1、物业系统财务知识学习,培训内容,1、财务审批权限 2、费用报销的管理 3、工资的计算及个人所得税的计算 4、物业系统责任指标 5、财务管理知识,借款和费用报销的审批权限（2008年）,附件一 财务审批权限(适用于房地产).pdf,2、费用报销管理,1、费用报销应严格按照集团公司规定的财务审 批权限执行，所有费用支出须在核定批准的 定额范围内开支。2、采购物品的报销单据必须有各部门的申购单 和入库单，财务人员复核时应检查所付单据 是否经授权人的核准签字，核对发票金额是否与入库单金额一致，发票抬头的单位全称 是否正确审核无误后才办理报销手续。,3、个人通讯费用的报销，参照福利管理制度 第二十一条“
2、通讯补贴”执行。(督导级及其他员工除外派工作以外，每月报销话费时只能报销一个移动号码的费用，充值卡费发票也可报销，当月话费一律在次月报销） 4、各部门接待,原则上必须在集团公司属下各营业场所或项目指定有权签单的单位进行。 5、各部门因业务需要接待有关政府部门或人的，须经项目负责人或集团本部各中心总监审批或主管董事副总裁审批方可报销，所附报销单据须另附费用报销说明单，并注明接待原因及人数，如所付单据不符合要求的， 应退回经办人重新办理。,6、因公司业务而出差的人员（包括集团公司到项目检查工作的人员），所发生的交通费、餐费、住宿费按集团公司差旅费开支标准执行，超出标准定额的由个人承担，所有出差费用
3、必须凭发票办理报销手续。 7、车辆维修应填写维修申请单，经部门核准送定点维修中心，如经办人没有到指定地点维修的，财务部一律不办理报销手续。 8、借款人应严格按照借款用途使用借款，不得挪作他用，财务部门定期、不定期清理借款，及时催报已到预计还款时间的借款，逾期一个月仍不归还者，财务部在当月工资扣除。,9、其他费用报销手续，经办人需填制报销凭证，注明款项支出的原因，部门经理审查签名，经财务复核后呈项目负责人、集团主管副总裁或主管董事审批后到财务部办理报销手续。 10、财务人员在付款前，应复核所需支付款项的手续是否齐全，是否符合集团公司的审批权限，对于超出权限的，应退回给经办人补办有关的手续，所有报
4、销凭证必须经财务部门复核后才能付款。 11、未取得原始发票而要先付款的，经办人可填借款单，经项目负责人或集团本部主管副总裁及主管董事审批后，财务部才能办理有关的借款手续。,雅居乐地产控股有限公司差旅费定额标准,货币单位：除注明外均为人民币,工资计算,全薪=薪资总额+福利补贴 薪资总额=基本工资+周末加班费+奖金 福利补贴食宿补贴、岗位补贴、司龄补贴 实发工资应发小计应扣小计 应发小计基本工资周末加班费奖金食宿补贴岗位补贴司龄补贴加班费（超时、一般超勤、法定超勤）+佣金+其它+奖罚+补发/补贴-考勤扣款（事假、病假、产假等）,应扣小计=个人扣费+基金会捐款+社保+住房公积 金 +个人所得税 超时
5、加班费=基本工资/21.75/8*1.5*加班时数 一般超勤=基本工资/21.75*2*超勤天数 法定加勤=基本工资/21.75*3*法定天数 事假扣款=全薪/应出勤天数*事假天数 病假扣款=(全薪-基本工资)/应出勤天数*病假天数 产假/流产假扣款=(全薪-基本工资)/应出勤天数*病假天数 迟到早退扣款=月累计迟到早退30分钟以内*1元月累计迟到早退30分钟以上*2元 旷工扣款=全薪/应出勤天数*旷工天数 个人扣费=水电/房租/伙食等,个人所得税的计算,个人所得税税率表见下页 说明：个人所得税(国内人员)=(应发工资 养老保险 -住房公 积金 2000元) * 税率 速算扣除数 年终奖个人所
