1、学习集团战略规划第一章 前 言1. 研 究 背 景学 习 实 业 股 份 有 限 公 司 房 地 产 开 发 业 务 目 前 正 处 于 改 革 发 展 的 关 键 时 期 ，为 制 定 未 来 3-5 年 的 发 展 战 略 ， 特 委 托 公 司 对 其 发 展 策 略 及 市 场定 位 进 行 专 题 研 究 。2. 研 究 目 的 及 意 义2.1 调 查 分 析 北 京 市 房 地 产 市 场 的 整 体 情 况 ， 各 分 物 业 情 况 ， 各 区 域 物业 分 布 状 况 ， 并 对 房 地 产 市 场 的 供 求 状 况 及 发 展 趋 势 进 行 分 析 预 测 ， 对北
2、辰 房 地 产 发 展 的 投 资 方 向 、 开 发 规 模 及 产 品 定 位 提 出 指 导 性 建 议 。2.2 全 面 分 析 学 习 实 业 股 份 公 司 的 管 理 模 式 、 房 地 产 业 的 经 营 规 模 、以 往 业 绩 、 人 力 、 物 力 、 财 力 等 资 源 状 况 ， 并 对 比 分 析 与 其 实 力 相 当 的房 地 产 开 发 企 业 的 优 劣 势 ， 提 出 可 持 续 发 展 策 略 。3. 研 究 内 容3.1 国 家 及 北 京 相 关 产 业 政 策 及 宏 观 经 济 形 势 研 究3.2 北 京 房 地 产 市 场 分 析 与 预 测
3、3.3 北 辰 实 业 股 份 公 司 房 地 产 开 发 业 务 历 史 回 顾 与 现 状 分 析3.4 房 地 产 开 发 规 模 和 市 场 定 位3.5 北 辰 房 地 产 发 展 策 略 建 议4. 研 究 方 法 与 技 术 路 线4.1 一 般 调 查 、 重 点 调 查 、 辅 助 调 查 相 结 合4.2 整 理 数 据 库 及 本 项 目 专 题 调 查 表 获 取 相 关 数 据 .4.3 对 数 据 进 行 处 理 分 析 ,确 定 预 测 指 标 及 预 测 方 法 。4.4 采 用 回 归 分 析 法 对 北 京 市 房 地 产 市 场 进 行 分 析 与 预 测
4、 。4.5 运 用 预 测 结 果 及 中 房 指 数 研 究 经 验 确 定 北 辰 房 地 产 开 发 业 务 的 开发 规 模 和 市 场 定 位 ， 并 制 定 其 发 展 策 略 。4.6 技 术 路 线前期准备 多方调查 模型设计分析研究定量分析定性分析专家座谈调研报告数据处理模型样本模型模型 图表第二章 国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究1 国 家 宏 观 经 济 形 势 及 政 策 分 析1.1、 我 国 宏 观 经 济 运 行 态 势改 革 开 放 的 深 入 进 行 ， 极 大 地 促 进 了 我 国 经 济 的 发 展 。 随 着1996 年 软 着 陆 的 实 现
5、 ， 国 民 经 济 的 运 行 状 况 发 生 了 根 本 性 的 变 化 ： 从 长 期的 卖 方 市 场 转 向 了 买 方 市 场 。 当 前 宏 观 经 济 发 展 形 势 总 的 来 说 是 好 的 。 农业 和 农 村 经 济 发 展 较 快 ， 国 企 改 革 效 果 明 显 ， 财 政 货 币 政 策 双 管 齐 下 ， 资本 市 场 发 展 平 稳 ， 国 际 经 济 ， 尤 其 是 东 南 亚 、 韩 国 经 济 有 根 本 好 转 ， 这 一切 都 是 国 民 经 济 继 续 向 前 发 展 的 有 利 条 件 和 重 要 因 素 。 同 时 ， 也 应 当 看 到 ，
