1、1工 程 建 安 成 本 指 标 控 制 管 理 办 法 编 号 ： CB-002工 程 建 安 成 本 是 房 地 产 开 发 项 目 总 成 本 中 所 占 比 例 最 大 （ 约 占 40%左 右 ） 、 发 生 跨 越 时 间 最 长 、 涉 及合 作 单 位 最 多 、 控 制 投 入 的 人 力 最 多 、 与 开 发 项 目 的 质 量 和 工 期 关 系 最 密 切 。 为 更 好 的 控 制 工 程 建 安 成 本 ，制 定 本 管 理 办 法 。 一 、 不 同 类 别 项 目 造 价 指 标 的 分 解 ：不 同 档 次 的 某 类 项 目 的 结 构 部 分 指 标 相
2、 对 变 化 不 大 ， 档 次 不 同 的 原 因 是 建 筑 装 修 标 准 不 同 和 安 装 材料 设 备 配 置 的 不 同 决 定 的 。本 控 制 指 标 为 所 描 述 条 件 下 的 当 前 指 标 ， 项 目 设 置 和 指 标 可 根 据 具 体 的 工 程 作 适 当 调 整 。1-1、 多 层 砖 混 住 宅 楼 各 项 控 制 指 标 ： 950元 /M2（ 若 设 电 梯 另 增 40元 /M2）序号 项 目 名 称 项 目 特 征 单位 数量 单 方成 本 成本 所 占比 率1 建 筑 工 程 费 792 83.37%1.1 满 堂 基 础 土 石 方挖 添 、
3、 地 基 处 理 M2 1 20 20 2.11%1.2 地 下 室 结 构 砼 条 基 、 砖 混 一 层 储 藏 室 M2 1 45 45 4.74%1.3 地 上 （ 7+1） 结 构 370砖 外 墙 、 240 砖 内 墙 、 地 上 7 层 M2 1 350 350 36.84%1.4 外 镶 贴 、 涂 料 聚 苯 颗 粒 保 温 ， 五 层 以 下 为 面 砖 以 上 为 涂 料 M2 1 56 56 5.89%1.5 内 装 饰 大 理 石 楼 梯 、 橱 卫 墙 地 砖 、 其 他 抹 灰 面 乳 胶漆 M2 1 96 96 10.11%1.6 内 外 门 窗 单 元 防
4、盗 门 、 分 户 防 盗 门 、 卧 室 夹 板 门 、 管道 井 门 ， 厨 房 门 连 窗 、 阳 台 和 外 窗 为 塑 钢 M2 1 110 110 11.58%1.7 屋 面 、 楼 地 面 等项 目 坡 屋 面 聚 苯 颗 粒 保 温 ,橱 卫 之 外 的 地 面 均 为水 泥 面 M2 1 115 115 12.11%2 安 装 工 程 费 158 16.63%2.1 给 排 水 、 中 水 PP-R给 水 管 、 UPVC排 水 管 、 普 通 洁 具 M2 1 55 55 5.79%2.2 太 阳 能 M2 1 16 16 1.68%2.3 采 暖 铸 铁 散 热 器 M2
5、 1 32 32 3.37%2.4 煤 气 (不 含 室 外 管 道 ) M2 1 5 5 0.53%2.5 强 电 橱 卫 吸 顶 灯 、 其 他 为 白 炽 灯 泡 M2 1 42 42 4.42%2.6 弱 电 （ 不 含 有 限电 视 和 电 话 的 免费 部 分 ） 安 防 M2 1 8 8 0.84%合 计 : 950 100.00%1-2、 多 层 砖 混 住 宅 楼 其 他 经 济 控 制 指 标 ：序号 项 目 名 称 指 标 备 注1 钢 筋 含 量 35kg/m 22 水 泥 含 量 160kg/m 23 砼 含 量 0.2m 3/m 24 外 门 窗 面 积 系 数5
6、外 墙 装 饰 面 积 系 数22-1、 多 层 框 架 住 宅 楼 各 项 控 制 指 标 ： 1050 元 /M2（ 若 设 电 梯 另 增 40元 /M2）序号 项 目名 称 项 目特 征 单 位 数 量 单 方成 本 成 本 所 占比 率1 建 筑 工 程 费 892 84.95%1.1 满 堂 基 础 土 石 方 挖 添 、 地基 处 理 M2 1 23 23 2.19%1.2 地 下 钢 筋 砼 结 构 砼 筏 板 基 础 、 一 层 地 下 室 M2 1 68 68 6.48%1.3 地 上 钢 筋 砼 结 构 框 架 结 构 ， 地 上 7 层 M2 1 332 332 31.
