1、2019/6/14,房地产开发流程与房地产项目开发贷款,2006估价部培训课程,主讲人： 曹亚琨,2,一、房地产开发流程,3,主要内容,1、房地产开发一般流程 2、开发手续及文件 3、关注几个重要文件,4,1、房地产开发一般流程（中国5段模型）,项目取得之前 (策划阶段),0.51年,前期准备 (准备阶段),建设及销售 (实施阶段),竣工入伙 (完工阶段),物业交接/管理 (运营阶段),投资机会研究 项目建议书 可行性研究报告 项目取地策略报告 资金筹措,组建公司 签订土地合同 资金筹措 勘察测量 规划设计 临时供水供电 场地平整等,0.5年,开发报建 工程招投标 开发建设 销售与招商 楼宇按
2、揭,竣工验收 验收备案 入伙通告,初始登记 转移登记 交接物业,1.52.5年,0.5年,5,“垂直垄断型”的中国房地产产业链,1、中国房地产链条是政府垂直一体化的垄断型产业结构 2、土地的垄断供应，土地成为房地产价值链的主体，无论链条上的哪一个环节，都必须通过土地才能实现其价值和功能 3、开发商是链条上的二级利益获得者 4、其它如融资机构（银行、基金等）、开发队伍（顾问、设计、施工、材料供应、广告）、中介机构（策划、代理销售、经纪等）等是链条上的三级利益分配者 5、三级利益获得者扮演是服务机构的角色，紧密围绕在开发商周围，构成了整个链条的下游端。,中国现有房地产链从土地的供给、到资本的运作等
3、各环节，没有完全市场化,6,“水平分工型”美国房地产业的产业链条,房地产的核心是资本运作，基金或者投资银行成为房地产市场的主导者 美国的房地产开发商角色更类似于接受委托的中间人，在整个房地产开发过程中，利用完善的中介服务市场将开发的各个功能环节外包，很少进行产业房地产开发过程的全程运作。 地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。,资本运营和专业分工为主导的房地产产业链,7,房地产开发流程（美国8段模型）,提出投资设想,投资设想 细化,可行性研究,签署正式委托协议,房地产资产管理,合同谈判,竣工入伙,工程建设,1、寻找多个可选择的投资机会: 2、快速判断可行性,1、选择实现其开发设想用
4、地; 2、探讨技术可行; 3、与潜在租客、银行、合作伙伴、专业人士接触 4、做初步方案 5、探讨获取用地的可行性,1、市场研究，估算市场吸纳率； 2、预估成本、价格 3、报送计划到政府 4、从法律、技术和经济方面判断项目可行性,1、确定设计方案； 2、得到贷款承诺 3、确定总承包商 4、确定租售方案 5、获得政府的用地、规划等许可,1、合作开发协议； 2、建设贷款协议和长期融资协议 3、土地出让或转让合同 4、工程施工合同 5、保险合同 6、预租（售）合同,1、物业管理、更新改造、市场推广； 2、延长物业经济寿命、提高资产运行质量 3、非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中,8,2、开
5、发手续及文件,9,2、开发手续及文件,10,2、开发手续及文件,11,2、开发手续及文件,12,2、开发手续及文件,13,2、开发手续及文件,14,2、开发手续及文件,15,2、开发手续及文件,项目取得之前 （策划阶段）,前期准备 （准备阶段）,建设及销售 （实施阶段）,竣工入伙 （完工阶段）,物业交接/运营 （运营阶段）,6 建设工程规划许可证 7 施工许可证 8 预售许可证9房地产预售合同,10竣工验收备案证明书,11房地产证,1土地出让合同 2 房地产证(土地) 3 建设用地规划许可证 4 开发资质证书 5立项批文,16,3、关注几个重要文件,二：“四证”,三：预售许可证,一：土地出让合
6、同/补充协议,17,二、房地产项目开发贷款,18,一、房地产开发贷款评估的意义是什么？,我们必须能回答以下几个问题：,Q1：什么是房地产开发贷款？,房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款,商业银行只能对已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目发放贷款 （即四证齐全）商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35% （资本金指所有者权益）,Q2：房地产开发贷款应具备哪些条件？,19,Q3：房地产开发贷款要解决哪些问题？,借款企业企业总资产、净资产等财务状况已开发项目的销售情况、
7、发展商口碑、楼盘质量持续开发的能力项目本身项目条件：位置、交通、基础设施、土地现状、限制条件项目规划设计方案（判断项目定位）项目的施工计划、投资计划安排项目市场区域市场状况产品定位竞争置业特点 价格在售楼盘,项目合法性如何？借款企业的资信、偿债能力？项目在市场上的竞争力如何？项目如何筹措资金？项目的贷款额度及贷款期限？项目的经济技术指标如何？项目的担保能力如何？项目贷款主要风险是什么？,20,项目评估报告框架,21,项目评估报告框架,22,附表：贷款项目评估用表,附表1：项目评估情况表 附表2：项目开发成本估算表 附表3：项目销售收入与经营税金及附加估算表 附表3：项目经营收入与经营税金及附加
