1、大连机场新区项目 整体定位及物业发展建议,谨呈：大连恒德房屋开发有限公司,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,：2007GW33,2007.7,2,项目顾问工作阶段划分,2007/06/15,2007/06/19,工作,成果,大连及机场新区市场背景研究 西山区市场调研 西南区市场调研 华南泉水区市场调研 客户访谈 专业人士访谈,项目背景资料研究 机场新区区域市场现状研究 区域竞争研究 区域产品研究 区域客户研究 类似相关案例借鉴,第二阶段（
2、中期） 项目整体定位与发展战略,第一阶段 项目市场调研,区域市场情况 区域客户分析,5个工作日,21个日历天,2007/07/11,14个日历天,第三阶段（终期） 提交终稿,根据客户建议深化研究，完善报告,2007/07/24,3,物业发展建议,项目界定与客户目标,项目机会分析,市场环境分析,项目整体发展战略,项目整体定位,4,本项目位于大连甘井子区的新兴机场城市副中心，西侧依山，东接城市中心区，处于大连“西拓北进”的发展方向,旅顺口城区,甘井子区,中山区,沙河口区,西岗区,城市中心区,金州城区,金港区,主城区,旅顺城区,机场副中心,项目西侧依山，东接发展成熟的沙河口区，处于城市建成区外延带；
3、,根据大连城市规划，机场新区被定义为“大大连”规划的城市副中心； 根据城市“西拓北进”的空间发展战略，大连城区将西拓至旅顺口区，北扩至金州区，机场副中心处于西拓的发展方向上,5,项目距城市中心区解放广场距离约为7公里，通达性较高，但区域公共交通不发达,星海区,中心区,高新区,华南区,泉水区,东部沿海区,项目距市中心解放广场直线距离约7.3公里； 项目通达性较高：有两条城市主干道西部大通道和华北路到达地块，车行时间25分钟；自锦绣小区经辛寨子全长20公里打通整个新区交通路网的明珠路一期年内竣工； 区域公共交通不发达：目前只有701、716、532三路公交车连接地块与市内，地块至最近的站点步行需要
4、十分钟以上；新星绿城项目开通有通向泉水方向的班车；,明珠路,6,项目位于机场跑道南侧，临近旅顺北路与西部大通道，周边为规划空港商务区、甘井子区政府与城市级公共配套，毗邻亿达大规模项目,项目北距周水子国际机 场约1200米，距离旅顺 北路约800米；项目南临规划中的城市 设施，包括体育馆、图 书档案馆、城市公园等； 城市公园目前已完成植被 披盖；项目东边是规划中的空港 商务区，由大连大商集团 建设，西部大通道业已建 成通车；项目西侧是早期建成的居 民楼，入住时间已久，建 筑形式已经落伍；项目西南近邻亿达集团第 五郡，规划中的甘井子区 政府即在第五郡项目中间；,7,项目地块方正、规模中等，西部为已
5、有多层住宅、东部现状为大商集团仓储区、南侧内部道路已建成,8,地块经济指标: 中小规模、中等容积率，严格限高,占地面积：7.7万平米 建筑面积：11万平米 容积率：1.45 项目限高：75米 （绝对限高，项目旁 道路海拔高度约42-43米） 基础建设用地：约 2500平米，规划为变电站 地势：南高北低，较小坡度,9,项目界定,项目资源与条件：,临近规划空港商务区、政务新区、体育馆、城市公园,强势外部规划配套资源,占地约77000平米，建筑面积约11万平米,中小规模,位于当地知名开发商亿达60万大规模高档住宅项目,毗邻大规模高档住宅,区域特征：,具有规划利好的城市新兴区域，毗邻品牌大盘的中小规模
6、住宅开发,10,开发商概况、目标以及项目背景,大连恒德房屋开发有限公司，为大连金广旗下公司与大连大力合资公司大连金广集团为以建筑施工为主业本地知名公司 开发经验缺乏，曾运作总面积8万平米未来星城项目资金可保证项目正常开发,项目销售速度正常的快，不想战略性的等； 初次开发，经济目标很重要，占很大一部分，社会目标要兼顾； 利润目标，暂时没有具体的财务目标；基于竞争对手第五郡形成差异化竞争优势 在大连可类比的楼盘中要做出好；,开发商概况,客户要求,世联目标理解 ：,一、正常快的销售速度，顺利的市场消化,二、在保证项目成功基础上，实现利润最大化,三、追求卓越，提升企业的开发能力和品牌，为后续开发创造机
