1、第一部分:,地块分析,南昌房产一直以来做的是“水”的文章。内四湖，外四湖，加一条赣江，所以一直做的水景文章。,现在轮到“山”的文章,城市“西进、东拓、北控、南延”发展战略中， 东、西向是城市主导发展方向，但此前西向只到红谷滩为止。,东拓,北控,南延,湾里组团,西进,很长时间里， 湾里一直被认为偏离南昌房产格局版图,昌南工业区,青山湖板块,京东板块,朝阳洲板块,中心板块,湾里板块,红谷滩板块,象湖新城片区,湾里：一直是房产初级班实习地,盘点湾里楼盘（见下页）,在未来的五到十年里，湾里将成为南昌城市居住品味升级的最重要的因素之一。,结论,从现在开始对湾里土地资源的任何不精心规划运作，都是暴殄天物，
2、是极大浪费.,现在，湾里正在回归到其应有的 人居价值,依其旅游、度假、居住、会议、休闲等功能，将其,山居价值立体化,现在,先来看看本地块,身处梅岭风景名胜国家AAAA景区,居家舒心SPA 项目地处国家4A级风景名胜区梅岭国家森林公园腹地,周围群山环抱,拥有一流的空气、水、植被,自然环境极为优越。离项目最近的景区有,洪崖丹井景区,紫清山景区,长春湖景区与及天宁寺景区,景区环绕,风景如画.一次居家的舒心SPA。,野生动物园,梅岭山景,背靠千亩山林公园国家森林公园 私家养生别院项目背靠磨盘山2000多亩国家森林公园，东西两侧高、中间低，形成半围合之势，属绝佳风水宝地。磨盘山,距离南昌市最近的一座山,
3、 湾里区核心城区内唯一山地。,山的价值所在: 生态：比城里的“水”更生态,更具参与性. 比较一下：上海佘山，目前是著名的高档住宅区；南京紫金山，福州鼓山，长沙岳簏山，虽然离城市很近，但或者不允许开发（紫金山），或者都是成熟地，无开发空间。磨盘山是上天赐于宫园的一块瑰宝.,比邻区政府,近邻市政府政府的导向,置业的方向湾里区行政中心规划南搬迁至磨盘山山麓东南部,与项目零距离接触。南昌市政府整体搬迁至红谷滩, 一系列市政配套随之西移.红谷滩与项目在8-10分钟路程. 给项目带来机会点。,本案,区政府 规划中,市政府,“一核三心四片七脉”一核指: 磨盘山绿核及其周边的商业服务设施，还有磨盘山南路和云湾
4、大道交叉口西北侧行政中心，共同构成全区的主中心。,三湾公路拉近市区距离,红湾公路:连接湾里与城区的快速通道,湾里到红谷滩新区将只需十分钟的路程。 昌湾公路:昌湾大道东起长凌立交，西至西外环高速，,接接红角洲大学城.可把梅岭引入南昌城区。 云湾公路:北至幸福水库,东至八一桥,到达南昌最大的交易市场,洪城大市场。,省立首家诊疗保健医院保健医院，健康理疗新华医院总占地面积约6万平方米，总建筑面积为2.6万平米，设有医疗中心、大型体检中心、亚健康治疗中心、药浴中心、食疗中心、乐疗中心、中医养生中心、豪华疗养中心等，是江西第一所现代化综合性亚健康诊疗保健医院。新华医院是湾里现有的三大医院之一。地处本案项
5、目区内，是项目的最好配套。医院作为小区配套在南昌现有楼盘中还是第一个。,在湾里板块，项目大多都定位为休闲度假产品。而招贤镇的项目更接近传统住宅项目。, 恒茂森林海康都罗马假日帝景湾洋城,休闲度假项目集聚,生活配套滞后,生活配套，目前的配套只能依靠招贤镇与湾里区原有配套设施. 其配套规模和档次的起点都相当低。周边配套奇缺,只有一 个农贸市场,其他的超市银行酒店食肆等奇缺，影响业主日常生活.自身2000平米商业配套,尚未形成.,第二部分:,产品分析,半山建筑 山林覆盖楼盘地形是山坡建筑，南北纵深500米，高差有40米，依山势而筑，阶梯式布局。项目内30年以上大樟树非常多，200多米的林荫大道，安坐
