1、山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目1山东*地产有限责任公司*枫景二期项目可行性研究报告山东* 咨 询 有 限 责 任 公 司二 00 九年八月山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目2目 录第一章 总论1.1 项目名称及承办单位1.2报告编制单位1.3编制工作的依据1.4报告主要内容1.5简要结论第二章 项目提出的背景和必要性2.1 项目提出的背景2.2项目建设的必要性第三章 项目法人3.1企业简况3.2企业基本情况3.3*地产公司历年开发项目简介第四章 市场分析与建设规模4.1 需求分析4.2建设规模第五章 建设地点和建设条件5.1潍坊市概况5.2项
2、目选址第六章 总体规划方案6.1 设计依据、原则6.2总体规划6.3建筑布局第七章 工程技术方案7.1 建筑方案山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目37.2结构方案7.3给排水方案7.4采暖方案7.5电气方案7.6燃气系统第八章 环境保护和节能8.1 环境保护8.2节约能源第九章 项目管理9.1 物业管理9.2招标管理第十章 工程进度计划第十一章 投资估算和资金筹措11.1投资估算11.2资金筹措及使用计划第十二章 财务分析12.1财务分析12.2财务分析结论第十三章 结 论山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目4第 一 章 总 论第 一 节 项 目
3、名 称 及 承 办 单 位1、项目名称：*枫景住宅小区建设项目2、建设地点：潍坊市中心城西城南部，章丘路（西九号路）以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西。3、承建单位：山东*地产有限责任公司第 二 节 报 告 编 制 单 位单位名称：潍坊市黄河三角洲工程咨询有限公司工程咨询资格等级：乙级资格证书编号：工咨甲*1030119009发证机关：中华人名共和国发展和改革委员会 第 三 节 编 制 工 作 的 依 据1、国家相关法律法规2、国家相关规定和规范3、山东*地产有限责任公司提供的基础资料4、 潍坊市城市总体规划5、 潍坊市*枫景住宅小区住规划设计山 东 *地 产 有 限 责 任 公
4、司 *建 设 项 目5第 四 节 报 告 主 要 内 容本报告主要包括以下内容：1、项目建设单位情况2、市场分析和需求预测3、项目规划方案和工程建设方案4、建设用地与建设条件 5、资源利用和能源耗用分析6、开发进度安排7、环境影响分析8、项目投资估算和资金的筹集方案9、财务评价10、结论第 五 节 简 要 结 论潍坊市*枫景居住小区规划用地位于潍坊市中心城西城南部，*规划南北支路以东、路以西，规划用地面积 76972 m2。规划用地南侧紧邻油田新建的经济适用房-南苑新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油田总机械厂，是油田职工及周边企业职工将来的重要生活片区。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻西
5、三路、西二路等城市主干道。规划区东侧的燕山路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。*枫景小区二期将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。本小区占地 76972 m2，购置土地费用 5028.46 万元，计划总投资 16729.71 万元，规划建设多层住宅 4栋，低层住宅 17 栋，商业房 1 栋。规划建筑面积共计 56097.07m2，其山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目6中低层 34456 m2，多层 14403.12 m2，储藏室 1601.717 m2，商业5536.24 m2。经分析论证认为
6、，该项目符合潍坊市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理、比价优势明显；项目建成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。通过以上分析，项目切实可行。项目主要经济技术指标见下表。项目主要经济技术指标表序号 名 称 单位 数据1 规划用地面积 平方米 769722 规划总户数 户 3153 规划总人口 人 10054 总建筑面积 m2 56097.07其中：住宅面积m2 50560.83商业面