7、会,11,物业发展建议,项目界定与客户目标,项目机会分析,市场环境分析,项目整体发展战略,项目整体定位,12,大连位于辽东半岛最南端，为著名的海港城市，同时伴随近年空港的快速发展，其东北亚门户航空枢纽地位日益显著,中共大连市第十次代表大会把大连城市发展定位为“东北亚重要的国际城市”；2003年国务院为振兴东北经济，明确提出把大连建成东北亚重要的国际航运中心 大连机场建设目标：东北亚跨经济区、双扇面辐射的复合型门户枢纽机场 日本航线：通航城市7个，航班数量68班/周，仅次于上海，居于全国第二 俄罗斯航线：通航城市8个，航班数量与通航城市均位居全国第一,位置：辽东半岛南端，三面环海的半岛城市，处于
8、东北亚经济区重要区域，与日韩、俄罗斯远东地区相邻 面积：12573.85平方公里，市区面积2414.96平方公里 人口：人口590万,市区人口253万,13,近年大连GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础,大连市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过12%，而且增速不断加快。 2006年人均GDP达到42579元（折合5453美元），同比增长率为10%。 按照人均GDP与房地产发展的关系，大连房地产市场发展势头良好，需求表现为数量与质量并重发展的阶段。,大连GDP近五年保持了约14%的增长速度；2006年大连GDP达到2569.7亿元，增长速度高于全
9、国平均水平5.8个百分点。 按照GDP增长与房地产发展的一般关系，伴随经济的强劲发展，大连房地产市场处于高速发展阶段。,大连历年GDP及增长率,大连历年人均GDP及可支配收入,14,大连市房地产进入高速发展期，连续三年销售面积大于竣工面积，市场供不应求，商品房价格持续上涨,2002年-2006年大连房地产市场投资,2002年-2006年大连房地产市场竣工与施工面积/商品房住宅价格,2002年-2006年大连房地产市场供应,房地产市场投资：固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃。房地产投资年均增长率25%以上，增长快速 房地产市场供应：03年土地集中放量，04年土地供应紧缩，从05
10、年开始回升，并持续增加，06年市场供应达到600万平米，增幅达25%。 房地产市场表现：商品住宅销售量稳步上升，商品房价格持续上涨。由于受到04、05年土地供应不足，导致房价迅速窜升。近3年来大连市商品房销售面积开始高于竣工面积，市场仍显供不应求，房价涨势并未得到缓解,15,从土地供应结构来看，中心城区土地存量不足，项目所在甘井子区将继续成为房地产开发热点,2006年，中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区土地成交面积最大。 从商品住宅的交易情况来看，仅有甘井子区成交面积保持正增长，成交面积的比重占到全市总量的50.8%。,中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开发用地少。
11、随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受压缩购买面积或转向城市边缘区域。,（大连市各城区土地存量）,16,从供应总量来看，未来新增供应量没有大幅增长，市场需求仍将保持旺盛,2007全年供应量预计,年内新增供应量没有大幅增长，新增供应量与2006年销售量基本持平，超过2005年销售量100万平，预示2007年大连房地产市场总体供求仍将处于一个较为平衡的状态。上市时间大多滞后，2007年10月份和2008年6月份将会形成一个供应高峰，2008年2009年市场竞争将会随着供应量的逐步释放而竞争加剧。,资料来源：世联研究,17,从供应产品结构来看，未来以中高端住宅为主，市场卖压
12、增大，消费者心理底线被迫“水涨船高”,随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。 新增项目中，高价区和中高价区项目楼盘比例较高，约70%。 近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降，表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通过适当压缩购买面积来承受高单价，或者外溢，到其他区域选择可接受的产品。 据中国人民银行沈阳分行发布2005年辽宁省金融运行报告统计，大连房价涨幅自从2005年11月以来连续七个月位列全国三甲，尤其是2006年以来的五个月中有4个月同比涨幅第一，涨幅连续超过15%。,（数据来源：大连统计年鉴、房展会分析）,各价区住宅市场供应走势
