1、1昆山川普城项目可行性研究报告福晟集团2010 年 12 月2目 录目 录第一部分 项目背景1.1 项目名称1.2 项目建设单位概况1.3 项目投资经济数据指标1.4 项目背景1.5 编制报告的时间及依据第二部分 项目投资环境及市场调研2.1 中国房地产市场宏观分析2.2 昆山市经济概述2.3 项目周边区域市场分析第三部分 项目 SWOT 分析3.1 地块分析3.2 项目 SWOT 分析3.3 项目综合评价第四部分 项目定位分析4.1 项目条件和资源分析4.2 项目整体定位4.3 项目环境景观4.4 区域世贸壹号个案分析3第五部分 建设方式与内容说明5.1 形式与结构5.2 项目的组织结构和人
2、员安排第六部分 投资估算及资金来源6.1 投资估算依据及内容6.2 项目资金来源及筹措6.3 项目建设及用款计划第七部分 收入预测及盈利分析7.1 收入预测及销售回款计划7.2 项目利润分析第八部分 项目风险防范8.1 项目开发风险防范8.2 项目筹资风险防范8.3 项目政策风险防范8.4 销售价格和销售风险防范8.5 工程质量风险防范8.6 项目其他主要问题的解决8.7 项目环境效益评价8.8 可行性研究结论8.9 数据附件4第一部分 项目背景1.1 项目名称昆山川普城项目1.2 项目建设单位概况福晟集团是一家以房地产开发为龙头，涉及建筑建材、城市运营、工程施工、物业管理等行业的大型综合性集
3、团企业，现控股 30 余家子公司，员工近 2000 人，总资产 160 亿。集团成立至今，以发展为第一要务，坚持“团结、高效、廉洁、务实”的发展方针；以提供优质产品为宗旨，提供优质服务为经营理念，为客户创造最大价值为目标，积极发展市场。如今，不仅集团经济得到了稳步、持续、快速的发展，而且各项产业互为支撑、相互促进，形成了独有的竞争优势。目前，集团无论在效益、规模，还是核心竞争力等方面都位居同行业前列。福晟集团立足福建，在福州，不仅成功开发“福晟钱隆世家” 、 “福晟钱隆首府” 、 “福晟钱隆天下” 、 “福晟钱隆金山” 、 “福晟钱隆御景” 、 “福晟钱隆学府” 、 “福晟钱隆首座” 、 “福
4、晟钱隆时代” 、 “福晟钱隆公馆”等9 个精品项目，而且成功入主福建漳州 1300 亩第一大盘-“福晟钱隆学府”项目，2010 年 9 月 21 日 10.05 亿元获得福州原冠城大通公司地块，总建面积近13 万平方米、2010 年 10 月 9 日在长沙以 4.17 亿拿下总建 43 万平方米地块，做大做稳福建根据地。福晟集团始终致力于以人性化和人文的角度去开发项目，努力使 每一个项目不但成为城市发展的亮点，也是城市历史和文脉的自然延续；集团凭借华南地产先进理念，结合福州本地住房市场的实际需求，慢慢摸索出属于自己的“福晟模式” ，以产品品质、围合景观和创新户型“ 三大法宝”形成钱隆系列产品的
5、核心优势，在广州、福州、成都、长沙、南宁、漳州、赣州等六省七市开5发了多个品质口碑项目。2009 年，福晟集团通过不懈地努力，换来了骄人业绩：2009 年提前 30 天完成 30 亿销售业绩，名列“2009 福州楼市销售十强” ，同时荣获“2009 年中国最具价值中产阶级住宅品牌” 、 “2009 中国十大最具影响力地产企业” 、 “2009 品质地产贡献典范企业” 、 “2009 海西楼市最具影响力地产企业” 、 “2009-2010 年中国中产阶级住房开发典范企业” 、 “2010 福建省房地产十佳优秀品牌企业” 、 “2010中国房地产百优品牌企业” 、 “2010 中国中产阶级住房开发
6、典范企业”等诸奖殊荣。福晟集团还当选“中国房地产开发商协会副会长单位” 。面对新形势、新机遇，集团制定了未来十年的目标: 进入全国房地产企业 50 强、拥有两家以上上市公司、销售收入累计达 1000 亿元。福晟集团坚定信心、筑定福州，以品质战略领跑未来市场，稳步扩张全国版图。 1.3 项目投资经济数据指标如下：项目经济指标表内容 单位 指标总建筑面积 平方米 278595总收入 万元 222845.8税前利润 万元 66237净利润 万元 32932项目净利润率(静态) % 29.72项目投资净利润率(静态) % 14.77项目投资技术指标表序号 项目 单位 数值1 实际用地面积 73759.
7、2总建筑面积 2785952其中 地下部分 98176地上部分 268778计入容积率建筑面积 47753商业 477533其中写字楼 0不计入容积率建筑面积 0地下室建筑面积 647914其中架空层建筑面积 0容积率 3.05 建筑密度 % 356 绿地率 % 24机动车位数 辆 1501地上机动车位数 辆 8857其中地下机动车位数 辆 6161.4 项目背景1.4.1 项目位置该地块位于昆山市开发区，东临洞庭湖北路城市主干道与昆山国际会展中心隔路相望。西接吴淞江北城市次干道，毗邻昆山工商行政管理和中材大厦。南至前进路，连接东部经济开发区与昆山城区主干道，前进路往西车行 10 分钟南至昆山
8、市政府。对面为中航城、天虹百货。北至天然灌溉水道，与浏河连通，具备成为水景资源的条件。71.5 编制报告的时间及依据可行性研究的工作时间：2010 年 12 月可行性研究的资料来源：公开的政府报告和统计资料，如中华人民共和国2009 年国民经济和社发展统计公报等，相关产品的项目资料以及具有代表性的开发商的调研资料等。第二部分 项目投资环境及市场调研2.1 中国房地产市场宏观分析2.1.1 全国宏观经济8初步核算，2009 年国内生产总值 335353 亿元，比上年增长 8.7%。分产业看，第一产业增加值 35477 亿元，增长 4.2%；第二产业增加值 156958 亿元，增长9.5%；第三产
9、业增加值 142918 亿元，增长 8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 10.6%，比上年下降 0.1 个百分点；第二产业增加值比重为 46.8%，下降 0.7 个百分点；第三产业增加值比重为 42.6%，上升 0.8 个百分点。 图表：图 1 2005-2009 年国内生产总值 新华社发全年农村居民人均纯收入 5153 元，剔除价格因素，比上年实际增长 8.5%；城镇居民人均可支配收入 17175 元，实际增长 9.8%。农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为 41.0%，城镇为 36.5%。 9图表：2009 年我国城镇居民人均可支配收入达 17175 元 新华社发全年居
10、民消费价格比上年下降 0.7%，其中食品价格上涨 0.7%。固定资产投资价格下降 2.4%。工业品出厂价格下降 5.4%，其中生产资料价格下降 6.7%，生活资料价格下降 1.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降 7.9%。农产品生产价格下降 2.4%。农业生产资料价格下降 2.5%。70 个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨 1.3%，二手住宅价格上涨 2.4%；房屋租赁价格下降 0.6%。 10图表：图 2 2005-2009 年居民消费价格涨跌幅度 新华社发图表：2009 年居民消费价格同比下降 0.7% 新华社发全年财政收入 68477 亿元，比上年增加 7147 亿元，增长 11.7%；其中税收收入 59515 亿元，增加 5291 亿元，增长 9.8%。 图 2004-2008 年城镇居民人均可支配收入及其增长速度
