1、中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区( 南塔街道南塔社区、苏仙岭街道立交桥社区、苏仙岭街道飞虹路社区、苏仙岭街道解放里社区) 物业维修改造项目 可行性研究报告建 设 地 点 ：湖南省郴州市苏仙区申 报 单 位 ： 中国铁路广州局集团有限公司（盖章）地 址 ： 广东省广州市越秀区中山一路 151 号编 制 单 位 ： 济 宁 现 代 规 划 建 设 有 限 公 司编 制 日 期 ： 2018 年 8 月 28 日中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告中国铁路广州局集团有限公司郴州
2、市区铁路家属区(南塔街道南塔社区、苏仙岭街道立交桥社区、苏仙岭街道飞虹路社区、苏仙岭街道解放里社区)物业维修改造项目可行性研究报告编制单位：济 宁 现 代 规 划 建 设 有 限 公 司服务范围：编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会项 目 负 责 人 ： 胡 玉 国 国家注册咨询工程师（投资）高级工程师编写人员： 褚夫万 国家注册咨询工程师（投资）高级工程师田好收 国家注册咨询工程师（投资）高级工程师潘延华 国家注册咨询工程师（投资）高级工程师审 核： 王广州 国家注册咨询工程师（投资） 高级工程师资 料 提 供：中国铁
3、路广州局集团有限公司中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告目 录第一章 总论 .11.1 项目名称及建设单位 .11.1.1 项目名称 11.1.2 项目建设单位 11.1.3 项目建设地点 11.1.4 项目建设性质 11.1.5 项目移交单位 11.1.6 项目拟接管单位 11.2 编制依据 .11.3 编制工作范围 .21.4 维修改造内容及规模 .21.5 项目实施进度安排 .41.6 投资估算及资金来源 .41.7 能源消耗情况 .41.8 社会效益 .4第二章 项目背景和维修改造、分离移交的必要性 .62.1 建设单位概况 .62.2 政策背景
4、.62.3 拟分离移交项目概况 .112.3.1 概况 112.3.2 物业管理现状 122.3.3 存在的问题 122.4 项目维修改造和分离移交的必要性 .132.4.1 项目的维修改造和分离移交是政府 “三供一业 ”分离移交的政策要求 132.4.2 项目的维修改造和分离移交是移交单位自身的要求 132.4.3 项目的维修改造和分离移交是职工家属居民的意愿 13第三章 建设地址与建设条件 .153.1 项目所在地概况 .153.1.1 行政区划 15中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告3.1.2 地理环境 153.1.3 气候环境 153.1.4 水
5、文 163.1.5 资源概况 163.1.6 交通事业 173.2 建设地址 .173.3 建设条件 .193.3.1 地理位置条件 193.3.2 场地条件 193.3.3 不良地质 203.3.4 交通运输 203.3.5 材料供应 20第四章 维修改造规模和实施方案 .214.1 维修改造规模及内容 .214.2 规划设计 .224.2.1 平面规划 224.2.1 竖向规划 234.3 道路改造设计 .234.3.1 设计依据 234.3.2 道路改造方案 234.4 建筑维修、改造设计 .244.4.1 设计依据 244.4.2 房屋改造设计 254.4.3 物业管理用房、社区服务用
6、房改造设计依据 254.4.4 物业管理用房、社区服务用房改造方案 264.5 室外绿化及健身场地维修、改造设计 .264.5.1 设计依据 264.5.2 景观绿化维修、改造方案 274.5.3 健身场地维修、改造方案 274.6 室外排水管网维修、改造设计 .274.6.1 设计依据 27中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告4.6.2 疏通、维修室外排方案 284.7 用水量估算 .284.7.1 运营期年用水量估算 284.7.2 消防系统设计方案 304.7.3 减振防噪及管材选用 304.8 强电设计 .314.8.1 供电系统 314.8.2