13、,（平方米）,（元/平方米）,18,大连依靠城市实力和优美环境成为东三省中心城市，外地客户撑起住宅市场四分之一强，成为拉高房价重要因素,2003年，中央做出振兴东北老工业基地的战略决策，为大连带来了千载难逢的发展机遇。 大连提出了“大大连”发展规划，拓展城市发展空间、扩大经济总体规模、提升城市综合功能、营造更好的城市环境，创造最适合创业、最适合人居的环境。 零点研究咨询集团与商务周刊杂志联合编制的2005中国城市宜居指数报告中，大连排名第一，北京排名十三。,外地客户购买面积比例,2003年以后，大连经济加快发展，由于良好的经济基础和特殊的地域气候，迅速成为东北三省的领头城市。大连是沿海城市，商
14、务活动很多，吸引外地客户来连置业。全国宜居城市评比中，大连名列榜首，引来大批外地人到大连买房 。 信息产业是大连的支柱产业，现已有一万多名信息技术专业人才在大连置业，购买的都是高档住宅区 。,19,但从消费者购买力来看，房价的上涨幅度远大于人均可支配收入上升幅度，大连房价收入比已超过北京、广州一线城市，市民购房压力巨大,发展中国家房价收入比与房地产市场发展,4.1,6.1,房价收入比合理范围；房地产发展平稳,房价收入比偏低，房价片低，需求增加,房价收入比偏高，房价偏高，需求减少,房价收入比,4.1,6.1,市场供给,市场供给,市场需求,市场需求,大连房价收入比14.2,房价收入比,2003-2
15、006年大连人均支配收入与房价,2006年，我国最具有影响力的大城市市区每平方米商品房平均房价排名，大连房价排3位 2006年1季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.9%，大连的涨幅达到18.9%,一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比合理范围为4.1-6.1之间,20,限价房按照以房价定地价的原则，根据限价商品房基准价格，确定土地出让价格；而限价商品房的基准价格，原则上比同地段商品房评估市场价低，同时，将开发单位的利润率和管理费分别控制在和大连经济适用房管理办公室
16、目前炮崖小区康顺园二期经济适用房价格3500元/平米，泉水的限价房价格大约在4300-4700之间；,“07年大连计划供应经济适用房、限价房土地共92.4公顷，其中经济适用房74.7公顷，限价房17.6公顷；经济适用房中炮崖有11.76 公顷，辛寨子5.88公顷，头道沟7.65公顷，择机建设用地11公顷，泉水专项回迁房约10公顷，其他的为大化集团、大显集团等的集资建房，真正属于面向大众的经济适用房、限价房建设面积约为54公顷；” 资料来源：大连政府网站,大连“十一五”期间经济适用房、限价房土地供应量与所占比例基本稳定，对大连整体房地产市场不会形成较大影响，同时分流客户也以低端客户为主,数据来源
17、：2007年房地产开发项目供地计划说明书大连市住宅建设规划,单位：公顷,21,中心区,西部居住区,高新园区,东海区,北部居住区,中北部居住区,南部风景区,西北部居住区,星海区,大连居住分区及房地产板块示意,22,各板块的核心资源均有所不同，层次分明，差异化明显，板块格局的形成使客户按承受能力和居住偏好重新分布，客户与板块对位现象显著,第一圈层 聚集本市和外地高端客户,高端人群东、南聚集，中低端人口西、北扩散；华南、泉水和机场新区成为承接城市外溢人口主要板块,第二圈层 城市中产、地缘客户和主动外溢人群,第三圈层 被动外溢客户为主,23,分区域住宅市场2007年供应走势分析1,北部区： 以5000
18、-6500元/平方米中低价区项目为主，产品力及区域竞争力较弱。中北部区： 区域成熟度及认知度得到很大提升，区域内客户再生效应开始显现，新增楼盘稀缺，唯美品格将与市中心和泛星海区的高档住宅形成竞争。,东海区： 07年新增供应不多，区域认可度没有太大改观，虽然定位为高价区住宅分布区，但其竞争力在与星海区、中心区相比较明显处于弱势，只是幅射周边居民及外地客户，城市影响力较小。东南区： 由于解放路动迁问题影响，本区域新增供应仍处于滞缓状态，少数新增项目由于势单力薄，价格上突欲望不强，也是中高档住宅的竞争者。,西北区： 亿达第五郡高调开启旅顺北路区域市场，价格预期较高。西部区： 以万科假日风景为首的西山