6、堂室，便可听闻阵阵山风树涛。,中式艺墅宫社 白墙灰顶类江南一座建筑的风格，代表着一个群体的品位，有什么样的风格就会吸引什么样的人群，物以类聚，人以群分。项目的建筑外立面通体使用了白墙，灰瓦，文化石的构造，营造了一种似江南，类江南，但不胜江南的风格建筑。建筑的风格明快，明亮，明显 。,居家,养生,三大功能有机组合,旅游,养生 磨盘山的天然养吧,新华医院量身定制的理疗康复.,旅游 项目身处国家旅游风景区，建筑在风景中,风景也在建筑中.,居家 在一个旅游渡假中心居家，感觉比一般的住宅自然要高一层面。,户户有景，家家有园小区1.1的超低容积率,11.25的房间距，小区依照山的形态，依照原有树种的形态，
7、大面积的绿化造景，绿化率高达40%，确保每家每户都可以从不同的角度欣赏到不同的园林景观。项目在绿化造景方面花费了巨大的心思，使项目在园林景观方面具有一定的优势，但是优势需要转化为胜势。,大小庭院，南北露台项目半山联排与公园双拼，均设有大小庭院与露台，而且所占面积不小，多达50平米，对于一个面积不到300平米的户型来说，其庭院露台的大手笔私毫不逊色于独栋别墅。,多层阳房，全明居家花园阳房的户型布局科学、合理，杜绝浪费，南北通透，动静分离，全部明房、明厅、明卫、明厨的全明设计。花园阳房户型可谓优越，不存在浪费，不存在拐弯抹角的现象，不存在朝向不好利用率低的情况。,大面积赠送，全城罕见项目大面积的赠
8、送，全城实属罕见，半山联排，224的面积，赠送就达到50平米，价格相当于打8折。公园双拼270的面积，赠达31平米，价格也相当于9折。打价格战具有优势。免费就是优费，免费就是实费，从经济角度来看，项目大面积的赠送，消费者应该得到了很大的实费，看得见的实费。对消费者来说，赠送是最喜欢的，再好不过的。半山联排，免费赠送面积达49.4平米。大庭院约23平米，小庭院约4.5平米，二楼北露台16平米，二楼南露台6平米。公园双拼，免费赠送达31平米。一楼露台16平米，二楼南露台6平米，三楼露台9平米。,第三部分:,市场分析,目前来看，南昌的楼市貌似已由春天步入夏天，这点出乎绝大部分人的意料。今年1-6月南
9、昌商品住宅销售240.59万平方米，同比增长217.61%，将近08年整年的两倍，而且已超过了2007年的同期水平，创下历史最高值。虽然近两月成交量有所下滑，但依然保持在较高位，同时，6月份在绿地中央广场，恒茂国际都会在内的豪宅集中成交的带动下，价格创下近9个月新高。 三季度价格或持续强劲，量有所下降。三季度传统淡季的到来，或多或少会影响前往售楼处看房的消费者，加上近期价格的上涨，小部分购房者又进入观望，成交量上必然会出现小幅下降，但依靠改善性需求和投资性的短暂支撑，下降幅度不会很大。,价格连创9个月新高,市中心版块引领南昌楼市市中心板块和整个南昌楼市总体价格趋势基本相同，市中心板块无论是地理
10、位置还是配套设施都占据较大的优势，无论从市场供需都是南昌一个相对于稳定的板块，其价格对整个南昌楼市都具有一定的代表性。1月份市中心板块的价格仍然承接去年的态势，价格保持在5873元/的高价位上，2月份由于开发商对市场并未完全把握准确，为缓解资金压力，价格开始动摇，市中心板块大幅度降为5307元/，直至三月开始开发商开始对市场回暖充满信心，价格得到稳步上升。,青山湖板块房源紧销价格居高上半年青山湖板块基本与南昌市总体价格走势呈稳定上行状态，房源紧俏，只有部分楼盘推出了一些新房源。,青山湖板块代表了南昌楼价的最高水平,中大青山湖在上半年4月中旬左右开始加推17#、20#典藏多层，由于多层在得房率和