6、在 宏 观 经 济 运 行 中 也 存 在 着 许 多 问 题 。 其 中 主 要 是 ， 市 场 需 求 不 足 ， 多 数产 品 供 过 于 求 ； 货 币 紧 缩 ； 下 岗 人 员 增 多 等 问 题 接 踵 而 来 。2000 年 上 半 年 ， 中 国 宏 观 经 济 已 摆 脱 了 亚 洲 金 融 危 机 带 来 的 不 利 影 响 ，正 在 稳 步 回 升 ， 经 济 增 长 持 续 多 年 的 减 速 有 望 在 今 年 改 变 。 中 国 国 家 统 计 局公 布 我 国 上 半 年 的 经 济 增 长 率 为 8.2%（ 其 中 第 一 季 度 GDP 增 速 为8.1%
7、， 第 二 季 度 增 速 为 8.3%） ， 国 内 生 产 总 值 达 39， 491 亿 元 人 民 币 ，增 速 比 上 年 同 期 加 快 了 0.6 个 百 分 点 。 令 人 欣 喜 的 是 ， 今 年 上 半 年 的 经 济增 长 不 再 是 仅 仅 靠 投 资 的 单 项 拉 动 ， 而 是 消 费 、 出 口 、 投 资 共 同 增 长 ， 呈 现“三 驾 马 车 ”并 驾 齐 驱 ， 共 同 拉 动 的 格 局 。 经 济 增 长 呈 现 以 下 特 点 ： 经 济 增长 将 比 前 两 年 更 加 平 稳 ； 扩 大 内 需 政 策 对 即 期 生 产 的 拉 动 作
8、用 增 强 ； 拉 动 经济 增 长 的 供 给 与 需 求 因 素 出 现 了 新 的 变 化 ； 企 业 效 益 明 显 好 转 ； 市 场 物 价 止跌 企 稳 。 中 国 经 济 正 在 出 现 积 极 向 上 的 新 的 良 好 趋 势 。表 1 近 几 年 分 季 度 GDP 增 长 率 的 变 化 趋 势1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 全 年1998 7.2% 6.8% 7.6% 9.6% 7.8%1999 8.3% 7.1% 7.0% 6.1% 7.1%2000 8.1% 8.3% *7.5% *7.2% *7.6%其 中 ： *为 预 测 数 据2000 年
9、8 月 国 家 统 计 局 中 国 经 济 景 气 监 测 中 心 对 我 国 100 位 经 济 界的 著 名 专 家 进 行 了 调 查 ， 多 数 专 家 认 为 当 前 的 宏 观 经 济 趋 好 。接 受 调 查 的 专 家 均 认 为 今 年 上 半 年 的 宏 观 经 济 状 况 比 较 理 想 。 86.7%的专 家 预 期 下 半 年 的 宏 观 经 济 走 势 会 比 上 半 年 好 一 些 。 百 分 之 百 专 家 预 期 2000年 我 国 GDP 增 长 速 度 会 高 于 1999 年 ， 平 均 预 期 值 为 7.6%左 右 。总 之 ， 我 国 宏 观 经
10、济 目 前 运 行 势 态 良 好 ， 预 计 在 未 来 3 到 5 年 将 保持 向 好 势 态 。1.2 关 于 房 地 产 产 业 政 策 分 析1996 年 中 央 明 确 提 出 了 要 把 住 宅 产 业 培 育 成 为 国 民 经 济 新 的 增 长 点 。1998 年 初 ， 朱 总 理 进 一 步 提 出 了 “把 住 宅 建 设 培 育 成 为 新 的 经 济 增 长点 ， 使 住 宅 消 费 成 为 消 费 热 点 ”的 发 展 国 民 经 济 的 思 路 ， 为 房 地 产 业 发展 营 造 了 最 佳 的 宏 观 政 策 环 境 。 房 地 产 业 发 展 是 受