7、运营期年用电量测算 314.8.3 变压器的选择 314.9 弱电设计 .324.9.1 设计依据 324.9.2 设计范围 324.9.3 综合布线系统 324.9.4 安全技术防范系统 324.9.5 外线敷设 344.10 其它维修、改造设计 .344.10.1 设计依据 344.10.2 维修、改造方案 344.11 分离移交实施方案 .354.11.1 分离移交建筑概况 354.11.2 分离移交范围 394.11.3 分离移交资产情况 404.11.4 接收单位基本情况 404.11.5 分离移交方式 404.11.6 稳定风险评估和稳定工作预案情况 40第五章 环境影响与安全卫生
8、 .415.1 环境影响分析的作用 .415.2 现状环境条件 .415.3 环境保护编制依据 .415.4 采用标准 .425.5 项目建设期主要污染源 .42中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告5.5.1 废气 435.5.2 废水 435.5.3 固体废弃物 435.5.4 噪声 445.5.5 施工期水土流失环境影响 445.6 营运期对环境的影响 .455.6.1 废气影响 455.6.2 声环境影响 455.6.3 水环境影响 455.6.4 固体废弃物影响 455.6.5 非正常情况下环境影响 455.7 环境保护措施 .465.7.1 设计
9、阶段采取的环保措施 465.7.2 施工期环保措施 465.7.3 运营期环保措施 485.8 环境影响评价结论 .485.9 安全卫生 .495.9.1 设计原则 495.9.2 采用标准 495.9.3 施工期危害因素和危害程度分析 505.9.4 运营期危害因素和危害程度分析 505.9.5 劳动安全措施 515.9.6 卫生措施 51第六章 项目节能降耗分析 .536.1 节能设计依据 .536.2 能耗和能耗指标分析 .536.2.1 能源消耗种类和数量 536.2.2 主要用能设备和环节 536.2.3 能耗用量和能耗指标分析 536.3 项目所在地能源供应条件及消费情况 .546
10、.3.1 电力供应条件及消费情况 54中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告6.3.2 自来水供应条件及消费情况 546.4 节能措施 .556.4.1 工艺节能 556.4.2 施工现场用能管理 566.4.3 施工节水措施 566.4.4 施工节电措施 576.4.5 施工节材措施 586.5 节能效果分析 .60第七章 组织机构与项目管理 .617.1 组织机构 .617.2 定员定岗 .617.3 项目运营定员 .657.4 项目管理 .657.4.1 质量管理 657.4.2 进度管理 667.4.3 合同管理 667.4.4 资金管理 677.4
11、.5 现场管理 67第八章 项目实施进度及招投标 .688.1 改造工期 .688.2 项目实施进度 .688.3 工程招投标 .698.3.1 编制依据 698.3.2 工程招标必须具备的条件 698.3.3 工程招投标的形式 698.3.4 工程招标的程序和方法 698.3.5 工程招投标情况 708.4 工程监理 718.4.1 实施工程建设监理的意义和目的 718.4.2 监理单位的选择 72中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告8.4.3 监理合同的签订 738.4.4 工程建设监理主要职能 738.4.5 工程建设监理的主要内容 74第九章 投资
12、估算与资金来源 .769.1 投资估算 .769.1.1 编制说明 769.1.2 建设工程项目估算表 779.2 资金来源 .85第十章 社会效益分析 .8610.1 社会效益评价的目标和内容 .8610.2 项目对社会的影响分析 .8610.3 项目所在地相互适应分析 .8710.4 社会分析结论 .87第十一章 社会稳定性风险评估 .8811.1 风险识别 .8811.2 风险估计 .8811.3 风险等级 .8811.4 风险分析结论 .89第十二章 结论与建议 .9012.1 结论 .9012.2 问题和建议 .90中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研
13、究报告1第一章 总论1.1 项目名称及建设单位1.1.1 项目名称中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区(南塔街道南塔社区、苏仙岭街道立交桥社区、苏仙岭街道飞虹路社区、苏仙岭街道解放里社区)物业维修改造项目1.1.2 项目建设单位郴州新天置业开发有限公司1.1.3 项目建设地点郴州市苏仙区南塔街道南塔社区、苏仙岭街道立交桥社区、苏仙岭街道飞虹路社区、苏仙岭街道解放里社区1.1.4 项目建设性质改建（维修改造）1.1.5 项目移交单位中国铁路广州局集团有限公司1.1.6 项目拟接管单位郴州新天置业开发有限公司1.2 编制依据1、依据国家有关的法律、法规、规范、湖南省 2014 定额和市区分
