1、嘉兴房商业地产市场调研一、城市情况和未来规划1、城市概况嘉兴位于浙江省东北部、长江三角洲的中心，东接上海，北邻苏州，西连杭州，南濒杭州湾，区位优势明显，尤以在人间天堂苏杭之间著称。素有鱼米之乡、丝绸之府之称，是长江三角洲重要城市之一。 市域陆地面积 3915 平方公里，市境海域 4650 平方公里。下辖南湖、秀洲两个区，平湖、海宁、桐乡三个市和嘉善、海盐两个县。本项目位于南湖区。全市常住人口为 450.17 万人，其中居住在城镇的人口为 240.07 万人，占 53.33%；居住在乡村的人口为 210.10 万人，占 46.67%。2006-2010 年嘉兴 GDP 总值和增长速度2006-2
2、010 年嘉兴社零总额和增长速度2010 年人均可支配收入对比2、城市区位与交通网络嘉兴地处中国最具经济活力的上海经济圈、苏南经济圈、环杭州湾经济圈三个经济板块交汇的杭嘉湖平原，连跨三省之界，居于江、浙、沪城市群之中，区位优势明显。公路建设四通八达：320 国道、沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路、申嘉湖高速公路和杭州湾跨海大桥连接线等贯通境内,全市境内的高级和次高级路面铺装率居浙江省之冠，实现了嘉兴市到所辖县（市）的半小时交通圈和嘉兴到上海、杭州、苏州的一小时交通圈。铁路网络不断升级：沪杭高铁使嘉兴与上海、杭州瞬间通达，杭州至上海约 40 分钟，嘉兴到上海约 20 分钟。3、城市规划布局和发展方向
3、（2003-2020 年发展规划）城市性质：现代工业、商贸、物流和旅游型城市。城市功能规划：未来嘉兴为浙江接轨上海、苏南的门户型都市地区；长三角南翼新兴的现代服务业基地、浙江省科技创新和文化职教的先进地区、环杭州湾先进制造业的重点发展地区；吴越古韵与现代文明交相辉映的城乡和谐发展地区及融汇江南水乡和江海特色的生态宜居型都市地区。城区总体结构规划：中心城区总体结构以“内生双核，显嘉禾秀水；外织三片，塑水都绿城”为主题，构建“一心双核、两副两轴、三片三楔”的空间基本形式。“一心双核”指城市中心区，分商业金融核心和行政文化核心；“两副”指以秀洲新区和南湖新区为中心的两个城市副中心区；“两轴”指中山西
4、路、中环南路构成的城市景观横轴，苏州塘、海盐塘构成的生态景观纵轴；“三片三楔”指城市东南片、西南片、北片及三块楔形绿地。二、嘉兴商业市场分析（一）商圈概况市区商圈受河湖影响，核心商圈集中分布在老城区内，新兴的城市副商圈随着城市的外扩发展起来，主要满足新城居民生活配套需求。1、嘉兴商圈综合分析商圈名称 级别 档次 消费群体 主要业态中山路商圈 市级核心商圈 低档、中档、中高端 综合人群 步行街+百货+专业卖场秀洲区商圈 区域商圈 中档 周边居民购物中心+沿街商铺+大卖场+专业卖场中环南路商圈 区域商圈 中档 周边居民 购物中心+住宅底商 （二）代表性商业体分析1、中山路商圈典型案例分布：中山路商
5、圈中环南路商圈秀洲区商圈项目地块3.3 千米4.5 千米戴梦得购物广场项目位于禾兴南路，经营面积 18000 平米，于 1999 年 12 月开业，主要经营服装、珠宝、百货类商品，经营定位为中档。楼层 主要品牌1F 化妆品/钟表珠宝/鞋类伊丽莎白雅顿、蜜丝佛陀、羽西、兰芝、兰蔻、欧莱雅；欧米茄、美度、浪琴；周大福、潮宏基、老凤祥、老庙黄金；ELLE、NINE WEST、皮尔卡丹、百丽、伊伴、思加图、千百度等2F 少女装/淑女装/饰品欧时力、艾格、太平鸟、five plus、mikibana、AO2、播、阿玛施、玖姿、粉蓝；曼妮芬、伊维斯、古今、黛安芬、芬狄诗等3F 休闲运动/男装/饰品沙驰、杰
6、凡尼、都彭、老爷车、雅戈尔、法兰诗顿、汤尼威尔、九牧王；gxg、JEEP、耐克、阿迪达斯、哥伦比亚、杰克琼斯、新百伦、匡威、李维斯-1F 超市/烟酒/手机/小家电生活超市、小家电、北京同仁堂等；项目地块江南大厦该项目位于禾兴南路与中山路交汇处，经营面积 22000 平米，于 1988 年 6 月开业，由南北两楼联通而成，经营定位为中档，部分国际品牌入驻。楼层 主要品牌1F 化妆品/钟表珠宝/鞋类/烟酒补品/永乐电器施华洛世奇、比音勒芬、CK Jeans、LACOSTE、斯沃琪、帝驼、浪琴、美度、梅花、资生堂、水芝澳、欧珀莱、周大福、金至尊、六福珠宝、ecco、沙驰、STACCATO、百丽、ki
