1、克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-84426715112012 年 1 月长沙房地产市场研究报告2012 年 1 月长沙房地产市场研究报告2012 年 1 月（注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。 ）目 录本月导读：4第一篇市场背景篇 7第一章、政策资讯 7一、政策法规 7第二章、经济环境 13一、 GDP 增速逐步上涨，经济稳步发展 13二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃 13三、固定资产投资快速增长
2、 14四、开发投资持续增加 15中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-84426715222012 年 1 月长沙房地产市场研究报告第三章、土地市场 16一、土地资讯 16二、公告土地分析 17三、本月成交地块分析 20四、重点地块 25第四章、商品住宅市场 28一、市场综述 28二、供求关系分析 29三、供应量分析 29四、成交量分析 35五、成交均价分析 39六、成交物业分析 41第五章、产品分析 44一、热销、滞销产品 44第六章、营销媒体 5
3、3一、营销透析 53二、媒体分析 53三、典型项目 56第三篇区域数据篇 60一、开福区 60二、天心区 61三、雨花区 62四、岳麓区 63五、芙蓉区 64六、望城区 65本月导读：1 月汇丰中国 PMI 终值为 48.8汇丰控股周三公布，1 月份其编制的中国制造业采购经理人指数（PMI）终值为 48.8，与初步数据一致，与去年 12 月份的 48.7 大致持平，显示制造业活动仍然处于萎缩状态。该指数去年 11 月、12 月和今年 1 月三个月平均水平创下自 2009 年二季度以来的新低。详情请见 P7北京首套房贷普遍回归基准利率 放款速度加快据新京报报道，北京各银行首套房贷利率已逐步回归基
4、准利率。去年首套房利率上浮 10%的深圳发展银行昨天下发通知全面执行基准利率，部分外资银行甚至出现优惠利率折扣。详情请见 P7克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-84426715332012 年 1 月长沙房地产市场研究报告温家宝：2012 年巩固房地产市场调控成果1 月 31 日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012 年要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。详情请见 P8长沙开福区 2012 年实施 85 个重点项目“一手抓结构调
5、整，产业繁荣，抓滨水新区的更具规模；一手抓社会管理，群众工作，抓幸福指数的不断提升。 ”昨日，在开福区干部大会，开福区委书记张迎春表示：今年计划实施重点项目 85 个，年度总投资 169 亿元，大手笔推进“滨水新区 幸福北城”的建设。详情请见 P9长沙市 CBD 核心段四街道合一12 月 30 日，经市政府批准的芙蓉区 11 个街（乡）行政区划调整方案正式公布：4 个街道撤销合并，6 个街道析置或范围适调，东岸乡则撤乡建街，自此，乡建制正式退出芙蓉区舞台。详情请见 P10春节资金紧张暂缓解，市场利率高位回落央行 1 月以来通过逆回购操作向市场投放资金预计超过 5000 亿元。如果考虑到非公开的
6、逆回购规模，到目前为止，1 月净投放资金已经堪比下调一次存款准备金率（以 0.5 个百分点计）所释放的 4000 亿元规模，甚至有超出的可能。详情请见 P102011 年 12 月 CPI 同比涨 4.1% 创下 15 个月来新低 全年涨幅 5.4%超预期2011 年 12 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 4.1%。其中，城市上涨 4.1%，农村上涨 4.1%；食品价格上涨 9.1%，非食品价格上涨 1.9%；消费品价格上涨 4.9%，服务项目价格上涨 2.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨 0.3%。其中，城市上涨 0.3%，农村上涨 0.3%；食品价格上涨 1.2%，非食品价格下降