11、物业 管理等费用方面都比高层更胜一筹，其住房结构也不同，因此均价较之前4400元/的价格有所上浮，每平米直涨为5000多元，回归到其原本的自身价值。而另一些楼盘，如竑鼎福第仍保持低调的风格，在5月加推了湖景景观大户型房源，引起不少购房者们的关注。,该区域新增供应较少，供销趋于稳定态势。,红谷滩板块作为南昌楼市发展的旗帜，经过近几年的发展，住宅市场已经进入成熟期，目前红谷滩板块可出让土地已经不多，只有红谷滩边缘还有部分土地可售。所以红谷滩板块的住宅也变得更显得珍贵，所以带动了板块内楼盘销售价格的上涨。 同时我们应该注意到，明年红谷滩商业写字楼的开发建设将成为该板块的亮点，该板块的写字楼项目承载着
12、转移老城区商务服务的压力，也承受着带动红谷滩商业发展的重任。红谷滩要发展，不能光有住宅，更应该有繁华的商业商务氛围。要完成一江两岸均衡发展，共同繁荣的目标， 目前红谷滩板块最大的热点是八一大桥的维修，八一大桥作为红谷滩中心区连通老城区的重要交通命脉，在维持半年的封闭式整修期间，将改变红谷滩的多重格局，同时加快红谷滩板块辐射圈的扩大。在此契机下，红谷滩靠近洪都英雄大桥的凤凰城，销售喜人，以及即将推盘的舜赣外滩已成功进入人们的眼帘。预计下半年舜赣外滩将做推盘活动，销售成绩期待关注。,红谷滩体量与成交量较大,无可否认的是，红谷滩板块仍然是南昌楼市的风向标，体量巨大，成交量巨大。,湾里楼市相对平稳低价
13、排徊新建湾里板块基本保持稳定局面，整个板块看点并不多，板块未来的升值潜力还有待开发。该板块由于受地理位置影响，板块所面向的主要客户群相对固定，仍是本区域的居民，板块内部自给自足的态势也比较明显，楼盘的活动力度和价格浮动并不是很大，销售势头处于平静状态。目前该板块楼盘处于恢复调整阶段，房源所剩不多，动静并不大。,第四部分:,滞销分析,价格因素：地段因素：配套因素：竞争因素：推广因素：销售因素：广告因素：定位因素：,价格因素：均价高于平均水平,通过以上价格对比，不难发现，本案2800的售价还是处于中上等水平，略高于2600的市场均价，价格高启，对消费者造成一定的抗性。项目的价格与项目的品质应该是成
14、正比的，高价格需要高品质支撑。,地段因素：地段相对较偏李嘉诚早就说过,楼盘的价值第一是地段,第二是地段,第三还是地段。对一般的楼盘来说,地段决定楼盘的价值的观点的正确性是毫无疑问正确的,这也被开发上视为拿地的圣经。湾里板块一直以来远离南昌房地产的板图，南昌房地产向西的板图以红谷滩为界。而项目离红谷滩还有超10公里的距离。如果不是红湾公路修通的话，十几公里的路程起码要半小时。在湾里，项目与湾里区中心的距离也相对较偏，不是区域的繁华中心,开车也在5分钟左右的时间。位置较偏，距离较远，严重影响到业主的日常工作与生活，这也是南昌客户不选择湾里，不选择本案的抗性之一。,配套因素：生活配套奇缺至上的生活，
15、应该为业主的生活起居全面考虑，大型超市，娱乐广场，酒店，食肆，一个都不能少，而项目目前的配套只能依靠招贤镇与湾里区原有配套设施.其配套规模和档次不是起点低的问题，而是基本没有。日常生活不便，成交可想而知。休闲度假不足一个项目定位为养生度假产品，需要与之相匹配的休闲配套，例如：游乐场，高级会所，会议室，度假中心等，这样才能拨高一个项目的品位。本案在休闲度假方面的配套存在硬伤，虽然拥有周边的4A景区，虽然内部布有景观带,林荫道以及新华医院,但相比于真正的休闲度假产品来说这些还相对不足，某种意义上说消费者感受不到这是一个休闲项目，就是休闲要闲在哪里，度假要在哪里度。休闲配套的缺失让项目失去了价值提升
