1、连云港房地产 调研策划报告2012103,Part 1 区域印象,Part 3 房地产板块分析,Part 4 项目地块分析,Part 5 个案简析,连云港城市定位 连云港空间布局 连云港城市功能分区 连云港空间结构规划 区域小结,板块市场划分 板块市场界定 开发区房地产市场分析 小结,地块区位 地块四至 地块现状分析 地块规划分析 s.w.o.t,香溢孔望 开元高尔夫别墅 永泰山海自在,Part 2 市场分析,宏观市场简析 房地产市场分析 供求量分析 未来供应量分析 供求结构分析 客户分析 市场小结,Part 6 项目定位,整体项目定位 产品规划方向建议 产品风格建议 项目规划 规划形态建议
2、户型研究 景观打造 细节小品 会所建议 示范区打造,连云港城市定位,沿海中部沟通东西、连接南北的区域性中心城市，国际性的港口工业城市，现代化的滨海旅游城市。,城市职能： 1、沟通东西、连接南北的重要结点与区域中心城市。 2、我国中部沿海的国际性干线大港。 3、江苏省乃至国家级临港产业基地。 4、山海相拥、环境优美的现代化海滨城市。 5、开放创新、和谐发展的生态宜居城市。,连云港空间布局规划,“两轴一心”：沿海城镇发展轴和沿东陇海城镇发展轴的交汇点即连云港中心城区。,沿海城镇发展轴：依托连云港滨海港口、土地、交通、景观等优势资源、以临港产业为重点的市域南北向新兴发展轴线。 沿东陇海城镇发展轴：东
3、起连云港中心城区，西沿陇海铁路和连徐高速公路，向新沂、徐州方向延伸的市域东西向传统发展轴线。,连云港城市功能分区,城市功能分区布局：“一心三极”,滨海新城：包括滨海核心区和连云城区，为本规划重点培育的区域性综合服务中心区。规划主要承担行政办公、商业贸易、商务流通、文化娱乐、旅游接待等综合服务中心职能，以及连云区的区级中心职能。同时，滨海新城也是高标准建设的现代化特色滨海社区。 新海城区：主要承担市级高等教育职能，以及行政办公、商贸服务、文化体育、生活居住等职能，成为配套比较完善、生态环境优美、历史文化淳厚、城市尺度宜人的城区。南翼新城：依托徐圩港区重点打造的江苏省乃至国际级临港产业基地，主要承
4、担为南翼港区及临港工业园区综合配套服务的职能，远景进一步拓展成为产业实力雄厚、配套设施完善的临港新城。 赣榆新城：承担都市发展区北翼的中心服务职能，重点发展区级行政办公、商贸服务、文化体育、生活居住等功能，形成功能齐全、环境优美、具有较高水准的复合型城区。,“一心”即滨海新城，“三极”分别为新海城区、南翼新城和赣榆新城。,连云港城市功能分区,产业功能分区布局：“一纵一横”,重点打造临港工业，改善提升劳动密集型产业，加快培育现代服务业和高新技术产业，形成“蓝色” 与“绿色” 相交的产业带“一纵一横”型布局结构。 蓝色（沿海）产业带：以发展沿海临港产业为主，培育壮大石化、重型装备制造、能源和物流四
5、大产业集群，打造大型石化、新型钢铁、新能源、现代机电、临港物流、海产品加工等六大产业基地。 绿色（沿东陇海）产业带：以发展资源加工和劳动-技术密集型产业为主，培育壮大医药、新材料、纺织服装、电子信息及机械加工五大产业集群，建设一批都市型特色产业园区。 区域服务中心（海滨新区核心区）：蓝色产业带和绿色产业带的交汇处重点发展商务服务、信息咨询、中介代理、会展交易等现代服务业。同时，积极发展商业服务、餐饮娱乐、文体休闲等消费性服务业。,连云港城市空间结构规划,形成连云港多中心状态的以“井”字型的生态绿地系统为本底，以“T”字型快速道路和主干路网为骨架的组团式发展结构,连云港城市空间结构,连云港城市空
6、间结构小结,Part 2 市场分析,宏观市场简析 房地产市场分析 供求量分析 未来供应量分析 供求结构分析 客户分析 市场小结,宏观市场简析,城市GDP基数低，但增长速度非常缓慢，发展落后，GDP仅好于宿迁市，一直处于全省最低层次,房地产市场分析,长期处于供大于求的状态，市场竞争激烈,整体商品住宅市场年均供应量158万平方米，年均去化量124万平方米； 目前批准预售的市场存量接近250万平方米，以年均去化速度计算存量可售期约2年左右时间； 从整体市场供求走势上看，02年至07年供求量呈逐年递增趋势，08年市场出现下滑，09年受全国市场影响，市场迅速回暖，去化量陡增； 从成交价格走势上看，上涨趋