7、62%1.4 填 充 砌 体 （ 含 构 造 钢 筋 砼 ） 轻 质 砼 砌 块 、 轻 质 板 墙 M2 1 92 92 8.76%1.5 外 镶 贴 、 涂 料 聚 苯 颗 粒 保 温 M2 1 56 56 5.33%1.6 内 装 饰 大 理 石 楼 梯 、 橱 卫 墙 地砖 、 其 他 抹 灰 面 乳 胶 漆 M2 1 96 96 9.14%1.7 内 外 门 窗 单 元 防 盗 门 、 分 户 防 盗门 、 卧 室 夹 板 门 ， 厨 房 门连 窗 、 阳 台 和 外 窗 为 塑 钢 M2 1 110 110 10.48%1.8 屋 面 、 楼 地 面 等 项 目 坡 屋 面 聚 苯
8、 颗 粒 保 温 ,橱卫 之 外 的 地 面 均 为 水 泥面 M2 1 115 115 10.95%2 安 装 工 程 费 158 15.05%2.1 给 排 水 、 中 水 PP-R给 水 管 、 UPVC 排 水管 、 普 通 洁 具 M2 1 55 55 5.24%2.2 太 阳 能 M2 1 16 16 1.52%2.3 采 暖 铸 铁 散 热 器 M2 1 32 32 3.05%2.4 煤 气 (不 含 室 外 管 道 ) M2 1 5 5 0.48%2.5 强 电 橱 卫 吸 顶 灯 、 其 他 为 白 炽灯 泡 M2 1 42 42 4.00%2.6 弱 电 （ 不 含 有 限
9、 电 视 和 电话 的 免 费 部 分 ） 安 防 M2 1 8 8 0.76%1+2合 计 : 1050 100.00%2-2、 多 层 框 架 住 宅 楼 其 他 经 济 控 制 指 标 ：序号 项 目 名 称 指 标 备 注1 钢 筋 含 量 55kg/m 22 水 泥 含 量 310kg/m 23 砼 含 量 0.35m3/m 24 外 门 窗 面 积 系 数5 外 墙 装 饰 面 积 系 数33-1、 小 高 层 住 宅 楼 各 项 造 价 控 制 指 标 ： 1150 元 /M2序号 项 目 名 称 项 目 特 征 单位 数量 单 方成 本 成本 所 占比 率1 建 筑 工 程 费
10、 915 79.57%1.1 满 堂 基 础 土 石 方 挖 添 、边 坡 支 护 、 地 基 处 理 M2 1 41 41 3.57%1.2 地 下 室 钢 筋 砼 结 构 砼 筏 板 基 础 、 一 层 地 下 室 M2 1 119 119 10.35%1.3 地 上 钢 筋 砼 结 构 框 架 剪 力 墙 、 地 上 12 层 M2 1 313 313 27.22%1.4 全 部 砌 体 （ 含 构 造 钢 筋砼 ） 轻 质 砼 砌 块 、 轻 质 墙 板 M2 1 52 52 4.52%1.5 外 镶 贴 、 涂 料 聚 苯 颗 粒 保 温 M2 1 42 42 3.65%1.6 内
11、装 饰 大 理 石 楼 梯 、 橱 卫 墙 地 砖 、 其 他 抹 灰面 乳 胶 漆 M2 1 85 85 7.39%1.7 内 外 门 窗 单 元 防 盗 门 、 分 户 防 盗 门 、 卧 室 夹 板门 、 管 道 井 门 ， 厨 房 门 连 窗 、 阳 台 和外 窗 为 塑 钢 M2 1 126 126 10.96%1.8 屋 面 、 楼 地 面 等 项 目 坡 屋 面 聚 苯 颗 粒 保 温 ,橱 卫 之 外 的 地面 均 为 水 泥 面 M2 1 137 137 11.91%2 安 装 工 程 费 235 20.43%2.1 给 排 水 、 中 水 PP-R给 水 管 、 UPVC排
12、 水 管 、 普 通 洁 具 M2 1 57 57 4.96%2.2 太 阳 能 M2 1 13 13 1.13%2.3 采 暖 铸 铁 散 热 器 M2 1 35 35 3.04%2.4 煤 气 (不 含 室 外 管 道 ) M2 1 5 5 0.43%2.5 强 电 橱 卫 吸 顶 灯 、 其 他 为 白 炽 灯 泡 M2 1 52 52 4.52%2.6 弱 电 （ 不 含 有 限 电 视 和电 话 的 免 费 部 分 ） 安 防 M2 1 10 10 0.87%2.7 消 防 M2 1 8 8 0.70%2.8 电 梯 M2 1 55 55 4.78%1+2合 计 ： 1150 100
