1、辽宁省物业管理条例东北新闻网 12-19辽宁省人民代表大会常务委员会公告第 78 号辽宁省物业管理条例已由辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议于 2017 年 11 月 30 日审议通过，现予公布。本条例自2018 年 2 月 1 日起施行。辽宁省人民代表大会常务委员会2017 年 11 月 30 日辽宁省物业管理条例(2017 年 11 月 30 日辽宁省第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过)第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造和谐有序的生活和工作环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例等法律、法 规， 结合本省实际，制定
2、本条例。第二条本条例适用于本省行政区域内物业管理及其监督管理活动。第三条物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府 监管相结合的原则。第四条省、市、县(含县级市、区，下同)人民政府应当将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理服务综合协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。鼓励采用新技术、新方法，运用信息化手段，提高物业管理和服务质量。第五条省住房城乡建设行政主管部门和市、县房地产行政主管部门(以下简称物业行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。公安、民政、财政、工商、价格、规划、国土资源、质
3、监、 环保、人民防空、城市管理执法等有关行政管理部门应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。第六条街道办事处或者乡镇人民政府应当履行下列物业管理职责：(一)组织成立首次 业主大会会 议筹备组；(二)指导和协 助业主大会的成立、业主委员会的选举；(三)指导和监 督业主大会、业主委员会开展日常工作；(四)协调和指 导老旧住宅区物 业管理工作；(五)协调物业 管理与社区管理服 务之间关系，调解业主、业主委员会、物业使用人、物 业服务企业、建 设单位之间在物业管理活动中的纠纷；(六)法律、法规规定的其他职责。居(村)民委员 会应当协助街道 办事处或者乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。第七条物
4、业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范行业行为，加强物业服务行业人员培训，提高物业服务水平，促 进物业服务企业依法诚信经营，维护 物业服务企业的合法权益。第二章物业管理区域的规划与建设第八条物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则，以土地使用 权证或者不动产登记证确定的用地范围为基础，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、 业主人数、自然界限、社区布局建设、利于自治管理等因素。物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的
5、物业管理区域；影响设施设备共有功能使用的，不得分割划分。第九条在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，建设单位应当将划定的物业管理区域资料送交县物业行政主管部门备案，并在房屋买卖合同中明示和在商品房销售现场公示。第十条已投入使用但尚未划分物业管理区域的或者需要调整物业管理区域的，县物 业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府，在征求相关业主意见后划分或者调整,并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公告。调整物业管理区域的， 还应当征得相应区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十一条县物业行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物
6、业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专 有部分数量、共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。第十二条建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内物业服务用房：(一)房屋总建筑面 积五万平方米以下的，按照不少于建筑面 积一百五十平方米配置；(二)房屋总建筑面 积五万平方米以上二十五万平方米以下的，按照不少于总建筑面积千分之三配置；(三)房屋总建筑面 积超过 二十五万平方米的，超 过部分按照不少于千分之一的标准配置；(四)分期开发 建设的，首期配置建筑面积不得少于一百五十平方米，且集中建设；(五)物业服务 用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、通 风、供
7、水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。第十三条物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委 员会办公用房建筑面积按照二十至四十平方米配置。物业服务用房不计入分摊共用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理不动产所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得转让和抵押，未经业主大会同意，任何单位和个人不得变更用途。第十四条城乡规划行政主管部门在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证时，应当对物业服务用房建筑面积、位置 进行核查；不动产登记机构
8、在办理不动产所有权登记时，应当在不动产登记簿中注明物业服务用房建筑面积、位置。建设单位应当将物业服务用房相关信息在商品房销售现场或者物业管理区域内显著位置公示。第十五条新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供 热等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。已投入使用的设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，物业行政主管部门应当组织专业经营单位按照
9、国家有关规定进行验收。验收合格的， 专业经营单位应当接收；验收不合格的，由市、 县人民政府组织相关单位整改合格后，专业经营单位应当接收。移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新和改造等费用，由 专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和住宅专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。第三章业主、 业 主大会及业主委员会第十六条房屋的所有权人为业主。依法登记取得或者根据物权法有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应 当认定 为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。第十七条物业管理区域内全体
10、业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十八条符合下列条件之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议：(一)交付的专 有部分面积 超过建筑物总面积百分之五十的；(二)交付的房屋 户数达到 总户数百分之五十的；(三)自交付首位 业主之日起 满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。只有一个业主的，或者 业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、 业主委员会职责。第十九条建设单位应当将物业管理内房屋交付情况
11、定期报送县物业行政主管部门，并抄送街道办事处或者乡镇人民政府。符合成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议条件的，县物业行政主管部门应当及时书面通知街道办事处或者乡镇人民政府，也可以由建设单位、居 (村)民委员会或者十人以上业主联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出成立申请；街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知或者申请后六十日内，组建首次业主大会会议筹备组，并书面通知建设单位或者委托的物业服务企业向其及时报送物业管理区域划分资料、房屋等建筑物面积清册、 业主名册、建筑规划总平面图等筹备首次业主大会会议必要的资料。第二十条首次业主大会会议筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积