7、积 m2 5536.245 建筑密度 % 18.46 容积率 % 0.87 绿地率 % 38.28 项目投资 万元 16729.719 销售收入 万元 23058.8610财务内部收益率% 21.6411 投资回收期 年 2.612 投资利润率 30.18山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目7第 二 章 项 目 提 出 的 背 景 和 必 要 性第 一 节 项 目 提 出 的 背 景一、房地产新政有利于房产稳定发展 从 1998 年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居
8、住面积 13.6 平方米，与建设小康社会要求人均居住面积 2030 平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均 GDP 达到 600-800 美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000 年我国人均 GDP 为 830 美元，2002年达到了 870 美元，2004 年达到 1000 美元，住宅开发占房地产开发总量的 90%以上。因此，未来几年，随着 GDP 的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的 GDP
9、增长贡献了 1.9-2.5 个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。2003 年下半年以来，针对房地产领域存在的问题，央行公布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121 号文件) ，此举正式掀开房地产调控的序幕。从 2002 年开始我们国家有关的政府部门已经开始关注我国房地产市场健康发展问题，2003 年以后应该说政策出台的密集度在大幅度的提高，尤其 2005 年“两个八条”的出台，进一步加大我国的宏观调控压力。2005 年七部门为稳定房价再出新政是政府决心调控房价的延续，并且调控重点由调控供给向调控房价转变。山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目8这意味
10、着我国房地产投资增长率仍能保持较高的水平，同时也有利于我国房地产业长足的发展。二、住宅小区的建设新理念住宅小区是现代化城市的细胞，它的建设与城市的发展密切相关，一方面，住宅小区的建设受到城市发展条件的制约，要紧紧围绕着现代化城市的标准进行建设；另一方面，住宅小区的建设反过来又会促进城市的发展，并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高水平的产物。伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在不断发生变化。 （一）人们家居理念的变化。我国改革开放 20 年来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发
11、生了深刻的变化。人们家居理念由原来的“安置型”向“舒适型”过渡。人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。对环境则追求回归自然、追求美的和谐与统一。对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。随着经济的发展和城市的进步，居家理念已由“安居”向“小康”发展。 （二）家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影响。 改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到 1995 年统计，我国城镇人口户均已下降到3.3 人/户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。由于住宅是家庭的载体，所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对
12、住宅需求的变化。例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。 山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目9（三）商品房价值观的变化。 自 1980 年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。1998 年 7 月国务院(1998)23号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币