6、得税=(年度奖金/12个月)再参照税率表计算,个人所得税税率表,例：7月份应发工资3500元，个人负担社保 100元，个人负担住房公积金175元。 应交个人所得税的纳税额=3500-100- 175-2000=1225元。适用税率超过500元至2,000元的部分为10%。应交个人所得税=应交个人所得税的纳税额适用税率- 速算扣除数=1225*10%-25=97.5元,个人所得税的计算,例：2月份应发工资3500元，个人负担社保 100元，个人负担住房公积金175元,年终奖 8500元。 应交2月个人所得税的纳税额=3500-100- 175-2000=1225元。适用税率超过500元至2,00
7、0元的部分为10%;年终奖个人所得税=8500/12=708元 ; 适用税率超过 500元至2,000元的部分为10%;应交个人所得税=应交个人所得税的纳税额适用税率- 速算扣除数 工资个人所得税 =1225*10%-25=97.5元 年终奖个人所得税=8500*10%-25=825元 该员工当月应交个人所得税=97.5+825=922.5元,4、责任指标,物业系统责任指标： （1）营业收入指标 （2）费用指标（考核费用） （3）利润额指标 （4）利润率指标 （5）全年平均收缴率指标 （6）全年平均入伙率指标,4、责任指标,营业收入指标是指全年管理费收入及非管理费收入总额 费用指标（考核费用）
8、其中1-15项为固定费用,项目在责任期内必须将费用开支控制在考核范围内；16-24项（工资项除外）为变动费用，每项费用实际发生额不能超过指标定额，实际发生费用小于定额时，各项费用定额等于各项目费用的实际发生额，工资费用在人员不超编时，工资定额等于实际发生额 利润额指标是指全年利润总额 利润率指标是指利润总额与营业收入之比 全年平均收缴率= 本年已收管理费上年未收管理费+本年应收管理费 全年平均入伙率= 本年已收户数上年未收户数+本年应收户数 取1-12月平均数为考核数,4、责任指标,费用的发生包括以下几方面： （1）直接报销的费用（电话费、维修费、差旅费等） （2）申购物品出库时发生的费用(如
9、领用办公用品、清洁材料、维修材料、绿化肥料以及一些零星的用品) （3）支付合同款时发生的费用（如：清洁、绿化外包的费用、零星工程进度款、垃圾清运等） 部门应合理预算及控制各项费用的发生，保留及记录原始单据，以作统计及分析,4、责任指标,费用考核表格式.xls,物业系统财务管理,企业经营的根本目的就是利润最大化，怎样才能做到这点，关健合理控制投入与产出的比例，物业公司的产出，主要就是管理费收入，目前物业公司的管理费收入占总收入的70%-80%，其余为非管理收入；物业公司的费用成本主要是工资福利费用以及小区各项营运的费用，在收入基本固定而需要达到一定利润的基础上，唯一可变的就是费用成本。,物业系统
10、财务管理,作为营利部门在制定人事架构时需考虑收入与费用的配比 如：在考虑清洁部保洁人员的配置时，需预算该批人员所要发生的费用，然后计算该批员工能创造的收入，作一个基本的配比,原则上营利部门不应出现亏损,应量入为出。 作为整个片区或分区，管理费的收入要配比小区的各项营运费用（如：水电费、工资费用、清洁绿化保养费用、甚至于穿梭巴士的费用），这些我们都可以做一下概算,物业系统财务管理,以某片区为例： 整个小区的管理费收入为125000元。 按照行业10%的利润率水平，预计利润为12500元。 费用成本只有112500元，减去部份固定的费用如：水电费、保养材料费用等（约占费用总额40%，剩下60%约67500元为工资福利费,这样应按照人均的工资福利费水平来合理配置人员。,物业学习系统财务知识,谢 谢！,
