1、房地产企业如何在逆市中实现有效营销及奥运之后房市分析,第一部分：房价飞涨的财富转移效应及日本、香港和台湾经验教训,一、房地产业的基本特征二、房市的行为心理学和心理需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫,目录,房地产业是国民经济中一个非常被动的经济部门，由于土地的稀缺性，它只能根据国民经济发展的需要来对稀缺的土地资源进行有效的配置而不是国民经济的增长源动力（基础性产业）房地产业是国民中一个非常重要的经济景气指标，房价过低的表明经济不景气，但是房价过高则意味着经济有泡沫，都需要进行调控（先导性产业）正因为如此
2、，成熟市场经济国家没有一个是把房地产作为国民经济的支柱产业的（支柱性产业）注： 2003年9月国务院关于促进房地产市场健康发展的通知明确指出：“房地产关联度高，带动力强，已经成为中国国民经济的支柱产业“,房地产的基本特征,房地产业的先导性（中国）,房地产业的先导性（OECD成员国）,一、房地产业的基本特征二、房市的行为心理学和心理需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫,目录,房市的行为心理学,期望理论对损失非常敏感，该理论认为定量损失的痛苦大于等量活力的快乐。一些研究计算出，三倍获利的快乐等价于一倍损失的
3、痛苦锚定理论人们经常使用经验法则来帮助他们在不确定的环境中做出决策，投资者相信他第一次投资时的市场是一种锚，市场会回归到这个初始水平上羊群效应认为随大流比采取与众不同的做法更安全，循规蹈矩比特立独行犯错误的可能性小认知失调 当有证据表明信念或假设是错误的时候，人们所经历的精神冲突，他们关注那些支持自 己选择的理论，忽略警告 摘自：美国运通银行首席经济学家和战略顾问 约翰.卡尔弗利,房市的心理需求,需求一：真实需求（刚性需求）需求二：投资性需求需求三：投机性需求（虚拟需求）专家认为大于20%出现泡沫注：最新出来概念“购房偏好需求”,投资与房产泡沫,价格 投资是追涨的，所以需求曲线斜率为正，且比较
4、陡 峭，因为投资需求的弹性较小 供给缺乏弹性曲线的斜 率比较陡供不应求，形成轻度房地产泡沫，但不会破灭数量,投机与房产泡沫,价格 投机需求是追涨杀跌的，所以在房价低时，需求曲线斜率为负， 在房价较高时，需求曲线斜率为 正，且比较比较平坦，这表明投机需求弹性较大，一旦房价下跌，投机需求即刻就会消失。从而导致房价泡沫破灭尽管房产的供给大于需求，但是由于投机者介入而导致房价迅速上升，形成严重房产泡沫，形成房产泡沫破灭数量,投机 导致 房价 上升 形成 房产 泡沫,一、房地产业的基本特征二、房市的行为心理学和心理需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫
5、的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫,目录,关于房价上涨的定义,1950年,2000年,居民税后可支配收入4500,居民税后可支配收入100000,200平米的房价为8500,200平米的房价为200000,工资房价比未变，所以美国的房价没有涨,1、城市化的加速发展期 2、居民收入水平增加 3、财政政策；扩大基本和公共设施建设 4、土地政策收紧 5、当地政府 6、资本市场繁荣 7、宽松的货币政策 8、人们对未来价格上涨的期望 9、特殊的经济时期（例：货币升值）,推动房价上涨的动力,1、产业转移 2、土地政策放松 3、货币政策从紧 4、利率和税率升高(CPI降低） 5、经济萧条，失业率增加 6
6、、资本市场出现萧条 7、遭遇金融危机,导致房价下跌的原因,一、房地产业的基本特征二、房市的行为心理学和心理需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫,目录,房价是否合理的评价体系,指标1: 居民购房能力房价x90/可支配收入x3,？,问题: 国际标准合理房价/收入比是多少？A. 3倍以下B. 8-9倍C. 4-6倍,答案,世界各国房价收入比,房价是否合理的评价体系,指标2: 合理的收益率年租金/购买总价,？,问题: 国际标准合理房地产收益率是多少？A. 6%-8%B. 2%-4%C. 4%-6%,A. 6%-
7、8%,答案,房价是否合理的评价体系,指标3: 房价增长率/CPI增长率专家认为超过4%出现泡沫指标4: 月供/租金 专家认为大于1.5出现泡沫,房价上涨状况 2002-2006年的平均增长率（%）,房价,来源:BIS.ECB.Nationwide.INSEE.NVM. SCB.MVIV.OFHEO.TSB.BulwienGesa，DB Research,德国极其与众不同 房价增长率，与上年同期相比（%）,来源:BIS.ECB.Nationwide.INSEE.NVM. SCB.MVIV.OFHEO.TSB.BulwienGesa,负担能力指数展示出了很多信息 相比3个基准的负担能力指数，偏差（