7、势较为明显，03年至07年间价格涨幅较大，而07年后价格上涨趋势放缓，09年整体市场价格基础在3300元左右；,2010年连云港市新推房源22239套，新推房源面积约2292453.65平方米。其中，新推住宅类房源15243套，房源面积约1831034.51，非住宅类房源6996套，房源面积约461419.14平方米。这和2009年的市区推盘量相比，新推套数增加了2512套，同比上涨12.7%，新推房源面积增加291760.18平方米，同比上涨14.6%0,供求量分析,除08年为调控年外，近年市区商品住宅均价一路飙升，达4000元/左右,价格走势： 1、近年市区商品住宅均价一路飙升，市区均达4
8、000元/左右 2、10月中下旬，楼市又遭遇商贷和公积金贷款“双线”加息。面对一系列新政陆续出台，针对首付门槛抬高、契税上调和房贷利率的提高，中小户型、低总价楼盘已经成为时下楼市供需双方的关注点； 3、变化：由单价关注到总价平衡,未来供应量分析,市场存量消化周期逐渐拉长，供大于求局面趋向严重,特点：1、如果按照当前月度去化30万平米计算，该批存量需9个月，但是当前宏观调控楼市观望态势进一步蔓延，该批房源成交周期将大大延长。2、新浦区依然是全市供应与去化最大的区域，区域内部竞争压力巨大，整个市场表现依然供大于求。,2010年底成交面积及套数迎来市场高峰,注： 2010年连云港市成交商品房4622
9、8套，成交面积约4485824平方米，市区成交商品房19238套，成交面积约1873023平方米。,整体市场供应结构偏向舒适型面积段，经济型需求被忽略,供求结构分析,2009年1至9月连云港住宅市场供应和销售以90-144为主，占总供应量的78%，占总成交量的75%。 具体来看，144以上商品住宅供应量较高占16%，而成交比例仅为13%，市场供大于求，销售压力较大； 60-90商品住宅供应比例仅5%，成交比例却高达10%，表明该面积段户型市场需求较大，体现出供不应求的态势；,连云区及其周边板块,当地客户为主,中高档客户主要是港务区企业管理层、政府工作人员以及私营业主。,新浦板块,本地客户占据7
10、0%80不等，主要为传统老城区居民。,开发区板块,市区高房价溢出人群为主，投资客较少。,新浦区的客户目前极少去连云区购房，反之亦然。地域归属感特征明显。,当地客户为主,连云港房地产市场目前以本地客户为主，外来主要客户为产业导入人口,客户认知,房地产市场小结,整体市场供应饱和，市场存量巨大，竞争激烈 受供求关系影响，近期市场价格上涨平缓 常规面积段产品供应量巨大，经济型需求被忽略,Part 3 房地产板块分析,板块市场划分 板块市场界定 开发区房地产市场分析 小结,房地产市场板块分析,板块市场划分,划分原则：依照客源导入情况及区域发展动力差异将整体市场划分为四大板块,发展动力：港区 价格基础：4
11、500-5000元/平方米,发展动力：开发区规划 价格基础：3300-4200元/平方米,发展动力：市区成熟生活配套价格基础：5000-6000元/平方米,发展动力：临近市区，便利交通价格基础：3700-4200元/平方米,以新浦区为中心，区域房地产市场发展最为成熟，代表楼盘有建院未来城、万润怡景苑、国大国际花园等；,板块内房地产市场发展速度迅猛，规模楼盘、品质楼盘密集，代表楼盘有龙门山庄、四季花城、久和国际新城、映象西班牙、福港好莱坞、上城等楼盘；,各板块2010年供求分析,海滨城区（开发区）,本案位于连云港开发区内，隶属于海滨新区，既不紧邻连云区（滨海新城）也不靠新浦区，因此在大区位上不能
12、依托两区资源，只能发挥自身资源海滨新区（猴嘴大浦中心片区），同时考虑到地域因素的重要性（内部新近开发的昌圩湖片区）以及房地产的区域特性，因此将重新定位于一个全新板块来打造内部区域环境。,板块市场界定,猴嘴大浦中心片区,昌圩湖片区,开发区房地产市场分析,临港开发区板块： 最新规划的开发区目前主要是以动迁房为主，区域内几乎没有商品房项目供应，商业生活配套较为匮乏，交通不便利。 墟沟板块： 开发区供应量最大的板块，区域楼盘以小高层和高层为主，建筑品质和配套交通都是区域最好。 宋艞板块： 区域开发量较大的板块，区域楼盘属于中低品质项目，以多层和小高层为主，区域均价要低于虚沟板块。 大学城板块： 政府规