19、水库项目2007年进入后期销售，其现房实景的呈现将会对同价区新上市项目产生较强竞争。三季度，万科乐百年项目也将以示范区的形式上市销售。,星海核心区 预计新增80余万平方米 高档住宅，07年预计上市50万平方米左右，价格均突破万元，成为未来两年内高档高价区住宅主要分布区。大连明珠、一品星海、金海花园是典型代表。 泛星海区 07年预计新增供应近40万平方米，以8000-10000元的高档低价区住宅为主，将和中心区同价区产品及中北部、西部、西南部中高档住宅产生竞争。 软件园区 区内新增供应较少，东方圣荷西和宅语原的价格上突会使其直接面对来自泛星海区域高档低价区项目的竞争威胁 旅顺南路 主要供应为小平
20、岛、蓝湾和奥林匹克花园，其低端产品将分流西部、西北部、中北部中高档项目的销售份额，其高端产品将与开发区的高端产品产生直接竞争。,西南区,中心区: 价格涨幅保守，定价大多不过万元，会对中高档住宅价格上突产生较大压力,中高端市场多点开花，供应放量，竞争加剧,24,西部区域和北部区域将成为未来开发的热点区域,分区域住宅市场2007年供应走势分析2,市内各区域全年新增供应走势预计,25,宏观市场总结,经过新政影响缓释期，2006年下半年至今，大连市场又经过一轮快速增长期，房价提升迅速，在整体供需结构保持稳定的基础上，消费者心理底线被再次提高,市场进入高速发展期，市场需求旺盛，供不应求； 中心城供应不足
21、，购房外溢明显； 产品供应以中高端为主,房地产板块格局呈现明确圈层特征 客户与板块对位明显,、受总价承受力影响，小户型住宅市场畅销,、城市外溢进一步加剧，第二圈层对中低端外溢客户已经形成挤压，部分板块出现“升级”的机会或动向,、中高端楼盘竞争加剧，价格出现天花板效应，产品力成为竞争主战场，品质明显提升,26,在这样的宏观背景下，作为一个城市新兴区域的中等规模项目，我们首先要解决的是区域定位的问题：,机场新区，在城市外溢板块的队列中，处于怎样的位置？,27,物业发展建议,项目界定与客户目标,项目机会分析,市场环境分析,项目整体发展战略,项目整体定位,28,项目机会分析,城市外溢板块研究机场新区区
22、域价值研究,29,中心区,西部居住区,高新园区,东海区,北部居住区,南部风景区,西北部居住区,星海区,主要外溢板块分析,泛高新板块,西山板块,机场新区板块,华南板块,泉水板块,30,泉水板块是距离城市核心区最远的外溢板块，城市公共交通欠发达，区域配套以居住生活配套为主，处于建设起步阶段,泉水板块的通达性一般：城市核心区距离泉水板块的直线 距离大约为12公里；城市核心区和泉水板块的连接主要 依靠华东路、华北路、东快路、轻轨，车行时间超过半个 小时；,开往泉水方向的公交主要包括：1路、1路加车、8路、303路加车、515路加车、泉水小区-长兴市场等8趟班车等；并有轻轨3号线到达，可以顺利到达大连各
23、主要区域；,31,泉水板块政府经济适用房与限价房集中供应区域，以本地居民、拆迁户与被动郊区化低端人群为主,小高层、高层,4500-5000元/平米,未来供应量达，区域认知底,本地客户自住为主，占80%,特征分析,产品类型,价格平台,客户类型,32,华南板块距离城市核心区较近，通达性好，且有便捷的交通方式与市中心连接，配套设施齐全，发展相对成熟,华南板块的通达性较好：城市核心区距离华南板块的直线距离大 约为9.8公里；城市核心区和华南板块的交通路网基本建成，达到 通畅：东西向的主干道包括西北路、华北路、山东路、华东路、 西南路；南北向的主干道包括华南路、千山路、松江路、东维路、 香周路等，可以保
24、证车行时间在30分钟以内；,开往华南方向的公交主要包括：19路、20路、303路、413路、9路加车等；可以顺利到达大连各主要区域；,33,华南板块依托与城市相对便利的交通、较成熟的配套所形成的居住氛围浓厚，以本地客户和城市北部外溢客户为主的中档板块,叠拼/联排、多层、小高层,6000-6500元/平米,供应量集中，居住氛围浓厚,本地客户占70%，首次置业与二次置业比例相当,特征分析,产品类型,价格平台,客户类型,34,西山板块距离城市相对较近，交通较为便利，自然条件优越，配套齐全但档次不高,西山板块距离城市核心区直线距离约7公里，旅顺中路、 红旗路、黄河路把市中心和西山板块连接起来，西部大