7、 0.1%；消费品价格上涨 0.5%，服务项目价格下降 0.2%。2011 年，全国居民消费价格总水平比上年上涨 5.4%。详情请见 P112011 第 4 季度监测报告：全国住宅平均地价环比增幅跌落至零克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-84426715442012 年 1 月长沙房地产市场研究报告根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2011 年第四季度全国地价总体水平微幅上涨，环比、同比增速持续回调。全国各业用地价格增速深度回调，住宅地价环比零增长。详情请见 P12数字楼市：1 月商品住宅市场基本情
8、况（六区）8.06 万平方米 17.42 万平方米 0.46 6491 元/平方米数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统1 月项目成交排行榜1 联诚国际城 望城 1.45 0.78 53952 卓越.蔚蓝海岸 岳麓 1.16 0.55 47043 海洋.半岛明珠 开福 0.94 0.54 56844 新里程潇湘名城 雨花 0.77 0.45 57885康乃馨国际老年生活示范城 望城 0.52 0.26 50246 长沙开福万达广场 开福 0.43 0.63 147447 曙光领峰 雨花 0.39 0.28 70068 新盛珑璟台 雨花 0.38 0.20 52499 万科金域华府 雨花 0
9、.36 0.34 930610 保利.麓谷林语 岳麓 0.36 0.19 5318数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统（统计数据涉及区域为六区）关注楼盘：热销产品卓越.蔚蓝海岸第一篇 市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、1 月汇丰中国 PMI 终值为 48.8克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-84426715552012 年 1 月长沙房地产市场研究报告汇丰控股周三公布，1 月份其编制的中国制造业采购经理人指数（PMI）终值为 48.8，与初步数据一致，与去年 12 月份的 48.7 大致持平
10、，显示制造业活动仍然处于萎缩状态。该指数去年 11 月、12 月和今年 1 月三个月平均水平创下自 2009 年二季度以来的新低。克而瑞长沙机构点评：数据显示新年伊始制造业增长动力仍相对疲弱，而经济活动的放缓已经开始影响就业市场，并可能进一步拖累国内消费需求；这要求政策层面继续加大宽松的力度以稳增长、保就业，而通胀压力明显放缓也为进一步宽松提供了充裕空间；一季度 GDP 增速可能继续回落至 8%左右，随着前期政策宽松的效果进一步显现，2012 年中国经济软着陆可期；货币政策方面，以存款准备金率下调为主的数量型宽松仍将继续。2、北京首套房贷普遍回归基准利率 放款速度加快据新京报报道，北京各银行首
11、套房贷利率已逐步回归基准利率。去年首套房利率上浮 10%的深圳发展银行昨天下发通知全面执行基准利率，部分外资银行甚至出现优惠利率折扣。在首套房贷普遍回归基准利率的同时，房贷发放的速度也明显加快。据北京日报 、新京报报道，招商银行目前的贷款发放速度和去年下半年相比，至少快了 1 个月；建行申请房贷最长 2 个星期；工行、中行审批时间则在 1 周左右。而去年三四季度，贷款者需要排上 1-2 个月的队，才能申请上贷款。克而瑞长沙机构点评：央行 1 月份的逆回购操作已对市场产生效果，北京房贷 1 月走向宽松可能是全国金融市场的一个缩影：市场的流动性紧张局面已暂时得到缓解，导致银行的放贷门槛有所降低。而
12、年初北京主要商业银行针对房贷门槛的降低，也符合今年货币政策逐渐宽松的预期。3、温家宝：2012 年巩固房地产市场调控成果1 月 31 日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012 年要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。温家宝指出，今年是“十二五”时期承上启下的重要一年，也是本届政府任期的最后一年，必须永不停顿地推进经济体制、政治体制等各领域的改革，着力解决一些重大经济社会问题。温家宝强调，过去一年，我们巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，国民经济继续朝着宏观