13、划的大学城区，目前已经有大学入住，区域商业和生活配套也相当匮乏，但交通还比较便利，距离市区较近。,开发区楼市大致可以分为4个板块区域，其中临港开发板块和宋跳板块将是本案核心竞争板块,1、配套主要以社区商业为主，档次较低，大多数配套在规划中，该板块距离市中心距离相对较短，地段位置具有一定优势,宋艞板块特征,2、宋艞板块项目建筑风格比较单一，楼盘基本上市现代简约风格，以多层小高层产品为主，产品品质相对较低，板块内各项目间档次上较为接近，价格战激烈,区域市场分析总结,1、本案所在的海滨新区板块未来主要竞争在于临港开发区和宋艞两大楼市板块，目前预估市场潜在竞争体量达到270万平方米，根据目前的市场销售
14、速度（板块月均成交量3.7万平方米）这些潜在存量需要6年的销售周期，因此对于本案来说，未来市场竞争压力大 2、从板块来说两个板块都具有各自的优势，开发区板块在于未来的发展潜力，而宋跳板块则是在交通距离上优势明显，距离市区较近的区域板块 3、从产品上开看，小高层和高层产品是目前市场的主力产品，且建筑风格较为单一，户型面以舒适型二房和三房产品为主，其中二房80-100平方米，三房基本上在120-140平方米,Part 4 项目地块分析,地块区位 地块四至 地块现状分析 地块规划分析 s.w.o.t,地块位置,地块位于海滨新区的临海开发区内，国际产业园片区边，处于连云港市重点开发的昌圩湖片区核心位置
15、，地理位置优越，交通便利。,连云区方向,新浦区方向,地块四至,花果山大道,昌圩路,地块内部,地块内部,动迁房项目,绿地项目,香溢项目,本项目,地块现状,地块内部现正处于开发阶段，周边个案如绿地观湖一号、香溢花园等都处于开发施工阶段，内部目前环境一般，周边道路管网已建成，道路状况优良，通达性好，周边没有任何配套项目，邻近最近的是配套商品房（动迁房），整个区域环境较为良好，利于打造有调性、有深度的产品，同时，更利于跳开市场打造独立的环境。,地块周边发展规划,一心、二片、三轴、六区、六团（本案处于一心中心位置）,“六区”：为金桥路以东的五个居住生活区和一个教育综合区。 “六团”：即根据规划主次道路和
16、河道与绿带自然划分而成的六个生态型产业组团。,“一心”：即介于程圩南路和跃湖路之间的昌圩湖城市绿心。 “二片”：位于金桥路以西的二类工业区片和位于金桥路以东的生活居住片区。 “三轴”：即三条绿化景观轴，同时也是本规划区的城市开放空间和生态景观轴；一条为规划区东部高压走廊以东的绿化景观轴；一条为临洪大道以西的绿化景观轴；另外一条是昌圩路以南的城市绿化景观轴。,S（优势）,W（劣势）,O（机会）,T（威胁）,地块SWOT分析, 项目地块含人工湖，增加景观亮点项目地块周边有多个大型企业单位区域规划规模宏大周边道路管网已建成瑞丰品牌开发商低密度社区, 项目位置偏远，人气较差 项目周边无配套设施，公共交
17、通不便 周边大型企业处于前期投资阶段 人工湖位于项目北向，方位较差, 区域内项目正处于开发阶段，没有形成抱团，区域成熟度有待提高 周边人口稀少，客户渠道较为狭窄 消费者对别墅物业价格较为理性, 处于城市发展战略的方向上，机会无限 地块周边缺少住宅楼盘，本项目可填补 这一空白 位于绿地、香溢等知名开发商旁，有助于提升整个区域形象 联合其他发展商打造区域生活环境,开发商品牌价值优势 区域未来前景可期 项目天然优质资源 特色产品打造 高端资源配套 市场缺乏标杆引领,宏观大势不明 区域目前接受度低 未来市场竞争激烈 产品高溢价,机遇与挑战并存,项目界定,结论：三大市场困境,如何使客户认同片区未来发展趋
18、势？ 如何使当地客户从价格敏感型转为品质需求型？ 如何使客户有效的认同项目标杆潜力？,Part 5 个案简析,香溢孔望 开元高尔夫别墅 永泰山海自在,香溢 孔望（容积率0.8） 产品系：联排、双拼、独栋,占地面积:23.7万平方米 建筑面积:18.9万平方米 销售价格:未定 总价范围:未定 面积范围:312419 物业管理费（单位：元/月）：未定 总户数：429 开发商:连云港杭汽轮香溢置业有限公司 物业管理公司:连云港香溢物业管理有限公司 行销企划:同策咨询 建筑设计：浙江绿城建筑设计工作室,经过绿城工作室的处理，该案品质可以说已达到极致，“以“维尼奥拉的新古典城市官邸”定位的连云港城市首座