11、政 策 影 响 相 当 大 的 产 业部 门 ， 国 家 对 房 地 产 业 发 展 的 态 度 往 往 是 左 右 其 发 展 与 否 的 最 重 要 因 素 。而 我 国 政 府 是 决 心 通 过 住 宅 产 业 解 决 内 需 不 足 的 问 题 ， 近 十 几 年 的 房 改 历程 充 分 说 明 了 中 国 政 府 决 意 树 立 房 地 产 业 在 国 民 经 济 中 的 重 要 地 位 。 而 以后 出 台 的 相 关 政 策 都 会 立 足 于 维 护 房 地 产 业 的 发 展 。 这 一 点 是 确 信 无 疑 的 。根 据 目 前 宏 观 经 济 运 行 的 状 况 ，
12、 为 了 扩 大 房 地 产 投 资 ， 刺 激 房地 产 消 费 ， 发 展 房 地 产 市 场 ， 国 家 制 订 和 出 台 了 一 系 列 相 关 的 政 策 和规 定 。 1998 年 的 国 务 院 关 于 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 ， 加 快 住 房建 设 的 通 知 ， 要 求 各 地 在 1998 年 12 月 31 日 停 止 住 房 实 物 分 配 ， 实行 住 房 货 币 分 配 ， 把 住 房 分 配 纳 入 了 市 场 经 济 运 行 的 轨 道 ； 根 据 通 知 的 精 神 和 要 求 ， 中 央 国 家 机 关 和 北 京 市 相 继
13、 在 1999 年 出 台了 在 京 中 央 和 国 家 机 关 进 一 步 深 化 住 房 制 度 改 革 实 施 方 案 和 北 京 市 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 加 快 住 房 建 设 实 施 方 案 ， 对住 房 货 币 分 配 及 补 贴 标 准 和 发 放 方 式 ， 完 善 住 房 公 积 金 制 度 ， 深 化 住 房 改革 提 高 公 房 租 金 等 问 题 都 作 了 具 体 规 定 。 为 了 发 展 住 房 市 场 ， 扩 大 住 房 消费 ， 实 现 二 、 三 级 住 房 市 场 联 动 ， 开 放 了 住 房 二 级 市 场 ； 为 了
14、规 范 二 级 市场 的 运 行 ， 促 进 房 地 产 市 场 的 发 展 ， 国 家 有 关 主 管 部 门 出 台 了 已购 公 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 管 理 暂 行 办 法 ， 已 购 公 有 住 房和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 土 地 出 让 金 和 收 益 分 配 管 理 的 若 干 规 定 ， 关 于 调 整 房 地 产 市 场 若 干 税 收 政 策 的 通 知 。 为 了 调 节 宏 观 经 济 运 行中 出 现 的 储 蓄 与 消 费 的 关 系 ， 通 过 对 中 华 人 民 共 和 国 个 人 所 得 税 法 的 重 要
15、修 改 ， 恢 复 开 征 了 利 息 所 得 税 。 这 一 切 政 策 规 定 ， 都 十 分 有 利 于 房地 产 投 资 和 房 地 产 消 费 ， 并 进 一 步 推 进 住 房 制 度 改 革 ， 发 展 以 住 房 买 卖 和租 赁 为 主 要 内 容 的 房 地 产 市 场 的 形 成 、 发 展 和 完 善 。以 上 政 策 表 明 ： 国 家 是 决 心 树 立 房 地 产 业 成 为 我 国 国 民 经 济 的 支 柱 产业 。主 要 政 策 走 势 与 预 测 ：房 改 政 策 方 面 ：我 国 住 房 制 度 改 革 经 过 了 十 几 个 年 头 ， 取 得 了 一