13、化；适应和完善住宅供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交易市场”的改革目标。这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标、生活品味、家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。 （四）开发商建设理念的变化。 顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的“产品观念”正在走向“市场营销观念”和“ 社会营销观念”；开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。当前“以人为本”，“可持
14、续发展”，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的不懈追求。*地产凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验，在项目运作中拥有优势，作为潍坊市房地产知名品牌,其经营理念“*地产，诚信百年”在潍坊市树立了诚信的榜样，从而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。*枫景项目又是*地产在潍坊市开发的一个重点项目,公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。第 二 节 项 目 建 设 的 必 要 性一、符合国家行业规划要求本项目属房地产开发建设，符合国务院产业结构调整指导目录(2005 年本 )中第二十六条“城市基础设施及房地产”中第二项“国家山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设
15、 项 目10住宅示范工程建设”的产业发展要求。建设部房地产业发展规划提出：平均每年需要建设住宅 2.4 亿 m2以上；改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70%以上；提高住房建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到 95%以上，优良品率达到 30%以上。因此，进一步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划的要求，而且符合住宅工程发展的方向。二、符合山东省有关政策要求山东省2010 年远景目标纲要中指出“把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良好循环。 ”项目建设符合山东省住宅规划政策。三、符合潍坊市区城市发
16、展规划满足市民的生存需要，发展需要和享受需要，是城市建设的出发点和房地产业发展的最终落脚点。近年来潍坊市房地产发展与城市建设相得益彰，相互促进。房地产逐步成为新的经济增长点和全市人民关注的焦点，市委、市府及区委、区府政府采取的一系列有利的措施，进一步完善配套设施，加强城市综合治理，不断优化城市环境，城市的魅力度大大提高。同时潍坊市发展较快也为房地产投资带来的发展的机遇。 潍坊市近几年房地产的开发，商住房的建设，观念相对陈旧，创新意识不够，模式多有雷同。潍坊市*枫景项目定位提出“潍坊第一运动健康社区”的理念，以人为本，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林
17、荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成连续、完整的健身路径。另外利用小区内水系、中央步行轴线、废油井场地及分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。从而形成运动健康主题突出、融“水景、生态、健身、人文”为一体的特色现代住区。项目建设以后，对提高潍坊市城市建设品味，山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目11改善居民居住条件，推动潍坊市房地产市场健康发展具有重要作用。山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目12第三章 项目法人一、企业简况企业名称 山东*