25、通道已经通车，道路通畅、路况好；车行时间在20分 钟左右；,开往西山方向的城市公交线路主要包括：路、路、路复线、路、路等；开往马栏广场的城市公交也可以方便达到西山；,西山板块自然条件最为优越：背 靠西山、面朝西山水库，上风上 水之地；且有万科等品牌开发商 进入，区域已由被动外溢板块提 升至主动郊区化人群的选择；,35,西山板块依托西山良好的山水资源、品牌开发商的影响力所形成的城市低密度板块，以市区品质中产二次置业客户为主,叠拼/联排、多层、小高层,7500元/平米,依托良好的自然资源形成低密度板块,以市区品质中产，二次置业为主，占80%,特征分析,产品类型,价格平台,客户类型,36,高新区板块
26、距离城市核心区近，通达性好，高校汇集、高端产业聚集，缺乏大规模集中商业,高新区板块的通达性较好：城市核心区距离高新区板块的直线距 离大约为7.5公里；城市核心区到高新区板块路网发达，板块内 主要的道路包括南沙街、西南路、连山街、中山路等，城市主要 干道西安路、中山路等均与板块内道路连通；道路通畅，可以保 证车行时间在20分钟以内；,开往高新方向的公交线路近期由条线路增开至条；板块内七贤岭开通有免费的小公交方便产业基地内的工作人员区内办公；,规划：投资2000万元建设动漫、生物医药产业两个 公共技术平台，形成国内各园区中最大的公共技术 平台；积极搭建海外软件开发平台，为大连软件企业 在欧美的外包
27、业务搭建平台；筹建园区国际孵化器， 以中俄技术转化基地为重点，进一步开展对美、日、欧 的业务；从法律、融资、评估、审计等环节完备中介服务 体系；将大学科技园面积扩大10万平方米；加快体制 和机制创新；努力拓展发展空间，促进产业集群发展；,37,泛高新板块临近高校和高端产业，软件园板块外延区域，现状匀质性较差，以周边企业人群为主,多层、小高层、高层,6500元/平米,依托高校和产业聚集，人文气质浓厚,区域内客户比例超过50%,特征分析,产品类型,价格平台,客户类型,38,机场板块可见典型项目为区域大盘新星绿城，定位中端，借助成熟社区和区域利好价格提升迅速,新星绿城,产品品质较前期 明显提升,配套
28、逐渐完善 区域人气不断聚集,39,从机场周边近期土地出让情况来看，除亿达第五郡外无大规模项目供应，受机场周边用地影响各项目在限高与容积率上趋近,甘井子区政府出让土地信息 2006年初 张前路左侧 天华牧场 7万平米 R=1.2 单价 2200元平米 2006.5 华信总行 规划商务区 R=2. 综合用地 2006.10 砬山区 12万平米 R=1.2 2000元平米,40,外溢板块区域居住价值评定,区域居住价值 必备指标： 公共交通便利性 周边的生活设施 增值指标： 安静程度 空气质量 地铁交通便利性 周边绿化环境 快速交通便利性,41,外溢板块房地产价值：实现价值差异明显；除泛高新板块外，板
29、块内各项目价差不大，聚集度高,单价,4000,4500,5000,5500,6000,8500,7000,7500,8000,6500,9500,9000,泛高新,西山,华南,泉水,3,1,2,4,6,5,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,列表所选取的并非楼盘的所有产 品形式，选取的是区域内主力产 品形式，便于说明区域的价格平 台，价格以最近的市场价格为准,42,外溢板块客户分析：客户按承受能力和居住偏好分布，客户与板块对位现象显著,43,城市外溢板块客户流向,44,主要外溢人群类别：城市中产、高薪小白领、工薪中上层,夫妇，40岁，丈夫是企业中
30、高层管理者，妻子是主任医生 目前居所：青云映山两居公寓，对目前居住条件比较满意。 置业需求：城市近郊区， 130平米左右的三居，不太关注交通。 选择西山板块原因为西山景观资源，楼盘匀质性，整体居住氛围比较好，大连其他地方这样环境的基本没有。而且自己在市内有房子，现在置业主要是希望能够有一个生活上质的提升，已经不是简单的追求能够住的遮风挡雨的房子了，追求的是一个生活状态。现在人到中年，事业上都有一定的积累了，生活上也应该与时俱进阿；好多朋友也都开始往市外买房子了，西山就是大家都觉得挺好的一个地方，也算是现在大连一个有钱人居住区吧；,城市中产 关键词：二次置业、品质身份标签,40岁左右，东特星中环