16、 定 的 成 就 。 人 们 的 住房 观 念 在 变 化 ； 房 屋 租 金 在 逐 步 地 提 高 ； 公 房 出 售 的 比 例 在 不 断 地 增 长 ；建 立 住 房 公 积 金 的 单 位 和 住 房 公 积 金 数 量 也 在 不 断 地 扩 大 。 住 房 由 计 划 经济 体 制 下 的 福 利 制 ， 向 与 社 会 主 义 市 场 经 济 体制 相 适 应 的 新 的 住 房 制 度 的 过 渡 ， 不 仅 速 度 太 慢 ， 而 且 还 产 生 了 许 多 新 问题 ， 从 而 使 住 房 制 度 改 革 更 加 复 杂 化住 房 实 物 分 配 ， 是 传 统 住 房
17、 制 度 的 根 本 特 征 ； 住 房 分 配 货 币 化 ， 是 住房 制 度 改 革 的 关 键 。 住 房 实 物 分 配 制 度 的 根 源 ， 在 于 国 家 对 职 工 住 房 消 费基 金 的 统 一 扣 除 。 这 种 住 房 制 度 ， 严 重 地 制 约 了 住 宅 经 济 的 发 展 和 居 民 住房 状 况 的 改 善 。在 80 年 代 初 期 和 中 期 改 革 试 点 的 基 础 上 ， 国 务 院 于 1988 年 召开 了 全 国 第 一 次 住 房 制 度 改 革 工 作 会 议 ； 1991 年 召 开 了 第 二 次 住 房 改革 工 作 会 议 ；
18、有 力 地 推 动 了 全 国 住 房 制 度 改 革 工 作 的 开 展 。 为 了 建 立 与 社会 主 义 市 场 经 济 体 制 相 适 应 的 住 房 制 度 ， 1993 年 冬 季 ， 国 务 院 召 开 了全 国 第 三 次 住 房 制 度 改 革 工 作 会 议 ， 根 据 会 议 的 精 神 1994 年 发 布 了 国 务 院 关 于 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 的 决 定 。 决 定 对 于 建 立 与 社会 主 义 市 场 经 济 体 制 相 适 应 的 住 房 制 度 的 一 系 列 问 题 作 出 了 明 确 的 规 定 。三 次 住 房 制 度 改
19、革 工 作 会 议 ， 对 于 推 进 住 房 制 度 的 改 革 在 不 同 时 期 都 起 了重 大 的 作 用 。1998 年 6 月 召 开 了 全 国 住 房 制 度 改 革 工 作 会 议 。 会 后 发 出 了 国 务 院 关 于 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 ， 加 快 住 房 建 设 的 通 知 。 通 知 的 核 心 内 容 是 宣 布 全 国 城 镇 ， 从 1998 年 下 半 年 起 ， 停 止 住 房实 物 分 配 ， 实 行 住 房 分 配 货 币 化 ， 同 时 要 相 应 建 立 起 四 个 体 系 ： 即 贯 彻 按劳 分 配 原 则
20、， 实 施 住 房 分 配 货 币 化 的 住 房 分 配 体 系 ； 对 不 同 收 入 家 庭 实 行不 同 的 政 策 ， 建 立 起 以 经 济 适 用 房 为 主 的 住 房 供 应 体 系 ； 以 住 房 二 级 市 场为 主 攻 方 向 ， 培 育 和 规 范 住 房 市 场 体 系 ； 建 立 具 有 中 国 特 色 的 住 房 金 融 体系 。 这 样 就 结 束 了 几 十 年 来 在 中 国 占 统 治 地 位 的 住 房 实 物 分 配 制 度 ， 为 建立 与 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 相 适 应 的 住 房 制 度 和 把 住 房 培 育 成 为 国