13、调控预期的方向发展，呈现增长较快、价格趋稳、效益较好、民生改善的良好态势。当前，我国发展仍处于重要战略机遇期，在较长时期内继续保持经济平稳较快发展具备不少有利条件。 在会议上，温家宝还对政府今年六大重点工作做了详细部署，主要包括继续搞好宏观调控、抓好农业生产、巩固房地产市场调控成果、促进对外贸易稳定发展、切实抓好经济运行调节和安全生产以及切实解决好突出的民生问题。克而瑞长沙机构点评：本届政府即将盖棺定论，主要领导人及决策者为了争取名声和民意，不会让房价在本届政府执政期末出现报复性反弹，否则将破坏房地产调控政策的连贯性，并将有损本届政府的声誉。因此，房地产调控不会在 2012 年放松，其中也有部
14、分原因在于对冲 2012 年货币政策适时宽松后对房价带来的推动效用。二、市政动态1、长沙开福区 2012 年实施 85 个重点项目“一手抓结构调整，产业繁荣，抓滨水新区的更具规模；一手抓社会管理，群众工作，抓幸福指数的不断提升。 ”昨日，在开福区干部大会，开福区委书记张迎春表示：今年计划实施重点项目 85 个，年度总投资 169 亿元，大手笔推进“滨水新区 幸福北城”的建设。克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-84426715662012 年 1 月长沙房地产市场研究报告2011 年，开福区在全市“公众安全
15、感和干部队伍建设评价”民调测评中排名内六区第一。今年，开福区将把更多财政资金投向民生领域，确保新增财政资金的 60%用于民生方面的投入。记者在开福区 2012 年度重点工程建设项目计划表上看到，85 个重点项目中，基础设施及公益配套项目 15 个，社会事业类项目 29 个，城市管理类项目 3 个。其中，将举全区之力强势推进黄兴北路、火车北站二期、九尾冲、太平路等棚改项目，加快推动长沙金融生态区、现代物流基地、沙坪工业组团以及湘江东岸系列城市综合体建设。克而瑞长沙机构点评：开福区是湘江、浏阳河、捞刀河交汇之地，坐拥三江交汇的地利，岸线长达 75 公里，可以打造国内最长的城市滨水步行道。而十二五”
16、期间，开福区将以湘江路和芙蓉路两条南北主轴为滨水新区的发展主轴，突出抓好黄兴北路高档商务片区、芙蓉中路金融商务片区、金霞港铁联运组团以及苏托垸新城片区的大手笔策划，优先发展长沙综合保税区、苏托垸生态新城、潮宗街历史文化街区等 23 个重大产业项目。由此可见，由于开福区拥有天然的滨水资源，并且在今后五年，开福区的城市功能及公共设施将逐步完善，可以预见开福区将成为长沙市房地产的一块风水宝地。2、长沙市 CBD 核心段四街道合一12 月 30 日，经市政府批准的芙蓉区 11 个街（乡）行政区划调整方案正式公布：4 个街道撤销合并，6 个街道析置或范围适调，东岸乡则撤乡建街，自此，乡建制正式退出芙蓉区
17、舞台。按照方案，芙蓉区撤销位于芙蓉中央商务区（CBD）核心地段的浏正街街道、都正街街道、解放路街道、府后街街道，合并组建全新的定王台街道；将马王堆街道析置为马王堆街道、荷花园街道，同时对东屯渡街道、火星街道、湘湖街道、五里牌街道、韭菜园街道范围进行调整；撤销东岸乡建制，拆分设置为东湖街道、马坡岭街道和东岸街道。现有的文艺路街道、朝阳街道则保持原区划不变。克而瑞长沙机构点评：芙蓉区现有区划建制为 1996 年所设，历经 15 年变迁，已无法再适应经济社会发展的客观需求。此次在保持 13 个街道总数以及村域界址、社区基数均不变的情况下，以主次干道为界进行区划调整，既使各街道的管辖范围界定更为明晰、
18、服务效能获得提高，又有助于优化资源配置、实现区域经济均衡发展、加速城市化建设步伐。三、市场资讯1、春节资金紧张暂缓解，市场利率高位回落央行 1 月以来通过逆回购操作向市场投放资金预计超过 5000 亿元。如果考虑到非公开的逆回购规模，到目前为止，1 月净投放资金已经堪比下调一次存款准备金率（以 0.5 个百分点计）所释放的 4000 亿元规模，甚至有超出的可能。1 月 19 日，银行间市场短期利率大幅回落。隔夜拆借利率已从前一日的 8.1667%，回落至 6.4975%，2 周利率直落 220 个基点。银行间债券市场资金紧张程度也略有缓解，回购利率在连续三日暴涨后大幅回调，1 天品种回调 16