31、业主，和母亲住在一起，有一个女儿； 当初看中这里就是因为交通便利，在周边上班，而且当初买得时候价格便宜，刚开始买房的时候看的价格，地方在哪儿，现在搬进来住了才知道物业也重要，一直在这里住，每天免不了的要跟物业打交道，服务好不好影响住的舒不舒服；周围买不起了；搬远的话配套生活方便就行，能有方便的公交车，上班在路上花费的时间有个限度；房价比那个时候涨的不少，还得涨，不过也没有办法，人总得有个地方住，一辈子等于是就这么一个大的花费，不管是借钱还是怎么的，总得先弄套房子住着；,工薪中上层 关键词：交通便利、生活 配套全、高性价比,王先生，27/8岁，带NEUSOFT工牌 宅语园客户 置业原因：自住 承
32、受价格：7000-8000元/平方米左右 产品要求：品质和距离软件园近 追求个性化生活，喜欢捕捉市场潮流元素。认为此项目的“smart”元素就是为我量身定做的，非常喜欢开放式厨房的58平方米的户型，认为可以有一个空间留给朋友。单价虽然不低，但是我也不需要特别大的户型，总价也是可以承受的；通过开发商宣传的来看，这个楼盘吸引的人应该是一个层次水平的，大家追求的属性是一致的，对于生活的要求和品味接近，这样整个小区就有了这样一种氛围，外界也会对于此有一个认识，个人生活的品位和外界的气氛可以结合的很好；,高新小白领 关键词：总价控制、品味 追求、工作便利性,45,综上所述，各板块成熟度不同，并依托不同的
33、区域价值对不同类别客户形成吸引，机场新区板块价值尚未完全释放,城市新兴板块发展阶段示意,机场,西山,泛高新,华南,泉水,?,46,项目机会分析,城市外溢板块研究机场新区区域价值研究,47,机场新区目前处于市政基础配套建设起步阶段，存在少数房地产项目，低密高绿的宜居区域面貌已初现,道路建设：区域内部路网初步形成，自锦绣小区经小辛寨子全长20公里、打通整个机场新区交通路网的明珠路一期工程也将于年内竣工 城市绿化：占地15公顷的森林公园树木栽植工作已完成，共栽植各类树木4066株,机场新区实景图,48,机场周边产业现状均以中小制造业企业为主，存在少量高附加值企业，非依托机场经济，并未形成产业聚集,旅
34、顺北部中小企业,旅顺北部知名企业,49,区域人口以地缘性居民为主，存在少量机场高端人群，距十一五规划（至2010年）人口13万，尚有约万空缺,机场新区规划 总居住人口13 万，需要吸引 8万人进入机场 新区居住工作；,50,根据机场新区规划，解读区域价值,依托政府的迁入，有着良好规划，区域形象较好的城市新区 政务新区以行政中心为中心 ，围绕行政中心规划文化、教育、体育等公共配套设施,政务新区,城市副中心,城市副中心处于城市规划的中心城内，非城市郊外的卫星城 大城市都通过规划建设城市副中心，推动城市由单中心向多中心的转换来缓解、疏散中心城过度集中的城市职能和人口 疏散点将变为区域经济发展中心，承
35、担中心城职能并带动周边区域发展,是指由于航空运输的巨大效益，促使在航空港相邻地区出现生产、资本、人口的聚集，从而形成的多功能经济区域 临空经济形成同机场规模与所在城市的发达程度关系密切 临空产业为临空经济核心,机场临空经济区,项目所在机场新区的区域价值如何构建，城市副中心、机场、政府规划对于区域价值的影响程度和时间如何？,Airport Economic Zone,SUB-CBD,区域发展的增长级,New Government district,51,机场新区为大连高起点规划、高标准建设的新区，城市功能布局重点结合政府新址确定,高起点规划 大连副中心面积中等，规划完整的综合新区高端功能定位：
36、产业区定位：高附加值信息产业与临空物流 居住区定位：靠近山体南侧住宅为一类居住区，其余均为二类住宅 商务办公定位：金融、空港特色商务办公 公共设施：城市级体育馆、公园、文化馆 商业定位：大型集中商业Shoppingmall,政府,物流区,服务外包基地,景观大道,体育馆,公园,商务区,教育,居住区级公共设施用地： 一处位于产业中心；一处结合新星绿城；一处位于政府东侧 城市级公共设施用地： 医疗卫生用地：新区政府东侧用地规划一所综合医院 文化体育用地：政府广场东西两侧规划图书馆和美术馆各一处 居住用地：结合区政府新址在周边开发精品居住区,资料来源：大连市规划局,52,在政府的大力支持下，根据新区重
37、大设施建设进度，新区城市面貌将在未来5年时间内初步形成,路网建设 初步形成，政府与开发商共同建设,政府工程 已准备动工，近期年建设，纪检法迁入,机场新区建设进度,城市公园 种植已完成，园区小品尚未建成,体育馆及文化设施 近期建设，但无明确启动时间,景观大道 西部大通道同机场连接的北部地段，规划宽120米，80米绿化带的景观大道，预计年,居住 第五郡等高端房地产项目相继入市,产业物流港外包服务基地 物流园依托现有物流基础进行建设，外包服务基地项目已报批，预计5年后初步形成规模,商务办公商业 拟引进高端商务办公，shoppingmall与区域发展成熟度关系密切,资料来源：大连甘井子区规划局,53,