16、的可能。,竞争因素：同质化竞争加剧湾里虽然远离市区，但楼盘不少，而且同质化严重，导至竞争加剧。 1.建筑风格方面湾里区、 “新-湾”接壤区楼盘建筑风格依托湾里良好的自然丰景特色，以多层建筑形态为主，别墅等形态为辅。建筑风格基本是上要求融入自然为主的古徽派、欧式、简约现代风格。其中，以瀚海逸居古徽派、帝景洋湾欧式、梅岭康都、简约现代风格为代表。2.园林风格方面在园林风格的设计方面，各楼盘基本上遵循了该区域的基本地形。园林设计依据地形形态，景观建设“依山傍水”，充分利用了当地的自然资源和形态。湾里区有中国传统园林江南园林风格、欧式园林建筑风格、现代园林风格等几种，其中翡翠山庄、帝景洋湾是欧式园林风
17、格，瀚海逸居则为江南园林风格的代表，敏龙花园、竹林花园等楼盘园林风格都采用现代园林为样板建设。3.主打特色方面因湾里区独特的森林资源和景观资源，景观、自然环境、气候条件成为湾里楼盘的独具的卖点和特色。各楼盘并都打出养生、养老、休闲度假等以养为主的口号吸引老年人、高收入人群等消费者。,推广因素：整合形象推广不足项目的热销需要有热点，现在不是酒香不怕巷子深的年代，不是买方市场，而是卖方市场，一个产品要推出市场，需要有推出市场的利器与手段，看看一系列媒体的广告就知道，广告对于产品是何等的重要。这里说的广告是指整合形象推广。通盘考量项目之前的整合形象推广： Logo：过于简单化，不够气派。没有体现出宫
18、园皇宫的贵气，皇家的霸气。 楼书：无论是从纸张、设计还是从内容、风格上都不体现不了的档次，强调了 森林绿化的元素，却忽视了概念性的东西。 围墙：项目围墙广告传达的信息不够，“回家就是国庆的开始”，让国医成为我的管家“，令人费解，另外围墙前面杂草丛生，看不到人气,满目荒夷 。,销售因素：销售人员势必影响成交销售人员是架起项目与消费者之间的桥梁，销售人员素质的高低直接影响项目的最终成交，另外整体的销售方式，销售方法最终影响到项目的成交。,广告因素：广告不到位影响认知广告的宽度，广度与力度，势必影响到项目在市场上的认知度。 广告投放的方式，广告铺排的方法，广告综合运用的手段是相当有讲究的，运用的好，
19、四两搏千金,投入小收效大。另外，广告不是万能的，没有广告是万万不能的，现在是信息社会。,路线因素：养生概念过于老气狭窄可能是项目拥有新华医院与磨盘山配套的原因,项目主要走了一条养生的路线,这可以从多方面的广告表现可以看出,例如,“让御医成为你的私人管家”,“山居的养生圣地”等.养生，毫无凝问，主要针对老年消费群，老年人的消费能力是有限，老年人买房少之又少。试想，老年人住本案这样的新房，他家的中年人呢，又要住什么样的房，老年人住的一般都是老房旧房。老年给人的印象也是迟暮的感觉。养生的概念忽视了中青年人，中青年人需要的是时尚，运动，健康，与活力。,定位因素：忽视了“宫” 强化了“园”项目 “南昌后
20、花园，磨盘山森林宫社”的定位将重点指向了园与森林，突出了项目园居，山居，林居的特点，以及包括后来宣传的主要肉容都在围绕这一主题展开。主题虽然突出，但问题同样出现，它忽视了“宫”的概念，“皇”的概念，档次的概念，项目没有得到应有拨高，形象被矮化，弱化，没有贵气大气与豪气。,第五部份:,案例比较,案例1深圳华侨城,华侨城：位于深圳经济特区的深圳湾畔，占地面积4.8平方公里，由华侨城集团公司开发、建设和管理。,四大成功经验：,超前的科学规划,旅游项目不断创新、升级,资源系统有效整合,和产业结合的主题,“旅游+地产”开发模式的概念被开发商首次提出，并成功运用到了华侨城的开发建设中，开创了“旅游+地产”
21、开发模式的先河，成为中国房地产史上最成功的案例之一。,案例2杭州宋城,项目评价 ：,建立了旅游主题公园度假村房地产资本运营的经营战略，成功的揉和了旅游、地产以及资本运营，使这几方面互相促进，互相完善，形成一个有机整体。,依托清明上河图以及浓厚的宋文化，成功打造了一座文化主题公园；,杭州宋城旅游景区位于西湖风景区西南，北依五云山、南濒钱塘江，是中国最大的宋文化主题公园，由杭州宋城集团有限公司投资兴建。,案例3云南丽江古城,项目评价 ：,文化运用淋漓尽致，东巴经、东巴绘画、祭祀仪式、东巴法器和世界上唯一活着的象形文字东巴文字，以及周边诸多有特色的宗教建筑群落，这些共同构成了一个古文化体系，使游客切
