1、,全椒县房地产市场 调研分析报告,道吉顾问 2013年8月,目 录,城市认知,房地产市场概况,板块市场及竞品分析,项目概况,客群分析,全椒县基本认知,1、全椒概况,2、城市名片,3、交通区位,4、经济发展,PART 1,5、人口情况,6、城市规划,全椒位于滁州的最南部，东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里，区位优势十分明显。 全椒现为“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”北翼城市。全椒总面积1568平方公里，全县总人口48万人，县城（襄河镇）人口12万人。 境内沪陕高速（合宁高速）公路和宁西铁路（合宁铁路）和京沪高铁
2、均贯穿全境。,全椒概况,城市名片,全国生态农业建设先进县 国家商品粮基地县 粮食大县 油料百强县 科技先进县 绿化先进县 环保示范区 全省畜牧业先进县 水产先进县 农机十强县,被评为全国“双低”油菜生产大县， 安徽省优质农产品生产示范县 皖东第一家上市公司全柴动力股份有限公司 全椒综合经济开发区位唯一被中国欧盟商会向其成员推荐的县级经济开发区 县级市少数通高铁动车城市,交通区位,广德县距上海200公里、杭州130公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场150公里，距杭州萧山机场130多公里。宣杭铁路、商杭客运专线（在建）、318国道穿境而过，交通便捷，物流发达，广德县已成为长三角
3、经济向内地辐射的物流副中心。,经济发展资源禀赋,土地资源储备丰富，有耕地42万亩，林地171万亩。林木蓄积量157.5万立方米，森林覆盖率57.1%。广德县盛产“毛竹、板栗”被誉为“竹海栗乡”。 境内竹林面积70余万亩，毛竹蓄积量1.4亿株，居全省第一、全国第六；板栗面积、产量居全省前列。,广德是“长三角”地区少有的矿产资源大县之一，矿藏资源极其丰富，开发前景十分广阔。现已探明具有开采价值的就有：金、铁、铀、煤炭、石灰石、大理石、萤石等30多个品种，尤其是品质较高的黄砂，畅销长三角市场，年运销量达200万吨。,GDP及人均GDP,广德县经济持续高速发展，目前生产总值处于全省县市前列。人均GDP
4、稳步上扬，居民收入提高，购买力增强。,产业结构,从广德县的产业结构来看，第一产业占比13%，第二产业占比50%，第三产业占比37%。工业主要以竹制品加工、建材、机械制造、医疗化工为主，第三产业占比较少，城市处于产业转移阶段，农村人口开始进城发展。,消费结构特征,城镇消费增长快于农村。住房、汽车消费成为热点。从住房需求看，越来越多的人有能力购买商品房，购买住宅热情持续不减；2011年底，汽车销售企业实现销售额3.43亿元，同比增长61.8%。,人口情况,广德县全县人口递增，城市吸纳能力不足，增速缓慢； 非农业人口占总人口比例小，呈直线上升趋势。 广德县规划2020年县域总人口将达到70万人，城镇
5、人口为49万，广德的城镇化建设已经拉开了序幕。,城市规划,十二五城市定位：努力把广德建设成为全省特色工业强县、长三角休闲度假旅游目的地和宜居宜业宜游的新兴工贸城市。经济发展：到“十二五”末，实现“1824”发展目标，即固定资产投资累计超过1000亿元，工业总产值达800亿元，生产总值260亿元以上，财政收入力争达40亿元，县域经济综合竞争力大幅提升。产业布局：“两区两园”中心城区、经济技术开发区发展成为先进制造业和高新技术产业的集聚区、节约集约利用土地和生态保护的示范区、承接产业转移和体制创新的先行区。柏垫、杨滩、四合、东亭发展成为特色产业乡镇，实现与“两区两园”功能互补、产业配套；卢村发展成
6、为休闲度假区。,城市规划,广德政务新城区城市框架已形成。建成行政便民中心、体育中心、青少年活动中心、实验中学、日产10万吨自来水厂、广德国际大酒店等重点项目。城市人本理念先导区建立。结合整个城区功能定位，规划建设了市民广场、七善广场、夫子庙广场等一批休闲场所，城市功能不断完善。,城市重心南移。自2002年进行城市总体规划修编时，广德县确定了城市重心南移、建设新城区的总体构想，规划定位是集行政办公、文化娱乐、高档居住于一体的综合新区。,小 结,苏浙皖三省交界赋予广德独特的区位优势，受苏浙发达省份辐射较强，外向型经济趋势较为明显，发展前景广阔。目前经济基础在安徽属县市前列，与长三角城市相比仍具有一
