1、前言，一些关于2012年大势的问题。,分析宏观大势,PARTONE,近两年，楼市调控成为主旋律。调控政策频出、高层调控声音不断，使得调控效果逐渐得以显现； 从市场反应看，从2011下半年开始，各项目均出现不同程度的成交量下滑，市场下行初显端倪；,对宏观政策的正确解读，将成为左右项目成败的关键因素,问诊2012,宏观市场情况分析,2008年全面探底、2011年限购限贷，政策滞后性将在2012年全面显现,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2009年,关键词： 新、老国八条 税收调整,关键词： 8.31大限 土地供应管控 银根收紧,关键词： 国六条 住房供应结构调整 规范市
2、场,关键词： 降息、利率7折 税费减免,关键词： 小产权房 拿地首付 营业税“二”改“五”,关键词： 经适房、廉租房 持续加息,房地产的高速发展始终伴随着各种政策的打压，从2004年的8.31大限到2011年全面限购，房地产在经历了2008年的“冰谷期”后，再次面临着巨大的考验，在经历了2011年的“不温不火”后，政策滞后性将在2012年全面显现，预计类似2008年房产“萧条”即将重演。,宏观市场情况分析,2011年限购、限贷、限价，全面执行，购房意愿被大幅抑制,2010年4月的“国十条”出台后，已有北京、深圳、苏州等部分城市出台“限购令”。2011年1月，国务院办公厅发 布新“国八条” ，扩
3、大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市（若不含拉萨共计35个城市， 简称“35个大中城市”）和房价过高、上涨过快的城市实行限购措施.,国家在调控以来一直推行从紧的货币政策，连续多次调高银行的存款准备金率，再加上通货膨胀造成负利率，银行资金吃紧直接影响贷款政策，银行是具有逐利性的，在有限的信贷额度下，银行更倾向于利率更高的经营性贷款业务，再加上房价下行趋势带来的住房贷款风险增加，个人住房按揭贷款业务自然就被压缩。,中国银行、建设银行、农业银行目前已提升至基准利率的1.1倍，首付还是三成没有变工商银行对客户进行评分评级，有的客户可享受基准利率，有的客户可能要在基准利率基础上上浮
4、5%或10%浦发银行、交通银行、中信银行在基准利率的基础上上浮10%兴业银行在基准利率基础上上浮5%，少数上浮10%，但对于上浮5%的客户要求条件可能会比较严格一些光大银行、华夏银行首房贷利率已提升至基准利率1.2倍,宏观市场情况分析,货币政策短期难放松，楼市调控仍会吃紧,宏观市场情况分析,融资：开发贷，已经全面停止；信托，变成了审批制；私募资金，成本高达30%；,房地产市场有价无市，买卖双方拉锯僵持，导致开发商销售回款少于预期，其他融资渠道较少的开发商纷纷转向信托融资。 到目前为止，开发商可使用的传统融资模式已经大部分被收紧甚至关闭。例如银行贷款、信托融资甚至海外发债等途径，均已受到诸多限制
5、，相当大比例的开发商不得不诉诸融资成本更高的房地产私募甚至高利贷等。私募基金的融资成本不断增加。一般在18%25%左右，但高的有35%，甚至40%。,宏观市场情况分析,负债：136家上市房企，104家负债超80%，绿城负债率更是高达163%；,截至2011年6月30日，绿城中国的销售额为201亿元，仅完成2011年目标550亿元的36.54%。其到期债务加上应付土 地，已等于甚至超过2012年合同销售额。绿城中国净资本负债率升至163% 流动性紧张。,截至2011上半年， 136家上市房企整体资产负债率，共有104家企业的资产负债率超过80%，高位的负债率和不断被封堵的筹钱之路，无形中加剧了这