18、地产有限责任公司详细地址 潍坊市潍坊区府前大街 59号孵化大厦 B楼 626室批准从事房地产开发经营业务时间 1998年 1月 经营范围房地产开发、经营、设计施工注册资金 伍仟万元营业执照注册号 3705242801696公司类型 有限责任公司资质等级 贰级证书编号 082007法定代表人 张* 职务 董事长 职称 高级经济师联系电话 05*07479备注：山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目13二、企业基本情况山东*地产有限责任公司成立于 1998年，注册资金 5000万元，二级开发资质。*地产在经营过程中始终坚持“诚信*”的经营方针，配合潍坊市整体规划建设发展，致力于
19、潍坊市的房地产经营与开发事业。经过几年的发展，公司实力雄厚，下设综合办公室、销售部、客户服务部、采购中心、成本部、设计部、工程一部、工程二部等部门，现有职工 80多人，具有专业技术人员 60多人。本着“建筑高品位的生活方式”的开发理念，先后开发了*大厦、嵩山小区、金*磐*园、海*丝商住综合楼、*园、明*别墅区、*骏景、*花园一期、*枫景一期等优秀的房产项目。自公司成立以来，取得优异的成绩，连续两年被评为“守合同，重信用企业” 。2002 年被评为全市建筑系统信用建设先进单位，2003年度被潍坊经济开发区评为“纳税大户” ，2004 年被评为“山东省第五届消费者满意单位” ，2005 年被评为信
20、用等级“AAA”企业。2008 年被评为“山东省第六届消费满意单位” 。*地产多年的发展，沉淀了优秀的企业文化，在“重承诺、守信用、做*有责任感”的核心价值观的引领下，取得了良好的信誉，过硬的建筑质量树立了名牌形象，被消费者所接受，为社会所认可。现*地产已走在潍坊市房地产开发公司的前列，是潍坊市最强的房地产开发公司之一。三、*地产公司历年开发项目简介*大厦位于潍坊市西城西四路 260号，总建筑面积 8400余平方米。1998年底竣工建成。地上 12层。处于西城市中心，地理位置优越、交通便利。*大厦是潍坊市最早的一家对外出租的专业高档写字楼，设施先进、功能全面、物业管理精品化服务，是办公的理想场
21、所。山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目14*园是山东*地产有限责任公司 2001年底开发的住宅项目小区项目占地 56000余平方米,建筑面积 48300平方米，绿化率 37%,车库、位拥有率达 50%。容纳 500余户居民。地处东城东城沂河路 188号。地理位置十分优越、交通便捷。生活配套一应俱全：学校、市场、邮局、银行、车站、商场、公园、健身娱乐场所等方便了广大业主的生活与便利。火爆的销售场面曾经轰动一时，2002 年已销售一空。良好的物业管理受到业主们的一致好评。*项目是山东*地产有限责任公司开发建设的潍坊市首席生态湖景纯别墅社区，2003 年 4月份开工建设，20
22、06 年 8月份全面竣工。是潍坊市的形象工程、名片工程。项目占地 28.9万平方米，建筑面积11.25万平方米，共建 TOWNHOUSE风格的豪宅 400余套，其中包括独体、双拼、联排、叠拼四种别墅类型。小区绿化率 52.9%，容积率 0.39，以其超高的绿化率和超低的容积率对自然环境做出了最大限度的尊重和保留。别墅区内占地 11.72万平方米的明月湖公园是完全为别墅区服务的内置式湖景公园，并有会所、幼儿园、网球场、中心广场、儿童游乐园、绿色长廊、休闲乐园、垂钓乐园、游艇码头、沿湖健身区配套设备等。其规划获 2003年度“潍坊市优秀规划设计评选一等奖” 。 *、景由山东*地产有限责任公司集多年
23、开发经验，在成功开发*园、*TOWNHOUSE 项目后，又一次整合多家国际级专业公司共同联手全力打造的大型水景社区。该项目 2005年 10月份开工建设，2008 年8月份全部竣工。项目位于潍坊市北一路以北、东一路以东，地理位置优越，交通便利。项目占地面积 97086平方米，规划总建筑面积 100600平方米，由 25栋多层和 6栋小高层住宅组成。*骏景绿化率高达 45%，环境设计上遵循天人合一的原则，坚持人与环境的和谐共处，通过对水、植山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目15物、景观小品、建筑的完美组合，将现代的都市时尚生活融入到健康绿色的生态环境之中。整个社区绿化改变
24、了潍坊市住宅项目绿化简单、无特色的现状，通过多种形态的植物、中心水景、景观廊柱、雕塑小品等，和谐构成明朗的环境层次空间。置身其中，时尚浪漫浑然天成。*骏景领略全新水景，预约未来生活，其高贵品质、精致生活，受到了广大消费者的一致好评和认可。潍坊市*枫景居住小区规划用地位于潍坊市中心城西城南部，章丘路（西九号路）以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西，一期规划用地面积 76448.2 m2。规划用地南侧紧邻油田新建的经济适用房-南苑新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油田总机械厂，是油田职工及周边企业职工将来的重要生活片区。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻西三路、西二路等城市主干道。规划