22、实体会到了中国古文化的辉煌宏大。,成功利用丽江古城800多年的悠久历史，海拔2400米唯一没有城墙的古城建筑的势头，加入纳西古乐这一动态灵魂，使得动静结合，让游客流连忘返；,丽江古城位于中国西南部云南省的丽江纳西族自治县，丽江古城又名大研镇，坐落在丽江坝中部，面积约3.8平方公里，始建于南宋末年。是元代丽江路宣抚司，明代丽江军民府和清代丽江府驻地 。,案例4乌鲁木齐国际大巴扎,项目评价 ：,国际大巴扎注重与旅游相关的各种配套服务，形成集吃、住、行、游、娱、购和民族民俗文化展示基地为一体“大旅游”环境格局。,国际大巴扎利用民族文化为基础，在建筑形式上反映出穆斯林的文化特征，充满了浓郁的异域风情。
23、,国际大巴扎位于乌鲁木齐二道桥商圈，建筑群落总面积十万平方米。国际大巴扎遵循伊斯兰建筑风格，目前大巴扎建筑群已成为乌鲁木齐市的地标性建筑。,案例5上海新天地,项目评价 ：,上海新天地成了全国时尚消费的“桥头堡”，不仅吸引了上海的小资一族和居住上海的外籍人士，还吸引了国内其他城市的时尚消费群；,新天地已经成为上海的一处新的形象标志。,上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。上海新天地以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成具国际水平的集餐饮、商业、娱乐、文化于一体的综合型街区。,新天地已发展成为上海时尚生活、文化、餐饮、娱乐、购物的焦点。,案例6湾里 罗马假日,内部配套：10000平
24、米最具特色的五星会所、8000多平方顶级养生馆； 室外部分:大型休闲广场儿童游乐场星光会所（咖啡吧、艺术展览）爱马俱乐部（骑马森林道、儿童跑马场）高尔夫推杆练习场网球场篮球场羽毛球场中药养生基地生态停车场入口喷泉中央景观带 。,成为罗马假日会员制五星酒店公寓主人后，正式加入罗马假日休闲度假俱乐部。俱乐部正式运营后，俱乐部成员在名品购物街、SPA馆、爱马场、雪茄红酒吧、推杆场等场所的消费均可享受各类折扣优惠，去狮子峰、洪崖丹井旅游免费。,成功案例总结:,在项目后续开发中，成功项目都能不断创新，不断升级，使项目能够经久不衰的发展下去。,以上这些成功案例，或依托悠久的文化底蕴，或依托强势的宣传推广来
25、打造整个项目，同时整个项目的后续服务能够完善起来，使得吃、喝、住、游、购、娱能形成统一的循环经济链，从而项目能得以持续发展；,失败案例成都世界乐园,失败原因剖析 ：,艺术观赏价值上讲，追求低层次的外在模仿，缺乏对艺术品质的提升，终究只会伤害到创作对象本身的价值；,成都世界乐园建于1994年，占地约469亩，总投资4.38亿元，荟萃世界著名景观108处。世界乐园位于成都市西郊，213国道旁，距市区8km。,世界乐园以观赏式娱乐为主，对成都市民而言体验式娱乐更适合他们的偏好；,世界乐园虽然失败，但是其开展初期人气也是非常火爆的，然而后续的内容升级没能跟上，缺乏完善的吃喝住游购娱的体系。,第六部份:
26、,优化建议,1、借助政府优势，发布利好信息作为有省际影响力和规模的项目，我们应加大公关力度，以政府和媒体的口吻经常性的发布有关项目的利好消息，增强宣传的可信度，公信度和影响度，这能取得事半功倍的效果。例如，红湾大道开通，带动沿线楼市，南昌5号轻轨直达湾里绿核，湾里区政府紧抓搬迁步伐，常打政府牌，利好自然来。,2、重新布置围墙,加强现场印象围墙是项目的门面,中国自古以来就非常重视围墙院墙的建设，这事关自身的形象,也是业主身份的形象.当前项目的围墙广告过于陈旧,杂乱，经过现场的客户丝毫感受不到项目的高端形象,只会感受它的偏避与荒凉.所以,强烈建议重新布置项目的围墙广告,加强项目的现场感受,营造出现