14、颁发的规定、标准等；2、国家发改委投资项目可行性研究指南（试用版）；3、国家、湖南省及郴州市颁发与“三供一业”分离移交的相关文件；4、中国铁路总公司办公厅关于转发中央企业职工家属区“三供一业”分离移交工作有关问题解答的通知；中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告25、建设单位的委托及提供的其它相关资料。1.3 编制工作范围该项目可行性研究报告编制工作范围：对项目建设的政策性、必要性、建设条件、维修改造方案、环境保护、节约能源、投资估算、资金来源、实施进度和风险等方面进行分析研究，从而得出科学合理的结论。1.4 维修改造内容及规模该项目属于中央下放企业职工家属
15、区“三供一业”分离移交项目，根据国办发201645 号、财资201631 号、郴政办发201516 号、铁总办工电201857 号文件要求，中国铁路广州局集团有限公司郴州市南塔街道南塔社区、苏仙岭街道立交桥社区、苏仙岭街道飞虹路社区、苏仙岭街道解放里社区物业管理职能“分离移交”前需要进行改造维修、完善基础设施。该项目属于维修改造建设项目，主要是对苏仙区南塔街道南塔社区（33 户）、苏仙岭街道立交桥社区（325 户）、苏仙岭街道飞虹路社区（140 户）、苏仙岭街道解放里社区（784 户）家属区建筑（共1282 户,总建筑面积 84747m2）及家属区院内公共基础设施进行维修改造，主要内容为：已建
16、建筑修缮：屋面防水和保温、外墙真石漆、楼梯间墙面、楼梯间天棚、楼梯间地面、单元防盗门、楼梯间照明灯、楼梯间栏杆和扶手、屋顶落水管、楼梯间防火门、楼梯间铝合金窗等；室外地坪及健身场地修缮、改造：破损混凝土地面、碎石基层、混凝土面层、塑胶面层、健身设备、散水和排水沟等；公共绿化修补、改造：乔木、灌木、地被补植；道路修补、改造：破损混凝土地面、碎石底中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告3层、水泥碎石基层、混凝土面层、沥青面层、路沿石、路灯等；社区服务用房改造：地面、墙面、天棚、水电等；物业管理用房改造：地面、墙面、天棚、水电等；疏通、维修室外排水管线；社区房屋散
17、水沟清理、改造；室外消防系统完善；楼梯间灭火器完善；完善家属区环卫设施：垃圾转运车、垃圾箱、垃圾桶等；完善停车位划线；修复安装家属区视频监控设施。（详见-主要技术经济指标表）主要技术经济指标表1 建筑栋数 46 栋1.1 南塔街道南塔社区 2 栋1.2 苏仙岭街道立交桥社区 14 栋1.3 苏仙岭街道飞虹路社区 6 栋1.4 苏仙岭街道解放里社区 24 栋2 维修改造分离移交总户数 1282 户2.1 南塔街道南塔社区 33 户2.2 苏仙岭街道立交桥社区 325 户2.3 苏仙岭街道飞虹路社区 140 户2.4 苏仙岭街道解放里社区 784 户3 房屋维修改造-建筑面积 84747m23.1
18、 地坪及健身场地修缮、改造 9200m23.2 绿化带修补、改造 3800m23.3 道路修补、改造 12000m23.4 社区服务用房改造 84.75m23.5 物业管理用房改造 171.50m23.6 疏通、维修室外排水管线 5964m中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告43.7 社区房屋散水沟清理、改造 3800m3.8 室外消防栓完善 92 支3.9 楼梯间灭火器完善 130 支3.10 完善环卫设施 1 项3.11 完善停车位划线 2307.6m23.12 修复安装视频监控设施 1 项1.5 项目实施进度安排项目拟定建设期为 4 个月，2018
19、年 10 月开工建设，2019 年 01月完成竣工验收。1.6 投资估算及资金来源该项目估算总投资 3213.95 万元，其中：建安工程费 2771.18 万元，其它工程费 442.77 万元。资金来源：中央财政拨款 480.75 万元（财资201631 号文，1282 户*7500 元/户*50%），其余 2733.20 万元由中国铁路总公司及广州局集团有限公司自筹。1.7 能源消耗情况项目运营期年需能源消耗量表能源种类 计量单位 需要实物量 当量折标系数 耗能量（tce）水 万吨 0.74 0.857 0.63电 万 kWh 27.94 1.229 34.34合计 吨标煤 34.971.8
