1、新 接 管 楼 盘 物 业 的 管 理 工 作 计 划依 据 集 团 的 管 理 要 求 和 物 业 管 理 运 作 需 要 ， 物 业 部 将 工 作 分 为 介 入 期 管 理 、 入住 期 管 理 （ 将 验 收 好 的 房 屋 交 给 业 主 ； 二 次 装 修 管 理 、 迎 接 业 主 迁 入 新 居 等 ） 和 常规 管 理 三 部 分 。 按 照 轻 重 有 序 、 科 学 实 效 的 原 则 ， 拟 定 如 下 管 理 工 作 计 划 ：介 入 期根 据 集 团 公 司 提 供 的 项 目 施 工 进 度 表 、 销 售 进 度 表 、 入 住 计 划 安 排 ， 制 定 相
2、应 的 前 期 介 入 工 作 计 划 ， 力 求 务 实 、 高 效 ， 并 有 利 于 集 团 的 销 售 服 务 。1、 从 物 业 管 理 的 角 度 出 发 ， 提 前 掌 握 物 业 的 情 况 ， 做 好 以 下 各 项 前 期 准 备工 作 ：（ 1） 根 据 集 团 公 司 相 关 销 售 承 诺 内 容 ， 制 定 业 主 临 时 公 约 、 前 期 物业 服 务 协 议 、 业 主 手 册 ， 并 与 集 团 签 定 前 期 物 业 服 务 协 议 ； 对 集 团 公司 售 楼 承 诺 文 书 从 物 管 视 角 给 予 评 审 ， 避 免 入 伙 后 口 实 不 符 导
3、 致 纠 纷 ；（ 2） 对 园 林 布 置 及 景 观 设 计 方 案 、 园 林 绿 化 ， 从 物 业 管 理 角 度 提 供 专 业 建议 ； （ 3） 参 与 项 目 组 的 工 程 例 会 ， 适 时 提 出 物 业 管 理 的 专 项 建 议 ； 对 智 能 化 系统 提 出 专 项 建 议 ； 对 小 区 的 给 排 水 、 电 力 供 应 、 消 防 、 安 全 防 范 、 水 景 、 标 识 系统 、 管 送 煤 气 系 统 、 公 共 配 套 设 施 、 管 理 用 房 的 规 划 与 施 工 ， 从 物 管 专 业 角 度 提出 合 理 化 建 议 ；（ 4） 收 集
4、工 程 图 纸 ， 建 立 设 备 档 案 ， 参 与 设 备 的 安 装 调 试 ；（ 5） 对 设 备 设 施 及 各 类 管 线 的 隐 蔽 工 程 进 行 跟 踪 并 建 档 管 理 ；（ 6） 配 合 销 售 部 物 业 管 理 咨 询 ， 同 时 与 集 团 销 售 部 、 客 服 部 人 员 进 行 物 业管 理 相 关 法 律 、 法 规 、 服 务 内 容 、 契 约 的 互 动 沟 通 ；（ 7） 业 主 入 伙 前 ， 先 行 参 与 房 屋 的 验 收 过 程 ， 发 现 问 题 及 时 汇 总 提 交 书 面整 改 报 告 ；（ 8） 收 集 装 修 、 装 饰 材
5、料 供 应 商 ， 以 及 相 关 设 备 厂 家 的 信 息 （ 厂 家 联 系 人 、联 系 方 式 等 ） ， 以 满 足 日 后 维 修 中 的 材 料 供 应 ；（ 9） 与 集 团 公 司 相 关 部 门 协 商 建 立 维 保 机 制 ， 力 求 在 维 修 管 理 流 程 等 方 面建 立 有 效 的 措 施 以 确 保 维 修 的 高 效 率 ， 使 业 主 在 售 后 质 量 维 保 方 面 的 诉 求 能 够 得到 及 时 的 解 决 ；（ 10） 建 立 与 社 会 专 业 机 构 的 联 系 ， 开 展 如 通 邮 、 通 水 、 电 、 气 、 电 话 申 请等 准
6、 备 工 作 ；（ 11） 与 集 团 公 司 协 商 确 定 管 理 处 办 公 场 所 以 及 安 防 人 员 的 宿 舍 、 食 堂 等 生活 场 所 的 配 置 ， 确 定 装 修 方 案 ； 人 员 配 置 、 培 训 计 划 的 制 定 与 实 施 ；（ 12） 拟 定 物 业 管 理 服 务 工 作 各 项 流 程 及 与 业 主 相 关 的 各 类 资 料 ， 并 印 刷 装订 成 册 （ 业 主 入 伙 时 发 放 给 业 主 ） 。（ 13） 针 对 未 来 需 要 完 善 的 物 业 管 理 问 题 建 立 专 项 档 案 。2、 开 展 业 主 服 务 需 求 调 查积