19、0 余个基点，2 天和 14 天品种下跌均超过 200 个基点。克而瑞长沙机构点评：央行此次选择逆回购而不是降存款准备金率，主要是因为此次资金紧张局面，是由于季节性和节假日因素造成的短期融资困难，逆回购更具有灵活性，克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-84426715772012 年 1 月长沙房地产市场研究报告而存款准备金率容易对市场流动性进行趋势性改变。由于 1 月有很长的假期，因此 1 月新增信贷破万的可能性不大，但也会达到 6000 亿至 8000 亿之间。2 月、3 月信贷可能冲高。如果 2、3
20、月信贷超预期增长，将降低一季度央行降低存款储备金率的可能性。2、2011 年 12 月 CPI 同比涨 4.1% 创下 15 个月来新低 全年涨幅 5.4%超预期2011 年 12 月份，全国居民消费价格总水平同比上涨 4.1%。其中，城市上涨 4.1%，农村上涨 4.1%；食品价格上涨 9.1%，非食品价格上涨 1.9%；消费品价格上涨 4.9%，服务项目价格上涨 2.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨 0.3%。其中，城市上涨 0.3%，农村上涨 0.3%；食品价格上涨 1.2%，非食品价格下降 0.1%；消费品价格上涨 0.5%，服务项目价格下降 0.2%。2011 年，全国居民消费价
21、格总水平比上年上涨 5.4%。食品类价格同比上涨 9.1%，影响居民消费价格总水平上涨约 2.79 个百分点。其中，粮食价格上涨 6.9%，影响价格总水平上涨约 0.19 个百分点；肉禽及其制品价格上涨16.6%，影响价格总水平上涨约 1.12 个百分点（猪肉价格上涨 21.3%，影响价格总水平上涨约 0.64 个百分点） ；蛋价格上涨 1.2%，影响价格总水平上涨约 0.01 个百分点；水产品价格上涨 9.7%，影响价格总水平上涨约 0.22 个百分点；鲜菜价格上涨 11.5%，影响价格总水平上涨约 0.30 个百分点；鲜果价格上涨 4.4%，影响价格总水平上涨约 0.09 个百分点；油脂价
22、格上涨 6.6%，影响价格总水平上涨约 0.08 个百分点。克而瑞长沙机构点评：中国持续一年的通胀“阻击战” ，以居民消费价格指数（CPI）月度涨幅连续第 5 个月回落的成绩收官。经过去年一年稳定物价的努力，CPI 和 GDP（国内生产总值）的增长处于回落态势的轨迹已经逐渐显现。通胀压力缓解，让外界对于今年进一步放松宏观政策的预期加大。存款准备金率将在春节前下调一次，但年内将不会降息，否则将引发冲动性投资。虽然短期通胀可得到控制，但长期压力仍未舒缓，收入、资本、土地以及原材料等真正推动 CPI 上涨的压力尚存。3、2011 第 4 季度监测报告：全国住宅平均地价环比增幅跌落至零根据全国城市地价
23、动态监测系统的最新数据，2011 年第四季度全国地价总体水平微幅上涨，环比、同比增速持续回调。全国各业用地价格增速深度回调，住宅地价环比零增长。2011 年第 4 季度，全国主要监测城市地价总体水平为 3049 元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为 5654 元/平方米、4518 元/平方米和 652 元/平方米;环比增长率分别为0.29%、0.69%、0.00%、0.44%;同比增长率分别为 5.94%、9.02%、6.58%、3.88%。 全国综合地价环比增速较上一季度下降 1.04 个百分点，增速连续四个季度回调;同比增速连续 2克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 4
24、56 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-84426715882012 年 1 月长沙房地产市场研究报告个季度回调，较上一季度下降 2.43 个百分点。全国各用途平均地价增速持续放缓，商服、住宅、工业地价环比增速连续三个季度回调，同比增速连续两个季度回调。全国主要监测城市地价增幅普降，综合地价环比负增长的城市约占 1/3。克而瑞长沙机构点评：地价的变化从侧面印证了在近期国内外经济形势变动及调控政策多重影响下，商服、住宅、工业地价环比、同比增速均呈放缓趋势。土地市场深受宏观经济环境及调控政策影响。2012 年世界经济增长持续放缓，国内经济下行和物价上涨压力并存，在经济增