12、等因素确定，由建设单位承担；老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县人民政府承担。第二十一条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居( 村)民委员会代表组成，人数为七人以上至十五人以下单数，其中业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府征求业主意见后确定，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。筹备组应当自成立之日起七日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。百分之二十以上业主对筹备组成员有异议的，由街道 办事处或者乡镇人民政府协调更换。筹备组正式工作前，县物业行政主管部门、街
13、道 办事处或者乡镇人民政府应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。第二十二条筹备组成员应当符合下列相关条件：(一)具有完全民事行 为能力；(二)本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；(三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者 报酬的行为；(四)按时交纳 物业服务费 用和住宅专项维修资金；(五)法律、法规规定的其他条件。第二十三条首次业主大会会议筹备组履行下列职责：(一)确定首次 业主大会会 议召开的时间、地点和内容；(二)草拟管理 规约、业主大会议事规则、业主委员 会工作规则；(三)确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面 积，以及业主在首次业
14、主大会会议上的投票权数；(四)制定首届 业主委员会委 员、候补委员选举办法，确定候选人名单；(五)依法确定首次 业主大会会 议表决规则；(六)召开首次 业主大会会 议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则草案等提出异议的，业主大会筹备组应当予以复核或者修改，并告知异议人。筹备组应当自组成之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。筹备组在业主大会成立后自行解散。第二十四条
15、业主大会会议讨论决定下列事项:(一)制定和修改管理 规约 、业主大会议事规则、业 主委员会选举办法、业主委员会工作规则；(二)选举、罢免或者更换业主委员会成员；(三)确定物业 管理方式，选聘、续聘和解聘物业服 务企业；(四)确定物业 服务内容、标准以及物业服务收费方案；(五)筹集和使用住宅 专项维 修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)改变共有部分的用途；(八)制定公共 绿地管护办 法；(九)共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用；(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；(十一)改变或者撤 销业主委 员会作出
16、的不适当决定；(十二)法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。第二十五条业主大会决定前条第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前条其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。前款规定的面积和业主人数，按照下列规定确定：(一)专有部分面 积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，按照 测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积，按照本 项统计总和计算。(二)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专 有部分按一人计算。建设
17、单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。 业主总人数，按照本项统计总和计算。第二十六条业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(一)业主委员 会半数以上委 员或者百分之二十以上业主提议的；(二)需要提前解除物 业服 务合同或者重新选聘物业服务企业的；(三)发生重大事故或者 紧 急事件需要及时处理的；(四)管理规约 、业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开；业主委
18、员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开。第二十七条业主大会会议可以采用集中讨论、书面征求意见的形式，也可以采用信息化方式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交业主签收；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议，委托书应 当载明委托事项、 权限及期限。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、 单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。业主大会投票表决应当为实名投票。提倡采用信息化手段进行投票表决。第二十八条业主大会应当在业主大会议事规则中约定
19、车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。第二十九条业主大会可以设立监事会或者执行监事。业主大会议事规则应当对其职责、议事规则和工作经费，以及 监事的选举规则、 资格、人数、任期等事项进行约定。第三十条不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居(村 )民委 员会临时代行 业主委员
20、会职责。第三十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，委员候选人由居(村)民委员会、 业 主推荐和业主自荐， 经业主大会会议选举产生。 业主委员会由五至十一名委员单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一人，副主任一至二人，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：(二)遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会 议事规则，履行业主义务；(三)按时交纳 物业服务费 用和住宅专项维修资金；(四)热心公益事 业，责任心强，公正廉洁；(五)具有一定的
21、组织能力和文化水平；(六)具备与履行 职责相适 应的时间；(七)本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。业主大会在选举业主委员会委员的同时，可以选举出业主委员会候补委员。候 补委员 列席业主委员会会议，不具有表决 权。在个 别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候 补委员中按照得票多少依次递补，并在物 业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。第三十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料到县物业行政主管部门办理备案：(一)业主大会成立和 业主委 员会选举决议；(二)管理规约 ；(三)业主大会 议事规则；(四)业主委员 会主任、副主任及其他成
22、员名单；(五)业主大会决定的其他重大事项。符合备案条件的， 县物业行政主管部门自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案证明。业主委员会任期内， 备案内容发生变更的， 业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。第三十三条业主委员会办理备案后，可以持备案证明、申请人身份证等刻章材料，到所在地具有公章刻制资质的刻章企业，申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。设立监事会或者执行监事的，业主大会印章应当由其保管并监督使用。业主委员会可以持备案证明等资料向金融机构申请开立账户，并按照有关规定对业主共有资金的收支、核销进行统一管理，不得以个人名义进行存储和管理。市、县 物业行政主管部 门
