1、第九章，财务管理与绩效评价,第一节 财务管理概述 一、财务管理对象 财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活 动所体现的各种关系。因此，企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施 的管理，企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。,(一)企业财务活动,企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、 运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节 (二)企业财务关系 企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系,二、财务管理目标,(一)财务管理总体目标 财务管理总体目标是企业全部财务活动需要实现的最终目标，它是企业开
2、展 一切财务活动的基础和归宿,财务管理总体目标主要有以下几种提法： 1利润最大化,2资本利润率最大化或每股利润最大化资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本(即净资产或所有者权 益)的比率 3企业价值最大化或股东财富最大化 企业价值又称企业市场价值，是指企业在持续经营期间所能获得的净利润的 现值。企业价值最大化，是指企业通过合理的经营，采用最优的财务管理政策和 手段，对经营期内净利润，在考虑风险和资金时间价值后加以计量，不断增加企 业财富，使企业价值达到最大。,分析,企业价值最大化(股东财富最大化)目标的优点是，它考虑了风险和资金的时 间价值因素，也充分体现了企业对资产保值增值的要求，因
3、而有利于制约企业追 求短期利益行为的倾向,(二)财务管理具体目标,1筹资管理目标 企业筹资管理目标，是在满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的筹 资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金(或较多的资金)。 2投资管理目标 企业投资管理目标，是以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多 (或较多)的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。 3利润分配管理目标 利润分配管理目标，是在企业进行利润分配时，正确处理企业相互利益主体 之间的经济利益，合理确定利润的留存比例以及分配形式，以提高企业的潜在收 益能力，从而提高企业的总价值。,三、财务管理的内容,(一)筹资决策 (二)投资决策 (三)利润分
4、配决策,四、财务管理的手段,第二节 财务报告分析一、财务报告的构成与内容 主表 :(1)资产负债表 (2)利润表 (3)现金流量表 (4)成本表,二、财务报告分析的概念与形式 (一)财务报告分析的概念与特征,财务报告分析是指以财务报告所反映的各类信息为依据和起点，采用科学的 评价标准和适用的分析方法，遵循规范的分析程序，有重点、针对性地分析和评 价物业管理企业的财务状况和经营成果，正确判断企业在经营管理过程中的利弊 得失、财务状况及其发展趋势，为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一 种分析活动。,财务报告分析具有三个特征：,第一，拓展性 第二，判断性 第三，依耐性,(二)财务报告分析的主要
5、形式,1内部分析与外部分析 根据分析的主体不同，财务报告分析可分为内部分析和外部分析两种： (1)内部分析是指物业管理企业对企业财务状况进行的内部分析。其目的是 判断和评价企业经营管理是否正常、顺利，及时准确地发现企业的成绩与不足， 为企业未来经营管理的顺利进行，提高经济效益指明方向。,分析,(2)外部分析是指物业管理企业外部的投资者、债权人及政府部门，根据各 自需要或分析目的，对企业的有关情况进行的分析。在现代企业制度下，外部财 务报告分析是财务报告分析的重要或基本形式。,2全面分析与专题分析,3财务报表分析与内部报表分析4趋势分析、现状分析、潜力分析,三、财务报告分析的主要方法,(一)比率
6、分析法 (二)比较分析法 四、财务报告分析的一般过程 (一)财务报告分析准备阶段(二)财务报告分析实施阶段(三)财务报告分析报告阶段,第三节 物业管理绩效评价,物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。 物业资产管理项目绩效，是指物业管理企业受业主委托承担经营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效,(二)物业管理绩效评价及其意义,1物业管理绩效评价的概念 物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体 系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对
7、物业管 理企业(含物业资产管理项目，下同)在一定经营期间占有、使用、管理、配置物 业经营管理资源的效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判 活动。,2物业管理绩效评价的特点,物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业作为具体评价对象，以物业管理 企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面的内容作 为评价重点，以能准确反映上述内容的各项定量和定性指标作为主要评价依据， 并将各项指标与本地区甚至全国各行业和规模的平均水平进行对比，以期得到对 某个物业管理企业公正、客观的评价结果,3物业管理绩效评价的意义,第一，对物业管理企业而言，绩效评价对于企业总结管理经验、找出经营管
