1、如何解决房屋买卖纠纷,第一节 房地产诉讼基本知识,诉讼的大致流程及应注意的事项如下,一、遇到纠纷不能协商解决,首先了解相关起诉的法律知识，一是通过一定的信息渠道，最好是向专业律师咨询，明确所遇到的问题通过诉讼能否解决，如果解决，准备哪些相关的证据材料，自己或委托律师起诉或申请仲裁，在诉讼前应基本收集齐全证据材料，写好起诉书，准备证据清单及身份证复印件。向法院提起诉讼的，必须符合下列条件： 1. 原告是与本案有直接利害关系的公民，法人和其他组织； 2. 有明确的被告； 3. 有具体的诉讼请求和事实、理由； 4. 属于人民法院受理诉讼的范围和法院管辖。 向仲裁机构申请仲裁需事先约定解决争议的仲裁机
2、构或发生纠纷后双方同意将争议提交仲裁机构的协议。,二、到房屋所在地法院起诉。【专属管辖】起诉审查、立案由立案庭（室）负责，立案庭受理后开具交费通知单，到农业银行交费，交费后持农业银行开具的交费凭据到法院的财务部门换诉讼费收据，然后再将该收据交立案窗口，至此立案完成。在起诉之前，原告为了执行的方便，也可以申请诉前财产保全。,三、立案后，法律的内勤将案件分到具体的承办法官，由承办法官根据自己的时间安排，由书记员将起诉书送达被告或电话通知开庭时间或其它事项。被告应在收到起诉状副本后15 日内提出答辩状。不提出答辩状的，不影响人民法院审理。,四、证据规则。法院审理案件实行 “ 谁主张、谁举证 ”的原则
3、，举证不能，将承担败诉或审判结果与己不利的后果，法律另有规定的除外。如果当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集并已提出调取证据的申请和该证据线索的，法院可以根据当事人申请，依职权取证；当事人提出申请可由人民法院勘验或者委托鉴定，比如装修质次价高，使用伪劣产品，原告要求双倍赔偿的，原告方可申请法院委托专业机构鉴定。,五、法院确定的开庭时间和地点，所有诉讼参加人均应严格遵守，无正当理由不按时到庭的，不得再入庭参加诉讼。原告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，按自动撤诉处理；被告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。,六、开庭审理。民事、经济案件开庭审理的顺序为 ： 核实双方当事人的身份及代
4、理人身份、宣布合议庭组成人员然后开始审理。首先原告陈述事实，然后被告答辩，法庭调查、法庭辩论、法庭调解、最后陈述，然后休庭，一般不当庭宣判，等判决书做出来后通知当事人取判决，一般法院不宣读判决书，签字后自己看结果。适用普通程序审理的民事、经济案件，审限为6 个月；有特殊情况需延长的，由法院院长批准，可延长 6 个月；还需延长的，报请上级法院批准。适用简易程序审理的案件，审限为3 个月。目前一般的案件均适用简易程序，由一个审判员独任审理，三个月内结案。三个月不能审结的，转为普通程序。,七、二审审理。当事人不服一审判决的，在判决书送达之日起 15日内向上一级法院提起上诉。不服一审裁定的，应当在裁定
5、书送达之日起 10日内提起上诉。上诉应当递交上诉状，同时交纳上诉费，并通过原审法院提出。原审法院收到上诉状后将上诉状交给被上诉方，被上诉方提交答辩状，一审法院将答辩状再转交上诉方，然后连同全部案卷和证据，报送第二审法院。第二审法院只对上诉人请求的有关事实和适用法律进行审理。 现在的二审案件一般不开庭审理，一般法院通知说“谈话”，只针对有争议的部分进行审理，没有争议的则不再审理。人民法院审理对判决的上诉案件，应当在二审立案之日起3 个月内审结。有特殊情况需要延长的，由法院院长批准。对裁定的上诉案件，应当在二审立案之日起 30 日内做出终审裁定。,八、申请再审。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定
6、，认为有错误的，可向原审人民法院或上一级法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审的，应当在判决、裁定发生法律效力后2年内提出。 九、申请执行。发生法律效力的判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可向有管辖权的法院执行机构提出书面申请，申请法院执行。申请执行的期限，双方或一方当事人是公民的为一年，双方是法人或其他组织的为6 个月。【新修改的民诉法将申请执行的期限变更为2年，平等保护了自然人、法人和其他组织】法院发生法律效力的判决、裁定和调解书，由原第一审人民法院执行。执行案件，简单案件 3 个月内执结；普通案件 6个月内执结；重大疑难案件 1年内执结；特殊情况需延长的必须
7、办理批准手续。 下面是民事案件的流程图，简单地说明。,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 之解读,2003年4月28日，最高人民法院公布了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称解释)。该解释对目前日益增多的房地产纠纷案件在各级法院的审判中遇到的一些悬而未决的问题做出了明确的规定，使各级法院在审理商品房纠纷案件中出现的新问题有了法律依据。解释施行后，可以更好地保护作为买受人的消费者权益，惩罚少数不诚信的开发商，更有利于规范房地产市场并促进整个房地产市场更加健康良性的发展。 下面就对涉及的15个问题进行基本的解读：,一、六种情况买受
