 年 3 月 18 日市调地点：黄州区主要商业区：奥康步行街、考棚街、胜利街、摩尔城市调目的：通过此次市调，全面了解黄州区现有的商业现状及租金水平、业态分布、配比、经营状况、发展过程，为本项目招商工作能顺利开展，作好前期铺垫。市调内容： 奥康步行街1、地理位置：北临胜利街，南接八一路2、商业分布及经营类别：黄州区商业分布图- 2 -1 楼：街道分布：（上图所示，从左到右排列）第一条街道：主街道由北边胜利路入口 A 区起，沿 C区、E 区、西广场 D 区、F 区至南边八一路入口 G 区止；第二条街道： B 区内置的中
2、心街道；第三条街道：B 区与 I 区之间为儿童世界；第四条街道：I 区中的女人世界。商业体量：约 367 间（不包括 D 区一楼通信广场内铺；其中空置、转让、装修中约 16 间，该类型商铺主要分布在 I 区的女人街） 。奥康步行街平面分布图- 3 -经营体量：约 218 户（其中包括同品牌分店） 。经营类别：品牌男装：17 户（占 1 楼经营体量的 8%） ；品牌女装：35 户（占 1 楼经营体量的 16%） ；运动系列：31 户（占 1 楼经营体量的 14%） ；休闲系列：19 户（占 1 楼经营体量的 9%） ；品牌鞋类：11 户（占 1 楼经营体量的 5%） ；皮具箱包：8 户（占 1
3、楼经营体量的 4%） ；内衣、饰品：15 户（占 1 楼经营体量的 7%） ；儿童系列（童装、玩具）：19 户（占 1 楼经营体量的 9%） ；潮流服饰：51 户（占 1 楼经营体量的 23%） ；护肤、美发：5 户（占 1 楼经营体量的 2%） ；眼镜、药店：4 户（占 1 楼经营体量的 2%） ；西式快餐、糕点：3 户（占 1 楼经营体量的 1%） ；234 楼：经营类别：B 区：2 楼：工贸家电3 楼：森奥家居城C 区：2 楼：钱柜 KTV、苏菲雅婚纱摄影D 区：2 楼：真快活美食、电玩总动员3 楼：菲特网络会所、菲特健身会所4 楼：兴汇影城E 区：3 楼：皇家春天婚纱摄影、辣翻天火锅城
4、、女子生活馆F 区：2 楼：有意思西餐厅、布艺广场3 楼：喜唰唰火锅城4 楼：伯爵酒吧G 区：3 楼：魅力女人生活馆4 楼：薇薇新娘婚纱摄影I 区：2 楼：新诗雅专业美容- 4 -3 楼：剑威跆拳道馆、少儿拉丁舞3、租金水平：第一条街：平均租金水平约 200 元/月（实际使用面积）第二条街：平均租金水平约 125 元/月（实际使用面积）第三条街：平均租金水平约 100 元/月（实际使用面积）第四条街：平均租金水平约 40 元/月（实际使用面积）4、配套费用：物业费：2.75 元月5、经营环境：优势：1、地段好、中心商业区；2、现代型的商业物业；3、商业氛围成熟；4、业态组合较为丰富；5、较为舒
5、适的购物环境；6、商业管理公司统一经营管理；7、规模较大的开放式商业中心。劣势：1、停车位较少；2、商业街内指示牌不明确；3、缺乏女性个性消费，如饰品店、美甲等；4、部分业态规划不合理，如 B 区 3 楼的森奥家居城，货物搬运不方便；5、配套设施未完全投入使用，如中心广场的扶梯未开动；6、上楼楼梯太窄，不能很好的疏导客户上楼，导致 2 楼以上消费群体量少。6、备注：此次市调了解到，第 4 条街道女人街的人气不足，导致商铺空置以及转让现象，商业管理公司即将对经营业态进行调整。B 区的 2、3 楼也将进行调整，目前初定方案为淘宝城。- 5 - 考棚街 1、地理位置：北临胜利街，南接八一路2、商业体
6、量及经营类别：经营体量：194 户：品牌服饰类（其中含：男装、女装、运动、休闲类）：24 户箱包、鞋类：27 户内衣、饰品类：20 户大众、潮流服饰类：64 户儿童系列类：10 户护肤、美发类：4 户其他类（其中含：餐饮、日杂、副食、糕点、药店等）：45 户空置、装修商铺：10 间3、租金水平：平均租金水平约 85 元/月（实际使用面积）4、商业业态：A、业态分布凌乱；B、影响力品牌量少；C、属于中低端消费群体。5、经营环境：A、街道凌乱无序；B、街道无统一规划;C、沿街商业改建困难;D、提供不了与购物相结合的配套设施，例：停车场、休闲广场等；E、提供不了一线品牌入住通山的合适场所;F、营造不