7、定差距，产业形态仍属相对落后，产业有待升级。经济发展良好，居民消费能力增强，给房地产市场提供有力的购买力支持。产业转移及城镇化发展促进农业人口进城，扩大了房地产市场需求。城市规划向南发展，给本项目地块带来利好。,广德县房地产市场概述,1、房地产片区划分,2、土地供应概况,3、商品房去化,4、价格走势,PART 2,房地产片区划分,房产价值板块对比:政务新城板块城区板块城北板块城东板块,城区居住板块传统商业中心，依托城区的商业配套和区位优势，吸引了部分中高端客户群体。城北居住板块主要沿太极大道分布，非重点板块，目前楼盘较少。城东居住板块工业区为主，属于区位价值最低的板块。政务新城板块城市发展中心
8、，未来行政、商务、居住中心，属高品质潜力板块。,发展特点：为广德楼市重点发展板块，目前板块内已聚集了以上海花园洋房等为代表的高品质项目，板块的高端居住属性正在逐渐形成。 典型楼盘：卡地亚花园、时代华府、金峰万象广场等。 产品类型：区域内产品形态以小高层、高层为主；产品品质高。 产品均价：均价5400元/，处于广德楼市的价格高地，楼盘集中地。,土地供应概况土地供应趋于集中放量,规划供应特点：“工业向开发区集中、人口向城镇集中”。主要布局在桃州镇中心城区的主城区片区、东部片区（开发区）和南部片区（高速公路以南片区）。另外在新杭镇、邱村镇、誓节镇、柏垫镇等镇区也将布局多块较大规模的建制镇用地。供应量
9、逐步递增：2005年城乡建设用地面积为9955.85公顷，至2010年调整为10224.79公顷，2020年调整至10217.19公顷，占全县土地面积的比重由4.70%分别调整到4.83%和4.83%。2013年度广德县国有建设用地供应总量中，安排工矿仓储用地219.45公顷，住宅用地66.47公顷（其中：保障性住房用地0.00公顷，棚户区改造住房用地4.23公顷，公共租赁房用地5.57公顷，普通商品住房用地56.67公顷。），商服用地15.49公顷，公共管理与公共服务用地11.04公顷，水域及水利设施用地14.70公顷，交通运输用地13.33公顷。普通商品房按照2.0的容积率估算，本年度供应
10、土地可建住宅113.34万平方米。,土地供应,2013年，广德政务新城区拟出让地块8块，共计1095.67亩。普通商品房按照2.0的容积率估算，本年度政务新城区拟出让土地可建商品房146.09万平方米。,商品房去化,广德县商品房去化逐年递增，增幅逐年加大。去化量小于供应量，广德房地产市场存在供大于求现象。,价格走势,近几年广德县房地产住宅均价逐年上涨，目前广德住宅均价约为5000元/平米。,小 结,广德县房地产市场供大于求，存在一定的去化压力。广德县住宅均价在5000元/平米左右。城市向南发展，政务新城板块是房地产市场价值最高，也是最活跃的板块，目前广德楼盘主要集中在此板块，竞争激烈，以高层、
11、小高层居多。大量江浙地产商进驻广德县，产品品质较高，市场较为成熟，广德县购房者对建筑品质景观等要求较高，不同于一般的区县。,项目板块市场及竞品分析,1、政务新城板块,2、部分竞品分析,PART 3,目前广德主要楼盘都集中在政务新城板块,部分竞品分析 （数据来源于安庆房产交易网及一手市场调查）,雅居天一,紫薇山庄,瑞城商都,天鹅广场,滨河广场,百川阳光水岸,小 结,岳西楼盘主要集中在政务新城区，目前县城虽小，市场后期供应较大，雅居天一从10年开始目前消化大半，品质一般，紧临衙前河，居住氛围浓厚，生态品质大盘紫薇山庄聚焦高端，瑞城商都更以商业综合体和30万方住宅成为岳西瞩目之颠，滨河广场和天鹅广场
