1、美加德地产转水埠项目整体定位报告目 录前 言 .3第一部分：策划思路简述 .4报告的核心思路： .5第二部分 项目与市场环境分析 .6一、项目概况： .7二、中观市场环境回顾： .9三、宏观环境回顾分析： .10第三部分 项目的整体开发战略 .15一、项目地块的发展思路： .16二、项目的各地块体量分配原则。 .17三、各地块的建筑与规划协调性 .18四、本项目总体定位 .20五、本项目的命名与市场定位 .20六、整体开发战略 .21第四部分 商业部分的开发战略 .23一、本项目的酒店性质定位。 .24二、项目现有商业必须把握的要点： .31三、项目商业部分的体量与建筑形式： .33四、项目目
2、标消费群定位 .33五、商业部分的开发思路及命名建议 .34六、本项目业态引进的原则： .35第五部分 住宅物业的开发战略 .36一、住宅部分的总体策划思路概述： .37二、住宅物业目标客户群分析 .37三、住宅开发理念： .39四、住宅的产品定位 .40五、产品园林设计建议 .41六、项目核心价值体系竞争优势构建 .44七、住宅物业的定位支持 .45八、住宅开发节奏与体量的建议： .47九、项目的开发模式建议 .49结束语 .51前 言在葱绿的狮子山下，在清秀的崇阳溪边，这世界给了我们独一无二的自然环境。而自然的山山水水靠诉我们要懂得规律。拔苗不可助长，画饼不可充饥。珍惜这一片山水，也为珍爱
3、的这一片土地，我们一定要按照事物的发展规律来把控项目发展的方向，精耕细作，精雕细琢，最终实现大武夷区域的一个人居精品之作。第一部分：策划思路简述报告的核心思路：项目作为一个地区标杆性的地块，如何对位的解决关键性问题是本报告的核心思路。指导思想：以国际级江山环境，创五星级生活品质！本项目的开发理念：以品质地产为开发理念，构筑 “都市上层观景台 ”本项目定位主要解决四大方面的问题项目配套 酒店定位 住宅定位 应对新政如何落实配套？面积分配？建筑形式，主要位置，业态定位开发面积？主题定位？功能必备定位？什么建筑形式，户型设计思想、整体布局，园林景观货量批次、开发速度、哪里先行、开发的总体节奏重点解决
4、四大方面的问题最终打造 “世界级湾区人居作品 ”，成就 “XX 品质人居的巅峰之作 ”第二部分 项目与市场环境分析一、项目概况：（一）技术经济指标：规划建设总用地面积 79933绿地率 30%(酒店部分大于 33%)总建筑面积 191839.2住宅建筑占地面积 54993住宅建筑面积 166839酒店建筑面积 25000容积率 .酒店容积率 1.01.5建筑密度 26%重要规划要求必须建设一个五星级酒店，押金按星级评定分五次返还。（二）项目分析：崇阳溪狮子山项目地块1、项目地块的整体发展思路的推论：关键在于如何做好配套！2、项目的性质：从本项目的地块性质来看有以下三个特点：造城 相对独立性 由
5、于项目的相对独立性将使项目开发成为一个造城运动；它约有1500 户人家（按户建筑面积折算，每户在 110 平方米） ，在 XX 是一个大型社区，相当于一个小镇。配套 自给自足 它是能自给自足的，需要建立社区需求的基本生活配套和城市需求的特色商业；品质人居 恰当的距离 它与城市之间有着恰当的距离。进可享城市的繁华，退可居离世的宁静由此可见本项目：是集商业、酒店、住宅于一体城市综合体从项目的发展原则和各地块发展思路分析的四个结论推导结论一：项目的地块形状不方正,呈扁平香蕉状.与其他项目的地块相比规划难度较大结论二：项目的地块属于隔断型地块,周边无生活配套,因此完善配套设置是本项目的一个挑战.结论三
6、：项目有建五星级酒店的规划,对于本项目的提升存在着机会与挑战.结论四：项目依山面水,景观优越,居住品质纯净, 便于提升楼盘品质，进而升华至一种人居的高度.小结： 1、项目做好配套部分（生活、商业、交通配套） ；2、其次定位中高端群体，降低对日常配套的过度依赖。二、中观市场环境回顾：（一）XX 市房地产市场：1、从近几年市场销量情况分析，XX 房地产市场受国家各种房地产政策影响较大；2、未来两年内，受土地供应量的影响，预计商品房市场供应量将大于 140 万平方米，房地产市场竞争较为激烈；3、XX 商业市场运营水平整体较低，尤其是特色商业尚未兴起；4、XX 酒店市场经营状况良好，高档次酒店入住率高
7、；5、XX 房地产开始走向品质竞争，入户花园、中心花园等概念渐深入；6、XX 比较旺销的中大户型产品总价在 40-50 万之间；超过此价位将令销售出现困难。7、中小户型产品热销构成 XX 四级城市的独特现象；8、XX 消费者对于小高层、高层的接受度已开始普遍；9、品质较好的楼盘价格已超越 4000 元/平方米大关；小结：1、 XX 市场对住宅新产品接受度较高，而区域市场产品普遍缺乏创新，对本项目而言有较大产品创新的发挥空间。2、本项目开发要充分关注和注重国家政策对市场的影响3、市场价格成长的趋势，区域规划与发展的利好，将对未来本项目的中高端定位形成重要的价格与观念支撑（二）本案的分析回顾：1、本案、宝龙武夷国际新城、南平公安干校、卫校、闽北经济开发区及周边项目的建设及投入使用，将逐步形成较为独立的新中心生活及配套区；2、本案属于一个城市边缘区板块，基础生活配套、商业配套及公共交通规划等严重缺乏；3、本案有良好的生态自然资源，前临崇阳溪，狮子山三面环抱，依山傍水，视线广阔，是上风上水之地；4、沿溪地块和靠山地块有 5 米左右的天然高差，便于地下土方开挖；5、狮子山水渠通过地块，具备打造优质天然水系园林的基础条件；项目的可塑性较强，但必须尽快提升人气，充分发挥五星级酒店与景观资源优势