6、些公司的财务风险。房企似乎正走向比2008年更为艰难的境地。在 2011年上半年达到近10年新高。,宏观市场情况分析,降价：从2011年9月开始，70个大中城市环比已经明显停涨，一线房企开始大幅下调房价 ；,12月的第一周，全国35个重点城市中，13个城市房屋成交量同比跌幅超过50%，贵阳降幅达到74.09%， 蚌埠降幅达到72.1%。 11月的成交量下降具有特殊意义，以前都是一线城市下降，现在是二三线城市下降。,“市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真的会走上绝路，一个最符合逻辑的推断就是企业过不了年关”。,宏观市场情况分析,楼市把脉：楼市悲观论,中小开发商“过不了年关“ ；
7、,第三季度信托公司为房地产开发商新提供的融资较第二季度减少17%。评估显现，2011年底房地产信托融资额减少的趋势未改变，中小房地产商度过了一个刺骨的寒冬。,2011核心关键词,政策：限购、限贷、房产税，组合出击，购房意愿被大幅抑制；,融资：开发贷，已经全面停止；信托，变成了审批制；私募资金，成本高达30%；（渠道越来越少）,负债：136家上市房企，104家负债超80%，绿城负债率更是高达163%；（多数房企处于高危）,GDP：前三季度中国GDP同比增长9.4% ,年度任务已经提前完成；（坚定国家调控信心）,降价：从9月开始，70个大中城市环比已经明显停涨，一线房企开始大幅下调房价 ；,拐点：
8、房价调控拐点初现，政策依然强硬，2012年市场不容乐观；,确诊2012,拐点：房价调控拐点初现，政策依然强硬，2012年市场不容乐观；,对于未来房地产形势，房价拐点已经初现。预计2012年上半年可以有很清晰的预测，就是向下的趋势，而且趋势会 非常明显。只要政策不松动，房价就会显现原形。,2011年11月6日，总理温家宝表示，中国下调房价是国家坚定的政策，首先，调控短期不会放松，调控政策目前来看，调控持续到2012已经成为定局，期待2012年初政策放宽的可能性基本没有。其次，调控逐渐落实到降价环节，使房价回落到合理区间。从全国来看，全面拐点已经接近。,把脉2012,2011年10月居民消费指数，
9、CPI同比涨幅为5.5%，涨幅首次回落到6%以下，其中居住类价格同比上涨4.4%，涨幅年内首次跌破5%，住房租金价格上涨3.6%，持续稳定回落。CPI涨幅明显回落，同时，全国楼市价格逼近拐点临界，10月下行趋势明显，居民消费价格与房价即现“双下行”局面。房价下行态势逐渐明显，从国家层面上讲，以“限购”和“限贷”为主要手段的楼市调控还将持续，以巩固调控效 果，避免房价“触底反弹”。紧张的资金链条仍不能期望信贷放松来缓解。在消费者对房价下行的预期正在逐渐增强。,以“限购”和“限贷”为主要手段的楼市调控还将持续，超6成网友看跌楼市,把脉2012,楼市调控 未来刚需是主流,限购、限贷、限价背景下，刚性
10、主导的市场特征愈发明显。 在持续的楼市调控背景之下，高端住宅曾一度优于大势表现 坚挺。然而，观察近期楼市，高端项目的价格开始松动。 高端住宅市场与普通住宅市场一样，都会感到楼市调控所带 来的影响，楼市限购政策所到之处，房屋需求量都会跟着出 现整体下降的趋势。 在这种大的楼市环境背景之下，高端住宅将受到更大的冲击。 中小户型向来是楼市的风向标，从户型上来看，目前中小户型 比较适合绝大多数的购房群体。,“调控”到底调谁？调投资，调高端，调改善 “调控”究竟为谁？为刚需，为首置,把脉2012,回顾2008，对比2012，政策“后遗症”将全面“病发”,07年投资过热， 08年市场供给压力大，在国际金融
