1、 1 / 34桂中建材家居五金商贸城市场现况调研=调研时间：2012 年 6 月 1 日2012 年 6 月 2 日2 / 34一、 市调结论1、 来宾市商业物业主要为住宅底商、小区配套及天地楼的商铺形式，商用物业整体发展水平处于初级阶段；2、 就本项目而言，可接受的建筑形态为天地楼，首层与二层全为商铺的形式更加受欢迎。3、 近几年，来宾市商铺租金呈现跳跃式增长；租金每年上涨约 10-15 元/平方米/月4、 就本项目而言，可接受的售价及租金水平分别是 4000 元左右，租金在 20 元/平方米/月5、 目前市场新增商铺面积达到近 14 万平方米，主要为住宅配套形式的商铺；6、 营销策略上，
2、住宅底商主要以直接销售的方式为主，售后返祖、带租约销售也采用，建材家居专业市场全部租赁，来宾楼盘整体营销水平较低端，营销渠道也较单一。7、 价格策略建议：初期租金低开，后期持续走高，以扶持商户，维持长期繁荣。8、 招商与销售策略：招商与销售并举，由招商带动销售，招商为明线，销售为暗线。9、 招商方面应积极向政府要政策，与政府合作，达到政府搭台的局面1） 关于项目所在区域周边的道路交通问题，应引导政府尽快开通一条通往河东（市区）方向的交通主干道，对于奠定河西片区发展起到非常大的促进作用。2） 来宾市城填居民人均可配收入为 17334 元/人/年，人均消费支出 11462 元/人/年，横向比较属偏
3、低水平，购买力不足；调查过程中，未见大量购买意向强的商户，究其原因，与本项目未正式对外展开宣传攻势有关。3） 政府管理缺失，导致商家对行业发展信心不足以及对政府信任度不高；本项目开发运3 / 34营过程中，应促请政府严格规划市场格局，实行规范的划行规市管理，取缔非法临建型大棚市场，集中全市资源，建设统一的专业大市场，此是未来营销一大重点。4 / 34二、 来宾市商铺总体供需情况1、当前主要商铺供应列表：全市在售、未售楼盘（住宅底商+纯商业） ，新增总面积约 140000 平方米（不含大棚市场）项目名称 商业面积 m2 售价(元/m 2) 租金元/m2/月 消化速度 目标客户群 招商销售模式 促
4、销手段 业态定位裕达中央城 80000 2.6 万3.5万 一期 66% 商场只租不售，街铺直接销售 周边商铺 25 间 1 万多平方交 50%订金 14 楼百货和超市，5 楼休闲娱乐，6 楼美食城和电影院万象城 26500 2.56.5 万 投资 部分返租和直接销售 返租三年，每年 8% 商业步行街、集中式商业富龙城 20000开盘 2.1 起价现行 2.8 万 50%左右 投资 售后反租 包租三年，投资即返 21% 二楼 5000M2 超大型超市，一楼农产品批发丽景苑 20000 1.8 万 2530 投资 带租约销售 免租 2 个月，租期 25 年 联华超市、电脑城、奇石城、购书中心鑫都
5、国际 4500 一层 4 万二层 1.4 万 100% 投资 带租约销售 总价 7% 主力店-引驻苏宁电器来晔家居城 30000 20 未开业 只接受登记 无沙发、软床、藤艺、实木、板式、欧式、美式、古典、青少年、办公家具天辰广场 4000 1.5 万 未开盘 投资 直接销售 交三万，98 折，接受预约，优先选铺。 无富城国际二期b 区 8000 1.3 万 未开盘 投资 直接销售 无 无香格里拉 6196 1.3 万1.5万 未开盘 投资 直接销售 无 无新星建材市场 50000 20 只租不售 无 建材详和园 1061 无 3543 出租率 30% 只租不售租金第一年 35 元/ M2，第
6、二年 38.5 元/ M2，第三年42.35 元/ M2 租期最长三年步行街天成百货 8600 无 100150 未开始出租 出租 只租不售商场统一管理， 租期合同 35 年 女人街，品牌区5 / 342、市场需求估测二级业态商户的平均经营面积为 150-200 平方米/户，商铺总需求面积约为 20 万平方米。其中，建材及家居行业的经营需求面积约为 10 万平方米；二级业态商户的平均仓储面积为 100 平方米/户，仓储总需求面积约为 5 万平方米。其中，建材及家居行业的仓储需求面积约为 2 万平方米。三、 来宾市商铺租金水平与售价主要商业：磨东小区、新星建材、华侨石材街租金：1425 元/m
7、2（大部分商铺租金在 20 元/m 2）城北商圈河西商圈主要商业：闽顺批发仓，文化路，大桥路，来晔家具城租金：1015 元/m 2（来晔家具城未开业）新城商圈主要商业：富城国际、财富 168、大地景苑、红水河大道、大地景苑、红水河大道、桂中大道、裕达中央城租金：1260 元/m 2（主要租金在 2540 元/m2）在售项目价格：裕达中央城（2.63.5 万元/m2）老城 B 区商圈主要商业：柳来路、维林大道、万象城、来华路租金：1425 元/m 2（大部分商铺租金在 20 元/m2）在售项目价格：万象城（2.56.5 万元/m 2）老城 A 区商圈主要商业：麒麟家私城、东南一路、来宾商城、人民