13、%3-2 小 高 层 住 宅 楼 其 他 指 标 控 制 ：序 号 项 目 名 称 指 标 备 注1 钢 筋 含 量 60kg/m22 水 泥 含 量 330kg/m 23 砼 含 量 0.4m 3/m 24 外 门 窗 面 积 系 数5 外 墙 装 饰 面 积 系 数44-1高 层 住 宅 楼 各 项 造 价 控 制 指 标 ： 1500元 /M2序号 项 目 名 称 项 目 特 征 单 位 数量 单 方成 本 成 本 所 占比 率1 建 筑 工 程 费 1218 81.20%1.1 满 堂 基 础 土 石 方 挖 填 、边 坡 支 护 、 地 基 处 理 M2 1 35 35 2.33%1
14、.2 地 下 室 钢 筋 砼 结 构 砼 有 梁 式 筏 板 基 础 、 两 层 地 下 室 M2 1 110 110 7.33%1.3 地 上 钢 筋 砼 结 构 框 架 剪 力 墙 、 地 上 28 层 M2 1 490 490 32.67%1.4 全 部 砌 体 （ 含 构 造 钢 筋砼 ） 轻 质 砼 砌 块 、 轻 质 墙 板 M2 1 85 85 5.67%1.5 外 镶 贴 、 涂 料 聚 苯 颗 粒 保 温 M2 1 68 68 4.53%1.6 内 装 饰 大 理 石 楼 梯 、 橱 卫 墙 地 砖 、 其 他抹 灰 面 乳 胶 漆 M2 1 95 95 6.33%1.7 内
15、 外 门 窗 管 道 井 门 、 单 元 防 盗 门 、 分 户 防盗 门 、 卧 室 夹 板 门 ， 厨 房 门 连 窗 、阳 台 和 外 窗 为 塑 钢 M2 1 180 180 12.00%1.8 屋 面 、 楼 地 面 等 项 目 坡 屋 面 聚 苯 颗 粒 保 温 ,橱 卫 之 外的 地 面 均 为 水 泥 面 M2 1 155 155 10.33%2 安 装 工 程 费 282 18.80%2.1 给 排 水 、 中 水 PP-R给 水 管 、 UPVC排 水 管 、 普 通洁 具 M2 1 55 55 3.67%2.2 太 阳 能 M2 1 12 12 0.80%2.3 采 暖
16、铸 铁 散 热 器 M2 1 35 35 2.33%2.4 煤 气 (不 含 室 外 管 道 ) M2 1 8 8 0.53%2.5 强 电 橱 卫 吸 顶 灯 、 其 他 为 白 炽 灯 泡 M2 1 56 56 3.73%2.6 弱 电 （ 不 含 有 限 电 视 和电 话 的 免 费 部 分 ） 安 防 M2 1 18 18 1.20%2.7 消 防 、 喷 淋 M2 1 16 16 1.07%2.8 通 风 M2 1 11 11 0.73%2.9 电 梯 M2 1 71 71 4.73%1+2合 计 ： 1500 100%4-2高 层 住 宅 楼 其 他 指 标 控 制 ：序 号 项
17、目 名 称 指 标 备 注1 钢 筋 含 量 75kg/m 22 水 泥 含 量 320kg/m 23 砼 含 量 0.55m 3/m 24 外 门 窗 面 积 系 数5 外 墙 装 饰 面 积 系 数55-1办 公 写 字 楼 各 项 造 价 控 制 指 标 ： 2135元 /M2序号 项 目 名 称 项 目 特 征 单位 数量 单 方成 本 成 本 所 占比 率1 建 筑 工 程 费 1646 77.10%1.1 满 堂 基 础 土 石 方 挖 添 、 地基 处 理 M2 1 45 45 2.11%1.2 地 下 室 钢 筋 砼 结 构 砼 有 梁 式 筏 板 基 础 、 一 层 地 下
18、室 M2 1 256 256 11.99%1.3 地 上 钢 筋 砼 结 构 框 架 剪 力 墙 、 地 上 12 层 M2 1 530 530 24.82%1.4 全 部 砌 体 （ 含 构 造 钢 筋砼 ） 轻 质 砼 砌 块 M2 1 60 60 2.81%1.5 外 干 挂 、 镶 贴 M2 1 110 110 5.15%1.6 内 粗 装 M2 1 145 145 6.79%1.7 内 精 装 另 增 M2 1 290 290 13.58%1.8 内 外 门 窗 M2 1 95 95 4.45%1.9 屋 面 、 楼 地 面 等 项 目 M2 1 115 115 5.39%2 安 装