11、危机的形势下，政府出手救市 “保增长”基本稳定了楼市交易量，保持了房地产的平稳发展，但仍使高位房价大幅回落；,把脉2012,价格：表面坚挺，暗折促销将屡见不鲜 限购：对首次置业影响不大，高端市场将会被大面积抑制 房贷：二套房贷首付提高对一手市场影响大于二手市场 商业地产：商用物业优势显现，成交价量将进入上升轨道,成功挺过08风暴在09年大赚特赚的开发商们，怎么会想到，2011年限购“后遗症”将在2012年全面“病发”,可以预见：,品牌 大盘 引领,2012/02/20,精图企划 TEAM2,沈阳保利达翠堤湾2012整合营销方案,CONTENTS 导读,1,市场竞争策略,3,沟通传播策略,区域研
12、究,客户研究,推广回顾,年度诉求,价值分析,万科蓝山,东方银座,国瑞城,保利 海上五月花,瑞家景峰,龙之梦 畅园,运河湾3号,金地铂悦,三江紫香园,50号公馆,首创棋盘山1号,保利十二橡树庄园,中旅蓝爵,亿达玖墅,唯美十方,首创琥珀湾,圣尊摩纳哥庄园,城建逸品假日,清韵百园,项目分布图,兰乔圣菲,本案,区域壁垒,A：沈阳整体城市构造来看，东西狭长，南北扁窄。本案所处区域在传统的城市印象中，给人较远的距离感。,本案,万科蓝山,国瑞城,保利 海上五月花,瑞家景峰,龙之梦 畅园,金地铂悦,三江紫香园,50号公馆,首创棋盘山1号,保利十二橡树庄园,中旅蓝爵,亿达玖墅,唯美十方,首创琥珀湾,圣尊摩纳哥庄
13、园,城建逸品假日,清韵百园,区域壁垒,兰乔圣菲,本案,运河湾3号,东方银座,B：项目位于二、三环之间，在到达项目主要动线上，诸多的竞品项目对本案形成拦截。,万科蓝山,国瑞城,保利 海上五月花,瑞家景峰,龙之梦 畅园,金地铂悦,三江紫香园,50号公馆,首创棋盘山1号,保利十二橡树庄园,中旅蓝爵,亿达玖墅,唯美十方,首创琥珀湾,圣尊摩纳哥庄园,城建逸品假日,清韵百园,区域壁垒,兰乔圣菲,本案,运河湾3号,东方银座,C：万科、保利、金地等一线开发商于项目西侧形成品牌合力中心带，是东部片区城市感最足的区域，其向心力形成区域内强大的客户号召。,万科蓝山,国瑞城,保利 海上五月花,瑞家景峰,龙之梦 畅园,
14、金地铂悦,三江紫香园,50号公馆,首创棋盘山1号,保利十二橡树庄园,中旅蓝爵,亿达玖墅,唯美十方,首创琥珀湾,圣尊摩纳哥庄园,城建逸品假日,清韵百园,区域壁垒,兰乔圣菲,本案,运河湾3号,东方银座,D：龙之梦日趋成熟，成为东部地区的商业核心，将区域的优势核心继续向西拉扯。,万科蓝山,国瑞城,保利 海上五月花,瑞家景峰,龙之梦 畅园,金地铂悦,三江紫香园,50号公馆,首创棋盘山1号,保利十二橡树庄园,中旅蓝爵,亿达玖墅,唯美十方,首创琥珀湾,圣尊摩纳哥庄园,城建逸品假日,清韵百园,区域壁垒,兰乔圣菲,本案,运河湾3号,东方银座,E：国瑞城、50号公馆、瑞家景峰依托周边产业优势与较低的总价亦形成片
15、区内投资价值较高的区域。,万科蓝山,国瑞城,保利 海上五月花,瑞家景峰,龙之梦 畅园,金地铂悦,三江紫香园,50号公馆,首创棋盘山1号,保利十二橡树庄园,中旅蓝爵,亿达玖墅,唯美十方,首创琥珀湾,圣尊摩纳哥庄园,城建逸品假日,清韵百园,区域壁垒,兰乔圣菲,本案,运河湾3号,东方银座,F：而从别墅区域来看，经过多年的沉淀，盛京高尔夫区域和棋盘山区域已经成为沈阳别墅产品首选的不二区域。,区域壁垒小结,从城市角度来看，项目动线以及西北部的竞品群使得本案的区域孤岛感强烈，城市感降低； 而从别墅区域的角度来看，受迫于传统区域的强势，也未形成有效的区域标签；,项目区位“孤岛”感强烈,别墅项目列表,住宅社区