21、民 经 济新 的 经 济 增 长 点 ， 奠 定 了 牢 固 的 体 制 和 经 济 基 础 。住 房 分 配 货 币 化 ， 就 是 把 传 统 体 制 下 由 国 家 扣 除 的 职 工 住 房 消 费 基 金 ，根 据 按 劳 分 配 的 原 则 ， 量 化 到 职 工 个 人 头 上 ， 实 质 上 也 就是 转 化 住 房 消 费 基 金 的 运 行 的 渠 道 。目 前 各 地 陆 续 出 台 了 住 房 分 配 货 币 化 的 方 案 。 在 京 中 央 国 家 机 关 和 北京 市 的 住 房 货 币 化 的 改 革 方 案 也 于 1999 年 月 16 日 和 1999 年
22、 月 日 分 别 出 台 。 中 央 和 北 京 市 的 住 房 分 配 货 币 化 的 实 施 方 案 ， 方 案 明 确 指 出 ： 停 止 住 房 实 物 分 配 ， 进 一 步 完 善 住 房 公 积 金 制 度 ； 建立 住 房 补 贴 制 度 ， 逐 12 月 31 日 前 参 加 工 作 的 职 工 ） 老 办 法 ， 新 人 （ 即1999 年 月 日 参 加 工 作 的 职 工 ） 新 办 法 。 对 于 无 房 和 住 房 未 达 标 的 老 职工 ， 实 行 一 次 性 发 放 补 贴 ； 对 于 新 职 工 ， 则 按 月 发 放 补 贴 。 住 房 补 贴 计 入职
23、工 个 人 帐 户 ， 专 项 用 于 住 房 消 费 。 发 放 住 房 补 贴 ， 建 立 住 房 公 积 金 制 度大 大 提 高 了 职 工 住 房 消 费 能 力 。住 房 货 币 分 配 方 案 的 实 施 ， 虽 然 在 执 行 过 程 中 ， 还 有 许 多 问 题 需 要 解决 ， 但 是 不 管 怎 样 ， 住 房 分 配 货 币 化 ， 必 将 扩 大 住 房 投 资 和 住 房 消 费 。总 上 所 述 ， 可 以 发 现 ： 房 改 政 策 基 本 到 位 ， 关 键 在 于 执 行 ， 住 房 商 品化 、 分 配 货 币 化 已 是 大 势 所 趋 ， 而 下 一
24、 步 房 改 政 策 的 着 眼 点 在 于 使 住 房 货币 化 真 正 纳 入 职 工 的 工 资 ， 提 高 职 工 的 支 付 能 力 ， 从 而 保 证 职 工 要 房 不 再找 单 位 ， 而 是 找 市 场 。土 地 方 面 ： 调 控 住 宅 建 设 总 量 ， 保 障 住 宅 建 设 用 地 。 下 一 步 的 政 策 立足 点 要 加 大 对 住 宅 建 设 用 地 的 管 理 力 度 ， 在 节 约 用 地 的 基 本 原 则 下 ， 保 障 住宅 建 设 用 地 。 政 府 在 制 定 土 地 供 应 计 划 时 ， 要 考 虑 住 宅 市 场 的 现 实 需 求 和潜
25、 在 需 求 ， 通 过 对 土 地 的 宏 观 调 控 管 理 ， 最 终 实 现 住 宅 建 设 的 持 续 稳 定 发 展和 住 房 市 场 的 供 求 平 衡 。 今 后 本 市 土 地 利 用 模 式 将 是 走 内 涵 挖 潜 的 路 子 ，通 过 旧 城 改 造 、 第 二 产 业 向 外 转 移 等 措 施 来 增 加 存 量 建 设 用 地 ； 通 过 利 用 废弃 地 、 未 利 用 土 地 来 增 加 增 量 建 设 用 地 。金 融 方 面 ： 发 展 住 房 金 融 和 开 征 利 息 税 ， 刺 激 了 住 房 投 资 和 消 费 。住 房 建 设 和 住 房 消
26、费 ， 都 需 要 大 批 资 金 投 入 ， 银 行 等 金 融 机 构 是 供 给住 房 建 设 和 住 房 消 费 所 需 资 金 的 重 要 经 济 部 门 ； 同 时 房 地 产 信 贷 ， 具 有 保值 、 增 值 和 风 险 小 的 特 性 ， 是 银 行 等 金 融 机 构 投 资 的 理 想 领 域 。 住 房 金 融就 是 在 这 个 基 础 上 发 展 起 来 的 。我 国 目 前 支 持 住 房 投 资 和 住 房 消 费 的 金 融 形 式 ， 主 要 是 住 房 公积 金 ， 住 房 合 作 社 ， 住 房 抵 押 贷 款 ， 住 房 信 贷 。我 国 房 地 产