19、 工 程 费 489 22.90%2.1 给 排 水 、 中 水 PP-R给 水 管 、 UPVC排 水 管 、 普通 洁 具 M2 1 25 25 1.17%2.2 太 阳 能 M2 1 18 18 0.84%2.3 VIV空 调 M2 1 205 205 9.60%2.4 煤 气 (不 含 室 外 管 道 ) M2 1 5 5 0.23%2.5 强 电 M2 1 66 66 3.09%2.6 弱 电 （ 不 含 有 限 电 视 和 电话 的 免 费 部 分 ） M2 1 38 38 1.78%2.7 消 防 、 喷 淋 M2 1 36 36 1.69%2.8 通 风 M2 1 40 40
20、1.87%2.9 电 梯 M2 1 56 56 2.62%1+2合 计 ： 2135 100.00%5-2 办 公 写 字 楼 其 他 指 标 控 制 ：序 号 项 目 名 称 指 标 备 注1 钢 筋 含 量 70kg/m 22 水 泥 含 量 350kg/m23 砼 含 量 0.60m 3/m 24 外 门 窗 面 积 系 数 0.35 外 墙 装 饰 面 积 系 数 0.766-1地 下 车 库 （ 综 合 人 防 ） 各 项 造 价 控 制 指 标 ： 1500 元 /M2序号 项 目 名 称 项 目 特 征 单 位 数 量 单 方成 本 成 本 所 占比 率1 建 筑 工 程 费 1
21、246 83.07%1.1 满 堂 基 础 土 石 方 挖 填 、 边 坡 支护 、 地 基 处 理 M2 1 111 111 7.40%1.2 地 下 结 构 砼 独 立 基 础 M2 1 980 980 65.33%1.3 地 面 、 抹 灰 、 防 水 等 建 筑 项 目 M2 1 155 155 10.33%2 安 装 工 程 费 254 16.93%2.1 给 排 水 M2 1 55 55 3.67%2.2 强 电 M2 1 56 56 3.73%2.3 弱 电 M2 1 62 62 4.13%2.4 消 防 、 喷 淋 M2 1 46 46 3.07%2.5 通 风 M2 1 35
22、 35 2.33%1+2合 计 ： 1500 100%6-2 地 下 车 库 （ 综 合 人 防 ） 其 他 指 标 控 制 ：序 号 项 目 名 称 指 标 备 注1 钢 筋 含 量 110kg/m22 水 泥 含 量 480kg/m 23 砼 含 量 0.80m 3/m 24 外 门 窗 面 积 系 数5 外 墙 装 饰 面 积 系 数77-1室 外 配 套 工 程 各 项 造 价 控 制 指 标 ： 230 元 /M2序号 项 目 名 称 项 目 特 征 建 筑面 积 数 量 单 位 成本 成 本 所 占比 例1 室 外 土 建 工 程 84 36.52%1.1 道 路 、 地 面 停
23、车 厂 M2 1 30 30 13.04%1.2 大 门 、 围 墙 工 程 M2 1 5 5 2.17%1.3 绿 化 、 景 观 M2 1 30 30 13.04%1.4 消 防 水 池 M2 1 4 4 1.74%1.5 水 泵 房 、 换 热 站 、 配 电 室 M2 1 15 15 6.52%2 室 外 安 装 工 程 146 63.48%2.1 室 外 供 水 、 中 水 、 污 水 、 废 水 、雨 水 管 道 M2 1 11 11 4.78%2.2 供 水 设 备 、 中 水 设 备 M2 1 15 15 6.52%2.3 消 防 设 备 、 管 道 M2 1 7 7 3.04
24、%2.4 电 信 工 程 M2 1 1 1 0.43%2.5 采 暖 管 道 、 换 热 设 备 M2 1 13 13 5.65%2.6 煤 气 管 道 M2 1 10 10 4.35%2.7 路 灯 工 程 M2 1 3 3 1.30%2.8 室 外 供 配 电 M2 1 86 86 37.39%1+2合 计 ： 230 100%7-2室 外 配 套 工 程 其 他 特 殊 造 价 控 制 指 标 ：序 号 项 目 名 称 指 标 备 注1 开 发 商 临 时 设 施 以 实 际 发 生 控 制2 四 通 一 平 以 实 际 发 生 控 制3 山 体 治 理 以 实 际 发 生 控 制4 坡