8、路西、新世界、新裕丰、合山路、富龙城租金：20156 元/m2（合山路，麒麟家私城，租金比较低;）在售项目价格：富龙城（2.3 万元/m 2）6 / 341、 商铺租金近年来，来宾市商铺供小于求，商铺稀缺导致租金水平呈现承跳跃式增长，商家经营收入增长小于租金成本的增长速度租金统计表 该租金指市场内平均水平市场 新星建材 闽顺批发仓 宏达建材 新世界陶瓷租金（元/月）20 10 25 25市场 财富 168 大地景苑 祥合园底商 维林大道租金（元/月） 25-30 30 38 252、商铺售价来宾商铺售价差异较大，位于老城区内商铺销售价格达到 23000-28000 元/平方米，位于新城区商铺售
9、达仅达到 13000-15000 元/平方米；老城区人流量大，商业氛围浓厚，新城区人气较低，新增住宅入住率低。项目名称 富龙城 万象城 富城国际 香格里拉均价（元/） 23000 23000 13000 预计 15000项目名称 天晨广场 鑫都国际均价（元/） 预计 15000 280003、来宾市专业市场经营期限时间表项目名称 建筑形式 营业期限 首批租期 起止时间新星建材市场 钢结构大棚 3-5 年 3 年 2011/72014/7闽顺批发仓 钢结构大棚 5 年 5 年 20102015 年新世界陶瓷市场 钢结构大棚 3-5 年 3 年 20102013 年大地景苑财富 168 住宅底商
10、长期 2 年 2010 起来晔家居 钢结构大棚 未定 3 年 尚未开业1、 新星建材市场市场建设方与商户签 3 年合同，3 年之后如果不拆则继续经营。7 / 342、 建设方承若 5 年不会拆迁。但实际情况可能类似红河市场，承若的期限与现实不同，也是去年说拆就拆了。四、 市场竞争项目及典型项目分析1、 同类型竞争项目 项目名称：富龙城农产品批发市场地理位置：东一路，位于老城区最繁华商业圈物业类型：专业市场总建筑面积：住宅（1 万） ，商业（2 万）商业形态：农加超（市场一层农产品批发，二层超市）商业经营方向：农副产品批发、零售商铺面积区间：天地楼首层铺面约 40 平方米，二层市场零售区铺面约
11、20-40 平方米摊位招商及销售模式：二楼商铺起租费仅需 100 元常规折扣为，按揭 99 折，一次性 98 折包租三年，投资即返 21%（第一年 6%，第二年 7%，第三年 8%）目标客户群：60%本地投资价格：￥23000 元/m2消化进度：50% 项目名称：新星建材市场地理位置：桂中大道西段占地面积：5 万 m2标准商铺面积：105m2商铺数量：一期约 200 个目前入住率：一期 50%。其中陶瓷和洁具 25%，门，涂料以及石材 25%。 ，一家 4S 店一期已入驻总商家数量：50租金水平：20 元/m2商家评价：大棚市场不稳定，租金偏贵入住品牌和业态：陶瓷，洁具，门，涂料和石材，基本是
12、柳州福建商户入住招商政策：免租 2 个月，8 / 349 / 34 项目名称：来晔家居市场地理位置：天然桥路（闽顺批发仓西侧）开发商：招商咨询处：目前只接受登记建筑类型：钢结构、大棚式总面积：2 万平方米商家积情况：现登记商家需求面积约 5 万平方米租金约：20 元/平方米/月合同租期：最低 3 年平面图：10 / 342、 典型项目 项目名称：万象城地理位置：来宾老城区向新开发区过渡区，新兴北路与来华路交汇处物业类型：住宅+底商+纯商业体总建筑面积：住宅（70000） ，商业（16500）商业形态：底商（2 层） 、独立商业体（3 层）商业经营形态：街区式-购物中心商铺标准面积：6080m
13、2大面积商铺：8001200m 2招商及销售模式：直接销售和部分（C 和 G 区）返租期为三年，每年总房款 8%。目标客户群：本地 40%，柳州南宁 20%销售价格：25000 元/m 265000 元/m 2业态规划：地下室：大型超级市场A 区：（集中商业）品牌快餐、箱包皮具、化妆品、钟表首饰、潮流电子、潮流音像、时尚手机、星美影院B 区：（首层）潮流精品、品牌服饰（二层）反斗乐园、儿童玩具城C 区：特色餐饮、酒吧街、运动用品、儿童服饰、儿童培训D 区：（首层）潮流精品、品牌服饰（二层）品牌餐饮名店E 区：（首层）潮流精品、品牌服饰（二层）品牌餐饮名店F 区：特色休闲餐饮、潮流精品、高级美容美发G 区：特色餐饮、酒吧街H 区：社区生活服务店、健康药房、水果、面包店、干洗