8、理中的问题及其原因，为建立和形成日趋合理的经营机制和管理模式，制定有效 的财务计划、科学决策、改进管理、指导工作和提高绩效提供直接的帮助。最终 有利于企业在市场竞争中确立优势。,第二，对企业所有者而言，由两权分离带来的委托人与代理人之间利益目标 的不一致性和信息的不对称性，使企业绩效评价的实施有了必要的逻辑基础和前 提。通过对物业管理企业绩效的评价，企业所有权人可以科学全面地考核经营者 的业绩，从而能有效降低代理成本。 第三，对政府而言，物业管理绩效评价也为各有关部门对物业管理企业实施 间接管理、加强宏观调控、制定经济政策和考核企业经营管理者的业绩提供了科 学的依据。,二、物业管理绩效评价的类
9、型,(一)政府评价(二)社会评价 (三)企业集团内部评价(四)企业自我诊断评价 (五)物业资产管理项目评价,三、物业管理绩效评价的基本要素,物业管理绩效评价有三个基本要素，即：评价指标、评价标准和评价方法 (一)物业管理绩效评价基本指标 1财务效益状况指标 (1)净资产收益率(2)总资产报酬率 (3)财务内部收益率,2资产营运状况指标,(1)总资产周转率 (2)流动资产周转率 流动资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均流动资产总额的 比值。流动资产周转率反映了企业流动资产的周转速度，以进一步揭示影响企业 资产质量的主要因素,流动资产周转率主营业务收入净额平均流动资产总额X100,3偿
10、债能力状况指标 (1)资产负债率(2)利息保障倍数 4发展能力状况指标 (1)营业增长率(2)资本积累率 不良资产比率 不良资产比率是企业年末不良资产总额占年末资产总额的比重。不良资产比 率是从企业资产管理角度对企业资产营运状况进行的修正。其计算公式如下： 不良资产比率年末不良资产总额年末资产总额X100,3偿债能力状况修正指标,(1)流动比率 流动比率是企业一定时期流动资产同流动负债的比率。流动比率衡量企业短 期债务偿还能力，反映企业偿债能力的强弱。其计算公式如下： 流动比率流动资产流动负债X100(2)速动比率 速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率。速动比率衡量企业 的短期偿债
11、能力，反映企业流动资产变现能力的强弱。其计算公式如下： 速动比率速动资产流动负债X100,(3)现金流动负债比率 现金流动负债比率是企业一定时期的经营现金净流人同流动负债的比率。现 金流动负债比率是从现金流动角度来反映企业当期偿付短期负债的能力，是从现 金流入和流出的动态角度对企业实际偿债能力的再次修正。其计算公式如下： 现金流动负债比率年经营现金流入年末流动负债X100,(4)长期资产适合率,长期资产适合率是企业所有者权益与长期负债之和同固定资产与长期投资之 和的比率。长期资产适合率从企业长期资产与长期资本的平衡性与协调性的角度 出发，反映了企业财务结构的稳定程度、财务风险的大小以及企业的偿
12、债能力。 其计算公式如下： 长期资产适合率（所有者权益+长期负债）（固定资产+长期投资）100,(5)经营亏损挂账比率,经营亏损挂账比率是企业经营亏损挂账额与年末所有者权益总额的比率。经 营亏损挂账比率是对企业资金挂账的分析解剖，反映了企业由于经营亏损挂账而 导致的对所有者权益的侵蚀程度。其计算公式如下： 经营亏损挂账比率经营亏损挂帐年末所有者权益总额X100,(三)物业管理绩效评价评议指标,1经营者基本素质 2服务满意度3基础管理水平 4在岗员工素质状况5服务硬环境 6发展创新能力 7经营发展策略 8综合社会贡献,五、物业管理绩效评价的标准,(一)定量指标标准 定量指标评价标准由标准值和与之
13、对应的标准系数组成。 定量指标评价标准值包括8项基本指标和14项修正指标的标准值，每项指 标的标准值划分为行业标准值和规模标准值两大类。标准值分为优秀值、良好 值、平均值、较低值、较差值五个档次，分别表示优、良、中、低、差五种水 平。,(二)定性指标评议参考标准,定性指标参考评价标准，包括每项指标具体的含义、内容和范围，以及应达 到的相应水平或程度，从高到低分A、B、C、D、E五个等级。其中，A表示优 秀水平，B表示良好水平，C表示一般水平，D表示较低水平，E表示较差水平。,第四节 绩效评价的主要方法,一、功效系数法 功效系数法是指根据多目标规划原理，把所要评价的各项指标分别对照各自 的标准，
14、并根据各项指标的权数，通过功效函数转化为可以度量的评价分数，再 对各项指标的单项评价分数进行加总，求得综合评价分数的一种方法。,二、综合分析判断法,综合分析判断法属于定性评价方法，又称隶属度赋值法，它是指评价人员按 照评价工作制度的规定，本着独立、客观、公正的原则，利用其已有的知识、经 验和分析判断能力，参照评价参考标准，对企业绩效评价指标体系中评议指标所 反映的内容及其他相关因素进行广泛、深入的分析研究，并以此形成评判意见， 然后对评价人员意见进行综合，形成对评价对象全部情况的总体判断。,第五节 物业管理报告,一、物业管理报告及其类型 物业管理报告是指物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一
15、定阶段的物 业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书。,五、物业管理报告示例,以下是北京润华物业管理有限公司润华大厦项目2003年1月份向业主提交的物业管理报告。 润华大厦物业管理报告,企业较为合理的财务管理总体目标应是（C）A利润最大化B资本利润率最大化C企业价值最大化D资本净利润率最大化,以下哪些属于企业的基本财务报表？（CDE）A资产减值准备明细表B成本报表C资产负债表D损益表E现金流量表,企业经营效益主要表现在（ABDE）A盈利能力B资产运营水平C成本控制水平D偿债能力E后续发展能力,物业管理绩效评价应该（ABC）A客观B公正C准确D精确E公开,以下属于财务效益状况基本指标的有（AB）A净资产收益率B财务内部收益率C主营业务利润率D盈余现金保障倍数E成本费用利润率,物业管理绩效评价中发展创新能力包括（ABCD）A管理创新B服务创新C观念创新D组织创新E体制创新,物业管理绩效评价标准中，平均值及以上的标准系数为（C）A1.0 B0.8 C0.6 D0.4,以下不属于绩效评价方法的是（D）A功效系数法B综合分析判断法C定量和定性相结合计分法D比较法,