25、 地 护 理 以 实 际 发 生 控 制5 高 压 线 处 理 以 实 际 发 生 控 制6 排 洪 沟 整 治 以 实 际 发 生 控 制二 、 拍 地 阶 段 建 安 成 本 的 控 制 ：拍 地 阶 段 建 安 成 本 估 算 误 差 应 控 制 在 10%以 内 。房 地 产 公 司 控 制 建 安 成 本 与 建 筑 公 司 控 制 建 安 成 本 涵 盖 的 广 度 不 同 。 建 筑 公 司 控 制 建 安成 本 只 是 局 限 在 施 工 阶 段 ， 是 在 投 标 价 已 确 定 的 情 况 下 进 行 的 。 房 地 产 公 司 控 制 建 安 成 本 是贯 彻 在 项 目
26、 建 设 的 各 个 阶 段 ， 粗 略 的 说 就 是 拍 地 阶 段 、 准 备 阶 段 、 实 施 阶 段 、 后 评 价 阶 段 ；其 中 准 备 阶 段 是 控 制 建 安 成 本 的 关 键 。拿 地 基 本 都 是 通 过 拍 卖 竟 得 ， 建 安 成 本 是 确 定 地 价 做 大 承 受 限 度 的 重 要 因 素 ， 因 为 建 安8成 本 接 近 占 项 目 总 成 本 的 40%。 看 以 下 公 式 ：（ 预 计 销 售 收 入 -合 理 利 润 -销 售 费 用 -开 发 税 费 -财 务 费 用 -管 理 费 用 -建 安 成 本 ） /土 地 亩 数 =土 地
27、 价 的 可 承受 最 大 值 。括 号 内 的 各 项 费 用 是 我 们 能 够 可 控 的 ， 但 土 地 费 用 不 是 我 们 能 够 控 制 的 。 建 安 成 本 在 各项 可 控 费 用 中 所 占 的 比 例 最 大 ， 其 合 理 确 定 是 竟 拍 土 地 成 功 与 否 的 重 要 影 响 因 素 。 当 然 在 土地 竟 拍 中 还 有 其 它 外 部 因 素 ， 但 随 着 拍 卖 制 度 的 健 全 和 规 范 ， 其 它 因 素 的 作 用 会 越 来 越 小 ，所 以 加 强 公 司 内 部 可 控 成 本 的 控 制 是 最 重 要 的 。在 这 个 阶 段
28、 要 合 理 的 确 定 建 安 成 本 ， 首 先 是 结 合 公 司 已 开 发 过 的 类 似 工 程 ， 其 次 是 考 察社 会 上 其 它 类 似 工 程 ， 第 三 是 参 考 主 管 部 门 发 布 的 有 关 信 息 指 标 。要 结 合 公 司 已 开 发 过 的 类 似 工 程 ， 这 就 需 要 善 于 总 结 和 建 立 数 据 库 ； 要 考 察 社 会 上 其 他类 似 工 程 这 就 需 要 走 出 去 考 察 、 交 流 ； 要 参 考 主 管 部 门 发 布 的 信 息 指 标 ， 这 就 需 要 注 意 收 集有 关 信 息 、 订 阅 有 关 专 业 刊
29、 物 。拿 地 成 功 后 ， 可 以 尝 试 两 个 思 路 修 正 建 安 成 本 的 估 算 值 ：1、 （ 根 据 市 场 定 位 确 定 的 销 售 价 -土 地 费 -利 润 -开 发 税 费 -销 售 费 -财 务 费 -管 理 费 ） /规 划 面 积 =建 安 成 本2、 （ 根 据 建 设 标 准 先 确 定 建 安 成 本 +土 地 费 +开 发 税 费 +销 售 费 +财 务 费 +管 理 费 +利 润 ） /规 划 面 积 =销 售 价通 过 这 两 个 思 路 相 互 修 正 建 安 成 本 或 其 它 可 控 费 用 。 修 正 后 的 建 安 成 本 总 值 和
30、 指 标 是 控制 以 后 各 阶 段 建 安 成 本 的 基 础 。 建 安 成 本 各 项 指 标 的 基 本 设 置 详 见 第 一 部 分 。三 、 准 备 阶 段 之 一 ： 设 计 阶 段 的 建 安 成 本 控 制设 计 阶 段 的 建 安 成 本 控 制 最 关 键 ， 实 事 求 是 的 讲 ： 这 个 阶 段 的 建 安 成 本 控 制 主 要 是 公 司上 层 领 导 决 策 ， 由 设 计 部 和 开 发 部 人 员 具 体 贯 彻 落 实 ； 造 价 人 员 积 极 地 主 导 、 参 与 、 配 合 。造 价 人 员 根 据 销 售 部 的 市 场 定 位 和 交