25、区东侧的燕山路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。*枫景小区将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。一期小区占地 76448.2 m2，购置土地费用 4848.41 万元，总投资 13035.52 万元，建设多层住宅 19 栋，低层住宅 8 栋，规划建筑面积共计 77981.34m2，其中多层 55323.04 m2，低层14904.5 m2，储藏室及车库 6266.8 m2，商业 1487 m2。一期 2009 年 12月已全部竣工。山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目16第 四 章 市 场 分
26、析 与 建 设 规 模第 一 节 需 求 分 析一、潍坊市东城板块与西城板块分析作为中国第二大油田所在地的新兴工业城市，潍坊市人均收入水平和人均消费水平连续几年位于山东省前三名，而房地产市场也发生了翻天覆地的变化，近几年保持了连续上升趋势。2002 年以前潍坊市房价，西城在 1200元/m 21600 元/m 2之间，东城在 900元/m 21400元/m 2之间；而在 2008年至今，西城达到 3600元/m 24500 元/m 2之间，东城在 3100元/m 24600 元/m 2之间，其中不包含经济适用房和别墅。为更加全面的认识潍坊市场，我们本次将对于潍坊东城和西城两个区域进行市场调研。
27、1）东城板块市场分析东城属于新区，占地面积约为西城的三分之一。有诗来形容东西城， “星有仟仟愿，俪墅碧波绿；风有花飘逸，商海至人怡” ，前两句说的是西城，后两句讲的便是东城。东城是居住的宝地。1989 年 4月，东城建设第一期工程竣工，市委市政府迁入新址办公，至 2001年底，东城建城区总面积达到了 17平方公里，常住人口 10万多人。同年 12月，占地面积 200多公顷的市直机关经济适用房住宅小区项目启动，山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目17现在已全部交付使用。到目前，短短十几年，东城在一片盐碱荒滩上迅速崛起，现在已发展成黄河三角洲上一座颇具规模的现代化新城。特别是
28、 20世纪 90年代，先后建设了水系与环境工程、经济开发区建筑群、新世纪广场、东城商贸城、文化广场等一批标志性精品工程，初步形成了“大空间、大绿地、大水面”的现代化城市新风貌。整体来说，东城还处在一个发展建设阶段，缺乏足够的商业配套，主要的购物场所是位于辽河路上的民建大厦和位于东三路的百货大楼、银座商城。随着东西城对接速度的加快，东城会发展成一个环境优雅、居住条件好的地段，但不会成为工业发达、人流量大的综合型地域。东城属于新区，房地产市场十分活跃，在售楼盘十几个，以别墅为主的有水城国际、胜宏靓都、东辰鉴墅；以普通住宅为主的有科达花园、国际新城、格林星城、万达高尔夫花园、阳光 100城市丽园、*
29、骏景、东辰鉴墅等。平均价格分析（普通住宅）东城各个楼盘之间由于位置差异、小区配套、开发商知名度等原因房价有差别。万*尔夫花园单价范围在 3800元/m 2 4200元/m 2之间，平均单价 3900元/m 2；国单价范围在 3980元/m 2 6500元/m 2之间，平均单价 4200元山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目18/m2；科*达*园单价范围在 3400元/m 2 4900元/m 2之间，平均单价4500元/m 2。以上数据显示，东城普通多层住宅的平均价格在 3100元/m 24600元/m 2之间，各个楼层价格都不同，二、三层最高，其次是四层、一层、三、客源分
30、析东城的客源主要包括以下几种：1.油田职工：潍坊又被称为“油城” ，有油田职工 49.6万人口，油田职工住房有 13.9万户，其中 70为 90 m2以下住宅，油田职工是购房的主力军。但是油田职工对东城稍有排斥心理，属于买不到西城的房子才买东城的类型。2.企事业单位职工：一般为分不到经济适用房的年轻职工。3.外来人口：有外来做生意的私营业主和在油城打工准备定居油城的外地人组成，胜利油田吸引了大量外地人员来潍坊谋生，他们是购房的又一主力军。4.所辖区县及附近村民。2）西城板块市场分析西城是胜利油田管理局和潍坊区政府驻地，又被称为油田“基地” ，从 1983年成立至今已有 27年的历史。西城是老区