25、速适度回落过程中，稳增长、调结构政策执行力度将进一步加强。预计今年一季度，土地市场谨慎预期仍将蔓延，城市住宅地价增速或将进一步下降。第二章、经济环境一、2011 年 GDP 达到全年预期增速 14%，经济稳步发展图 2- 1-1 ：长沙市 GDP 增长速度走势图资料来源：长沙统计局2011 年累积至第四季度，累计实现 GDP5619.3 亿元，同比增长 14.5%。在 GDP 中，第一产业实现增加值 252.1 亿元，增长 4.0%；第二产业实现增加值 3151.7 亿元，增长18.3%，其中工业实现增加值 2662.5 亿元，增长 20.4%；第三产业实现增加值 2215.5 亿元，增长 1
26、0.7%。在 GDP 累计增幅中，第一、二、三次产业分别拉动 0.2、9.8、4.5 个百分点，三次产业对 GDP 增长的贡献率分别为 1.2%、67.9%、30.9%。二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃图 2- 2-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-84426715992012 年 1 月长沙房地产市场研究报告数据来源：长沙统计局2011 年全年实现社会消费品零售总额 2125.9 亿元，同比增长 18.0%。限额以上企业实现零售额 1122.8 亿元，同比
27、增长 26.7%，限额以下企业实现零售额 1003.1 亿元，同比增长 9.5%。按行业分组，批发业实现零售额 215.4 亿元，增长 17.7%；零售业实现零售额1668.5 亿元，增长 18.2%；住宿业实现零售额 47.7 亿元，增长 20.2%；餐饮业实现零售额194.4 亿元，增长 16.3%。三、固定资产投资快速增长图 2- 3-1：长沙固定资产投资累计增长走势图数据来源：长沙统计局2011 年全年完成固定资产投资 3510.2 亿元，同比增长 26.1%。城镇以上固定资产投资3197.4 亿元，增长 20.2%，增幅同比回落 8.4 个百分点。更新改造投资 961.4 亿元，增长
28、43.9%，增幅提升 5.8 个百分点。四、开发投资持续增加克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-8442671510102012 年 1 月长沙房地产市场研究报告图 2- 4-1：长沙房地产开发投资额走势图数据来源：长沙统计局2011 年房地产开发投资 886.9 亿元，增长 29.6%，增幅回落 7.9 个百分点。商品房销售面积下降 10.7%，增幅回落 30.2 个百分点；住宅销售额增长 8.3%。第三章、土地市场一、土地资讯1、国土部：今年用地指标投放将从严从紧 保障房用地单独申报1 月 7 日，全国
29、国土资源工作会议在北京召开。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史提出，着力完善和打造双保工程、城乡统筹、资源保障、社会管理、制度创新、基础建设等六大平台。2012 年要重点围绕稳增长、调结构，以最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度统筹保发展保红线。加强土地调控保障科学发展用地，从严从紧投放年度建设用地计划指标，落实计划差别化保重点；深化耕地保护新机制建设，做到严而又严，大力推进节约集约用地，年内逐级分解落实“十二五”单位国内生产总值建设用地下降 30%的目标任务，修订实施闲置土地处置办法 。此外，他还指出，要做好保障性住房和普通商品房用地供应，国务院批准用地城市必须在 2 月底前对保障性
30、住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4 月底前完成用地审批。克而瑞长沙机构点评：今年，我国用地需求刚性上升，土地需求矛盾突出。国土资源部根据国务院要求稳增长、调结构，加强土地调控，重点保障“三农” 、保障性住房、社会事业等用地需求。同时，对今年 700 万套保障性住房用地应保尽保。 闲置土地处置办法修订实施将有效打击目前的囤地，搁置开发现象，但土地最终是在地方政府手里，地方政府出于利益考量，能否有效执行将是政策落实的最大问题。二、公告土地分析表 3-2-1： 2012 年 1 月长沙市土地出让情况克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A