31、房 标 准 ， 根 据 设 计 部 设 计 委 托 书 中 的 建 设 标 准 ， 根据 拿 地 后 初 步 修 正 的 建 安 成 本 指 标 ， 进 一 步 修 正 建 安 成 本 控 制 指 标 ， 并 经 各 有 关 部 门 专 业 人员 广 泛 深 入 讨 论 形 成 共 识 ， 提 供 给 设 计 部 进 行 限 额 设 计 。根 据 我 国 目 前 的 设 计 现 状 ， 限 额 设 计 还 是 停 留 在 理 论 上 ， 没 有 真 正 广 泛 地 实 现 。 考 虑 这一 现 实 ， 结 合 设 计 人 员 的 习 惯 ， 我 们 可 以 从 以 下 几 个 方 面 努 力
32、去 实 现 限 额 设 计 ：1、 在 方 案 设 计 阶 段 ， 向 设 计 院 提 供 详 细 的 设 计 委 托 书 。 该 委 托 书 中 从 大 的 方 面 阐 明 项目 的 类 别 、 用 途 、 性 能 、 功 能 要 求 、 配 置 等 ， 以 不 约 束 方 案 人 员 进 行 平 面 构 思 和 外 立 面 造 型思 维 为 原 则 ， 充 分 调 动 方 案 设 计 人 员 的 潜 力 。2、 在 施 工 图 设 计 阶 段 ， 向 设 计 院 提 供 详 细 的 建 设 标 准 要 求 。 该 建 设 标 准 除 了 结 构 计 算和 外 立 面 风 格 以 外 ， 土
33、 建 的 建 筑 做 法 、 装 饰 的 标 准 、 安 装 的 设 备 选 型 、 各 类 材 料 的 规 格 型 号 、品 牌 等 均 应 详 尽 的 提 出 。 向 各 专 业 施 工 图 设 计 人 员 阐 明 我 们 的 限 额 标 准 ， 并 转 变 成 他 们 的 自9觉 行 动 ； 设 计 人 员 落 实 了 我 们 的 要 求 ， 就 等 于 我 们 初 步 实 现 了 限 额 设 计 。在 整 个 施 工 图 设 计 阶 段 ， 设 计 部 的 各 对 口 专 业 工 程 师 跟 踪 监 控 设 计 深 度 是 否 达 到 要 求 ，监 控 采 纳 或 不 采 纳 的 情
34、况 ， 并 写 出 评 估 报 告 。3、 在 正 式 出 蓝 图 之 前 ， 设 计 院 先 将 图 纸 的 电 子 版 传 给 我 方 。 由 各 技 术 专 业 工 程 师 进 行技 术 讨 论 和 出 图 前 会 审 ， 将 大 的 技 术 问 题 解 决 在 出 图 之 前 ； 由 造 价 人 员 测 算 各 主 要 材 料 含 量指 标 和 其 它 各 类 造 价 指 标 与 即 定 指 标 是 否 吻 合 。 然 后 反 馈 设 计 院 修 改 出 图 ， 这 虽 然 需 要 时 间 ，但 却 是 很 值 得 做 的 。设 计 阶 段 的 控 制 要 重 视 、 要 加 强 ，
35、控 制 结 果 要 严 格 限 制 在 投 资 估 算 的 限 定 目 标 内 。四 、 准 备 阶 段 之 二 ： 合 作 人 招 标 和 合 同 洽 谈 阶 段 建 安 成 本 的 控 制为 选 择 到 适 用 的 合 作 人 ， 建 立 合 作 人 的 资 源 库 是 必 要 的 。合 作 人 招 标 阶 段 的 建 安 成 本 控 制 是 承 前 启 后 的 ， 它 将 设 计 阶 段 的 控 制 成 果 落 实 在 具 体 的金 额 上 ， 并 约 束 后 期 的 控 制 难 易 性 。 所 以 这 个 阶 段 的 控 制 是 重 要 的 ， 这 个 阶 段 的 控 制 应 当 是公
36、 司 业 务 会 领 导 下 的 招 标 小 组 完 成 ， 不 是 哪 个 部 门 或 哪 个 咨 询 单 位 独 立 完 成 。 具 体 控 制 体 现在 以 下 几 个 文 件 中 ：1、 工 程 项 目 合 作 人 招 标 规 程 2、 合 同 签 定 流 程 3、 施 工 招 标 文 件 样 本 ， 建 设 工 程 施 工 合 同 样 本4、 施 工 监 理 委 托 合 同 样 本5、 造 价 咨 询 合 同 样 本 ， 工 程 量 清 单 编 制 深 度 ， 造 价 咨 询 单 位 管 理 办 法 6、 设 备 、 主 要 材 料 采 购 合 同 样 本施 工 招 标 、 监 理