7、 极 参 与 集 团 公 司 开 展 的 业 主 联 谊 活 动 ， 集 中 收 集 了 解 业 主 反 馈 的 信 息 ， 在销 售 部 帮 助 下 ， 在 入 住 前 开 展 业 主 需 求 调 查 ， 以 求 了 解 业 主 的 年 龄 结 构 、 文 化 层次 、 兴 趣 爱 好 及 各 类 服 务 需 求 ， 通 过 分 析 ， 确 定 管 理 服 务 标 准 及 各 项 服 务 收 费 标准 ， 使 今 后 的 物 业 管 理 服 务 工 作 更 加 贴 近 业 主 。3、 按 规 范 实 施 接 管 验 收充 分 利 用 前 期 介 入 取 得 的 各 类 资 料 和 数 据 ，
8、 以 及 对 大 儒 世 家 物 业 的 了 解 ， 本 着“ 对 业 主 负 责 ， 对 集 团 负 责 ” 的 宗 旨 ， 对 大 儒 世 家 进 行 严 格 、 细 致 、 全 面 的 接 管验 收 。4、 介 入 期 管 理 工 作 计 划 表序号 项 目 内 容 时 间一 前 期 介 入 参 与 规划 设 计 和 建 设 1、 项 目 实 地 考 察 、 研 究 规 划 设 计 意 图 ，掌 握 工 程 施 工 现 状 ；2、 从 物 业 管 理 的 角 度 提 出 合 理 化 建 议 。 2006 年 5 月 至2006 年 10 月二 拟 订 物 业 管 理 服务 方 案 1、
9、总 结 同 行 业 物 业 管 理 服 务 的 成 功 经验 ；2、 对 大 儒 世 家 项 目 深 入 调 查 研 究 ；3、 针 对 大 儒 世 家 新 区 特 点 拟 订 管 理 方案 。 2006 年 5 月 至2006 年 6 月三 组 建 物 业 管 理 服务 队 伍 1、 物 业 处 组 织 架 构 的 建 立 、 相 关 人 员 的招 聘 ；2、 人 员 培 训 ；3、 人 员 上 岗 。 2006 年 5 月 至2006 年 11 月四 完 善 管 理 及 办 公条 件 1、 安 排 管 理 用 房 ；2、 安 排 员 工 宿 舍 ；3、 管 理 物 质 装 备 。 2006
10、年 10月 至2006 年 11 月五 制 定 管 理 规 章 制度 1、 制 定 或 完 善 切 合 实 际 的 各 项 制 度 ； 2006 年 6 月 至2006 年 7 月六 对 业 户 的 宣 传 及对 员 工 的 培 训 对 二 次 装 修 须 知 进 行 口 头 宣 导 、 书 面 宣导 ， 现 场 指 导 、 培 训 。 2006年 10月 至2007 年 3 月七 物 业 的 验 收 与 接管 1、 根 据 标 准 ， 逐 项 检 查 发 现 问 题 督 促 整改 ；2、 与 开 发 商 办 理 书 面 移 交 手 续 ， 做 好 工程 遗 留 问 题 备 案 。 2006
11、年 9 月 至2006年 11月 初八 内 业 档 案建 立 与 管 理 1、 收 集 档 案 资 料 ；2、 科 学 分 类 ；3、 建 档 ；4、 运 用 。 2006 年 5 月 起入 住 期1、 高 效 便 利 办 好 入 住入 伙 期 是 物 业 管 理 工 作 关 键 的 一 个 环 节 ， 同 时 也 是 物 业 管 理 人 展 示 自 身 形 象 ，打 开 工 作 局 面 ， 为 今 后 物 业 管 理 服 务 工 作 奠 定 良 好 基 础 的 一 个 契 机 ， 为 此 做 好 如 下几 项 工 作 ：（ 1） 与 销 售 部 配 合 ， 告 知 业 主 详 细 的 入 伙