27、场的居住氛围和售楼氛围。,3、重新定位，拨高形象在房地产领域，项目若要被消费者接受，需要具有自己独特的卖点，才能够占据消费者的心理，即项目给消费者一个什么样的形象占位。 另外，项目的定位本身就是一个长期广告，统一广告，有利于形成共识达成一致。项目定位要，能体现出产品的最大特色，能诱导消费者，能在市场上占据一定的高度，能口口相传，带动销售。项目现有的定位难以体现这些特点。（此前已分析）南宫别院 半山豪庭 南宫，江南风格的宫庭建筑,点出南昌项目宫园的案名，给人宫庭的印象。 别院，别墅，第二处物业。 半山，项目半山的建筑形态，指出居住的自然环境， 豪庭，是消费者的高端定位，强调项目的血统.,4、整合
28、广告，加强推广不做总统，就做广告人，可见广告在发达国家受重视的程度。找到有效的广告方式，只需投入较少的广告费，获得广而告之迅速销售的目的。,5、改善售楼处， 体现尊贵感,6、设置样板房 增加实地体验,江南风格,宫庭风格,7、升级产品,丰富配套前面分析了项目的配套存在硬伤,在有条件的情况,尽量完善提升项目的配套.,野外烧烤 场,山顶标 志性景观 建筑,野外烧烤 场,健身器材 设施,登,山,道,步,如图所示： 利用地块中共50米的落差，修建一条可循环往返的登山健身道，以弥补道路总长之不足（约800-1000米），满足大众健身登山的需求，也可让登山运动者自行选择运动的强度。道路利用山势，既有陡峭的上
29、山道，也有平缓的坡道，也有陡峭的下山道，这样增强了登山运动的乐趣。道路沿线旁，可设置凉亭及野外烧烤场等景观休闲设施，供游人玩赏嬉戏。山道设计可采用石板台阶的设计，道宽约1.6米为宜，（可减少部分平整的工程量）部分陡峭路段需设置护栏。,山顶景观建筑,山腰景观建筑,野外烧烤场,登山道,度假式的会所中心,建立业主娱乐康体中心，具备游泳池、乒乓球、台球、桑拿、健身、娱乐演艺厅等设施.,第七部分:,客群研究,湾里板块与其它板块相比价格略低，地理位置较偏远，但自然生态环境优良。板块内新开发项目大多定位为休闲生态度假，导致中层阶级或以上的二次及多次置业者相对聚集，这是本板块产品特点造成的现状。,湾里，二次及
30、多次置业者的天堂,据湾里区房管部门统计，近年来，在湾里购房的南昌人达到65%，湾里本地人20%以下，其它是外省和周边县市的消费者。,湾里，置业群体分布:,65%,20%,15%,湾里区置业群体购买动机：,当地自住型客户，购买动机为改善居住条件。南昌自住型客户，购买动机为认同该区域，低价，注重性价比。南昌投资型客户，购买动机为认准生态资源、物业升值、投资获利等。,本案目标消费群：,城市中产阶级 外来人口中高收入人群 思想开放、有追求的年青族,职业分类：,行政事业单位公务员私营企业主企业白领高校教师,行政事业单位公务员特征：工作和收入稳定，有较多积蓄。有较高文化素质，思想观念比较新，容易接受新事物
31、。追求较舒适的生活环境，生活讲究品质。非常注重子女教育。人员结构本地人和外地人都有，本地人为主。数量庞大且结构稳定，置业需求明显，因工作年限和职级的不同，二次置业或多次置业的可能性均等。需求：要求教育配套完善，并且不满足于传统的应试教育，如私立学校。距离工作单位车程在二十分钟左右，上下班方便，如区政府的公务员，市政府的公务员。安全舒适的居住环境，良好社区文化，体现身份档次。以二房、三房户型为主。,私营企业主特征：市众多的私营企业主，数目庞大，资本雄厚，收入高，购买能力强。属二次及多次置业者。人员结构主要是本地人，多散居市内各城区，置业在地域上没有明确的要求，大多是为日常休闲度假才来选择置业。需