8、%）,欧洲的房地产市场各不相同,来源：EMF.Eurostat,爱尔兰获得的风险分数最高除传染风险之外的总分数,来源：德意志银行研究报告,美国：2001年1季度对各城市房价收入比的统计，最低的为1.4倍，最高的为6.9倍，买方需 要2.7年的全部收入 韩国：国土研究院2006年初经过调查研究显示,韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅。 英国：要购买住宅，4.1年全部收入。,世界部分国家的房价/收入比,一、房地产业的基本特征二、房地产市场的行为金融学和三种需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的
9、危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫,目录,将社会财富向富人转移，扩大贫富差距中国个人拥有住房的比例超过80%，北美为70%将社会财富从农村转移到了城市，从贫困和边远地区转移到大都市将社会财富由投资转移到投机将社会财富由民众转移给了政府（剪羊毛）,房价飞涨的财富转移效应,内需减少,房价飞涨的经济效应,日常消费,购房支出,房产泡沫并 不增加真是财富,居民收入,房价过快上涨,消费支出下降 购房支出增加,房产泡沫破灭居民未来收入减少,破坏稳定的宏观经济 降低社会生产和资源配置的效率 阻碍工农业生产 助长地下经济和非法活动 导致金融危机 加大贫富差距和国民收入不平等,房地产泡沫经济的危害,存量与流量收
10、入差距的扩大使得无房产的人相对变穷了,房价飞涨为何导致贫富差距扩大,房价飞涨 导致存量 资产膨胀,流量收入 增加缓慢,一、房地产业的基本特征二、房地产市场的行为金融学和三种需求三、决定房价上涨和下降的因素四、房价是否合理的评价体系五、房价飞涨的财富转移效应及泡沫的危害六、台湾、日本和香港的房地产泡沫,目录,台湾住房三个明显特点第一、自有率高,自1980年以后保持在80%左右第二、空屋率高 90年代超过15%，过高反映社会上房地产投机风气盛行第三、房价上涨速度快,台湾房地产泡沫,台湾房地产3次大波动,房价暴涨使得工业用地成本升高，降低了企业投资建厂的意愿，阻碍了产业升级换代和进一步的发展 财富进
11、一步向少数人集中损害社会资源的分配效率，空屋率很高亚洲金融危机，经济逐步出现负增长失业率增加，2000年达到5.2%2003年的房价和高峰期跌幅40%左右出现中档楼房无人问津，豪宅销售情况良好,台湾房产泡沫破灭之后,在最近25年内，香港的房价经历了3次起伏第一阶段：1979年到1981年，香港房地产市场升了45%第二阶段：1985年到1988年，房价上升了100%（前两次都是由于经济发展带动）第三阶段：1991年到1997年，房价上升了261%（1991年大陆经济恢复增长势头，投机活动急剧加热，房屋贷款占总贷款额的40%，香港的房地产业对于其实体扩张而言，已经过度扩张。产生泡沫经济）房价收入比
12、达到17倍，租金/售价比达到1/300政府采取措施住房贷款利率高达18%和增加经济适用房(1年后，随着1997年金融危机泡沫破灭）,香港的房地产泡沫,从1997年10月开始，一年内跌了50%，商用大厦的跌幅更大，到2003年与最高峰比跌幅跌掉60%大量资金被转移到股市和房地产市场，实业生产部门由于缺乏资金而投资不足，纷纷离开香港，转移到广东或其他内地城市房价暴涨带动了工资水平的大幅度上升，丧失了劳动密集型产品生产的比较优势经济从1999年开始出现负增长，到2004年才有所恢复，失业率从1998开始上升，到2003年达到7.3%,香港房地产泡沫破灭,1988年东京中心商业用地的价格变成了1983
13、年的350%，住宅用地价格增长为300%,1990年日本的土地总值达到15万亿，比美国土地资产总值多4倍。住房/收入比达到13左右，租金/售价比1/300。流行“地价不下”的”马尔萨斯条件“，认为随着经济的增长和土地数量的有限，地价只会上涨，而不可能出现下跌企业、个人都把股市和房地产炒作当作重要的财源，1987年三洋在股市和房地产的收益是主营业务的134%，1989年，在纽约买下象征美国经济的洛克菲勒中心，在洛杉矶买下很多房地产。股票比起最低点时翻了19倍 上涨到38000点,日本当时的情况,1990年秋季开始，房价开始直线下滑，到了1994年日本东京、大阪等地商业价格跌了-400%，住宅用地
14、-500%，房价58000美元/平方米，跌为20000美元，1990年房地产破产企业达到364家，到了2002年日本又28家上市公司破产倒闭，其中1/3是房地产公司泡沫破灭对银行产生了巨大的冲击房地产的下跌给日本应行造成87万亿-140万亿日元的坏账由于人口老化和泡沫经济的破灭把日本经济置于一个恶性循环泡沫经济的破灭 经济不景气 低利率 资本外流 需求低迷 银行呆账和坏账增加 维持低利率 资金不回流 需求更低迷 银行危机 经济衰退,日本房地产泡沫破灭,房价上涨的预期心理和投资者的投机行为刺激了泡沫的形成银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度扩张的重要原因低利率及僵硬的汇率制度推动了房地产泡沫进一步膨胀在制度环境和市场发展不健全的条件下，过快的放松管制和过度的对外开放容易导致资产泡沫,房地产泡沫的经验教训,