16、项目列表,万科蓝山,东方银座,国瑞城,保利 海上五月花,瑞家景峰,龙之梦 畅园,运河湾3号,金地铂悦,三江紫香园,50号公馆,首创棋盘山1号,保利十二橡树庄园,中旅蓝爵,亿达玖墅,唯美十方,首创琥珀湾,圣尊摩纳哥庄园,城建逸品假日,清韵百园,售价分布图,兰乔圣菲,本案,均价5000-8500元,均价8600-11000元,均价11000元以上,从城市属性分析价格，本案的品牌与区域尚无法支持目前的价格体系，而从自然资源角度考虑，区域与性价比尚不具备竞争力。,万科蓝山,东方银座,国瑞城,保利 海上五月花,瑞家景峰,龙之梦 畅园,运河湾3号,金地铂悦,三江紫香园,50号公馆,首创棋盘山1号,保利十二
17、橡树庄园,中旅蓝爵,亿达玖墅,唯美十方,首创琥珀湾,圣尊摩纳哥庄园,城建逸品假日,清韵百园,供应预期图,兰乔圣菲,本案,新年供应量较少,新年持续销售,新年有新品供应,2012，东部区域住宅市场供应旺盛，盛京高尔夫区域的别墅供应量走低，但棋盘山区域的别墅新增项目较多，供应增加。,竞争环境小结,项目价格合理，但市场对区域品牌与区域的认知尚不支持目前的价格体系； 东部区域2012热度较高，三大品牌开发领衔区域旺盛供应，供应产品形态均匀； 别墅产品增量供应向东发展，区域内供应放缓；,项目价格需要支持 2012城市感是大势,本案供应分析（一期）,高层产品,洋房产品,别墅产品,总面积：28132 货值：1
18、.97亿（按7000元均价计算）,总面积：18708 货值：1.68亿（按9000元均价计算）,总面积：10895 货值：暂无价格,本案供应分析（二期）,高层总面积：20020 ,总面积：8904 ,本案供应分析,2011年，项目去化以高层产品为主； 2012年，本案一期产品的主要任务落在低密产品上； 别墅产品在全年的供应中具有稀缺性； 2期仍有大量高层产品供应；,低密形象突现 高层产品新增供应较大,目标客户研究：地缘性客户,本案,周边产业,地缘客户,大东产业,东部区域 客户,从项目辐射的区域分析，沈河东部区域客户，项目周边客户以及周边产业客户、大东区产业客群，都有机会成为本案客户群； 在区域
19、利好倾斜的作用下，以上客群置业选择存在向东的惯性；,目标客户研究：别墅置业客户,对于别墅客群，对于传播信息的获取普遍是位于沈阳市的中心区域，而对于区域的选择，在客群心目中会有既定的选项。,本案,目标客户研究：新沈阳人,本案,于沈阳工作而新落户沈阳的人口，在区域选择方面少有先入为主的情况存在，在总价可以接受的范围内于全市进行置业选择； 新沈阳人主要活动于沈河、和平等中心区域；,目标客户研究：外埠客户,同时，借鉴于保利五月花成交客户，学区配套会成为少量抚顺客户的置业动机。,目标客户分析,区域性客户依然是本案的主力客群； 新沈阳人基数庞大，需求旺盛，为本案的辅助客群； 沈阳核心区域以及东部区域的覆盖
20、可有效找到客户； 抚顺客户对本案所属学区有少量需求；,中心与东部齐飞 目标客户一网打尽,2011推广回顾,2011推广回顾,对区位的诉求,对项目的诉求,对产品的诉求,对品牌的诉求,新沈河、新都心、东二环、墅区,翠盈山水秀 堤赏繁华城，200万平提及较少,电梯洋房为主要诉求（配套诉求）,浑河双盘联动,大盘气质不突显、品质感较低、出街形象不统一,视觉表现,大盘形象未能得到有效的突出； 项目区域属性表达的不统一，区域利好不突出； 品牌对项目支持不足且溯源不清； 物业形态释放单一，不支持项目大盘形象； 视觉形象需要改进；,大盘、品牌、区位 2012推广的三座大山,2011推广问题分析,项目利益点梳理,