38、同时，机场新区规划的利好已在政府与市民中形成普遍认知，偏远荒凉的郊区概念逐渐被取代,男，25岁，商务学校刚毕业学生 准备在这买房子，但是觉得现在已经晚了，区域已经明显发展起来了，房价也涨的很快，如果早2年买就好了 区政府搬进去，对于百姓影响也许不是很大，但是随着政府的进入，将会带动周边配套发展，现在公园已经建起来了，马上要建一个体育馆。周边还规划了产业，听说引进一些高端的信息产业，将来发展趋势有可能像软件园一样，那时候房子就更贵了,女，20岁左右 空姐 本地人，这两年明显感到市区的人到周边区域买房，有一些卖了市区老房子，再到周边买新的项目。自己感觉现在变化还是很明显的，先是新星绿城在这项目开发
39、，然后政府又是修路又是绿化，政府也马上就要搬进来了，而且这挨着机场，现在机场员都愿意住在周边，但是目前没有什么好项目，好多去西山买房子的，我感觉将来这个区域会发展的很好，意向吗，应该是很现代、具有国际色彩，因为要和机场融合,机场新区为规划城市新兴副中心，规划面积14.5平方公里，未来发展前景会很好。西部大通道北部连接机场路段改造成宽120米，80米绿化带的景观大道。西部大通道北端两侧为规划高档商务办公区，主要企业类型为空港商务特色企业。政府行政办公区，规划近1、2年内启动，因为政策影响搁置。纪检法也将搬入。机场新区西北地区规划物流园，机场工业区规划以信息技术为主的高附加值、无污染企业，机场新区
40、土地价格上升快速，土地大规模出让在近1、2年，开始20、30，现在30、40万甘井子区规划局刘科长,机场新区未来发展前景会很好，以前机场新区区域认知较低，都是一些外来人口居住，现在已经城市承接城市中心区人口疏散的主要区域。泉水区是不仅承担人口外移，还有政府安置拆迁人口主要区域，有一些限价房，区域认知就是这样的。机场新区周边产业主要依托原有产业基础，无法对区域发展形成促进和支撑，更多是城市副中心大连市土地交易中心孙科长,54,根据机场新区规划，解读区域价值,依托政府的迁入，有着良好规划，区域形象较好的城市新区 政务新区以行政中心为中心 ，围绕行政中心规划文化、教育、体育等公共配套设施,政务新区,
41、城市副中心,城市副中心处于城市规划的中心城内，非城市郊外的卫星城 大城市都通过规划建设城市副中心，推动城市由单中心向多中心的转换来缓解、疏散中心城过度集中的城市职能和人口 疏散点将变为区域经济发展中心，承担中心城职能并带动周边区域发展,是指由于航空运输的巨大效益，促使在航空港相邻地区出现生产、资本、人口的聚集，从而形成的多功能经济区域 临空经济形成同机场规模与所在城市的发达程度关系密切 临空产业为临空经济核心,机场临空经济区,项目所在机场新区的区域价值如何构建，城市副中心、机场、政府规划对于区域价值的影响程度和时间如何？,Airport Economic Zone,SUB-CBD,区域发展的增
42、长级,New Government district,55,依山临海的地形地貌制约了大连城区发展，土地资源的紧缺决定了城市“西拓北进”的发展方向,“按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。 ”建设“大大连”规划纲要,主城区：由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由现在的200平方公里扩大到300平方公里左右。 新市区：由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双 D港”、大窑湾港区组成。城市用地由现在70平方公里扩大到50
43、0平方公里左右。 三个卫星城：面向城乡，通过“双向吸纳，接受城市产业辐射、转移和农村人口转移，城市用地由现在的75.6平方公里拓展到200平方公里,“大大连”的构想最早在2002年提起，直接原因就是半岛尖端的大连，由于地形限制，城市发展空间严重不足。,56,从城市化发展进程来看，处于原主城区延伸带的城市副中心发展进程将优于“大大连规划”其他区域,城市中心区建设时代,新城建设时代 卫星城发展时代,建设周期上世纪90年代-2005 青泥洼桥港湾广场市级中心包括人民路商务区、中山广场金融区、天津街商业区、青泥洼桥商业区和东港商务区 ； 星海湾西安路市级中心包括星海湾会展、旅游和金融期货交易中心，西安