20、 社会效益中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告5该项目属于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的一部分（物业改造分离移交）。项目的实施是剥离国有企业办社会职能的重要内容，有利于国有企业减轻负担、集中精力发展主营业务；亦有利于改造提升国有企业职工家属区基础设施环境，有利于整合社会资源提升职工家属区服务质量。中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告6第二章 项目背景和维修改造、分离移交的必要性2.1 建设单位概况郴州市新天投资有限公司属于国有控股公司，于 2007 年 1 月 9日成立，公司驻地郴州市苏仙区苏园东路 6
21、号（原苏仙区委 16 楼），经营范围包括基础设施投资、融资与建设，农业产业化项目投资等。2.2 政策背景2016 年 6 月 11 日国务院办公厅转发了国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知（国办发201645 号，通知明确了“三供一业”范畴及工作内容并提出意见和任务。国有企业职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理（统称“三供一业”）分离移交是剥离国有企业办社会职能的重要内容，有利于国有企业减轻负担、集中精力发展主营业务，也有利于整合资源改造提升基础设施，进一步改善职工居住环境。为贯彻落实党中央、国务院有关决策部署，推动国有企业职
22、工家属区“三供一业”分离移交工作，并提出 2016 年开始，在全国全面推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理，2018 年年底前基本完成。坚持政策引导与企业自主相结合，推进公共服务专业化运营，提高服务质量和运营效率，国有企业不再承担与主业发展方向不符的公共服务职能。国有企业不得在工资福利外对职工家属区“三供一业”中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告7进行补贴，切实减轻企业负担，保障国有企业轻装上阵、公平参
23、与市场竞争。原则上先完成移交，再维修改造，按照技术合理、经济合算、运行可靠的要求，以维修为主、改造为辅，促进城市基础设施优化整合。分离移交工作执行地市级以上地方人民政府出台的相关标准和政策，保证分离移交后设备设施符合基本标准、正常运行。分离移交工作的责任主体是企业，移交企业和接收单位要根据“三供一业”设备设施的现状，共同协商维修改造标准及组织实施方案等事项，签订分离移交协议，明确双方责任，确保工作有效衔接。接收单位为国有企业或政府机构的，依据财政部关于企业分离办社会职能有关财务管理问题的通知（财企200562 号）的规定，对分离移交涉及的资产实行无偿划转，由企业集团公司审核批准，报主管财政部门
24、、同级国有资产监督管理机构备案。移交企业要做好移交资产清查、财务清理、审计评估、产权变更及登记等工作，并按照财企200562 号文件规定进行财务处理。多元股东的企业应当经该企业董事会或股东会同意后，按照持有股权的比例核减国有权益。企业应按照企业财务通则、企业会计准则等财务会计有关规定进行财务处理和会计核算，并将账务处理依据和方式作为重大财务事项报同级国有资产监督管理机构备案。分离移交事项对企业财务状况及经营成果造成的影响，应由中介机构出具专项鉴证意见，报同级国有资产监督管理机构备案。移交“三供一业”涉及的从业人员，原则上按照地市级以上地方人民政府制定的政策标准接收安置，按照有关政策无法接收的人
25、员由移交企业妥善安置。企业集团公司及移交企业要做好相关工作衔接，深入细致开展思想政治工作，确保企业正常运转和职工队伍稳定。中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告8国有企业职工家属区的物业管理可由国有物业管理公司接收，也可由当地政府指定有关单位接收，支持实力强、信誉好的国有物业管理公司跨地区接收移交企业的物业管理职能。已经进行过房改的职工家属区，也可在当地政府指导下，由业主大会市场化选聘物业管理机构，或者实行业主自我管理。分离移交费用由企业和政府共同分担。分离移交“三供一业”的费用包括相关设施维修维护费用，基建和改造工程项目的可研费用、设计费用、旧设备设施拆除