27、金 融 ， 是 在 改 革 开 放 的 条 件 下 发 展 起 来 的 。 随 着 房 地 产 业的 复 苏 ， 金 融 机 构 开 始 向 商 品 房 提 供 贷 款 。 1982 年 ， 许 多 金 融 机 构 开办 了 住 宅 储 蓄 业 务 ， 房 地 产 开 发 企 业 也 开 始 同 金 融 机 构 进 行 项 目 合 作 。1984 年 国 务 院 关 于 基 本 建 设 和 建 筑 业 管 理 体 制 改 革 座 谈 会 记 要 （ 国 发 123 号 文 ） 指 出 ， 各 地 组 建 房 地 产 开 发 公 司 ， 由 中 国 人 民 建 设 银 行提 供 周 转 资 金
28、。 1985 年 中 国 人 民 建 设 银 行 开 始 办 理 土 地 开 发 和 商 品 房 贷款 业 务 。 随 着 住 房 改 革 的 深 入 进 行 ， 1987 年 和 1988 年 经 国 务 院 批 准 ，在 山 东 省 的 烟 台 和 安 徽 省 的 蚌 埠 分 别 建 立 了 住 宅 储 蓄 银 行 。 1989年 12 月 中 国 人 民 建 设 银 行 颁 发 了 住 宅 储 蓄 存 款 和 住 宅 借 款 暂 行 办 法 ，1992 年 月 ， 中 国 人 民 建 设 银 行 又 颁 发 了 职 工 住 房 抵 押 贷 款 暂 行 办法 和 单 位 住 房 贷 款 暂
29、 行 办 法 。 1997 年 月 ， 中 国 人 民 银 行 颁 布 了 个 人 住 房 担 保 贷 款 试 行 办 法 。 这 一 切 都 有 力 地 促 进 了 住 房 金 融 的 发展 。居 民 个 人 住 房 抵 押 贷 款 虽 然 有 了 一 定 程 度 的 发 展 ， 但 是 还 不 够 理 想 。除 了 住 房 制 度 改 革 和 居 民 个 人 收 入 水 平 低 等 因 素 制 约 外 ， 主 要 是 在 金 融 方面 还 存 在 着 许 多 问 题 ， 如 金 融 工 具 单 一 ； 抵 押 贷 款 的 首 付 款 数 额 大 ； 抵 押贷 款 期 限 短 ； 利 率 也
30、 不 合 理 ； 以 及 抵 押 贷 款 担 保 问 题 等 。根 据 经 济 发 展 的 形 势 和 住 房 分 配 货 币 化 的 实 行 ， 各 金 融 机 构 正 在 研 究新 的 办 法 和 实 行 新 的 措 施 ， 例 如 组 合 贷 款 等 。 随 着 金 融 对 住 房 消 费 支 持 力 度的 增 大 ， 居 民 住 房 消 费 和 住 房 建 设 将 会 得 到 较 快 的 发 展 。值 得 注 意 的 是 开 征 利 息 所 得 税 。 1999 年 月 30 日 ， 中 华 人 民 共和 国 第 九 届 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 十 一
31、次 会 议 ， 对 中 华人 民 共 和 国 个 人 所 得 税 法 作 了 重 要 修 改 。 确 定 了 “对 储 蓄 存 款 利 息所 得 征 收 个 人 所 得 税 ”。利 息 税 ， 准 确 的 说 法 是 利 息 所 得 税 ， 是 对 个 人 储 蓄 存 款 利 息 所 得 征 收的 一 个 税 种 。 利 息 税 不 是 新 设 立 的 税 种 。 1950 年 我 国 公 布 的 利 息所 得 税 暂 行 条 例 ， 规 定 了 对 存 款 利 息 所 得 征 收 所 得 税 。 1980 年 由 全国 人 大 通 过 的 ， 在 1983 年 人 大 常 委 会 修 订 的