31、06 室邮编：410001 电话：0731-8442671511112012 年 1 月长沙房地产市场研究报告2012网挂001 号 雨花区 住宅 50717.87 3.5 177512.55 25030 1410 329.012012网挂002 号 雨花区 商业、住宅 14920.6 5.5 82063.30 7756 945 346.552012网挂003 号 雨花区 商业、住宅 32507.76商业6.0、住宅4.5 162414.33 12202 751 250.242012网挂004 号 雨花区 商业、住宅 5316.83 7.0 37217.81 1946 523 244.01合计
32、 103463.06 459207.99 46934 1022 302.42资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统龙年首个月，土地供应市场表现平平，新增挂牌 4 宗土地，延续去年年底态势，新增挂牌土地全部来自雨花区。本月土地供应市场无工业用地，1 宗纯住宅用地，3 宗商住用地。1、土地供应走势分析图 3-2-1：长沙近一年土地市场供应走势资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2012 年伊始，土地供应市场表现平淡。本月新增供应 4 宗土地，供应土地面积 10.35万平方米，环比下降 70.5%，同比下降 17.79%，规划建筑面积 45.92 万平方米。2011 年土地市场平淡中透着低
33、迷，供应总量未达到年初公布的商品住房用地供应计划。克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-8442671512122012 年 1 月长沙房地产市场研究报告从上半年开始，土地供应量就明显偏低，无论是土地供应宗数和单宗土地面积水平较往年都有缩减，在下半年市场形势进入下行周期后，由于企业态度精神，拿地意愿明显降低，国土部门也不得不缩减供地量，以避免大规模流拍的不利形势出现。2012 年开局受春节假期及楼市低迷等影响，土地出让面积环比同比均有下降，而随着调控不动摇的政策持续，短期内将持续 2011 年土地市场趋冷的局
34、面。2、本月新增用地结构分析（1）供应结构分析表 3-2-2 ：长沙市 2012 年 1 月供应土地用途结构住宅 雨花区 1 5.07 17.75 25030 1410 329.01商住 雨花区 3 5.27 28.17 21904 777 276.86数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月土地市场供应均来自雨花区，无工业用地。本月新增 1 宗纯住宅用地，土地面积5.07 万平方米，3 宗商住用地，土地面积 5.27 万平方米。图 3-2-4：长沙市 1 月土地供应面积结构数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月推出的 1 万平方米一下的规模地块 1 宗，商住用地，位于雨花区五一
35、村。1-5 万平方米规模的地块 2 宗，均为商住用地，均位于雨花区五一村。5-10 万平方米规模的地块1 宗，住宅用地，位于雨花区洞井镇。3、住宅及商住综合用地供应走势图 3-2-5：长沙市近一年住宅及商住综合用地市场供应走势克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-8442671513132012 年 1 月长沙房地产市场研究报告资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2012 年 1 月商住用地新增供应 4 宗，全部来自雨花区，开发规模均在 20 万平方米建面以下。4、商业、办公用地供应走势图 3-2-6：
36、长沙市近一年商业、办公用地市场供应走势资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月新增 0 宗商业、金融用地。相较于去年 1 月多宗中心区优质商业地块的供应，受春节假期和楼市低迷影响，今年开局土地供应市场平淡。5、工业用地供应趋势图 3-2-7：长沙市近一年工业用地市场供应走势克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-8442671514142012 年 1 月长沙房地产市场研究报告资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月无工业用地供应。三、本月成交地块分析表 3-3-1： 2012 年 1 月长沙市土地