19、贵制官邸别墅。,别墅风格：英伦、地中海、法式,1、入口用石料砌成并雕刻花纹的门头 2、面砖砌成的大烟囱 3、喜用凸窗，用狭长的窗扇组成 4、全石料的基座,产品特点,细部全石材,边套花园面积最大，同时三面采光,中间套为了能充分采光，因此中间套采用部分合院，使得中部采光充足,中间套户型,英伦联排,地中海独栋,可能是考虑到先期成本问题，或者后期是独栋产品本身的稀缺性，因此，后期产品质感明显下降很多,开元 高尔夫（容积率0.66） 产品系：联排、双拼、独栋,占地面积:55万平方米 建筑面积:50万平方米 销售价格:均价8000元/ 总价范围:未定 面积范围:315 物业管理费（单位：元/月）：1.2
20、总户数：160 开发商:开成地产西湾置业有限公司 物业管理公司:连云港开成物业服务有限公司,项目规划定位为融运动、休闲于商务、生活为一体的国际化城市大型高尚居住复合社区，并拟规划一栋高尔夫度假酒店。,别墅风格：地中海,永泰 山海自在（容积率1.3） 产品系：小高层、洋房、别墅,占地面积:7.1万平方米 建筑面积:12万平方米 总价范围:别墅230万元/套（起） 面积范围:284315（别墅） 物业管理费（单位：元/月）：1.2 总户数：133（别墅） 开发商:永泰房地产（集团）有限公司 物业管理公司:博安物业,“永泰山海自在”是别墅、花园洋房和小高层为一体的高端住宅项目，错落有致的坡地建筑把自
21、然景观（山、海、湖、岛）巧妙的揉合在一起。,立面不一定吸引人，但内在所打造的东西、南北错层，不仅使建筑的层次丰富，同时，也使内部的视觉产生层次感，设计相当独到，但所带来的弊病也一针见血（浪费面积）,1、目前在售别墅类型产品稀少，且较为分散，市场竞争较为平和；随着国家对别墅类用地的严格控制，有较大的发展空间； 2、在售别墅项目体量层次不齐，部分项目销售已接近尾声，市场供应逐渐增多； 3、从产品类型和品质上来讲，目前别墅仍处于低水平的开发阶段，部分个案产品研发较为成熟，开始注重立面品质和产品内在特点，但同质化严重,不能够有效区分客群。 4、由于市场观望及前期定位的不精准，户型偏大、总价偏高，如永泰
22、山海自在。 5、由于先期开发商过多的注重品质，过高的拔高调性，致使成本上升，而使后期品质有所下降，无法形成有效的连续性。 6、个案产品有较多附赠面积,个案分析小结,Part 6 项目定位,整体项目定位 产品规划方向建议 产品风格建议 项目规划 规划形态建议 户型研究 景观打造 细节小品 会所建议 示范区打造,阶层、追求不同于传统市场客户,瑞丰项目二元目标客群界定,200300万总价的联排别墅客群,400万以上总价的类独栋别墅客群,目标客群界定,项目目标客户来源,来源：外市客户； 职业：生意人、企业员工等； 目的：以增值保值，兼有投资等目的； 收入：差别幅度较大； 特征：注意地产投资。,偶得客户
23、外市客户及投资客,来源：下辖区县，苏南，上海 职业：本地生意人，农民富贵阶层，异地事业有成意向还乡者 目的：改善居住，城市化需求； 收入：家庭年收入10-20万左右； 特征：讲究城市新兴热点区域，注重生活品质的持续改善，追求性价比及一定投资性。,重要客户城乡区域人口，连籍客户,来源：全市范围及产业导入人口； 职业：生意人，企业中高管，公务员； 目的：改善居住环境为主要目的； 收入：家庭年收入20-25万元左右； 特征：向往城市化，期待改善生活品质，青睐性价比高的产品。,核心客户中高收入阶层,核心客户本地顶端阶层,来源：连云区； 职业：政府高官和私企业主； 目的：身份的象征和圈层次的代表； 收入
24、：家庭年收入30万元以上； 特征：对环境配套和产品品质要求极高，期待圈层名流品质，青睐奢华高端的产品。,给他们在一线城市才能见到的好东西,由于新政的影响，部分外地工作的连云港籍客户 迫于预算的压力，回乡置业，但不放弃产品的高要求,目标客户需求与项目对接,双向并举，铸就品质标杆,适建产品 根据宗地基本情况（容积率为1.1），可以说是少有的低密度地块，有利于打造高端高品质的产品。,从容积率的角度讲，该宗地的适建产品应该为联排或叠拼。因为按照国土资源部的定义，别墅为独门独户独院（下面所称别墅均为此种独栋别墅），两至三层楼形式，占地面积相当大，容积率非常低。照此说法，通常别墅容积率不大于0.35 。