32、 个 人 所 得 税 法 ， 已 经 将 利 息税 所 得 列 为 应 税 项 目 ， 考 虑 到 当 时 的 具 体 情 况 ， 确 定 暂 免 征 收 。 现 在 对 存款 利 息 所 得 开 征 个 人 所 得 税 ， 属 于 恢 复 征 收 。 这 个 税 种 也 不 是 我 国 特 有 的 ，在 世 界 上 许 多 国 家 ， 都 对 储 蓄 存 款 利 息 所 得 征 收 所 得 税 。恢 复 征 收 存 款 利 息 所 得 个 人 所 得 税 ， 是 经 济 发 展 的 需 要 。 我 国 经 济 改革 实 现 软 着 陆 以 后 ， 特 别 是 从 1998 年 以 来 ， 物
33、 价 连 续 下 降 ， 大 部 分 商品 供 过 于 求 ， 消 费 需 求 疲 软 ， 固 定 资 产 投 资 放 慢 ， 经 济 处 于 衰 退 状 况 。 要摆 脱 目 前 经 济 发 展 的 困 境 ， 必 须 扩 大 需 求 ， 鼓 励 消 费 ， 增 加 投 资 。 恢 复 征收 利 息 所 得 税 ， 可 以 从 三 个 方 面 发 挥 作 用 。 第 一 ， 提 高 国 家 财 政 收 入 ， 加大 对 下 岗 职 工 补 助 、 城 镇 居 民 最 低 生 活 保 障 、 离 退 休 人 员 、 以 及 其 他 低 收入 者 的 支 持 的 力 度 ， 提 高 他 们 的
34、消 费 水 平 。 第 二 ， 调 节 收 入 分 配 ， 缩 小 收入 水 平 的 差 距 。 第 三 ， 在 降 低 利 息 率 的 同 时 ， 通 过 利 息 所 得 税 ， 引 导 城 乡居 民 分 流 储 蓄 存 款 ， 增 加 消 费 和 扩 大 投 资 。开 征 利 息 所 得 税 ， 有 利 于 扩 大 消 费 和 投 资 。 储 蓄 存 款 利 息 所 得 税 的 征收 会 使 居 民 储 蓄 意 愿 有 所 降 低 ， 而 投 资 意 愿 上 升 。 中 国 经 济 景 气 监 测 中 心近 日 对 1213 位 城 市 居 民 进 行 了 调 查 ， 仅 有 百 分 之
35、七 的 居 民 仍 有 提 高 储 蓄水 平 的 愿 望 ， 40%的 居 民 在 考 虑 降 低 储 蓄 水 平 。 总 的 看 来 ， 征 税 降 息 双 管齐 下 ， 居 民 的 投 资 愿 望 以 上 述 65%的 居 民开 始 倾 向 各 类 投 资 。但 是 在 我 国 目 前 经 济 发 展 的 条 件 下 ， 就 投 资 去 向 或 投 资 品 种 来 看 ， 居民 除 了 银 行 储 蓄 存 款 以 外 ， 主 要 是 投 资 股 票 、 债 券 、 工 商 业 和 房 地 产 。 但是 在 这 几 种 投 资 品 种 中 ， 首 选 也 应 当 是 房 地 产 。 因 为
36、， 股 票 投 资 风 险 太 大 ；工 商 业 投 资 除 了 也 有 一 定 的 风 险 以 外 ， 还 需 要 一 定 的 资 金 规 模 、 相 当 数 量的 工 程 技 术 人 员 和 管 理 人 员 ， 特 别 是 市 场 并 不 看 好 。 因 此 ， 房 地 产 是 最 好的 投 资 方 向 或 投 资 品 种 。 投 资 住 宅 ， 不 仅 符 合 国 家 鼓 励 消 费 和 鼓 励 投 资 的政 策 导 向 ， 而 且 投 资 者 可 以 获 得 较 高 的 收 益 。第 一 ， 投 资 房 地 产 具 有 双 重 效 应 ： 既 扩 大 了 消 费 需 求 ， 也 扩 大