44、路商贸、娱乐、购物和信息中心,建设周期2000至今； 城市功能逐渐以城市核心区为中心向外转移；,中心城外溢时期,加工制造业等传统产业向新区转移，未来新区居住区建设将成为重点 老城区将会逐渐以保护为主、开发建设为辅；,青泥洼,星海湾 西安路,中心城,机场,泉水,马栏,凌水,黑石礁,春柳,中华广场,梭鱼湾,中心城,新城,普兰店,瓦房,庄河,57,大连四个城市副中心定位功能各异，发展机遇差别明显,机场前副中心 大连城市形象门户区，具备行政、商务、产业、居住综合功能的“城市副中心”，承接城市西拓发展的第一区域,奥林匹克副中心 大连主城区两大市级公共中心联结带，融入主城区的旅游、商业、电子产品交易功能区
45、，居住功能弱化,郭水副中心 大连西拓发展次区域，旅顺口区城市核心功能汇集部,泉水新区 大连低端外溢人口居住区，城市功能主要以居住为主，功能相对单一,大连城市副中心区位图,58,机场副中心大连城市形象门户区，具备行政、商务、产业、居住综合功能的“城市副中心”，承接城市西拓发展的第一区域,占地：14.22平方公里 规划总居住人口13万 核心功能区 商务区：规划用地2平方公里 行政中心、商务、文化、体育、医疗等，兼有酒店、会展及商品服务配套设施功能 产业区：规划用地2平方公里 规划以教育科研、电子商务、信息产业、高新技术研发和加工等高科技含量的新型产业为主 居住区：规划用地4平放公里 拟建设成中高档
46、次、环境幽雅、配套齐全的现代化新型生态社区,张前路东北地区公共设施区 张前路西北地区产业区 靠南侧山体地区居住区及生态旅游区,政府,物流区,服务外包基地,景观大道,城市核心板块,体育馆,公园,商务区,教育,59,泉水副中心大连低端外溢人口居住区，以居住配套设施为主，城市功能相对单一,泉水新区发展历程：1999年，由三个自然村和石灰矿组成的泉水作为大连最大 的居住区开始规划建设；随着大连“西拓北进”发展战略的实行，泉水由单纯 住宅区项综合新区转变；泉水新区规划：总体分布为居住区、商业区和环境绿地，总规划面积为22.38 平方公里，总建筑面积1199万平方米，人口20万人；绿化率达0.43，绿化面
47、积 约60多万平方米，容积率仅为0.8，城市公园两个，沿华东路50米宽绿化带， 沿中华路30米宽绿化带，大规模绿化空地7处，人均绿化面积达15平方米； 交通状况：华东路、东北路、华北路均是城市主干道，距离市中心商圈20分钟 车程，又是连接金州、开发区的枢纽，轻轨3号线在项目一侧通过； 配套设施：医院、学校、银行等齐全，以华南国际为中心的泉水商业圈正在形成；,泉水新区经济适用房：总建设面积48万平方 米，分A、B、C三个区，A区包括多层、小高层高层建筑20余栋，B、C区各为 10栋高层；已有3.3万户居民通过资格审查；区域内房地产状况：区域内住宅单价整体 水平不高，置业人群驱动因素以价格、交通
48、为主，自住客户占主流；,轻轨三号线泉水站,三条主干道,城市配套集中地,主城区,60,奥林匹克副中心大连主城区两大市级公共中心联结带，融入主城区的旅游、商业、电子产品交易功能区，居住功能弱化,西安路中心,青泥洼中心,奥林匹克副中心,奥林匹克副中心：连接青泥洼和西安路两大市级公共中心，地理位置优越， 交通便利，以奥林匹克广场和奥林匹克电子商城为地标性建筑，周边商场云 集，旅游、商业、电子产品交易等活跃；区域内房地产市场现状：区域内目前只有中央华府、星海商城少数几个在售 楼盘，单价较高，且供应量不足，区域内的居住功能在逐步弱化；,奥林匹克广场位于大连市繁华地带的中山路与五四路之间，面对大连市人民体育
49、场， 占地面积4.2平方米，1999年6月1日开工，由市建委组织实施建设，于1999年 9月3日竣工；广场南面的人民体育场 ，广场地下则是世界上最大的百货零售商 沃尔玛的大型连锁超市；周边聚集了耐克、李宁等运动品牌点和众多的商业网点；,61,郭水副中心大连市西拓发展次区域，旅顺口区城市核心功能汇集部,中心区,郭水副中心,机场前副中心,大大连发展战略：“西拓北进”战略即为把大连城区西拓 至旅顺口区，北扩至金州区，从而给城市经济、产业发展以 更大的空间。西拓第一区域即为甘井子机场前副中心，旅顺口 则位于西拓的次区域；旅顺口区与外界联通方式：境内有南、中、北三条公路通往大连， 轻轨专线将延伸至旅顺新城区，旅顺是南满铁路的终点，旅顺港 开通了通往外地的水路交通，沈大高速延长线将直达旅顺新港；,