25、另一方面，双拼、联排、叠拼等低密度类别墅（下面所称类别墅即为此三类）住宅并没有被划为别墅，而被视为高档住宅，这些产品的容积率不大于0.7 。经过高低配容积率的规划和设计，容积率范围能扩大到11.1，本地块的容积率恰在这个范围之间。因此，从这个角度讲适建产品应该是联排或叠拼等高档住宅而非严格意义的别墅。,从政府政策和相关法规来看，严格意义上的别墅似不可取，类别墅的高档住宅为更现实的选择。 2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。” 2008年1月3日，国务院在关于促进节约集约用地的通知中，依然明确要求“继续停止别墅类房
26、地产开发项目的土地供应”。政府对别墅用地进而别墅开发的态度很明显是严格禁止。因此本地块开发成别墅从政府态度的角度讲并不可取。 既然政府对别墅采取禁止态度，然而地块容积率如此之低的地块，主要还是因为政府在禁止别墅的同时，对类别墅的高档住宅不过是采取严格控制的措施，并没有完全封死这种可能性。,从市场供求和产品的经济利益的角度看，类别墅合院产品的高档住宅最优选择。,产品规划方向建议,项目产品定位可能性,地块经济指标 地块面积：112820（169.4亩） 容积率：1.1 建筑面积：124102,产品定位1：洋房、多层公寓产品,产品定位2：混合社区,本项目实现目标： 1、高价格高速度去化 2、利润最大
27、化 2、建立品牌与项目双重影响力,产品定位3：类别墅产品,不同定位下的经济测算,不同定位下的营销模式,产品定位建议结论,方案1（别墅类产品）牺牲容积率，营造别墅社区市场风险度低，回报稳定,方案2（混合型社区）容积率利用较高，做创新类产品，另辟蹊径通过创新的设计与营销体系，用心细节，突破区域价格体系，名利双收。,关键词：依客户需求丰富产品线，且控制单户面积,在有限的建筑空间，实现最高品质生活空间,产品类型及户型配比建议,历史上，文艺复兴、巴洛克、洛可可等建筑风格潮流虽非源自法国，最终却是在法国发展出最完美、成熟的形式。石造的法式府邸隐喻着某种大资产阶级的生活方式。它肇始于几百年前的欧洲，又随着航
28、海的大发现流播于世界。从美国东海岸的殖民小镇到上海的华山路，这些饰有山花、廊柱和法式老虎窗的石头房子，都是城里最优雅的住区。,建筑风格建议,英国从中世纪向文艺复兴过渡时期的建筑风格是外形对称柱式取得控制地位，水平分划加强，外形简洁，窗子宽大，窗同墙根窄，几乎只剩下一个壁柱的宽度，外形上仍然保留塔楼、雉堞，体形凸凹起伏；英国盛行的一种潮流是浪漫主义建筑，又称哥特复兴，主要是在庄园府邸中复活中世纪建筑，模仿寨堡和哥特式教堂。,新都铎建筑，客户关注程度高，英式风格从简单到繁杂、从整体到局部，精雕细琢都给人一丝不苟的印象。保留了材质、色彩的大致风格，可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，欣赏
29、优雅、唯美的姿态，平和而富有内涵的气韵，描绘出客户身份。同时，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，彰显客户的美学观点和文化品位。,法式别墅传承古典建筑的“三段式”规则：基座敦厚，主体庄重而内敛，屋顶与檐口则增添了精致和精妙的感觉 。铜屋顶的应用赋予了建筑更多高贵与典雅的气质，其特殊的肌理效果与那种斑驳的质感，加之内敛而厚重的石材质感，让人联想到历时、经典，而这种感觉，会随着时间的推移、岁月的积累变得更为浓重。,新法式住宅所特有的浮华情调，代表着一种从财富到生活艺术都臻于完美的状态。对于30年前还普遍贫穷的中国人而言，内心里很难抵挡它的诱惑，也愿意为它支付更高的价