8、人可获双倍赔偿,在解释公布前，对商品房是不是生活消费品，在开发商恶意违约和欺诈的前提下能否适用消费者权益保护法第49条的规定适用双倍赔偿，各方观点不一，分歧较大。在司法实践中各地法院因没有明确的法律规定或司法解释，各地法院做法也不一致，从已公布的案例来看绝大多数法院不按双倍赔偿来判决此类案件。解释中明确了下列六种情况买受人可要求双倍赔偿：,1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； 3、拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人
9、将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的； 4、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 5、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 6、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。,上述六种情况的双倍赔偿是有前提条件的，其中第1、2、3种情况双倍赔偿的前提条件是：存在这三种情形中的任何一种，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；其中第4、5、6种情况双倍赔偿的前提条件是：出卖人订立商品房买卖合同时，具有4
10、、5、6情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。,二、买卖双方对合同条款达不成一致可退定金,目前开发商在与买受人签正式合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。解释公布并实施后将缓解商品房买卖合同当事
11、人一方买受人在签约谈判中的弱者地位。,解释中明确规定，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，即买受人因自己的原因放弃购买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行约定的义务一方无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的义务，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果买卖双方对预售或销售契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，不能归责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。,三、 不按期办房产证可解除合同并获赔偿,在解释公布前，由于开发商的原因买受人在一定
12、期限内不能取得房屋权属证书的，如果双方事先在合同中没有约定，那么买受人无法取得赔偿，如果开发商没有其它足以解除合同的违约行为，那么买受人一般也不能解除合同。在此之前开发商对为买受人办理权属证书之行为一般是按照建设部及国及国家工商总局制定的格式合同第十五的约定办理，即只承诺将办理权属证书的资料在一定期限内报到权属登记主管机关，不承诺取得房屋所有权证书的时间。有些开发商依据格式合同的十五条第一款或第二款承诺如不能按期办理可以退房，有些开发商承诺不同意退房，只承诺赔偿损失，但办理期限未定，实际上此条的两项承诺对买受人来说没有实际作用。,解释明确了由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属
13、证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： 1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日； 3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。 如果双方合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。,商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同并可要求赔偿损失。上述规定明确了开发商为买受人
14、办理房产证的时间， 且明确了是取得房屋权属证书的时间，并非报送产权登记资料的时间。如果双方没有特殊约定，那么根据解释第十九条，因开发商原因在一年零三个月内还未办理房屋权属证书的，买受人可退房并获赔偿。,四、 房屋质量存在问题可解除合同,该解释规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。如果房屋存在一般质量问题，在保修期及保修范围内出卖人不承担修复义务或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。复费用及修复期间
15、造成的其他损失由出卖人承担。,五、 过低违约金可申请增加到实际所受损失,由于目前开发商在买卖合同签订时的强势地位，有些开发商为规避自己的违约责任，将逾期交房等约束自己的违约金比例定得比较低，通常定3%的比较多，也有极端的开发商将因开发商违约解除合同时违约金比例定为0.1%，且不能更改，也就是说，买一套价值100万的房屋，如果让开发商承担违约责任，那么开发商只承担1000元的违约金。,而实际情况是，如果买受人已实际入住该房屋并对其进行了装修，那么装修损失至少也要几万元，如果买受人通过银行贷款购买此房，那么还要支付银行的贷款利息、保险费、律师费、公证费、抵押登记费、预售登记费(如有代理)、外地人购