23、应当加强对街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主委员会工作的指导，提高依法依规履职能力和管理水平。第三十四条业主委员会履行下列职责：(一)执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益；(二)召集业主大会会 议，报告物业管理实施情况；(三)代表业主与 业主大会 选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(四)及时了解 业主、物业使用人的意见和建议，监 督和支持物业服务企业履行物业服务合同；(五)监督管理 规约的实施；(六)督促业主按 时交纳物 业服务费及其他相关费用；(七)组织和监 督住宅专项维 修资金的筹集和使用；(八)调解业主之 间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷
24、；(九)业主大会 赋予的其他 职责。第三十五条业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席。 业主委员会作出决定应当经全体委员半数以上同意。业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。第三十六条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：(一)管理规约 、业主大会议事规则；(二)业主大会和 业主委员 会的决定；(三)物业服务 合同
25、；(四)住宅专项维 修资金的筹集、使用情况；(五)物业共有部分的使用和收益情况；(六)占用业 主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；(七)业主大会和 业主委员 会工作经费的收支情况；(八)其他应当向 业主公开的情况和 资料。业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有 权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业 主要求出具 书面答复意见的， 业主委员会应当出具。第三十七条业主委员会委员不得有下列行为：(一)拒绝或者放弃履行委员职责；(二)挪用、侵占业主共有财产；(三)利用职务 之便接受减免物 业服务费、停车费等相关物业费用，以及索取、非
26、法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报 酬；(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；(五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；(六)其他损害 业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。业主委员会委员违反前款规定的，街道办事处或者乡镇人民政府调查核实后， 责令其 暂停履行职责，由 业主大会决定终止其委员资格。第三十八条经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。业主大会、业 主委员会工作经费由全体业主承担。经业主大会同意，可以对业主委员会委员发放工作津贴。工作经费筹集、管理和使用办法由业主委员会提出， 经业主大会会议表决
27、通过。业主委员会应当于每年三月底前在物业管理区域内显著位置公布上一年度业主大会、 业主委员会经费收支情况，接受 业主监督。 业主大会监事会或者执行监事应当进行检查，发现问题的， 应当要求业主委员会予以纠正。 经百分之二十以上业主提议， 应当对经费收支情况进行审计。推进建立业主委员会主任离任审计制度。第三十九条因物业转让、灭失等原因不再是业主，丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的，委员、候 补委员资格自行终止。有下列情况之一的，业主委员会可以决定终止其委员、候补委员资格：(一)以书面形式向 业主大会、业主委员会或者居(村)民委员会提出辞职的；(二)因疾病等原因 丧失履行 职责能力的；(三)不
28、履行业 主义务的；(四)无正当理由 连续三次不参加 业主委员会会议的；(五)本人、配偶及其亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职的；(六)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。第四十条业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议，完成换届选举；逾期未完成的，街道办事处或者乡镇人民政府应当组织完成。业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及 业主共有的其他财物予以移交。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交；必要时，由公安机关依法给予协助。业主委员会委员任期内资格终止的，应当自终止之日起三日内移交其保管的前款规定的
29、财物。第四章前期物业管理第四十一条建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务企业，并接受县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府的监督。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当续签 物业服务合同。更 换前期物业服务企业的， 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘；建筑面积不超过三万平方米的，经县物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘。第四十二条住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部
30、门制定，并定期公布。建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所 购资产归 全体业主所有，由物 业服务企业使用。第四十三条建设单位可以邀请委托的物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项 目的规划设计方案、配套 设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知物业服务企业参加。第四十四条新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。已交付业主的物业，物 业服
31、务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。前款所称交付是指按照房屋买卖合同约定的时间，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业 主实际办完相关交付手续为准。第四十五条新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验；未经承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。现场查
32、验物业二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交国家规定的有关资料；未能全部移交的，建设单位应当列出未移交资料清单并书面承诺补交时限。第四十六条物业服务企业应当自新建物业交接后三十日内，持下列文件向县物业行政主管部门办理备案：(一)前期物业 服务合同；(二)临时管理 规约；(三)物业承接 查验协议；(四)建设单位移交 资料清 单；(五)查验记录 ；(六)交接记录 ；(七)其他与承接 查验有关的文件。物业服务企业应当在备案后十五日内将备案情况，在物业管理区域内显著位置公告。第四十七条物业服务企业应当及时将承接查验有关的文件、资料和记录归档，建立物 业承接查验档案，并妥善保管。物 业承接查验档案属于
33、全体业主所有， 业主有权查阅、复印。第五章物 业服务第四十八条物业服务企业享有以下权利：(一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对 物业及其环境、秩序进行管理；(二)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用；(三)劝阻违反物 业管理规约 的行为；(四)可以将专项 服务业务 委托给专业性服务企业，但不得将 该区域内的全部物业管理一并委托给他人；(五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。第四十九条物业服务企业应当履行以下义务：(一)按照物业 服务合同约 定，提供物业服务；(二)及时向业 主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；(三)接受业主和 业主委员 会的监督，定期听取