30、格。建筑品质感突出，客户接受程度高，符合国人现实心态，能与建筑的结合和寄托。,新法式宫廷、英式都铎(tudor)建筑风格 拔高产品调性，注重细节把控,项目整体定位,高端低密度多风格社区,依据： 1、区域整体低容积率规定 2、市场产品风格相对单一 3、区域已形成低密度宜居社区,瑞丰官邸,享受奢华极致的高尚生活,备用案名：瑞丰美墅瑞丰依云栖岸,规划,沿湖双拼,合院类独栋,联排,说明： 1、沿湖双拼类独栋，地源优势最大，利润也最大 2、内部合院不仅能满足容积率需要，同时也能产生部分类独栋 3、中间联排，巩固别墅社区印象 4、多风格的物业形态能满足客户的审美，同时也符合别墅营销的特点（多批少量）,会所
31、及营销中心,道路管网,产品类型根据规划整个项目以别墅为主 建筑形态利用0.8容积率打造多元化的物业类型（独栋、双拼、联排） 户型设计250-270平米联排、合院作为主力户型，针对中高阶层对生活品质的诉求，同时也能控制总价，300350平米的双拼类独栋丰富项目的产品线，提升项目人气 景观设计打造各建筑物之间的独立景观组团，通过社区道路串联,产品建议,万科琥珀臻园：上海（1.02） 产品系：5层花园洋房 （1-2层叠加）（ 3-5层150大平层）,琥珀臻园以1.02的低容积率和五层叠加设计，打造出低密度（叠加/大平层）类别墅花园洋房的新典范。欧洲庄园式景观环境设计，搭配原生态河畔临水广场，体验舒适
32、的绿色环保；社区配备一站式综合会所，不出门就能尽享生活便利和休闲。同时人性化的人车分流更提供了方便的车行和安全舒适的步行。,占地面积:89400平方米 建筑面积:150000平方米 总户数:540 开发商:上海美兰华府置业有限公司 投资商:上海万科房地产有限公司 物业管理公司:上海万科物业有限公司 景观设计单位:史伟高工程咨询（上海）有限公司 建筑设计单位:上海天华建筑设计有限公司,法式宫廷案例借鉴,法式宫廷,顶部,墙身,基座,臻园,卢浮宫,秉承经典的对称与三段式比例，臻园以法国卢浮宫设计蓝本，提炼其对称布局、三段式比例，立面采用干挂石材，石材外的金属材质等也采用了干挂工艺，配以铝板屋顶、门窗
33、和实木大门，营造了法式大宅独有的庄重和优雅建筑意象。,老虎窗,壁柱,拱券,突破创新的简洁立面，臻园设计摒弃了部分古典法式建筑中过于繁琐的装饰性构件（鉴于法式成本较高适当降低成本），代之以更加干练明快的细节，基座拱券，墙身柱体，屋顶雕刻檐口以及老虎窗等都在位置和比例上予以保留。,臻园,卢浮宫,风格分析,侧立面,侧立面,正立面,组团效果,精致至底部的勒脚，复古线条立刻展现。,典雅清新的干挂石材外立面，将建筑的厚重形式表达出来，使产品更具品质感,和檐悦色，法国宫廷式檐托设计，出檐较短，不会阻挡阳光。,老虎窗由古典欧式建筑演变而来，保证室内采光同时丰富立面效果。,雕花铁栏与景色相得益彰。,深咖啡色铝板
34、饰面与天然石材贴面结合，以纯正的色彩和材质成为法式建筑的标志。,古典建筑的美是一种秩序之美，它是一种对空间结构各部分的秩序统摄，无论造型、色彩、肌理或者比例以及尺度关系。,占地面积:35万平方米 建筑面积:15.4万平方米 销售价格:双拼：1300015000元/联排：10000元/（起） 总价范围:联排:230240万/套（起） 面积范围:联排:230240 物业管理费（单位：元/月）：2.2 总户数：500 开发商:江苏新湖宝华置业有限公司 物业管理公司:上海新湖物业管理有限责任公司句容分公司 全案代理:网尚机构 建筑设计单位:浙江城建设计研究院/加拿大ACA设计事务所/中宇（香港）设计顾
35、问有限公司,新湖 仙林翠谷（容积率0.44） 产品系：联排、双拼,北美别墅小镇,小镇兼具北美风格与加州风情的建筑造型、营造典型的欧美街区氛围、排布最佳的物业位置、推创私密的内庭小院。,借鉴案例,沿湖双拼,错拼布局仙林翠谷 仙林翠谷依山而建，建筑根据地貌和坡向而建，强调场景式坡地、台地景观。其“L型”和“凹型”建筑布局形态形成了创新的联排排列组合。 太阳城通过改变传统单一的入户方式，采用同组团不同入户方向的做法，形成了错拼的布局。 错拼布局，对地形的适应性更强。有效减少联排之间的拼接面积，使单体建筑形体相对独立，立面更为丰富，产品使用上减少了相邻间的相互影响，单体建筑独立性、私密性更强，同时墙体