12、 流 程 、 各 项 手 续 办 理 办 法 以 及 应 收 的有 关 费 用 ， 以 便 业 主 事 前 做 好 准 备 ；（ 2） 销 售 部 应 合 理 安 排 业 主 的 入 伙 时 期 ， 加 强 节 假 日 的 入 伙 办 理 ； 入 住 服 务 ；（ 3） 一 条 龙 办 理 入 住 手 续 ， 随 到 随 办 ， 与 销 售 部 密 切 合 作 ， 对 业 主 提 供 一 对 一的 入 住 服 务 ；（ 4） 事 前 联 系 供 气 、 供 电 、 供 水 、 电 信 、 银 行 等 社 会 相 关 专 业 机 构 ， 同 步 办 公 ，方 便 业 主 入 伙 ；2、 提 供
13、入 住 期 的 便 民 服 务 措 施（ 1） 延 长 工 作 时 间 ， 随 到 随 办 ， 同 时 提 供 物 业 管 理 及 其 收 费 项 目 的 咨 询 答 疑 、装 修 咨 询 等 ；（ 2） 通 过 公 开 招 投 标 方 式 引 入 4 5 家 具 有 一 定 品 牌 、 资 质 、 售 后 服 务 良 好 的正 规 装 修 商 、 电 器 商 、 各 类 装 修 材 料 商 ， 进 驻 社 区 并 向 业 主 推 荐 方 便 业 主 的 同 时 进行 经 营 创 收 ；（ 3） 组 织 有 偿 便 民 服 务 队 ， 解 决 入 住 期 间 搬 运 量 大 ， 搬 家 难 的
14、 问 题 ； 解 决 家 庭装 修 后 清 洁 卫 生 问 题 ， 同 时 也 方 便 装 修 期 间 民 工 流 的 控 制 。3、 记 录 并 处 理 业 主 在 接 楼 验 房 中 提 出 的 合 理 的 意 见 与 建 议4、 装 修 管 理（ 1） 装 修 宣 传 培 训 。 根 据 建 筑 发 ， 建 设 部 第 110 号 令 住 宅 室 内 装 饰 装 修管 理 办 法 及 福 州 市 有 关 装 修 管 理 的 规 定 ， 制 定 房 屋 装 饰 、 装 修 管 理 办 法 、 装修 期 间 电 梯 使 用 管 理 规 定 、 二 次 装 修 申 请 表 等 ， 对 相 关
15、管 理 员 以 及 业 主 、 装修 施 工 单 位 的 施 工 人 员 进 行 装 修 的 法 律 、 法 规 及 专 业 知 识 培 训 。（ 2） 强 化 装 修 审 批 二 次 控 制 的 要 点 ， 制 定 装 修 审 批 程 序 。（ 3） 落 实 二 次 装 修 跟 踪 监 管 责 任 制 。（ 4） 制 定 违 章 装 修 处 理 流 程 。（ 5） 依 据 装 修 方 案 结 合 日 常 的 装 修 巡 查 记 录 和 装 修 变 更 记 录 进 行 装 修 验 收 。5、 治 安 管 理（ 1） 建 立 高 素 质 的 安 管 队 伍 ， 按 高 标 准 、 严 要 求 的
16、 指 导 思 想 ， 严 抓 招 聘 、 培训 、 上 岗 、 考 核 等 关 键 环 节 ， 实 施 “ 准 军 事 化 管 理 ” 。（ 2） 确 立 治 安 重 点 ， 加 大 对 入 住 期 人 流 、 物 流 、 车 流 的 有 效 监 控 。车 位 、 车 主 、 车 型 、 车 色 ）（ 3） 实 施 科 学 有 效 的 防 范 体 系 ， 全 面 防 范 实 施 巡 逻 岗 、 固 定 岗 （ 守 卫 岗 ） 、机 动 岗 三 岗 联 合 防 范 ， 各 岗 有 效 的 配 合 与 互 动 ；（ 4） 完 善 并 发 挥 智 能 化 系 统 的 安 防 优 势 。6、 入 住
17、期 管 理 工 作 计 划 表序号 项 目 内 容 时 间一 入 住 手 续 办 理 1、 准 备 好 业 主 入 住 资 料 ；2、 合 理 设 置 办 理 入 住 手 续 的 流 程 与 岗位 ；3、 为 业 户 办 理 入 住 手 续 ， 提 供 便 利 服 务 。 2006 年 11月 起二 住 户 装 修 管 理 1、 对 业 户 和 装 修 队 伍 的 宣 导 、 培 训（ 发 通 知 、 公 示 、 面 谈 、 现 场 交 流 ） ；1、 装 修 申 报 审 批 ；2、 装 修 施 工 过 程 监 管 ；3、 装 修 验 收 。 2006 年 11月 起三 业 户 档 案建 立