31、，基础配套设施完善，生活便利，被称为购物的天堂，在济南路 4公里的距离内集中着山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目194万平方米以上的大商场 6家，及无数的星罗棋布的店铺。现在售楼盘大多已接近尾声，与东城相比，西城人气旺盛，由于土地储备有限，新开发楼盘较少，售价较高。西城市场主要竞争项目分析序号 项目名称开发商 区域 建筑面积备注1 海*信*盈城海信金瀚置业黄河路与西一路交汇处12 万平米占地 300 多亩，多层、小高层、花园洋房等建筑形态2 *龙轩 胜利房地产 北一路与庐山路交界处54 万平米多层、小高层、高层4 天*都 潍坊区城市建设综合开发公司西二路胜华转盘向北 3
32、00米路西21 万 多层、小高层5 瑞*都花园*房地产开发有限公司西四路以西、汽修厂以南3.8 万平米多层，共 400套6 格*景 *成地产 黄河路南、太行山路东20 万平米别墅、多层8 仁*恒名邸仁恒置业有限公司黄河路、燕山路交汇处3 栋小高层9 万家新城万家建设有限公司西二路华八井对面8.1 万平米多层、小高层山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目20西城主要竞争项目在售价格分析项目 科目最低价 最高价 均价水*庭 3300元/ M 2 4900元/ M 2 4000元/ M 2， 2瑞*花园 2980元/ M 2 4400元/ M 2 4000元/ M 2海*盈城 3
33、800元/ M 2 5860元/ M 2 4150元/ M 2格*枫景 3980元/ M 2 5000元/ M 2 4400元/ M 2华*安荣寓 3800元/ M 2 4800元/ M 2 42000元/ M 2天*华都 3288元/ M 2 3760元/ M 2 3500元/*龙轩 3260元/ M 2 3800元/ M 2 3500元/ M 2*新城 3388元/ M 2 3680元/ M 2 3500元/ M 2*名邸 4000元/ M 2 5200元/ M 2 4700元/ M 2* 4010元/ M 2 4580元/ M 2 4300元/ M 2总结分析:通过上表分析,目前潍坊市场
34、西城在售楼盘价格 3000山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目21元/平方米到 5200元/平方米之间;各项目的平均价格在 3400到 4500元左右,最高价格集中在海信盈城与格林枫景以及仁恒名邸,均在 4000元以上,并且与本项目距离较近,可竞争和对比性较大。经比较分析，将海信盈城作为本项目的可对比项目。四、可比楼盘市调情况海*盈城位于西城黄河路与西一路交汇处南侧，海信金瀚置业有限公司投资兴建，位于潍坊城市新的中心，连接东西两城，交通便利，拥有长途汽车站、医院、五星级酒店、潍坊区政府等完善市政配套，公交线路有 101、103 等多条。该项目总占地面积 20万平方米，现开
35、发一期，一期占地面积 13万平方米，销售面积 12万平方米，规划户数 1070户，绿化率 37.8，容积率 0.92，层高 2.9m，储藏室层高 2.7m。小区有水池景观设计、绿地、名贵植物。主要由 4层加阁楼，5 层加阁楼的32个多层和 2个 9层的小高层及商业组团的综合楼、商业楼、多层底商、商业街区组成；阁楼有独立产权，单独出售。售楼处在小区会所内，外观精致大气、干净，有沙盘、楼书、背景音乐，现场销售气氛良好，但无 SP支持。样板房已经开放。海*信*城项目基本数据山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目22第 二 节 建 设 规 模一、建设规模项目规划占地：76972，建
36、筑面积 56097.07，容积率 0.8，建基地面积：13 万平方米 销售面积： 12 万平方米建筑楼层：多层；商铺；小高层 规划面积： 88m2140m 2主力面积：129m2 平均单价： 2980 元/m 2主力总价：384420 元 单价范围： 2800 元 /m23200 元/m 2销售总价：3.58 亿元 规划户数： 1070 户可售户数：1070 户 售出户数： 380 户销售率： 36 物业管理： 未定公开日期：2006 年 5 月 1 日 交房日期： 2008 年 4 月工程进度： 部分结构体部分封顶山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目23筑密度 0.18