37、成交情况2011网工挂 024 号 岳麓区 工业 66699.28 3.5 3202 3202 137 0.00% 长沙晚报传媒有限公司2011网工挂 025 号 岳麓区 工业 34526.6 1 1658 1658 480 0.00%湖南科瑞鸿泰医药有限公司2011网挂037 号 雨花区商业/住宅 77161.01 2.5 28326 28326 1468 0.00%湖南湘水投房地产有限公司2011网挂038 号 雨花区商业/住宅 16788.32 5.0 16655 16655 1984 0.00%湖南省大鸿投资置业有限公司2011网挂039 号 雨花区商业/住宅 33472.19地块一6
38、.3 地块二4.512110 12110 731 0.00%湖南园康置业投资有限公司,红星实业集团有限公司（长沙市雨花区雨花亭街道办事处红星村村民委员会）2011网挂040 号 雨花区 住宅 15997.11 5.0 17756 17756 2220 0.00%湖南英豪房地产开发有限公司2011网挂041 号 雨花区商业/住宅/社会停车场67142.54.05（综合） 35020 35020 1288 0.00%长沙兴旺房地产开发有限公司,湖南兴苏置业有限公司数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：
39、410001 电话：0731-8442671515152012 年 1 月长沙房地产市场研究报告2012 年 1 月共成交土地 7 宗，土地面积 31.18 万平方米，规划建筑面积 105.91 万平方米，经营性土地成交 5 宗，工业地块 2 宗。2011网挂 036 号流拍。图 3-3-1：经营性土地成交地块位置图数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统1、土地成交走势分析图 3-3-1：长沙近一年来土地市场成交走势数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2012 年开局第一个月土地成交市场略显冷清，流拍 1 宗，共成交土地 7 宗，土地出让面积 31.18 万平方米，环比下降 35%，
40、同比大幅下跌 74%，规划建筑面积 105.91 万平方米。克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-8442671516162012 年 1 月长沙房地产市场研究报告2012 年 1 月土地市场依旧延续 2011 年冷清局面，成交地块均以底价成交，相较于去年 1 月成交 11 宗土地、经营性用地轮番竞价的场面来说今年逊色不少。一方面由于 2011年下半年楼市低迷，各楼盘成交量萎缩，开发商资金压力大，土地储备行为慎之又慎，另一方面，调控的不放松让市场预期悲观，土地市场和楼市观望情绪加剧，开发商拿地积极性大打折扣，
41、预计未来短期内土地市场将维持这种低迷状态。2、本月成交结构分析表 3-3-2 ：长沙市 2012 年 1 月成交土地用途结构雨花区 4 19.46 71.45 92111 92111 1289 0.00%雨花区 1 1.60 8.0 17756 17756 2220 0.00%岳麓区 2 10.12 26.8 4860 4860 181 0.00%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月成交 2 宗工业用地，位于岳麓区麓谷。5 宗经营性用地，均位于雨花区，其中纯住宅用地成交 1 幅，占比 14%，商住用地 4 宗，占比 57%。3、成交地块溢价率分析表 3-3-3： 长沙市土地成交溢价率
42、分析2011网挂037 号 雨花区商业/住宅 77161.01 2.5 28326 28326 1468 0.00%湖南湘水投房地产有限公司2011网挂038 号 雨花区商业/住宅 16788.32 5.0 16655 16655 1984 0.00%湖南省大鸿投资置业有限公司2011网挂039 号 雨花区商业/住宅 33472.19地块一6.3 地块二4.512110 12110 731 0.00%湖南园康置业投资有限公司,红星实业集团有限公司（长沙市雨花区雨花亭街道办事处红星村村民委员会）2011网挂040 号 雨花区 住宅 15997.11 5.0 17756 17756 2220 0.