18、与 管 理 1、 收 集 档 案 资 料 ；2、 科 学 分 类 ；1、 建 档 ；2、 运 用 。 2006 年 5 月 起常 规 期 管 理1、 培 训 工 作通 过 培 训 ， 提 高 员 工 的 文 化 素 质 、 业 务 技 能 和 管 理 服 务 水 平 ， 为 大 儒 世 家 物业 项 目 培 养 一 支 品 质 优 良 、 专 业 过 硬 的 物 业 管 理 队 伍 ， 使 大 儒 世 家 社 区 的 物 业 管 理更 加 赋 有 成 效 。（ 1） 安 管 培 训 计 划项 次 培 训 主 题 /教 材 培 训 人 培 训 对 象1 消 防 甩 带 （ 二 节 ） /依 据
19、考 核 标 准 安 管队 长 全 体 队 员2 安 管 员 考 核 细 则 安 管队 长 全 体 队 员3 “ 三 流 ” 管 理依 据 安 防 管 理 培 训 教 案 预 案 安 管队 长 全 体 队 员4 门 岗 工 作 流 程 、 巡 逻 工 作 流 程 、 安 管队 长 全 体 队 员5 中 队 训 练 （ 每 周 星 期 三 、 五 进 行 ）依 据 考 核 标 准 安 管队 长 全 体 队 员6 队 伍 建 设 /自 编 和 依 据 中 国 保 安 安 管队 长 全 体 队 员7 水 浸 事 故 、 周 界 反 攀 爬 、 煤 气 泄 漏 、 困梯 解 救 预 案 培 训 保 安经
20、 理 全 体 队 员8 岗 位 职 责 安 管队 长 全 体 队 员9 新 队 员 上 岗 培 训 及 岗 位 职 责 、 公 司 理念 、 服 务 意 识 。 依 据 相 关 材 料 分 阶 段 进 行 新 队 员老 队 员10 安 防 大 队 在 二 次 装 修 管 理 中 的 岗 位 职 责 、巡 楼 要 点 ； 如 何 在 现 场 及 时 传 递 业 户 的 投诉 、 报 修 ； 全 体 队 员11 高 层 楼 宇 消 防 预 案 现 场 培 训 及 演 练 全 体 队 员（ 2） 绿 化 培 训 计 划项 次 培 训 主 题 /教 材 培 训 人 培 训 对 象1 绿 化 工 岗 位
21、 职 责 绿 化班 长 绿 化 工2 绿 化 基 础 应 知 应 会 绿 化班 长 绿 化 工 、 楼 管 员3 割 草 机 、 高 压 喷 雾 器 等 器 具 的 使 用 及 保 养 /依 据 产 品 使 用 说 明 书 绿 化班 长 绿 化 工4 安 全 操 作 规 程 绿 化班 长 绿 化 工客 户 主 管5 苗 木 习 性 管 养 特 点 绿 化班 长 绿 化 工客 服 主 管6 各 类 表 单 使 用 的 培 训 /依 据 现 场 使 用 表 单 绿 化班 长 绿 化 工楼 管 、 客 户 主 管7 气 候 、 土 壤 水 分 与 苗 木 的 关 系 绿 化班 长 绿 化 工客 户
22、主 管8 苗 木 等 级 标 准 及 如 何 检 查 苗 木 病 虫 害 依 据绿 化 施 工 及 相 关 材 料 绿 化班 长 绿 化 工楼 管 、 客 户 主 管（ 3） 行 政 培 训 计 划项 次 培 训 主 题 /教 材 培 训 人 培 训 对 象1 物 业 相 关 法 律 法 规 培 训 物 业 部经 理2 学 习 本 项 目 的 新 建 商 品 住 宅 质 量 保 证书 、 新 建 商 品 住 宅 使 用 说 明 书 物 业 部经 理 全 体 客 服 人 员3 社 区 概 况 /书 面 与 现 场 相 结 合 物 业 部经 理 全 体 客 服 人 员4 新 楼 管 员 上 岗 培