34、 业主的意见和建议，改进和完善物业服务；(四)协助有关部 门开展社区文化和精神文明建 设活动；(五)受委托管理 电梯、消防设施的，应当依法依规 履行安全管理职责；(六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。第五十条业主大会成立后，应当根据业主大会的决定选择物业管理方式。提倡业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业。业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收 费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、双方权利义务、合同期限、违约责 任等内容。物业服务合同示范文本由省物业行政主管部门会同省工商行政管理部门制
35、定。第五十一条物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的， 业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整。前款规定的公示时间不得少于十日。物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目负责人。第五十二条物业服务合同期限届满六十日前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论 决定物业服务企业的聘用事宜。 业主大会决定续聘的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；不续聘的，应当及时告知物业服务企业。提前解除物业服务合同的，提出解除合同的一方应当于六十
36、日前书面告知合同另一方，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告，并书面告知县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。第五十三条业主大会决定自行管理或者选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止二十日前，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交下列资料和财物，办理完交接手续：(一)物业承接 查验档案；(二)物业服务 期间形成的有关物 业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；(三)物业服务 用房和物业 共用部位、共用 设施设备；(四)清算后的 预收、代收的有关费用及相关账册、票据；(五)法律、法规规定的应当移交的其他
37、事项。第五十四条县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。在物业服务合同解除或者终止前，原物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。在物业服务合同解除或者终止时，拒不撤离物业管理区域的，县物业行政主管部门应当责令其限期撤离，逾期不撤离的，将其行为记 入诚信档案。违反治安管理法律、法规的，由公安机关依法给予治安处罚。业主委员会或者业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼。第五十五条物业服务企业撤离后，仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会或者业主代表申请，街道办事处或者乡镇人民政府应当进行应急管理。在街道办事处或者乡镇人民政府指导和监督下，居
38、( 村)民委员会可以根据应急管理的需要提供基本保洁、秩序维护等服务，服务期限协商确定，费 用由业主承担。第五十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区分不同物业的性质和特点，依法在物业服务合同中约定。物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务 事项、服 务质 量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。第五十七条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。实行酬金制的，物业服 务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期如实公示并接受业主监督和业主委员会核查。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得
39、超过一年。业主委员会可以根据物业服务合同向物业服务企业收取履约保证金，收取标准由双方协商确定。第五十八条业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用。业主欠交物业服务等费用的，物业服务企业可以通过上门催交等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。拒不履行仲裁裁决和生效判决的，物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行，人民法院按照有关规定录入个人信用信息系统。物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。第五十九条物业管理区域内，供水、供 电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示计量值向其收取费用(未安装供热计量
40、器具的除外)，不得 转 嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人民防空工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电， 绿化用水用电，消防用水等的收费， 应 当执行居民使用价格标准。洗 车、餐饮等经营性用水、用电、用气、用热除外。物 业服务用房的供热费用按照居民使用价格收取。双方合同另有约定的，从其 规定。专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用，并按照约定支付手续费，但接受委托的物业服务企业，不得向 业主收取手续费等额外费用。第六十条市、县物业行政主管部门应当建立物业管理服务投诉受理制度，公布投诉方式，接受 业主、业主委员会、物业使用人的投诉，及时
41、答复处理结果。 经核 查属实的，县物业行政主管部门应当向物业服务企业发出整改通知，责 令其限期整改。县城市管理执法、公安、价格、工商、环保、卫生、规划、园林等部门， 应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、 环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理，建立 违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系方式，依法处理违法行为；有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理，并答复投诉人。第六十一条物业服务企业应当按照法律规定和物业服务合同约定，采取网络信息化安全防范措施，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。公安派出所应当加强对物业服务企业安全防范的监督指导。物
42、业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主、物 业使用人人身、财产、个人隐私受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主、物业使用人 对人身、财产、个人隐私安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物 业服务企业另行约定。第六十二条物业服务企业应当按照物业服务合同约定和国家有关物业服务标准和规范提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查；运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告，并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供 热，阻碍业主进入物业管理区域以及实施其他损害业主合法权益的行为。物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收 费，以及合同期满继续服务收费的， 业主有权拒绝。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养 护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