7、ss cat、北京同仁堂等2F 女装/男装/永乐电器季候风、VERO MODA、ONLY、ESPRIT、E.LAND、Teenie Weenie、OLIVE des OLIVE、艾格、播、阿玛施、EP、敦奴；CK 内衣、Jack&Jones、gxg、李维斯、LEE、老爷车、雅戈尔等。3F 女装/内衣/箱包 爱慕、伊维斯、bodypops、曼妮芬；ELLE、FINO、4F 家纺/童装/家居服饰凯盛家纺、罗莱家纺、恒源祥、丽婴房、好孩子、JEEP、迪士尼童装、衣恋童装、ADIDAS KID；鄂尔多斯、三枪、秋鹿、雅鹿、艾莱依、波司登等。5F 运动休闲 阿迪达斯、耐克、李宁、日高等.华庭街项目位于建
8、国路，处于老城区与新城区接壤处，总长约 500 米，北部最窄处 40 米，南端最宽处 2100 米，用地 3.7 万平米，总建筑面积 9.5 万平米，由嘉兴港澳华庭房地产公司开发，主体 3 层的商业，地下一层约 3 万平米，一幢 11 层高的办公楼约 1 万平米和可容纳 600 辆汽车的停车场。项目于 2006 年 8 月开盘销售（销售约 3 万平米） ，最高 4 万元/平米（当时嘉兴商铺均价 5000 元，最高 15000 元）当天销售额达 4 千余万，创造了嘉兴市单套商铺单价每平方米 6 万元和总价 971 万元的双纪录。于 2007 年 12 月 31 日开街。开业初期主力店：地下好又多
9、超市、华庭国际影城、华庭新喜洋大酒店、太平洋百货（中端百货） ；现主力店：地下沃尔玛超市、华庭国际影城、华庭新喜洋大酒店、宏图三胞、百联服饰城、名宏百货低端服装市场；部分品牌：肯德基、安踏、李宁、GXG、哥弟、香榭丽影、CC&DD、金苑等。.旭辉广场旭辉广场位于嘉兴中山东路、禾兴路，市中心核心低端，由旭辉集团投资开发。占地 40862 平方米，总建筑面积 20 万平米，总投资超 10 亿元。产品涵盖 15 层商业（东侧为餐饮娱乐部分、西侧为旭彩百货） 、一栋酒店式公寓与两栋精装公寓住宅，其中住宅面积 7.8 万平方米，商业 8.3 万平方米。已进驻商家：家乐福超市（2011 年 1 月 19
10、日已开业） 、旭彩百货（计划今年圣诞节开业） 。公寓于 2010 年 3 月开盘，目前精装公寓均价每平方 14000 元，户型面积在 41 至 60平方之间；简装公寓均价每平方 13000 元，面积 80-120 平方。.银泰梅湾街银泰梅湾新天地依禾兴南路分为东区西区，东区由 10 幢群楼和沿西南湖的一排仿古建筑组成，规划以娱乐、休闲、SOHO 办公业态为主，西区由 12 幢群楼和梅湾古街组成，以美食、购物、休闲、旅游业态为主。项目嘉城集团、银泰百货集团合作，总建筑面积约 10.6 万平米，定位为“休闲购物”的街区，约两万平方米的梅湾老街 2006 年 10 月开街时，引进了大量的古玩商家，入
11、驻率达 90%以上， “古玩一条街”初步形成，街区商业氛围初步形成。实地调研古玩商家在营业 6 家，商铺空置较多，仅沿街部分餐饮和娱乐人气较旺。主要商家: 潮人会酒吧、国会 KTV、尊爵台球馆、哈达瑜伽、户外山之道俱乐部、钱柜、梅湾茶楼、棒约翰、嘉兴银行等2、秀洲区商圈典型案例分布：.江南 mall项目位于秀洲区商圈，总投资额 5 亿元左右。项目有地下车库、负一层和裙楼 1 至 4 层商业、东区商务楼、西区酒店式商务公寓等，总建筑面积约 20 万平米，于 2006 年 9 月开业，是嘉兴首个集购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化于一体的“一站式”超级购物乐园。项目西区有百货和超市主力店带动，人流较好；东区休闲体育服饰基本完全撤场，东区仅沿街餐饮商铺人气较好。