8、估算表 附表4：项目投资计划估算表 附表5：资金来源与运用表 附表6：损益及利润分配表 附表7：现金流量表（全部投资） 附表8：贷款偿还期测算表 附表9：敏感性分析表,23,二、不同过程中各自扮演不同的角色 Q1：初次和客户沟通我们应该获取什么信息？,客户人员,技术人员,我们的客户,？,？,24,不同的角色,向客户提交所需资料清单；主动让客户介绍项目背景；了解贷款目的（如：装修贷款）根据项目规模及用途复杂程度初步判断收费标准；与客户协商报告提交时间；收费谈判及签定合同；收取定金。,客户人员：,负责解释资料清单的内容；确认所需资料清单是否齐全；记录客户介绍项目背景内容；了解项目规模、设计方案、设
9、计理念及优势；确定项目借款主体、贷款目的；了解项目的总投资、预期销售价格、还款来源；确认项目贷款额度、贷款期限及贷款利率；了解项目自有资金情况是否达到35%；项目资金投入情况；根据所提供资料初步判断项目存在的问题并进行沟通确认；特殊情况下我们曾经处理办法及案例；协助客户人员确定报告提交日期。,技术人员：,25,项目评估所必须收集的资料,合法性资料借款企业财务资料项目资料,土地使用权出让合同及补充协议（转让合同等） 付清地价款证明及房地产证（土地） 建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证 项目固定资产投资许可证（或深圳市发展计划批文） 借款企业营业执照及房地产开发企业资质证书 借款企业情
10、况介绍（公司简史、公司管理层简历、已开发项目、在开发项目、待开发项目、土地储备情况） 公司 公司借款情况 项目规划设计方案 项目可行性研究报告 项目投资概算和投资计划 工程建设计划、施工进度（工程进度横道图） 项目资金筹措计划（自有资金、拟贷款资金、融资计划） 项目自有资金构成及来源说明（提供相关票据） 担保企业介绍、近三年经审计后财务报告及最近一期的财务报告,26,Q2：报告撰写过程中我们可能遇到什么情况？,讨论：在这些情况下技术人员和客户人员如何处理？,可能是： 资金缺口达不到企业所需要的贷款额度？ 自有资金达不到35%？ 项目合法性手续不全？ 客户预期销售价格偏高？ 担保抵押物不足值？
11、客户提供资料不全导致报告不能按时出具？ ,27,三、附件：项目经济评价几个指标,28,项目经济评价需掌握的几个概念,参考中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法按照房地产项目未来获取收益方式划分:出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目,1、房地产开发总投资：包括开发建设投资和经营资金 开发建设投资包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接管理费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用 经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金 2、房地产项目的收入：包括房地产的销售收入、租金收入、自营收入
12、等,29,房地产开发项目财务评价几大指标（一）,现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，进行房地产项目财务盈利能力分析（全部投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表） 资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划 损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况,1、动态评价指标 财务内部收益率（FIRR）：指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率 评判标准：当FIRRMARR或FIRRic，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务
13、上是可以考虑接受的。ic行业基准内部收益率应按照当地平均水平取值，一般为8%10% 财务净现值（FNPV）：指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic ，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和 评判标准：财务净现值大于或等于零的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的 投资回收期：指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间，一般以年表示，并从房地产项目开始期的起始年算起,30,房地产开发项目财务评价几大指标（二）,2、静态评价指标 利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营 税金及附加 税后利润总额=利润总额-所得税 成本利润率=利润总额/总投资*100% 税后成本利润率=税后利润总额/总投资*100% 投资利润率=年平均利润总额/总投资*100% 税后投资利润率=年平均税后利润总额/总投资*100% 借款偿还期（Pd）=借款偿还后开发出现盈余期数-开发借款期数+（当期偿还借款额/当期可用于还款的资金额）,31,谢谢各位,