21、项目体量,项目配套,产品构成,自然资源,200万平的大盘体量,大盘体量下的大配套（教育、商业、金融、医疗）,大盘内的低密产品规划（别墅、洋房、高层）,双河的景观资源,区域优势,沈河区新板块,产品设计,方正大气的户型设计,园区景观,风格多样的国际化园林设计,项目利益点梳理,因为大盘的体量，项目有了更多规划的可能与设计的空间，也占有了更多城市资源,200万平的 大盘体量,完善的 项目配套,低密丰富 的产品,自然资源 优越,沈河区 区域优势,尺度舒适 的户型,多重风格 的景观,项目利益点梳理,核心利益点,纠错利益点,辅助利益点,200万平的大盘体量,大盘体量下的大配套,大盘内的低密产品规划,双河的景
22、观资源,沈河区新板块,方正大气的户型设计,风格多样的国际化园林设计,保利达地产的品牌实力,核心利益点为大众传播的主要诉求点，辅助利益点在产品推介的时候成为主要诉求，而纠错利益点是产品的主要利益点，但仍需要软性传播的深度报道。,项目定位分析,200万平新沈河低密大盘,项目的定位呼之欲出，但大而全的社区形象虽好，但在气质方面有所欠缺，如何定位大盘气质，大盘作品的作者，保利达品牌最有发言权。,品牌与项目利益点的呼应,10期规划、多国园林风格、完配的社区配套，在这场造城运动中，保利达如何驾驭这座200万平大盘？,保利达品牌梳理,品牌的出身,品牌的实力,品牌与房地产,品牌的气质,起源于香港（香港房地产排
23、名第二），34年历史,四大产业、两大上市板块,半山豪宅开发领袖、内地地产开发与城市基础设施建设,全球布局、足迹遍布,And so on,事实上，就算对万科消费者也不尽了解 品牌的作用更多的体现于让人信服 品牌的气质=项目的气质,保利达品牌梳理,全球发展的 国际化企业,双上市 资金实力,更悠久的历史沉淀,不动产全链条开发,项目定位,200万平新沈河国际化低密大盘,保利达翠堤湾,翠盈山水秀，堤赏繁华城。,项目slogan,2011年度slogan，意境虽美，但大盘气质不足，无法支持项目定位； 且赏繁华，对项目占有资源的描述并不准确。,世界是个谜，答案在翠堤湾。,项目slogan,而翠堤湾正是站在世
24、界的角度，打造一座包罗万象的城中之城，无论是建筑风情、多重景观或者丰盛配套，让所有人为之向往，而其营造的生活方式，亦如缤纷世界，每天都是惊喜。世界，是丰富多彩的，可以给人很多想象，如同“谜”一样，叫人不断去寻找答案。,2012年度推广任务梳理,大盘形象和气质的确立,以200万平大盘的体量，给市场一个强烈的未来预期，使消费者对项目的配套、规划产生信心。从而带动年度供应产品的良好去化。,国际化品牌形象的确立,年度产品的具象描摹,区域价值实现广泛认同,保利达品牌在沈阳市场上的认知、和认同。明确品牌与传统开发品牌的根本区别，保利达是跨国性质的实力开发企业，拥有国际化的资源与视野。,在大盘形象的基础下，
25、对年度推售一期、二期的产品的物业形态、景观风格等利益点做综合性的描述。使消费者有效、准确地了解推售产品。,明确区域深层价值（三重高档物业区域的价格洼地），给项目附加多重利好，和更加完配的价值体系。,大盘形象、品牌出身的问题，是全年推广的重中之重。 在良好的大盘形象和品牌基础之上，逐步解决区域和产品推售的问题。,任务与诉求,大盘形象和气质的确立,以200万平大盘的体量，给市场一个强烈的未来预期，使消费者对项目的配套、规划产生信心。从而带动年度供应产品的良好去化。,诉求： 200万平的大体量； 国际级的建筑和配套规划； 沈河区的区位； 跨越世界各地的景观风格； 全低密的大盘社区； ,任务与诉求,国