26、费用、施工费用、监理费等。中央企业的分离移交费用由中央财政（国有资本经营预算）补助 50%，中央企业集团公司及移交企业的主管企业承担比例不低于 30%，其余部分由移交企业自身承担。原政策性破产中央企业的分离移交费用由中央财政（国有资本经营预算）全额承担。中央企业的分离移交费用要按照有关要求进行申请、预拨和清算，具体办法由相关部门另行制定。地方国有企业分离移交费用由地方人民政府明确解决办法。其中 1998 年1 月 1 日以后中央下放地方的煤炭、有色金属、军工等企业（含政策性破产企业）分离移交费用由中央财政给予适当补助，具体办法由财政部另行制定。因“三供一业”分离移交工作对企业经营业绩考核指标产
27、生较大影响的，进行经营业绩考核时可予以适当考虑。发挥地方作用。地方各级人民政府要高度重视国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，结合实际细化工作措施，分解目标任务，及时办理相关手续，建立绿色通道，简化程序、提高效率，创造便利工作环境。省级人民政府要明确责任分工，制定具体工作方案，协调推动本地区中央企业、地方国有企业开展工作。地市级人民政府要制定完善工作办法，协调落实接收单位，研究解决具体问题，对分离移交工作实行全过程管理。地方各级国有资产监督管理机构、财政中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告9部门要及时掌握工作进展情况，督促指导有关企业做好分离移交工作
28、。落实企业责任。国有企业集团公司要加强组织协调，积极推进所属企业做好“三供一业”分离移交工作。从事“三供一业”专业化运营的国有企业要树立大局意识、主动承担社会责任，积极参与分离移交工作。移交企业和接收单位要认真组织实施，严格按照有关规定，规范使用分离移交资金，对擅自挪用、违规使用的，要按照财政违法行为处罚处分条例的有关规定严肃处理。2016 年 6 月 23 日财政部发布了财政部关于印发的通知（财资201631 号），明确了中央下放企业职工家属区“三供一业”分离移交中央财政补助资金管理办法：中央财政通过预算安排补助资金，用于支持中央下放企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，对“三供一业”相关
29、设备设施进行必要的维修改造，基本实现分户设表、按户收费，交由专业化的企业或其他机构实行市场化、社会化管理和服务；补助资金分配遵循“分项核定、因素测算、分年预拨、据实清算”的原则。通知明确了补助范围和标准，分项目户均改造费用补助标准分别为：供水 0.58 万元、供电 0.92 万元、供热（气）0.95 万元、物业管理 0.75 万元；中央下放政策性破产企业改造居民户数按照实施政策性破产政策时核定的职工人数（含离退休人员）历史数据折算，中央下放其他企业改造居民户数按照实际情况核定；中央财政对中央下放政策性破产企业补助比例为 100%，中央下放其他企业补助比例为50%。2015 年 8 月 6 日郴
30、州市人民政府发布了郴州市人民政府办公室中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告10关于推进中省驻郴企业办社会职能分离工作的实施意见（郴政办发201516 号），就推进中省驻郴企业办社会职能分离工作提出实施意见：坚持“企业自愿、整体移交、属地管理、部门联动、提质优化、平稳过渡”的原则；坚持“以维修维护为主，改造为辅和技术合理、经济合算、运行可靠，改造后不低于当地城镇基础设施的平均水平”的原则；坚持“先移交后改造、先垫付后结算”的原则，积极有序推进分离移交工作。通知明确 2015 年全面启动中省驻郴企业办社会职能的分离工作，其中：2017 年底前全面完成中省驻郴企
31、业“三供一业”的分离移交工作；2020 年底前全面完成省属驻郴企业退休人员和自办社区的分离移交工作。明确了分离移交总体范围和内容：中省驻郴正常经营企业生活区的供水、供电、供气（简称“三供”）分离移交给供水、供电、供气单位管理，物业管理及省驻郴正常经营企业退休人员、自办社区分离移交给属地县市区政府，实行社会化管理；企业“三供”用房、场地及设施设备移交给供水、供电、供气单位，企业自办社区及其办公用房、公共服务附带的设备设施、场地、建筑物等分离移交给属地县市区政府；原企业代管的城市道路、绿化、消防、灯饰等设施设备移交给属地县市区政府管理。物业维修改造要求企业生活区及其物业维修改造总体上应达到以下要求