37、招 标 、 咨 询 单 位 招 标 、 设 备 和 主 要 材 料 招 标 的 结 果 是 签 定 合 同 ， 通 过 合同 进 行 管 理 ； 施 工 合 同 、 监 理 合 同 、 造 价 咨 询 合 同 、 设 备 和 主 要 材 料 采 购 合 同 是 工 程 实 施 阶段 密 切 联 系 的 四 类 重 要 合 同 ， 内 容 虽 相 互 独 立 ， 但 通 过 发 包 人 将 对 方 多 个 合 作 单 位 联 系 在 一起 ， 有 相 互 权 利 和 义 务 的 相 关 条 款 应 当 仔 细 斟 酌 。在 同 一 个 小 区 内 的 同 类 项 目 ， 避 免 出 现 明 显
38、的 价 格 差 异 。 通 过 招 标 ， 某 单 位 工 程 的 建 安成 本 就 基 本 上 定 型 了 ； 这 就 要 求 提 供 的 工 程 量 清 单 和 材 料 平 台 要 使 招 标 的 结 果 能 反 映 合 理 的造 价 ， 为 评 定 合 理 与 否 、 避 免 过 高 和 过 低 ， 必 要 时 按 照 一 定 的 规 则 设 定 内 部 标 底 。 所 以 招 标工 作 不 宜 仓 促 ， 要 准 备 充 分 。五 、 实 施 阶 段 之 一 ： 施 工 单 位 工 程 费 用 的 控 制建 安 成 本 按 照 资 金 的 流 向 划 分 可 分 为 两 部 分 ： 一
39、 是 流 向 施 工 单 位 的 工 程 款 ， 二 是 流 向 我10们 的 材 料 设 备 供 应 商 的 货 款 。施 工 单 位 工 程 款 的 多 少 控 制 ， 实 质 上 是 工 程 项 目 部 各 专 业 工 程 师 进 行 控 制 。 因 为 ， 通 过招 投 标 已 经 确 定 了 各 类 单 价 或 单 价 的 确 定 原 则 ， 设 计 图 纸 的 工 程 量 又 是 一 定 的 ， 所 以 合 同 约定 图 纸 范 围 内 的 工 程 款 是 一 定 的 ， 这 方 面 由 造 价 人 员 控 制 。 在 施 工 中 主 要 是 控 制 设 计 图 纸 以外 的 索
40、赔 （ 签 证 ） 量 。 这 个 量 有 两 个 含 义 ， 一 是 索 赔 发 生 的 频 率 ， 二 是 索 赔 产 生 的 工 程 量 。索 赔 发 生 的 越 少 ， 造 价 控 制 的 越 好 ； 工 程 量 控 制 的 越 实 际 ， 造 价 控 制 的 越 好 。 在 这 个 阶 段 造价 人 员 协 助 各 专 业 工 程 师 判 断 给 与 否 或 给 予 的 价 是 否 合 理 。所 以 ， 工 程 部 专 业 工 程 师 的 工 作 范 围 不 仅 是 质 量 控 制 、 工 期 控 制 和 现 场 协 调 ， 还 应 包 括造 价 控 制 。 考 核 工 程 部 专
41、业 工 程 师 还 应 考 核 其 预 见 、 避 免 索 赔 的 能 力 ， 考 核 其 处 理 签 证 的 及时 的 能 力 。 出 现 了 索 赔 、 签 证 首 先 要 分 析 出 现 的 原 因 。 认 为 施 工 中 处 理 索 赔 或 签 证 是 单 纯 属于 造 价 人 员 的 想 法 是 片 面 的 。上 面 这 一 观 点 值 得 探 讨 ， 这 方 面 的 控 制 原 则 具 体 体 现 在 现 场 经 济 签 证 管 理 办 法 中 ，施 工 过 程 中 的 涉 及 施 工 单 位 工 程 款 的 其 他 控 制 措 施 还 体 现 在 ：1、 图 纸 会 审 管 理
42、办 法 2、 设 计 变 更 管 理 办 法 3、 工 程 批 价 管 理 办 法 4、 工 程 款 支 付 控 制 流 程 5、 工 程 资 金 计 划 管 理 办 法 6、 工 程 借 款 管 理 办 法 7、 预 结 算 报 审 管 理 办 法 8、 工 程 量 清 单 编 制 深 度 9、 控 制 工 程 造 价 过 错 责 任 划 分 10、 工 程 造 价 咨 询 人 管 理 办 法 11、 跟 踪 审 计 实 施 方 案 六 、 实 施 阶 段 之 二 ： 甲 供 设 备 和 主 要 材 料 货 款 的 控 制甲 方 供 应 设 备 费 和 主 要 材 料 费 约 占 工 程 建