23、 训 物 业 部经 理 全 体 客 服 人 员5 学 习 业 主 临 时 公 约 、 前 期 物 业 管 理协 议 、 房 屋 装 饰 、 装 修 管 理 办 法 、 接 楼 特 别 提 示 、 业 主 基 本 情 况 登 记表 等 物 业 部经 理 全 体 客 服 人 员6 服 务 礼 仪 /依 据 礼 仪 培 训 资 料 结 合 现 场 物 业 部经 理 全 体 客 服 人 员7 各 项 物 业 费 用 收 取 标 准 、 正 确 开 票 据 时 注意 事 项 /依 据 公 司 计 财 部 相 关 要 求 物 业 部经 理 客 服 、 收 款 员8 各 类 相 关 表 单 使 用 物 业
24、部经 理 全 体 客 服 人 员9 入 住 亲 情 服 务 、 有 偿 服 务 项 目 讲 解 物 业 部经 理 全 体 客 服 人 员10 现 场 对 客 服 口 员 工 进 行 房 屋 配 套 设 施 使 用功 能 及 操 作 培 训 物 业 部经 理（ 4） 新 区 工 程 部 培 训 计 划项 次 培 训 主 题 /教 材 培 训 人 培 训 对 象1 新 员 工 入 职 培 训 物 业 公 司 简 介 、（ 规 章 制 度 ，岗 位 职 责 ） /依 据 管 理 规 范 文 件 培 训 物 业 部经 理 全 体 工 程 人 员2 公 司 管 理 文 件 培 训 物 业 部经 理 全
25、体 工 程 人 员3 安 全 知 识 、 及 礼 节 、 文 明 礼 貌 用 语 培 训 。 工 程主 管 全 体 工 程 人 员4 现 场 培 训 ： 组 织 现 场 人 员 到 社 区 熟 悉 环 境 及根 据 楼 书 平 面 图 了 解 各 幢 楼 结 构 ， 方 位 特点 ， 户 内 给 排 水 走 向 ， 五 金 门 配 件 产 地 品 名等 。 工 程主 管 全 体 工 程 人 员楼 管 员5 现 场 操 作 表 单 填 写 、 各 岗 位 操 作 规 程 、 规 章制 度 的 培 训 工 程主 管 全 体 工 程 人 员及 楼 管 员6 建 筑 电 气 工 程 施 工 质 量 验
26、 收 规 范 ， 智 能 化 系统 验 收 规 范 ， 针 对 各 口 负 责 人 进 行 专 项 培 训/依 据 建 设 部 标 准 、 及 机 电 设 备 调 试 验 收 标准 培 训 。 工 程主 管 全 体 工 程 人 员7 小 区 变 配 电 糸 统 知 识 、 给 排 水 系 统 知 识 培训 。 工 程主 管 全 体 工 程 人 员8 业 主 交 接 楼 验 房 知 识 培 训 。 工 程主 管 全 体 工 程 人 员及 楼 管 员9 业 主 二 次 装 修 、 日 常 监 督 巡 查 注 意 事 项 培训 。 工 程主 管 全 体 工 程 人 员10 电 梯 安 全 技 术 知
27、 识 培 训 。 小 区 智 能 化 系 知 识培 训 。 工 程主 管 全 体 工 程 人 员2、 常 规 期 工 作 计 划 表序号 项 目 内 容 时 间一 房 屋 及 公 共 设施 维 修 保 养 1、 制 定 房 屋 养 护 和 维 修 计 划 方 案 ；2、 制 定 维 修 基 金 的 收 集 及 管 理 办 法 ；3、 房 屋 的 养 护 及 维 修 管 理 。 06 年 12 月 起06 年 12 月 起06 年 12 月 起二 机 电 设 备 的 维修 养 护 1、 设 备 的 基 础 资 料 管 理 ；2、 设 备 的 运 行 管 理 ；3、 设 备 的 维 修 管 理 ；4、 设 备 的 能 源 和 安 全 管 理 。 06 年 9 月 起视 移 交 时 间 而定三 安 全 防 范 管 理 1、 治 安 管 理 ；2、 交 通 秩 序 车 辆 管 理 ；3、 消 防 管 理 06 年 12 月 起06 年 12 月 起四 智 能 化 设 施 管理 1、 智 能 化 设 施 的 日 常 使 用 操 作 ；2、 智 能 化 设 施 的 维 护 ；3、 智 能 化 系 统 的 完 善 。 06 年 9 月 起视 移 交 情 况 定五 小 区 环 境 管 理 1、 园 林 绿 化 管 理 ；2、 清 洁 卫 生 管 理 ；3、 环 保 管 理