36、和窗面面积增加，采光和通风效果增强，大大提高了居住品质。另外错拼分隔形成院落，也丰富了联排别墅的室外空间。,改变入户方式组织组团,改变建筑形态组织组团,龙湖悠山郡：重庆（R0.6） 产品系：独栋洋房高层,以英伦小镇为设计主题的龙湖-悠山郡具有欧洲小镇镇落空间的复杂性，体量组合的多变性以及每个单位建筑的不确定性等英式特质。设计风格纯粹，建造过程精益求精，一丝不苟，散发着浓郁的英伦乡土气息及人文气息，远看如同纯粹的欧洲镇落。,欧洲小镇大多非由规划师按标准所建，因而本案采取了“标准中的非标准化”的设计原则。,占地面积:246951平方米 建筑面积:140863平方米 总户数:201 开发商:重庆龙湖
37、地产发展有限公司 物业管理公司:重庆新龙湖物业管理有限公司 景观设计公司:美国MADE&MAKE ARCHITECTS，深圳华汇设计有限公司 建筑单位:重庆市麒麟建筑集团有限公司 建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院,关键词：纯英式小镇,合院类独栋,规划篇,对于高差较大的地段，仍然采用较为传统的线性别墅布局，一方面可以很好的适应等高线，另一方面可以最大限度让每栋别墅分享基地中央的湿地景观。 对于腹地较深却无自然景观资源的缓坡地，创造一种带有自身色彩的合院产品，来平衡线性别墅区的景观优势,针对两种截然不同的地形，采用了两种处理方式传统线性别墅，与创新合院产品,英伦浪漫主义建筑风格，龙湖地
38、产继北美、地中海、托斯卡纳别墅风格之后，全情演绎英伦田园风情。承英伦浪漫主义建筑风格精粹；特色45度坡屋顶，营造浓郁的原英式情调；雕塑感极强的烟囱，诠释英伦经典造型；TUDORf风格的红外墙。,英伦风格的主要表现点在于： ：坡屋顶、阁格老虎窗、一步阳台、平窗、木构架、烟 囱等法式建筑传统元素，呈现出浪漫典雅风格。 英伦建筑风格给人端庄、高雅、朴实的感觉，拴释了生活的一种浪漫风情。,合院实景,合院类独栋,会所,中海国际社区3期：成都（R0.9） 产品系：双拼联排,本案以“河边之城亚维农”为原型，以纯正的欧式建筑-英式，意式，法式的独栋化联排别墅御水双拼与充满欧式情调的雕塑，廊桥，叠水，景观小品等
39、共同打造出完美的欧洲水岸生活。本案传承了欧洲别墅建筑经典，它将成为成都最大的呈现烂漫异域风情的城市别墅群落之一,作为中海的第四代产品，其设计理念为“人性”，设计围绕“生态环保，科技领先，人文归属”,占地面积:30736.9平方米 建筑面积:27663.2平方米 总户数:76 开发商:中海信和（成都）物业发展有限公司 物业管理公司:成都中海物业管理有限公司 景观设计公司:易道环境规划设计有限公司 建筑设计单位:阿特金斯,关键词：欧式风情别墅群,南,北,法式设计汲取了庄园建筑的空间意向，采用四坡陡顶，屋顶上安装老虎窗，立面采用传统的方格维拉窗与柱式装饰，体现形态的均衡美，在建筑的外角悬挑八边形圆塔
40、，是中世纪城堡瞭望塔的延伸 英式建筑的设计灵感来源于传统英伦庄园建筑，采用双坡屋顶，山墙卡狭长的通风窗，立面采用上部灰泥涂料，底部采用石材以增强其结构的稳定性。狭长的连续窗，哥特式的门头带有维多利亚时期建筑的典型特征。 意大利式的建筑，四坡缓屋顶，伸展的屋檐下有托架，入口采用源于晚期文艺复兴建筑师帕拉迪奥命名的构图手法，铁艺栏杆与对称的格局是风格的主要特征,建筑设计采用英式，法式，意大利式相互混搭，注重强调每个单元的单体可识别性,“法式合院”。这种产品既有城市独墅的空间，又解决了相邻住户之间对庭院的相互视线干扰，且有极为亲切的邻里氛围，使得建筑的品质感很强。,实景图,混搭设计较有创新意识，但项
41、目整体看上去较为杂乱，缺少一种整体魅力,绿地海域岛屿墅：哈尔滨（R0.7） 产品系：双拼联排,别墅区规划结合别墅类住宅的用地特点，巧妙地通过路网划分组团形成若干容量相近，排布方式各异的组团空间，有机分布大中小户型，在兼顾各户型用地均好同时合理有效分配土地价值。此外，规划结合建筑的立面风格进行单体不知，使相邻建筑立面协调中存在一定差异，以提高识别性，避免单调。在道路或景观轴线周围和尽端对景处，布置立面形态优美的单体,海域”是绿地旗下高档别墅系列品牌，主要产品有“海域迪亚庄园”，“海域白桦原墅”以及“海域岛屿墅。,占地面积:210000平方米 建筑面积:150000平方米 开发商:上海绿地集团长春