32、：1、治理环境。清理拆除各类违章建筑物、构筑物和侵占绿地、道路的违章建筑；清理整治公共绿地，补栽花草树木，恢复绿化功能；治理“脏、乱、差”，清除乱堆杂物及各类小广告，完善环卫设施，配置封闭式垃圾桶、垃圾箱等。中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告112、修缮房屋。对破损的屋檐、屋面、落水管、排水沟等进行修缮；对外墙及屋顶进行防漏处理；修缮楼道内的台阶、扶手、窗户、照明灯、防盗门及墙面。3、完善设施。修整小区内道路及小区周边背街小巷，修复或安装路灯；增建、增划停车位、修建自行车、电动车停车棚；修复或安装小区视频监控系统；改造或铺设供水、供电、供气和通信管线；修
33、复或补建消防设施和器材；完善电梯设施的检测、维保手续；疏通、维修排水管线，补齐污水井盖；原则上按建筑总面积千分之一的比例配建社区服务用房、按建筑总面积千分之二的比例配建物业管理用房。分离移交有关事项的处理2、对工程项目进行改造和管理。工程项目的改造由接收单位组织实施，接收方对改造工程项目依法监督管理，对工程项目进行事前、事中、事后全面审核控制，并按规定委托具有相应资质的中介机构进行竣工审计。移交单位按协议约定对改造工程实行全程监督，确保工程改造按协议要求改造到位。3、建立绿化通道支持分离移交工作。各县市区、市直各有关部门要依法行政，简化办事程序，缩短办事时限，实行一次性告知制度及办事承诺制度，
34、开辟绿色通道，为中省驻郴企业社会职能分离移交提供优质服务，并提供政策支持，减免相关行政性收费。2018 年 4 月 24 日中国铁路总公司办公厅转发了中央企业职工家属区“三供一业”分离移交工作有关问题解答（国资厅发改革20187 号、铁总办工电201857 号），通知要求 2018 年底基本完成“三供一业”分离移交工作。中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告122.3 拟分离移交项目概况2.3.1 概况中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目，本次涉及改造分离移交 4 个家属区，职工住户 1282 户（苏仙区南塔街道南塔社区 33 户、苏
35、仙岭街道立交桥社区 325 户、苏仙岭街道飞虹路社区 140 户、苏仙岭街道解放里社区 784 户）,总建筑面积 84747m2。各职工家属区均建设于上世纪 90 年代，距今已有约 20 年历史，家属区内建筑、附属设施及设备等严重老化，大部分基础设施、设备严重落后，不符合现代化社区居住要求，基础设施远低于郴州市城镇基础设施的平均水平；物业管理没有专业人员管理及足够的费用支撑，且部分住户思想还停留在计划经济年代，存在改善居住环境与依靠公司加大投入矛盾，现有条件、环境与广大住户期望相距甚远，必须通过物业改造，然后将家属区物业管理职能分离移交给社会，交由专业化公司做职能化管理才能解决。2.3.2 物
36、业管理现状各家属区供水、供电、供气业务已实现社会化管理，物业管理暂未实现社会职能化管理。2.3.3 存在的问题随着人民生活水平的提高，机动车辆也越来越多。家属区机动车停放场地明显不足，由此带来随意停放、侵占道路、绿地现象，同时车辆停放的拥挤和无序状态，不仅容易破坏公共设施，而且容易造成交通堵塞、噪声扰民、车辆刮蹭、甚至车辆丢失问题，严重影响了居住环境。建筑建设年代久，设施设备老化、落后，不符合现在要求，部分居民住户思想仍停留在计划经济时代，家中房屋漏水、家属区治安保中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告13洁仍希望公司给予解决。目前家属区现在存在诸多问题，已
37、严重影响住户正常生活，如给排水和污水系统损坏，消防器材、健身器材、路灯、绿化等公共设施设备损坏，家属区门禁系统、监控系统、楼道门禁系统等需升级维修，屋面漏水、线路老化等，存在较大安全隐患。2.4 项目维修改造和分离移交的必要性2.4.1 项目的维修改造和分离移交是政府“三供一业”分离移交的政策要求国办发201645 号文国务院已明确同意了国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，并为推动国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作提出要求、任务、保障措施和组织领导。财政部财资201631 号文已明确“三供一业”分离移交中央财政补助办法和补助资金管理办法。郴州市人民政府郴政办发201516 号文