32、求：优美舒适的居住环境，完善的配套设施，能满足社交的需求。对产品质量和服务要求比较高，体现其身份。以双拼、联排为主。,企 业 白 领特征：他们是伴随着城市的发展迅速形成的新兴群体，属于消费能力增长最快的人群。收入稳定且较高，但积蓄有限。外地人、本地人均有，文化素质高，融合各区域文化特征明显。他们生活节奏快，时间观念强，生活注重品位和细节。置业在地域上有约束，方便工作，比较理性，讲求最高性价比。多属首次置业。需求：生活配套完善，交通便利。追求较高的性价比。需求以中小户型为主。,高 校 教 师特征：具有团体精神，只要有一位购买了某个小区的楼盘，往往能带动很多人前去购买。比其他客户更加细心和认真，特
33、别挑剔，精挑细选。文化程度相对比较高，工作稳定，具有中等偏上的收入。人员结构主要是大学城的教师及湾里民办教师，多为三口之家，属于首次置业居多。需求：居住文化氛围要好，档次要高，追求宁静及诗意的居住，需求以中户型为主。,第八部份:,营销推广,有意识地要售卖一种生活方式, 山居，林居，园居,一种怎样的生活方式,？, 度假式生活享受, 江南宫庭别院,城市是他的出身，江南风情是他的装扮，而山林，是他最独特的价值 宫庭，是他追求的目标,很久以前，我们的居住在攀比繁华繁华以后，我们的居住瓜分赣江、内湖现在开始，选择真正离尘不离城的居住,由山发起，从价值到形态，从居住到情感， 打造宫园项目与南昌消费者对话的
34、形象推广语,爱江山，更爱宫园,创时代的山居地产价值从此开始 全新形态的自然生活体验从此开始 不浮不燥的纯粹居住文化情感从此开始,在媒介着重进行“山情”、“宫庭”的主题演绎,南宫别院 ，半山豪庭,形象理念,如果不能将一座山归为私有， 就去拥有山间最惬意的生活； 如果不能忍受外在的喧嚣嘈杂， 就去独占最原始的美好； 如果不能拒绝内心对于完美生活的渴望， 就直接去追求。 有一种生命状态叫生活在高处 宫园 臣服半山 号令天下。,形象理念,山在这里 我在这里,你收藏了山 其实山收藏了你,城尘之择 仁智之间,臣服半山 号令天下,建筑在山中恣长，自然在城市复兴,项目诠释,听屠格涅夫传授爱情伦理学， 看徐志摩
35、讲解桥体建筑学， 请雇列夫托尔斯泰做儿童心理顾问 每一个人都是生活的演绎者， 顺从内心对于生活的摆布， 所以我们把房子建在山里， 让自然在城市中复兴。 我们要让最原始的生活形态复兴， 我们要让最内心的欲望追求复兴。 10分钟，纯自然到CBD,项目诠释,10分钟，让我们回到自然,在山上，完成一生期限的度假,身在城市，家在山林,风起，山吟唱,“山情”表现,在宫园 让风唤醒山诗人的本性。 平仄 对偶 韵律 每一处风景， 都成了一首素颜韵脚诗。 在美好中流淌的时光， 宫园 每个人都是生活的诗人。,山是一件运动装备,这里有真正的四季,我们在山上，我们有纯粹的风、光,传播 媒介 节点 活动,户外,山情居住
36、 环境形象,要点,覆盖,南昌桥、八一桥 湾里要道,优势,鲜明/长期,宫园的推广媒介选择,报纸,推广卖点 深度演绎,市内及周边县区 消费群,受众面宽,要点,覆盖,优势,杂志,主打形象 风格传播,市内地产 关注客群,要点,覆盖,优势,成本低 针对性强,网络,立体表现 信息卖点,省市内关注客群,要点,覆盖,优势,费用低且收费方式灵活,范围广容量大持久性 强,电视,活动,形象提升 全面推介,市外/省内潜在人群,品牌提升效果明显,增强互动 吸引客户,市内及湾里意向客户,现场感染 口碑传播,要点,覆盖,优势,预热期,推盘期,持续期,半山宫园风情形象 预告推盘信息,展现项目优势 推介主要卖点,延续产品卖点