43、00%湖南英豪房地产开发有限公司2011网挂041 号 雨花区商业/住宅/社会停车场67142.54（综合）35020 35020 1288 0.00%长沙兴旺房地产开发有限公司,湖南兴苏置业有限公司克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-8442671517172012 年 1 月长沙房地产市场研究报告2011网挂037 号 雨花区商业/住宅 77161.01 2.5 28326 28326 1468 0.00%湖南湘水投房地产有限公司数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月成交 7 宗土地，均以底价成
44、交，相较于去年 1 月土地市场轮番竞价的场面冷清了不少。除地块本身优劣度的影响外，楼市的低迷，市场悲观情绪的影响着 2012 年开局的土地市场。 4、住宅及商住综合用地成交走势图 3-3-3：长沙近一年住宅及商住综合用地成交走势数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月住宅及商住用地成交 5 宗，1 宗流拍。成交土地面积 21.06 万平方米，规划建筑面积 79.45 万平方米，均以底价成交。眼下受楼市低迷和市场悲观情绪影响，开发商拿地热情不高，观望情绪浓。5、商业及办公用地成交走势图 3-3-4：长沙近一年商业及办公用地成交走势克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456
45、 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-8442671518182012 年 1 月长沙房地产市场研究报告数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统受供应影响，本月无商业用地成交。2011 年长沙土地市场不甚景气，然商业及办公市场不乏热点，多宗中心区域优质地块高价成交。纵观全国市场 2011 年四季度，在内地房企小心翼翼的同时，港资和外资房地产开发商凭借着多渠道资本运作能力以及商业物业成熟的开发运营能力，纷纷逆势拿下带商业性质的土地。而 2012 年内地土地市场遇冷局面短期不会得到改善，然商业用地市场却值得期待。6、工业用地成交走势图 3-3-7：长沙近一年工业用地成交
46、走势数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统受供应影响，本月无工业用地成交。四、重点地块2011网挂 041 号 1、地块指标分析表 3-4-1： 2011网挂 041 号地块经济指标列表2011网挂 041 号雨花区万家丽路圭塘村挂牌 商业、住宅、社会停车场雨花区 二环与三环间67142.5 平米 35020 万271909 平米 347.72 万元/亩4.05（综合） 1288 元/平米克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-8442671519192012 年 1 月长沙房地产市场研究报告该宗地位于雨花
47、区万家丽路圭塘村，武广新城板块，东、南邻圭塘村安置地，西临万家丽路，北临曲塘路。土地出让面积 67142.5 平方米，规划建筑面积 271979.05 平方米，用途为商住用地，其中商业用地面积 20514.4，容积率6.0；住宅用地（S2）面积为5408.63，商业3.5，住宅用地（S3、S4）面积为 39054.54，容积率3.3；社会停车场用地面积为 2164.93，容积率未明确。该宗地于 2011 年 1 月开始挂牌，起始总价 35020 万元，起拍基础地价 347.72 万元/亩，起始楼面地价 1288 元/平方米，本月长沙兴旺房地产开发有限公司,湖南兴苏置业有限公司以底价摘得该宗地块
48、。图 6-1-1：地块位置图数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统2、发展前景分析随着武广铁路的开通发展，长沙武广新城板块形成。武广新城的总体布局结构规划为“一核两轴六组团” 。 “一核”即以车站交通枢纽为中心，结合浏阳河滨江发展带，规划服务于长沙乃至长株潭的商务中心与文化娱乐休闲中心，共同构建规划区内的发展中心核心。“两轴”是指以发展中心核、片区服务中心为发展节点，结合未来长沙城市格局的变化，与未来长沙城市发展轴向保持一致，构筑规划区东西向发展主轴，同时也将形成新城的景观主轴，展示长沙东大门的城市形象。以浏阳河水域为纽带，结合功能布局及景观设计构筑规划区南北向发展次轴，同时也是展示新城自
49、然景观特色的第二条景观轴线。 “六组团”克而瑞（中国）信息技术有限公司长沙机构长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室邮编：410001 电话：0731-8442671520202012 年 1 月长沙房地产市场研究报告即中央商务组团、南北两侧四个居住组团以及黎托北居住组团。武广新城主干道规划为“四横两纵一轴”的方格网体系。 “四横”即劳动东路、曲塘路、香樟路、湘府东路， “两纵”即新花侯路、红旗路， “一轴”即杜花路。通过“四横两纵一轴”的主骨干道路，武广新城将与老城区、星马新城及城东新区实现连通，主干道路网同时与京珠高速、机场高速转换对外长距离交通流，实现交通流的快速疏散与聚集。另外规划中的长沙轨道交通也将与武广长沙新站无缝对接，这里将是长沙出行最便捷的区域之一。便利的交通，配套设施的不断完善等区域的价值优势使得武广新城成为房地产的热门板块，近年该片区房地产价格增速明显高于整体市场价格增速。区域品牌楼盘众多，恒大、万科、融科、新华都等企业在该版块均有项目，项目销售情况良好。本地块地理位置不错，北临曲塘路，西临万家丽路，临街