37、4，绿化率 38.2%，停车率 70%。住宅面积 7090、180-340 平方米不等。二、产品定位1、户型类型：五室三厅二卫、四室二厅二卫、三室二厅一卫。面积：低层住宅 180-340平方米、多层 90-130平方米。3、产品形式：多层住宅、低层住宅、商铺。其中：主要建筑形式为低层住宅。其中低层住宅17栋，多层住宅4栋，商业1栋。低层住宅建筑面积 34556平方米，共 156户，多层住宅建筑面积14403.12平方米，共 148户，商铺面积 5536.24平方米，11 户。储藏室 1601.71平方米。4、总户数：315 户。山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目24第
38、五 章 建 设 地 点 和 建 设 条 件第 一 节 潍 坊 市 概 况一、简介潍坊市位于山东省北部黄河三角洲地区，中华民族的母亲河-黄河，在潍坊市境内流入渤海。潍坊市地理位置为北纬 36553810，东经 11807 11910。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。潍坊市是黄河入海的地方，黄河三角洲的中心城市，是于 1983年10月成立的山东省辖市。全市辖潍坊、河口两区和广饶、利津、垦利三县，南北最大纵距 123公里，东西最大横距 74公里，总面积 7923平方公里；人口 180万。潍坊市中心城分东城和西城，面积 49.83平方公里，人口 60万。东城是潍坊市委和潍坊市人民
39、政府驻地，西城是胜利石油管理局和潍坊区政府驻地。潍坊市宏观经济发展状况：2008 年实现生产总值 1450.31亿元，按可比价格计算，比上年增长 17.0%。工业保持较快发展: 工业生产继续保持较快增长,规模以上工业实现增加值 1107.6亿元，比上年增长 25.6%。 工业经济效益水平不断提高。实现利润 541.8亿元，增长 17.0%。金融业快速发展 2006年全市金融机构各项存款余额 961.6亿元，比年初增加 109.8亿元。其中，城乡居民储蓄 426.1亿元，比年初增加41.6亿元。金融机构各项贷款余额 716.4亿元，比年初增加 96.3亿元。山 东 *地 产 有 限 责 任 公
40、司 *建 设 项 目25全社会固定资产投资增速显著 2009年固定资产投资结构进一步优化。全社会固定资产投资 609.9亿元，增长 20.2%。全市固定资产新开工项目 1091个，施工项目 1214个，竣工项目 924个，全年项目建成投产率 76.1%。 消费需求显著增强 2009年社会消费品零售总额 173.5亿元，增长16.5%。其中，城市消费品零售额 129.2亿元，增长 29.0%；县的消费品零售额 20.2亿元，下降 3.6%；县以下消费品零售额 24.1亿元，下降 13.5%。城乡居民收入继续提高 2009年居民人均可支配收入达 16741.9元，比上年增长 12.1%；农民人均纯
41、收入 5157.1元，比上年增长 12.0%，城乡居民生活质量显著提高。城乡居民人均消费性支出继续增长 2009 年，人均消费性支出为 10697.8元，比上年增长 11.2%。人均生活消费支出 3507.0元，比上年增长10.5%。城乡居民居住条件继续改善 2009 年末全市城市居民人均住房使用面积23.1平方米。农民人均居住面积为 30.5平方米。财政收入较快增长 2009年财政收入累计完成 361.7亿元，比上年增长30.9%。全市地方财政支出完成 61.0亿元，比上年增长 20.7%。其中，城市维护费支出 5.9亿元，增长 18.6%；小结：从上面的分析中，可以看出潍坊市整体经济水平在
42、2009年得到迅猛良性的发展，城市人均可支配收入与人均储蓄均创新高。这为本项目运作奠定了良好的经济基础。（2）城市规划战略潍坊市城市建设与规划现状分析山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目26潍坊市的城市建设形成了自己独特的风格，具有“散” 、 “新” 、 “雅”的特色“散” ，即潍坊市是在石油矿区的基础上建设城镇的，城市布局具有“组团式”特色，不同规模的城镇如“大珠小珠落玉盘”一般分布在黄河三角洲上；“新” ，即潍坊市城市建设时间短，投入大，速度快，很多城镇完全是按规划在一片不毛之地拔地而起，没有老城改造的包袱，城市面貌新；“雅” ，即潍坊市的城市建设规划起点高，布局合理
43、，风格独特，其“大水面、大空间、大绿化”的构思和“碧树环绕，绿树白楼”的格调，形成了清新隽雅的城市风貌。从产业结构和功能布局上看，西城以发展机械、电子工业为主，同时加强基础设施建设与改造，配套建设商业与娱乐设施，建成为油田服务的生产、生活基地；东城作为潍坊市的中心城区规划高起点、高标准，将成为全市的行政、文化、信息、商务、金融和商贸中心，发展与中心城区相配套的第三产业。城市规划区：包括中心城城市规划区和河口区城市规划区。中心城城市规划区范围为：东到永青路，并包括广南水库、广北水库、广利港、潍坊机场等规划控制区域，西至郝纯路，南至南二路以南 3公里，北以胜坨至后苟公路为界，并将潍坊港纳入规划区，