26、际化品牌形象的确立,保利达品牌在沈阳市场上的认知、和认同。明确品牌与传统开发品牌的根本区别，保利达是跨国性质的实力开发企业，拥有国际化的资源与视野。,诉求： 香港起源，国际化的血统； 34年历史，早在内地房改之前的便涉足房地产； 四大支柱产业； 双上市的雄厚财力； 跨国运营的国际化步局； ,任务与诉求,年度产品的具象描摹,在大盘形象的基础下，对年度推售一期、二期的产品的物业形态、景观风格等利益点做综合性的描述。使消费者有效、准确地了解推售产品。,任务： 大盘销售带动多产品线的同步销售； 对别墅产品线的命名； 精图建议，在大盘和品牌形象不够牢固的情况下，不对别墅进行单独命名； 别墅产品线的高端视
27、觉演绎； ,任务与诉求,区域价值实现广泛认同,明确区域深层价值（三重高档物业区域的价格洼地），给项目附加多重利好，和更加完配的价值体系。,拥有三重高端物业区域的价值洼地,2012沈阳最受关注的土地,保利达翠堤湾,如何使项目所在区域更具价值，这是一个重要的课题； 精图经过分析，发现区域的三重价格洼地属性。,本案,区位利价值挖掘,沈阳区的价格洼地：沈河区为沈阳市房价最高的区域之一，核心区位单价已愈2万，随着沈河区行政区域的扩大，整区的价格提升已成大势所趋。,区位利价值挖掘,鸟岛周边的价格洼地：做为沈阳市最好别墅区域的地标性代名词，引领着周边别墅片区的价格一路飙升。本案同样属于鸟岛别墅区的辐射范围之
28、中。,区位利价值挖掘,沿浑河的价格洼地：浑河沿线，一直是沈阳高端物业的代表性区域。而自从万科柏翠园与保利康桥的出现，浑河沿线的价格更是一路看涨。,区位利价值挖掘,推广节奏划分,年度重要节点： 5月别墅示范区开放； 5月一期产品开盘，9月二期产品开盘； 年底一期产品交房；,将全年划分三个阶段： 一、二期进行整合客户储备，赢得更充裕的去化时间； 低密产品以别墅带动洋房去化；,1step,1、景观大道 别墅样板间开放 2、一期开盘,2step,一期交房,3step,大盘形象树立； 国际化品牌形象树立；,无节点支持,1step：正视听,一、二期产品的客户储备； 实现旺销； 别墅产品的形象引领；,1、景
29、观大道 别墅样板间开放 2、一期开盘,2step：生传导,例用交房，完成全年产品的盘整； 客户维系与品牌巩固；,一期交房,3step：品翠堤,推广节奏划分,国际化品牌 形象树立,1、大众媒体 2、户外拦截 3、现场包装 4、渠道拓展 5、活动传播 6、改进建议,无节点支持,1step：正视听,产品持续销售 新品加推,1、大众媒体 2、现场包装 3、活动传播 4、渠道拓展 5、服务体系,1、景观大道 别墅样板间开放 2、一期开盘,2step：生传导,年度库存去化 品牌盘整期,1、大众媒体 2、户外拦截 3、现场包装 4、渠道拓展 5、活动传播 6、改进建议,一期交房,3step：品翠堤,传播总图
30、（示意）,品牌 闻名,为在沈阳明确保利达独属品牌形象，使翠堤湾成为沈河大盘市场的引领者，在2012年将运用到一套有效的传播系统,户外卡位：全城覆盖、有效拦截,原则1：将区域所在抗性打破，覆盖全城客户置业需求，向金廊沿线、重点商圈进行卡位性投放 原则2：对项目所在街路，重点通道进行拦截，向沈海立交桥、东陵西路、保利竞品周边设置户外 原则3：项目位于沈抚主干节点位置，城市配套对外埠客户形成吸引，此处户外形象强化与抚顺客户互动,户外布点投射:,沈海热电厂户外拦截,大众媒体：品牌统领、以正视听,品牌推广线、项目推广线双线并举，硬广着重提炼“200万平、新沈河、国际化大盘”形象、作为价值主诉，基于硬性推