37、 了 投 资需 求 ， 完 全 符 合 国 家 政 策 引 导 的 方 向 。 这 是 由 住 房 的 性 质 决 定 的 。 住 房 既是 消 费 品 ， 又 是 投 资 品 。 在 长 期 的 传 统 体 制 下 ， 人 们 把 住 房 只 看 作 是 消 费品 ， 这 种 看 法 是 不 正 确 的 。 在 市 场 经 济 条 件 下 ， 住 房 不 仅 是 消 费 品 ， 而 且也 是 投 资 品 。 住 房 作 为 消 费 品 ， 首 先 是 为 了 满 足 人 们 最 基 本 的 需 求 。 在 这种 情 况 下 ， 它 是 最 必 需 的 消 费 品 ， 是 任 何 人 都 回
38、避 的 。 所 以 ， 要 满 足 居 民生 活 的 需 求 ， 首 先 必 需 满 足 居 民 对 住 房 的 需 求 。 但 是 ， 就 住 房 本 身 的 性 质来 说 ， 它 不 仅 是 人 们 最 必 需 的 消 费 资 料 ， 而 且 随 着 经 济 社 会 的 发 展 和 居 民收 入 水 平 的 提 高 ， 它 还 是 人 们 发 展 资 料 和 享 受 资 料 。 住 房 作 为 发 展 资 料 和享 受 资 料 ， 决 定 了 住 房 的 消 费 空 间 十 分 巨 大 。 同 时 ， 住 房 还 是 人 们 投 资 对象 ， 即 投 资 品 。 在 资 金 一 定 的 情
39、 况 下 ， 住 房 投 资 也 应 当 是 人 们 首 选 的 投 资项 目 。 因 为 ， 住 房 投 资 不 仅 比 股 票 投 资 、 工 商 业 投 资 风 险 小 ； 而 且 比 储 蓄 、债 券 等 利 息 高 。 就 北 京 目 前 来 说 ， 无 论 是 一 居 室 、 二 居 室 、 还 是 三 居 室 ，所 有 房 屋 租 金 收 入 ， 都 有 比 利 息 收 入 要 高 ； 而 且 居 室 越 大 ， 租 金 收 入 越 高 。所 以 ， 购 房 投 资 ， 不 仅 是 一 种 安 全 可 靠 ， 而 且 也 是 收 益 较 大 的 投 资 。第 二 ， 住 房 投
40、资 ， 可 以 同 时 实 现 两 种 功 能 。 住 房 既 可 以 作 为 消费 品 ， 具 有 满 足 消 费 者 的 消 费 需 求 的 功 能 ， 同 时 也 可 以 作 为 投 资 品 实 现 保值 增 值 的 功 能 。 在 市 场 经 济 条 件 下 ， 居 民 购 买 住 房 ， 首 先 是 为 了 满 足 自 己居 住 消 费 的 需 求 ， 但 是 在 住 房 消 费 过 程 中 ， 同 时 就 实 现 了 保 值 和 增 值 的 功能 。 现 实 生 活 表 明 ， 如 果 由 于 情 况 变 化 ， 不 需 要 现 有 的 住 房 ， 或 者 为 了 更换 现 有 住
41、 房 ， 居 民 通 过 出 售 自 己 的 住 房 ， 不 仅 可 以 保 值 ， 而 且 还 可 能 增 值 。第 三 ， 目 前 投 资 住 房 ， 既 可 以 避 免 征 收 利 息 所 得 税 ， 还 可 以 享 受 住 房货 币 分 配 、 住 房 二 级 市 场 开 放 和 公 房 上 市 交 易 减 免 税 费 的 好 处 。 住 房 货 币分 配 政 策 的 实 施 ， 使 相 当 一 部 分 人 ， 可 以 利 用 住 房 补 贴 、 住 房 公 积 金 ， 银行 贷 款 和 自 己 的 存 款 ， 到 住 房 市 场 购 买 住 宅 ， 解 决 自 己 的 住 房 问 题 。 已购 公 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 管 理 暂 行 办 法 的 实 施 ， 启 动 了住 房 二 、 三 市 场 ， 为 工 作 单 位 与 住 房 距 离 太 远 ， 上 下 班 不 方 便 的 ； 以 旧 房