16、房审批费(户口外地)、印花税等费用，买受人的实际损失可能大约占总房款的10%左右，双方事先约定的0.1%或1%或3%根本无法弥补买受人的实际损失，根据此种情况，解释规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。如果约定的违约金过高，当事人也可以请求减少。减少的标准应当以违约金超过造成的损失为标准适当减少。,六、 买卖双方商定以担保贷款方式付款、贷款申请未获批准时，买卖双方可解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人，但前提条件是：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人才
17、可以请求解除合同。如果因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。,如果买受人签订商品房合同后不办理贷款手续，那么开发商可以要求解除合同并要求买受人承担违约责任。 购房合同无效买受人可解除与银行贷款合同。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。此规定既免除了买受人不继续支付银行贷款的利息的负担，也利于银行资产的安全。,七、 明确的广告及承诺视为合同内容,按照中华人民共和国合同法的有关规定，广告在合同的缔结过程中，属于要约邀请，只有在广告
18、的内容明确、具体的情况下，广告才构成要约，在买方承诺接受明确具体的广告内容后，才构成合同的一部分，才会对双方产生约束力。正因为如此，开发商为获取最大利润，在法律允许的条件下或超出法律限定的范围夸大其宣传。据工商部门的信息，目前房地产广告涉及虚假成分的占总数的约30。,为了及时有效地制止开发商的违法行为并解决由广告引起的房地产纠纷，解释根据合同法第十五条，认定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，
19、当事人违反的，应当承担违约责任。此规定对遏制开发商夸大的广告宣传具有积极意义，也对通过广告对某项目充满幻想的非理性购房者产生一定程度的帮助。但是该条并未明确如开发商违约，如何承担违约责任及承担责任的方式，这在司法实践中执行起来比较困难，因实际情况千差万别，可能会因为各种原因而无法执行。,八、 合同效力,根据中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条第一款第四项规定，商品房销售必须取得商品房预售许可证明。根据中华人民共和国合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规的合同是无效合同。在解释公布前，司法实践中对出卖人未取得销售许可证即上市销售的，如果买受人起诉到法院，在判决之前出卖人取得销售许可证的，
20、一般认定合同有效。该解释明确规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。无效合同不受法律保护，根据合同法第五十六条、第五十八条的规定，无效合同自始没有法律约束力，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。,九、 没有约定违约数额或计算方法的前提条件下，逾期交房可获市场价房租的赔偿。解释第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房
21、款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。,十、 交钥匙视为房屋交付使用。 目前因房屋交付引起的纠纷比较多，开发商认为只要交了钥匙就算履行了交付义务，但买受人认为必须出示符合要求的房屋竣工验收备案表，有些买受人认为仅仅交钥匙不能视为房屋的交付使用，还应该一并将房屋所有权进行转移于买受人，才能视为房屋的交付使用。解释中第十一条明确规定，如果买卖双方对交付使用没有约定，那么买受人对房屋的转移占有，就视为房屋的交付使用。如果买卖双方对交付使用没有其它的约定，
22、那么买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。如果有约定，那么从其约定。,十一、 面积误差解决方式由格式合同上升为司法解释。 但这种处理方式只适用于买卖双方对面积误差解决方式没有做出约定的情况下才适用，如果双方有约定，从其约定，没有约定，按下列原则处理：1、面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；2、面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由
23、买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,十二、 预售登记不是合同生效的前提条件。 按法律法规的规定，买卖双方在签订商品房买卖预售合同后，应该到房地产行政主管部门履行备案登记手续，主管机关登记后，该套商品房就不能设定抵押，开发商也不能再次上市出售。基于此，有些买受人认为商品房买卖预售合同必须经过行政机关登记备案才生效，其然不然，预售登记不是商品房买卖合同生效的前提条件。该解释第六条明确规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。但解释同时又充分尊重了双方当事人“意思自治”的原则，即除当事人一方已经履行主要义务，对方接受以外，当事人在合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，是有效的。,