44、公路和沿界线所穿村庄用地均划入规划区范围，总用地 815平方公里。河口区城市规划区范围为：东到挑河以东 100米，西至沾利河，南到六合乡行政区界，北至滨孤路以北 1000米，并将孤岛、仙河、孤北水库纳入规划区，总面积 245平方公里。住宅开发重点区完善现有已批在建项目，重点开发东城片区西、北部及西城片区东部山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目27耿井居住区、中心区住宅。强调居住用地相对集中开发的原则，完善配套服务设施，促进新区建设中人气的集聚和社区氛围的形成。商业配套设施的规划建设“一主两次、三街多点”的多核网络状中心体系。（1）市级中心：建设“一主两次”三个市级中心。（
45、2）片区服务中心：包括胜利工业园和高新技术开发区以工业配套服务为主的工业服务中心、居住区级服务中心、以及胜北社区服务中心。（3）特色街区：结合市级中心区重点建设三条特色街区，分别是济南路特色商业街区、庐山路商业文化休闲步行街区、府前街行政办公街区。第 二 节 项 目 选 址项目位于位于潍坊市中心城*北、枣*庄*南、规划*北支路以东、*路以西,规划用地面积 76972平方米。规划用地南侧紧邻油田新建的经济适用房-*新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油*械厂，是油田职工及周边企业职工将来的重要生活片区。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻西三路、西二路等城市主干道。规划区东侧的燕山路作为城市次干道
46、，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。现油田 1700*新区二期工程已经建成，有力地带动了该区域居住环境的改善与发展，已逐步发展成为新城区的居住片区。项目所处区域发展前景十分看好。根据以上分析，项目拟选址是适宜的。山 东 *地 产 有 限 责 任 公 司 *建 设 项 目28第 六 章 总 体 规 划 方 案第 一 节 设 计 依 据 、 原 则一、规划依据1、 中华人民共和国城市规划法2、 城市规划编制办法3、 城市居住区规划设计规范GB50180-934、 住宅设计规范5、 建筑设计防火规范6、 潍坊市城市总体规划7、 潍坊市城市规划管理办法二、规划设计原则规划
47、中遵循的原则：1.重视城市自然、人文特色的动态延续性小区规划努力适应周边自然环境及居民生活模式，使小区融入到城市的大环境中，成为城市的有机组成部分。2.注重规划设计方案的经济可行性和分期实施的易操作性满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、便于分期实施的现代住区。3.加强空间领域限定，提高居住安全性，加强居住舒适性按照空间的不同属性和人的行为逻辑规律，将小区用地分成不同的空间序列，并通过标志建筑和标志景观步加强空间的领域感和归属感，提高居住环境的安全性。4.实施前瞻性布局策略，增强小区发展的可持续性山 东 *地 产 有 限 责 任 公
48、司 *建 设 项 目29注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。第 二 节 总 体 规 划一 、 现 状 概 况1、区位条件*枫景居住小区规划用地位于潍坊市中心城西城南部，章丘路（西九号路）以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西。规划用地面积 76972平方米。规划用地南侧紧邻油田新建的经济适用房-南苑新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油田总机械厂，是油田职工及周边企业职工将来的重要生活片区。2、基础设施现状规划地块东西长约175米，南北宽约440米。现状地势较为平坦，多为空荒地。地块内有两条南北向排水沟渠，水深较浅，难以利用。用地南部有东西向沟渠一条，现状基本废弃。现状道路为章丘路，柏油路面，质量较差，现状宽4-5米。地块内油田生产设施较多，分布较为分散。地块内有油井1口主要位于地块南部，输油管线及注水管线若干条主要集中在地块南部和西部现状水渠的东侧，其中西南角输油管为东黄输油管线，压力较大。结论：规划范围内地质条件较好，属可建设用地。地块现状内容复杂，油田设施的处理上存在一定难度，地块景观资源较为丰富，具有挖掘潜力。3、用地区域分析（1）周边用地分析地块周边规划以居住用地为