38、件提出推进中省驻郴企业办社会职能分离工作的实施意见，文件明确了：“三供一业”分离移交范围、内容；维修改造办法、要求；分离移交费用处理办法；分离移交程序等，并建立绿色通道支持分离移交工作。国办发201645 号、国资厅发改革20187 号均要求：2018 年年底前基本完成国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作。2.4.2 项目的维修改造和分离移交是移交单位自身的要求多年来，中国铁路广州局集团有限公司承担南塔街道南塔社区、苏仙岭街道立交桥社区、苏仙岭街道飞虹路社区、苏仙岭街道解放里社区物业维修工作及费用，属于国有企业办社会职能，增加了企业负担，不利于企业深化改革、持续健康发展。该项目的实施可有
39、效化解这一矛盾，项目的实施有利于企业减轻负担，公平参与市场竞争，集中精力和有限资源聚焦主业，提升核心中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告14竞争力，做强做优，争创“世界一流”；有利于真实现政企分开、政资分开。2.4.3 项目的维修改造和分离移交是职工家属居民的意愿南塔街道南塔社区、苏仙岭街道立交桥社区、苏仙岭街道飞虹路社区、苏仙岭街道解放里社区，因建设年较久远导致家属区基础设施已远远低于目前郴州市基础设施的平均水平。如：健身场地、室外地坪破烂、建筑老化、排水系统不完善和物业管理不专业等。与郴州市基础设施平均水平的差距已严重影响了居民的生活水平和生活质量。该
40、项目的实施。需要对项目内的各家属区内基础设施和建筑进行维修、改造，维修、改造的标准不低于郴州市城镇基础设施的平均水平。项目维修改造完成后优化资源配置，实现公共服务专业化，提升服务质量和水平，改善民生，促进地方经济社会发展。综上所述，该项目的建设和分离移交是十分必要的。中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告15第三章 建设地址与建设条件3.1 项目所在地概况3.1.1 行政区划苏仙区位于湖南省郴州市中部，北瞻衡岳，南恃五岭，东界罗霄，是郴州市政治、经济、文化发展中心。苏仙区前身为原郴县，自秦置郴县，历经了 2200 多年的沧桑。县城先后为郡、州、路、府、区治，
41、是一座历史悠久的文化名城。斗转星移，岁月如歌，1994 年 12 月，经国务院批准，撤销郴县设立苏仙区，从此翻开苏仙历史的新篇章。2016 年 3 月行政区划调整为 8 镇 6 街道 117 个村 67 个社区，1848 个村民小组。总人口 36.42 万人，其中市镇人口 13.85 万人；土地总面积 1342.27 平方公里，其中耕地面积 25.66 万亩。境内主要为汉族，有少数瑶胞散居塘溪、白露塘、良田等地。3.1.2 地理环境苏仙区位于南岭山脉中段北麓，东高西低、南高北低，整体朝北倾斜。东南部由西山、五盖山两大山体组成。最高点狮子口山，海拔1913.8 米，最低点西河出口洗金滩，海拔 1
42、04 米。骑田岭和五盖山成为湘江水系和珠江水系的分水岭，沿着骑田岭至五盖山脊线，南面溪河流入珠江，北面溪河注入湘江。西山、五盖山、骑田岭三大山体形成南北走向的谷地，有西山与五盖山之间的大奎上谷地和五盖山与骑田岭之间的坳上、良田、廖家湾谷地。全区以山丘为主，中部大多是低山、丘陵，良田、邓家塘等地为岩溶地貌，分布着大量的地下河及漏斗、溶洞。3.1.3 气候环境苏仙区属中亚热带湿润季风气候，其特点是气候温暖，四季分明，热量充足，雨水集中，春温多变，夏秋多旱，严寒期短，暑热期长。中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告161981 年2010 年，平均气温 18.2，
43、1 月平均气温 6.1，极端最低气温-6.3（1991 年 12 月 29 日）；7 月平均气温 29.6。年平均日照时数 1468 小时，年总辐射量 101.9 千卡/平方厘米。0以上持续天数 364.3 天（一般为 1 月 23 日至次年 1 月 22 日）。年平均降水量1487.2 毫米，年平均降水日数为 173.2 天，最多达 221 天（1953 年），最少为 140 天（1963 年）。极端年最多雨量 2247.6 毫米（1975 年），极端年最少雨量 901.6 毫米（1958 年）。降水集中在每年 4 月至 6月，6 月最多。3.1.4 水文苏仙区境内河道属长江、珠江两大流域，