31、广建议之下，软广巩固建立沈阳保利达品牌形象，为销售作势,1、契合保利达翠堤项目价值点，结合国际化大盘品牌观点 2、为本案确认新沈河区域属性，强化注入生活稀缺价值所在 3、由经典舶来、精髓汲取引发对主流建筑印象的关注，增加项目好感度 4、通过对多样性景观的概念整合，提炼万国博揽的价值标准 5、为沈阳缺失纯粹的低密生活形态，考量城市化低密住居标准,国际化理念打造200万平大盘，保利达翠堤湾将世界纳入一城， 双河景观闹中取静，5所省市重点学校鼎力教育资源， 9万平米商业业态满足购物体验应有尽有，4种国际顶尖园林景观比肩世界高度。有时候，生活就是这么轻松。,千年大沈河，气韵与生俱来， 保利达翠堤湾20
32、0万平国际大盘，魄力十足，增添区域活力脉搏，只为成功人士量身打造，新沈河活力之源，居住之新篇章，古老与现代的交融之地。2012年伊始，格局初变！,在时空历练中，感悟建筑之大成,保利达翠堤湾，比肩国际大师建筑，以经典标注城市,时间马不停蹄的凝历，建筑跨越数千年进程， 保利达翠堤湾，经典再现人类文明曙光， 完美的空间体验，令时光动容， 众多规划细节，为硬朗的城市注入浪漫灵魂。 用建筑，体现对城市的尊重。,万国之园，完成一次世界之旅,保利达翠堤湾，汲取多国园艺精髓，缔造世界梦幻之园,包容世界的气魄，收纳万国之园， 保利达翠堤湾携英式之浪漫，法式之艺术精华， 地中海之古典情怀和西班牙之热情奔放， 打造
33、世界园林景观的奇迹，另有罕见双河景，衬托精致生活品味。浓缩的世界，世界的精华。,国际化城市墅区，还生活以主流,保利达翠堤湾，纯低密度城市墅区，低调而不低范儿,国际化居住标准低密大盘， 保利达翠堤湾，重金打造适宜人居的国际标准， 开区域先河，坐落沈河辉煌城市中心，致臻难能可贵， 200万平生态之城，给予生活更多选择。 纯粹为了居住，低密更主流。,保利达沈阳品牌传播体系,构建策略：项目品牌导入+ 产品理念体现 + 软性信息告知+ 现场品牌包装,保利达品牌个性如何注入本土？让国际化的造梦运动与沈阳人的精神认同的有所关联？,活动渠道教师专场推介会,活动目的：实现定向渠道的拓展、客群深挖 活动形式：于黎
34、明酒店举行沈河教师推荐专场 参与人群：建议与7中、朝阳一小、农大、农学院、等周边教育产业机构联动,汽车产业专场推介会,活动目的：实现定向渠道的拓展、客群深挖 活动形式：于销售中心、黎明酒店举行东北汽贸专场客户推介会 参与人群：建议与周边汽配城、汽车产业集群相关店商联动,客户进一步共鸣,通过现场体验，助力保利达产品在沈阳的本土化落地；现就样板间区域内呈现，针对性提出改进建议,产品 见面,本阶段为推售密集期，将阶段产品埋入大盘推广体系中，暗合节点性工程事件，形成逐点引爆传播,大众媒体：产品亮相 蕴力可鉴,1、一期先由别墅产品亮相，树立200万大盘城市墅居领袖形象 2、立足跨国地产打造的沈阳传承，建
35、立客户对品牌与项目风情的双重关注 3、打破市场冷静，通过40套稀缺城市别墅价值观的导航，引发热议吸引,继承翠堤湾200万平的大盘形象，在整盘产品线齐售的同时，强势突出优势产品线（别墅），提升项目的整体品质，同时带动整条低密产品线的去化。,别墅案名建议,墅屿,别墅，即居住形式中的最高享受，崇尚人本，正如人生中的至高境界。临水而居是一种追求，师法自然，志向高远而从容。正如她，保利达翠堤湾之中，最美丽的一片“墅屿”。,辅推案名,藏珑,谐音“藏龙”，暗喻居住于此的人非富即贵。 藏，有大隐于市的意味；珑，亦可形容别墅产品的鬼斧神工。 作为城市别墅的稀有藏品，藏珑，张扬着不可一世的气度， 更凝聚着藏以传世