42、置业有限公司 建筑设计单位:上海水石建筑设计规划有限公司,关键词：古典手工院墅,联排,建筑篇,建筑立面设计借鉴海派古典艺术的建筑风格元素， 创造出华贵稳重的建筑气质。在整体形态的处理上力求避免以往联排别墅整齐阵列式的机械呆板方式，通过对形体立面的重新整合组织使6联排，8联排甚至12联排的别墅宛如一幢独立的大住宅，在序列中有变化，在变化中有统一。,地下室,一层,二层,三层,阁楼,建筑篇 （四联排）,南立面,屋顶,地下室,一层,二层,三层,样板间,合院坡地类独栋的剖面图,每个合院有7栋独立别墅组成。合院别墅采用了子母楼的设计方式，其中母楼为每栋别墅的生活柱体，共为3层，子楼则承载分立于主体之外的生
43、活空间，为1-2层。别墅之间子楼相连而母楼分开，这样则可使每栋别墅从外观上看更近似独立，而实际上却获得了联排别墅的容积率。当合院别墅无间距地旋转或对称地拼接生长形成总图就获得了空间及外形各异，独特和统一的欧洲镇落形态,规划形态,规划形态,合院式类独栋、节省私家花园面积近，实现高密度,改变产品形态，别墅空间由横向发展向竖向发展转变，变私家花园为公共空间以提高用地效率 ；,合院独栋+双拼,院落,住宅单元,新里弄式院落,双拼,双拼,双拼,双拼,独栋,独栋,独栋,独栋,中心下沉式庭院,入户门,全明地下室,地平线,半开挖地下室剖面展示,全明的地下室,镂空的天井，使卫生间自然采光,既能节约成本，又能尽可能
44、的利用空间,地面车库入口,即可显现产品档次及品味，但人车不分流,地面车库入口,行人及车辆共用道路,别墅户型上海万科第五园 户型附加值升级,户型研究,户型-附加值升级,设计特点：卧室套房设计，彰显未来豪宅标准,设计特点：高附加值、提升别墅符号感、控制面积,高附加值、赠送比例1：1 赠送全采光花园层，面积达130平米； 客厅餐厅挑空，预留多种空间可能； 每个卧室都赠送露台。 别墅感十足： 客厅7.7米挑高，开阔气派； 前庭后院，建筑与自然的有效延伸； 中庭设计，有效解决联排的通风采光问题； 主卧独享一层空间，私密尊贵； 面积控制：220-260平米的主力户型区间,车库层，层高2.2米,花园层，全采
45、光赠送层,三层，主卧套间,二层,一层，公共空间层,四层,地平线,联排主力户型剖面图,预计5.2米,在环境设计上，讲究“植物是建筑的外立面”，项目未动，园林先行。研发景观工程人员在深入研究地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好之后，以同纬度选树为原则，横跨华北、西北、东北等地，建设大型苗圃，选择丰富树种，使成树顺利渡过放根、驯化、移栽、保活等过程，不仅保证园林的多姿多彩，且解决了成活率的难题。“成熟园林”的呈现，为了让业主入住时即可成熟、丰富、精致的园林景观，无需长年等待，当今工艺会采用全冠移植的技术手法，在全国同纬度地区选购成树迁至社区，同时也能保证所有的植物都保持原汁原味的生长形态。,
46、成熟园林，全冠移植,景观打造,第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木 第二重：高4-5米，大灌木、小乔木 第三重：2-3米高的灌木 第四重：花卉、小灌木 第五重：草坪、地被等,层次丰富的五重垂直绿化,采用彻底的人车分流，机动车进入社区后直接入库，这样减少了地面的道路面积，保证高绿化覆盖率。,高覆盖的立体绿化,景观小品设置经过精心的设计和摆设，造型独具匠心，营造出很自然的情景化生活。 同样造型的景观小品会在一些项目之间复制，但外在表现形式又不完全相同。,贴合主题的情景化小品,会所位置建议,会所位置说明,考虑到该案是高端别墅项目，且占地体量并非较大，考虑到合理的资源利用及对于高端物业会所设计的常规方式和方法，因此建议： 1、昌圩湖片区是日后开发的高尚社区，因此建议设立在较能看到的地方。 2、建议把会所放在昌圩路上，同时把营销中心与会所结合起来，不仅能使客户第一时间感受到本案的内部环境、品质，同时也能感受到居家氛围。 3、同时建议会所的采取法式风格与周边产生一定视觉冲击。,会所常见功能综述,常见的会所功能模块布置包括康体项目、消闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类。,