44、其中长江流域面积 1174.2平方千米，占 87.5%；珠江流域面积 167.9 平方千米，占 12.5%。主要河道有二级河东江一条，境内总长 33.17 千米；三级河雷溪河、大浪江、郴江、栖河、樟溪水等 9 条，总长 218.8 千米；四级河 23 条，总长 211.5 千米。河流总长度 481.6 千米，河网密度 0.4 千米/平方千米，径流总量 63.9 亿立方米，其中境内径流量 12.2 亿立方米。境内最大河流为东江，从鲤鱼江至唊口流经境内桥口、五里牌、太平，境内长 33.17 千米，总流域面积 5925.2 平方千米，年均流量 173.7立方米/秒。主要支流有雷溪河、大浪江、郴江等。
45、3.1.5 资源概况苏仙区物华天宝，资源丰富，是享誉世界的“有色金属之乡”。现已探明的有色金属有 7 类 50 多个品种，已探明的矿床 18 处，其中特大型 4 处。区内的柿竹园有色金属矿被国际地质界誉为“世界有色金属博物馆”，有矿物 140 多种，铅、锌、锡、钨在全国占有重要位置，其中钨储量居全国第一位。苏仙区境内土地肥沃，气候适宜，是湘南有名的鱼米之乡和富裕之地，不仅盛产稻谷、茶叶、水果、茶油、烤烟、竹木，还十分适宜于发展畜、牧、水产养殖业。全区现有耕地中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告1719688.88 公顷，水面 3648.7 公顷，森林 92
46、58.88 公顷，可供开发的丘岗山地 99559 公顷。2000 多种动植物中，有国家级重点保护动物25 种，珍稀植物 12 种。苏仙区是水电能源基地，境内有可供开发利用的水能资源 331 处，12.7 万千瓦，至 2001 年，全区共兴建中小型电站 46 处，总装机容量达 6.345 万千瓦，年发电量 2.4 亿千瓦时，是全国一百个电气化县（区）之一。3.1.6 交通事业苏仙区境内京广铁路、107 国道、京珠高速公路、郴永大道贯通南北，1813 省道、郴资桂高等级公路、厦蓉高速横贯东西。区、乡、村公路纵横交错，大都实现道路硬化，北上武汉、南下深圳、东至赣州、西到桂林，均可朝发夕至。苏仙区是沿
47、海进入内陆的要塞，有“湘南门户”之称。建设中的郴州机场位于南侧的北湖区，建成后将进一步带动苏仙区经济的发展，更加方便市民的出行。3.2 建设地址苏仙区南塔街道南塔社区（郴州栏杆塘住宅）。中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告18苏仙岭街道立交桥社区（郴州桔井路住宅）苏仙岭街道飞虹路社区（郴州杨家湾住宅）中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告19苏仙岭街道解放里社区（郴州解放里住宅）3.3 建设条件3.3.1 地理位置条件 中国铁路广州局集团有限公司郴州市苏仙区南塔街道南塔社区、苏仙岭街道立交桥社区、苏仙岭街道飞虹路社区、苏
48、仙岭街道解放里社区均在郴州市市内，各家属区周边住宅小区环绕、学校众多、服务行业齐聚、道路四通八达，区位优势明显。3.3.2 场地条件用地规划：该项目各家属区建设用地均在各小区的规划用地范围内；场地现状：该项目各家属区建设用地均场地平整，道路通畅；水、电条件：该项目各家属区域供水、供电已接入市政管网，可以满足施工条件；通讯：该项目各家属区内均电话、宽带网络容量充足，移动通讯、固话通迅、宽带网络均已覆盖，可满足项目固话、移动通讯和宽带网络的要求。 中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告203.3.3 不良地质根据各家属区建筑及结合各家属区周边建筑分析，该项目各家
49、属区建设范围内均无岩溶、滑坡、危岩崩塌、泥石流、采空区、地面沉降等不良地质作用。3.3.4 交通运输该项目各建设区域，均有市政道路环绕，可以通过郴州市市政交通网进行运输，各家属区内的小区道路均已与市政道路连接。外围交通：有 G4 京港澳高速、G76 夏蓉高速穿境而过，可承接与邻市和外省的运输能力。该项目各家属区交通条件均为良好。3.3.5 材料供应砂、石料：该项目建设所需砂及石料，郴州市各建筑材市场供应充足，可由周边市政道路运输至各家属区，可以满足工程建设需要。砖、水泥、混凝土：郴州市市郊及附近乡镇有多个砖厂、水泥厂、混凝土搅拌站，该项目建筑所需的砖、水泥、混凝土均可以通过交通网络满足建设需求。 其他材料来源及供应：涂料、防水卷材、路灯等均可由当地建筑材料市场供应或通过高速从外省、外市采购。中国铁路广州局集团有限公司郴州市区铁路家属区物业维修改造项目可行性研究报告21第四章 维修改造规模和实施方案4.1 维修改造规模及内容该项目属于维修改造建设项目，主要是对苏仙区南塔街道南塔社区（33 户）、苏仙岭街道立交桥社区（325 户）、苏仙岭街道飞虹路社区（140 户）、苏仙岭街道解放里社区（784 户）家属区建