7、了好的商业氛围；G、没有统一的商业管理。 胜利街 - 6 -1、地理位置：东门路交叉口至老黄州商场2、商业体量及经营类别：经营体量：196 户：品牌服饰类（其中含：男装、女装、运动、休闲类）：19 户箱包、鞋类：10 户内衣、饰品类：10 户大众、潮流服饰类：25 户儿童系列类：3 户护肤、眼镜、美发类：18 户商超：3 户其他类（其中含：餐饮、日杂、副食、糕点、电子产品、药店等）：108 户空置商铺：21 间3、租金水平：东门路交叉口至考棚街交叉口：平均租金水平约 100 元/月（实际使用面积）（注：其中七一商场对面有 13 间商铺由居民房改建，层高约为 2.6 米，宽度约为 2.5 米，该
8、段商铺实际使用面积 约 65 元/ /月。）考棚街交叉口至老黄州商场）：平均租金水平约 50 元/月（实际使用面积）4、商业业态：A、业态分布凌乱；B、影响力品牌量少；C、商业经营体量很少；D、事业单位较多，隔断商业的连续性。5、经营环境：A、街道凌乱无序；B、街道无统一规划;- 7 -C、沿街商业改建困难;D、提供不了与购物相结合的配套设施，例：停车场、休闲广场等；E、提供不了一线品牌入住通山的合适场所;F、营造不了好的商业氛围；G、没有统一的商业管理;H、不是理想的购物消费场所。 摩尔城 1、地理位置：东门路交叉口处2、商业业态分布及经营类别：外街：副一层：喜刷刷火锅城真快活美乐园娱乐城（
9、电玩*网吧*台球*西式快餐*特色小吃）一层：武商量贩（副食、小商品、百货等）二层：武商量贩（家电、服饰等）三层：共有商户：10 家装饰公司：2 家美容中心：2 家旅行社：1 家玉器行：1 家投资公司：1 家婚纱摄影：1 家婚庆公司：1 家印务公司：1 家往上为住宅内街：一层：共有商铺 44 间主营：潮流服饰- 8 -尚在营业：16 家空置商铺：50%以上二层：共有商铺 48 间 商户 12 家培训类：8 家网吧：1 家装饰公司：1 家广告公司：1 家游戏开发公司：1 家美容类：1 家3、现租金水平：内街：东门路入口处：平均租金水平约 80 元/月（实际使用面积）一层：平均租金水平约 20 元/
10、 /月（实际使用面积）内街一层原定租金为：第一年：平均租金水平约 55 元/月实收租金：6 个月（4 月份开街）第二年：平均租金水平约 68 元/月实收租金：6 个月（按第一年租金标准）第三年：平均租金水平约 78 元/月实际租金水平为现租金水平4、商业现状分析：A、影响力品牌量少；B、属于中低端消费群体；C、主营业态与摩尔概念不符；D、外街与内街业态无法很好的衔接，导致内街经营惨淡。 备注：该项目于 2009 年 4 月份开街营业，内街由于经营惨淡，当年 9 月业主、商户集体闹事，商户拒缴租金，导致业主拒付后续按揭款项。- 9 -该项目目前没有物业公司。市调分析：1、商业情况分析：黄州区目前
11、的商业分布情况，中低端消费群体以考棚街商业街为主，中高端消费群体以奥康步行街为主。奥康步行街为新型成熟商业区，业态规划集中，大量品牌商家入驻；考棚街为老商业街，人口流动量虽大，但购物环境极差，品牌入驻量少，以年轻个性潮流服饰为主。2、月租水平分析：奥康步行街为主要商圈，平均租金水平约 120 元/月，此步行街为新型成熟商业区，贯穿于胜利街与八一路两条主干道，人口流动量大，业态规划集中，大量品牌商家入驻，锁定了消费群体，经营商户收益稳定；考棚街平均租金水平约 85 元/月，此商业街为老商业街，贯穿于胜利街与八一路两条主干道，人口流动量虽大，但购物环境极差，品牌入驻量少，以年轻个性潮流服饰为主，属
12、于年轻的中低端消费群体场所。胜利街平均租金水平约 75 元/月，此条街道起到了黄州区各商圈的连通作用，聚集了各事业单位，人口流动量大，但商业体量较少，消费场所不多。此条街西段考棚街交叉口至老黄州商场路段空置商铺很多，转让现象频发，主要原因在于商圈向东转移。3、商业业态分析：黄州区目前的商业业态主要分布于两块，分别为奥康步行街和考棚街商业街，奥康步行街为新型成熟商业区，业态规划集中，大量品牌商家入驻，属于中高端消费场所，考棚街为老商业街，人口流动量虽大，但购物环境极差，品牌入驻量少，以年轻个性潮流服饰为主，属于年轻的中低端消费群体场所。4、商业环境分析：目前黄州区较为理想的购物场所为奥康步行街，其余的老商业街购物环境极差。