36、的风范。,PLAN.A,墅屿，只在翠堤湾,保利达翠堤湾，臻藏版城市别墅，尊荣现世,每一个伟大著作的诞生，都有为世人铭记的精彩篇章。 正如【墅屿】之于【翠堤湾】，犹如经典之上的奇葩，诞生即非凡。 作为新沈河唯一的城市别墅区， 【墅屿】不仅承载着200万平城邦的顶级代言， 更是一个时代值得铭记的巅峰人居。,墅屿，纯粹欧洲造,保利达，由欧洲到沈阳，将建筑精粹深度延续,我们相信，只有亲身参与，才能感知创作的要义。 保利达，开发足迹遍布全球，深度研析欧洲建筑的精髓， 将原汁原味的欧洲新古典主义建筑，移植中国， 在【墅屿】之上醇熟演绎，让借鉴与舶来，从此黯然失色。,墅屿，仅造40席,200万平城市墅区之上
37、的稀贵别墅，只予少数人,物以稀为贵，是豪宅的特有标签。 随处可见，人人可享，绝非尖峰人士的追求。 占据最优资源，荣得至高尊崇， 作为200万平国际大盘中的顶尖席位， 【墅屿】注定只为少数人收藏。,领略墅屿，由此启程,【墅屿】景观大道、样板示范区开放，品味世界级鉴赏之旅,凝翠世界多种园林景观精髓， 携英式之浪漫，法式之艺术精华， 地中海之古典情怀和西班牙之热情奔放， 万国之园浓缩至此，一道走来遍尝世界风云， 【墅屿】从由此即可提前领略。,PLAN.B,项目区域的软性诉求,配合项目的客户储备与强销，对项目所在区域进行针对价格洼地的软性宣传，营造紧迫的销售气氛。在支持销售的同时，最终实现市场对区域的
38、认同。,见证新沈河，又一潜质版块的崛起,保利达翠堤湾，拉动区域发展，擎起沈河发展新支点,1. 区域内不限购，坐拥新沈河升值无限潜力 2. 政府勉励东部发展，助力城市新兴建设 3. 地铁一号延长线上，伫立200万平国际大盘,城东新宠，浑河沿线最美一隅,保利达翠堤湾，成就浑河旁珍稀价值潜力之作,1.浑河沿线高端住宅发展态势一览 2.对美的追求，决定一线河景房致臻稀缺 3.双河胜景，优美环境打造翠堤湾新人居典范,东沈河，坐镇繁华与静谧的中轴线,保利达翠堤湾 坐落新沈河，享东部得天环境资源,1.近“山”而不居“山” 摒弃传统别墅区更近“城” 2.天赋卓越景观 再造200万平国际生态大盘 3.静谧之中
39、坐享万国经典园林的梦幻之旅,万众瞩目，沈阳城东价值新版图,保利达翠堤湾 区域性价比之王，吸引更多购买目光,1.高端市场中，高性价比别墅的价值爆发 2.保利达品牌与区域板块价值同升共荣 3.翠堤湾里，汇聚多种价值源头，前途不可限量,一期样板示范段包装,在中心区域的宣传与大众媒体的攻势之下，现场周边的包装将为有效的引导。 同时，对路过的客户形成有效拦截也是2012年对指示系统改进的重要工作。,施工现场包装,楠楠帮我导一张单张看稿,看房通道包装,渠道拓展：专场推介、活动聚集,保持定向拓客、地缘性产业客户通路。线下活动配合样板示范段开放，增加客户体验性、引入翠堤高端物业服务，为拉动一期产品销售，二期客户储备作好口碑铺垫,活动渠道墅屿样板示范段开放暨保利达翠堤湾2012新品发布,活动目的：增加项目的体验途径、营造现场的互动氛围 活动形式：以项目现场暖场活动、或名品品鉴会形式开启别墅样板示范段 参与人群：前期别墅蓄客、保利达品牌意向客户、潜在高意向客户,活动渠道保利达高端物业说明发布会,活动目的：提升项目服务体系，从各方面传导价值 活动形式：高端物业服务说明会&签约仪式 参与人群：已成交业主、意向客户、潜在高意向客户,年度 维系,去化年度库存、品牌形象巩固、老带新客户口碑传播助力产品销售及为次年营销做储备,2,线下活动侧重品牌高端客户嫁接，成立保利达客户会，完善客户储备极致,