37、增强客户传播,媒体,活动,媒介传播形象，活动树立影响,围绕半山宫园，有很多方式可以聚拢消费者的眼球,居山游景的创新,宫庭风情文化,度假聚会功能,活动主题思考,宫园2009南昌房地产峰会论坛,Points: 行业名流的邀请 湾里片区的热炒 项目位置的抬高 强调自然与城市,Location: 市区酒店,“来自宫庭的问候” 宫园风情生活情景体验展,Points: 宫庭风格现场包装/异域风情节目 项目产品推介/特色礼品发放 同期媒体配合宣传,Location:项目现场,“山是运动的装备” 宫园梅岭登山节,Location: 项目现场,Points: 山与自然生活的概念宣传 项目旅游、会议功能推介 登山
38、公园的规划和利用 相对持续的人气和客源积累,第九部分:,广告表现,磨盘山半 南宫别院中式艺墅华宫社，白墙灰顶似江南，宫园,纯江南艺树宫社,独创纯中式江南宫庭建筑,让我住在江南的宫园,享受宫庭的优越。粉壁白墙，丝竹清心，庭院深邃意品江南,宫园以“江南”为背景，以“宫庭”为依托，以轻松活泼的屋顶，灵活多变的漏窗，朴素优雅的文化石，构造一幅水墨江南的宫庭写意，在此大可领略江南建筑的迷人风韵。宫园，一直执着属于它的建筑风情,那是一种韵味,一种建筑的时代气质。,风格篇,天然养吧, 居家SPA宫园,半山间的建筑,空气总是明净的，近谷不生烟，远山不起霭，那秀美的风景像画似的展露在你的眼前，供君鉴赏.宫园，地
39、处南昌后花园，国家4A级风景名胜区梅岭,让120个风景名胜成为居家的休闲名片。背靠2000亩的磨盘山森林公园,天然的绿色养吧。宫园周围群山环抱,拥有一流的空气、水、植被,自然风景极为优越，让风景成为我款待上宾的客厅。,毗邻区政府，近邻市政府行政机构的迁移意味着置业重心的转变。湾里区行政中心已南搬迁至磨盘山山麓东南部,与宫园零距离接触。南昌市政府整体搬迁至红谷滩, 一系列市政配套随之西移.红谷滩与项目在8-10分钟路程. 给项目带来无限机遇。宫园，乘着政府搬迁的利好，带来置业的浪潮。,不足2.4万起 零负担入住宫园的户型讲求艺术性与实用性的完美统一。宫园，度假公寓户型，40几平米的面积，首付不足
40、3万，轻松实现置业梦想。另外，半山联排与公园双拼臻稀赠送超大花园、超大露台。 半山联排，免费赠送面积达49.4平米，公园双拼，免费赠送达31平米。大面积的赠送，超动人的实惠。宫园，超低首付，轻松入住。,宫庭别院，御品江南 纯江南艺术宫社/磨盘山半的名门世家 国家森林公园，居家舒心SPA 国家4A景区/2000亩的森林公园 10分钟，纯自然到CBD 三湾公路畅达市区/轻轨五号线直达 古代帝王都是山居,创时代的山居价值从此开始 全新形态的自然生活从此开始 不浮不燥的居住情感从此开始,南宫别院，半山豪庭如果不能将一座山归为私有， 就去拥有山间最江南的惬意； 如果不能忍受外在的喧嚣嘈杂， 就去独占最原始的美好； 宫园， 纯中式艺术宫社，粉墙黛顶似江南， 宫园， 臣服半山 号令天下。御医理疗 健康如山宫园，独有新华医院和亚健康养生乐园配套，享受国宾级的健康礼遇。新华医院占地6万平方米，设有医疗中心、大型体检中心、亚健康治疗中心、药浴中心、食疗中心、乐疗中心、中医养生中心、豪华疗养中心等，是江西第一所现代化综合性亚健康诊疗保健医院。新华理疗为业主特设御医服务.住户都能获得健康中心的VIP卡住户都能获得医院的住户健康卡住户可享有病床优先安排权住户可享受3年，每年一次的免费体检（每户2人）住户可5年，每年一次免费的疗养住户享受预约门诊，上门门诊。,Thanks Better谢谢聆听,