43、 安 成 本 的 50%， 所 以 控 制 好 甲 供 设 备 和 主 要 材料 货 款 同 样 是 重 要 的 ， 由 材 料 采 购 部 实 施 控 制 ， 具 体 的 控 制 措 施 详 见 材 料 采 购 部 的 各 项 文 件 。七 、 后 评 价 阶 段 建 安 成 本 的 控 制1、 做 好 结 算 工 作 ， 具 体 要 求 详 见 工 程 结 算 管 理 办 法 。2、 通 过 结 算 进 行 分 析 、 总 结 、 后 评 价 。11八 、 建 安 成 本 构 成 与 所 占 比 例 的 规 律 浅 探建 安 成 本 的 构 成 可 分 为 下 列 三 种 情 况 ：1、
44、按 照 部 位 或 专 业 划 分 ， 具 体 内 容 详 见 第 一 部 分 。 这 样 划 分 有 利 于 按 照 施 工 的 先 后 顺序 分 解 指 标 进 行 控 制 。2、 按 照 费 或 税 划 分 ： 人 工 费 、 材 料 费 （ 甲 供 材 料 费 和 乙 供 材 料 费 ） 、 机 械 费 、 税 费 、 设备 费 （ 甲 供 ） 。 这 些 组 成 体 现 在 各 单 位 工 程 中 在 构 成 所 占 的 比 例 是 不 同 的 ， 但 又 有 基 本 规 律可 循 。 比 如 土 建 、 装 饰 、 安 装 工 程 的 材 料 费 可 能 都 占 到 65%左 右
45、， 人 工 费 约 占 20%左 右 ， 但建 筑 工 程 的 机 械 费 比 例 要 高 于 装 饰 工 程 和 安 装 工 程 机 械 费 所 占 比 例 ， 规 费 和 税 金 所 占 比 例3.51%是 固 定 的 ， 管 理 费 和 利 润 各 施 工 单 位 是 不 同 的 ， 建 筑 、 安 装 的 竟 报 费 率 往 往 比 政 府 部门 指 导 费 率 偏 低 ， 而 装 饰 工 程 的 竟 报 费 率 往 往 要 高 。 简 单 分 析 其 规 律 ， 主 要 的 是 为 了 在 施 工招 标 中 据 此 设 置 特 定 的 表 格 来 分 析 、 评 价 施 工 单 位
46、报 价 是 否 合 理 。 这 个 合 理 包 括 两 个 方 面 ：一 个 是 不 合 理 的 低 ， 另 一 个 是 不 合 理 的 高 。3、 按 照 资 金 流 向 划 分 ： 施 工 单 位 的 工 程 款 和 我 们 经 手 的 材 料 设 备 供 应 商 的 货 款 ； 施 工单 位 的 工 程 款 约 占 工 程 建 安 成 本 的 50%， 甲 供 主 要 材 料 设 备 费 约 占 工 程 建 安 成 本 的 50%。 这样 划 分 和 了 解 其 规 律 ， 就 明 确 了 控 制 的 基 本 点 ， 明 确 了 工 程 款 由 工 程 项 目 部 控 制 ， 主 要 材
47、 料设 备 费 由 材 料 采 购 部 控 制 。 九 、 工 程 建 安 成 本 控 制 分 工1、 合 约 审 计 部 从 拍 地 到 项 目 后 评 价 ， 全 过 程 主 导 建 安 成 本 的 控 制 ， 制 定 规 则 、 分 解 下发 指 标 、 检 查 纠 偏 、 评 价 和 总 结 各 阶 段 和 各 部 门 以 至 各 个 员 工 的 控 制 工 作 。2、 设 计 部 负 责 设 计 阶 段 的 建 安 成 本 控 制 ， 延 伸 至 施 工 阶 段 的 设 计 跟 踪 。3、 工 程 项 目 部 负 责 施 工 阶 段 工 程 款 的 全 面 控 制 并 非 只 指 工
48、 程 款 的 拨 付 。5、 材 料 采 购 部 负 责 甲 供 设 备 和 主 要 材 料 货 款 的 控 制 。十 、 结 言工 程 建 安 成 本 的 控 制 ， 在 各 种 教 材 、 工 具 书 、 杂 志 上 都 有 系 统 全 面 的 阐 述 ， 且 各 人 在 各自 的 工 作 中 都 有 自 己 的 独 到 经 验 。 目 前 ， 结 合 公 司 的 实 际 情 况 ， 形 成 具 有 可 操 作 性 的 控 制 办法 ， 使 公 司 各 相 关 部 门 的 相 关 人 员 取 得 思 想 上 的 一 致 ， 以 便 更 好 地 开 展 工 程 建 安 成 本 控 制 。在 此 基 础 上 ， 可 进 一 步 修 正 完 善 ， 各 部 门 制 定 的 具 体 措 施 可 作 为 本 办 法 的 补 充 文 件 。