12、，以高层见长立于城市核心，以上楼盘除雅居天一三期开始蓄客， 其它均是首次蓄客，尚未开盘，未来放量较大，竞争激烈。根据推算，政务新城板块楼盘去化平均水平约为20套/月/楼盘。100-120之间的三房客户接受度较高，去化速度较快。以山著称，土地稀缺，建设劈山，开发成本较高，房价偏高，3800-4500元/平米，品质规模不同，价格不同，由于城镇不大，无太强烈区域概念，高层在此反而更受优待。,客群分析,1、市场客户需求,2、购房客户置业需求特征描述,PART 4,3、岳西县客户来源组成及分析,承受总价：100万以上,承受总价：60-100万,承受总价：40-60万,承受总价：40万以下,大渡口客户结构
13、呈现三角形特征； 财富多聚集于大企业管理层、下县私企老板阶层，总量相对少； 财富中间层主要包括政府中层干部、大型企业中层、生意人、管道局员工、公务员等； 财富底层主要普通基层职工等。,市场客户按财富等级对应总价能力划分,市场客户需求,市场客户需求按客户等级与财富能力划分,市场客户需求,首次置业客户：各行业普通基层员工，以地段与价格作为置业主要购置因素,关键词： 价格 地段 交通 配套,来源：以大渡口本地客户为主，以及部分在安庆工作、生活的外地工作者，以婚房为主要目标的客户 24-30岁左右，单身、准婚族，目前租房、或与父母同住、或单位宿舍 工作3-5年，事业刚起步或成长期 学历较高，有知识，有
14、见识，追求时尚，易于接受新鲜事物，日常休闲娱乐生活丰富 自身有稳定收入，但多为家庭协助买房，一般首付为父母支付。,置业要素排序：价格、地段、交通、生活配套 接受价格：3500-4500元/ 产品形式：以70左右的2居室或60以下1居为主要购置户型,比较习惯住在东边了，没有市区那么挤，去其他地方也还比较方便 那边离中心的距离也不太远，而且我比较喜欢安静的居住环境，而且那边的房价也不低了，以后可能还会再涨,客户特征,置业需求,对本项目的看法,购房客户置业需求特征描述,刚性改善型客户：政府部门员工、普通公务员、企事业人员等群体，主要考虑因素为地段、交通、价格、生活配套,关键词： 配套 价格 交通 地
15、段,来源：大渡口本地客户为主，30-40岁左右，三口之家 工作经验相对丰富，管道局员工、普通公务员、企事业人员，自身有收入稳定 学历较高，经验相对丰富 现有物业较多因为面积较小、生活配套不便利等因素而考虑再次置业,客户特征,置业要素排序：地段、价格、生活配套、户型 接受价格：3500-4500元/ 产品形式：以90-120平方米左右的3居为主要需求户型,那边还是有点偏，没有什么配套，生活不是很方便，以后拆迁改造小区会多些。 没怎么去过那边，相对位置比较偏，很多人不太愿意去那边住。,置业需求,对本项目的看法,购房客户置业需求特征描述,改善升级型客户：政府中层干部、大型企业中层、生意人等客户群体，
16、主要考虑因素为区域、居住环境、产品品质、舒适度,关键词：居住环境 产品品质 配套交通,来源：大渡口本地人为主，以及20%左右的大渡口下辖区县的高端客户群体 政府中层干部、大型企业中层等有中高收入来源客户群体，或自营中小型企业 追求生活品质，注重居住环境 现已有至少两次购置物业经历,置业要素排序：居住环境、景观园林、产品舒适度、开发商品牌 接受价格：35004500元/ 左右 产品形式：主力户型为901203居，二居控制在85以下,周边没有什么资源，而且发展比其他区域差很多； 没有什么好的房子，不太看好它的发展，可能未来几年会有所改善。,客户特征,置业需求,对本项目的看法,购房客户置业需求特征描
17、述,本地块客户来源组成,岳西房产地产市场主要分为本县城客户和乡镇客户两大类，具体来看，可细分为以下几部分：,当地企事业单位工作人员。 私营业主（含江浙办厂者）及工商个体户。 一般工薪阶层（外出打工回乡置业、开发区工人）。 乡镇为了子女教育、更好的生活等原因在县城购房。 岳西的“城乡规划”促进周边乡镇相当一部分人在县城置业安家。,主体需求：岳西县城客户的需求 收入状况：老城内的中高收入者。 职业状况：政府公务阶层、垄断型企业中管以上、事业单位中管以上、个体经营者。 需求状况：多数是以自主改善型为主，在乎居住舒适性，对生活的便利性及社区的品质尤其在意。 心理状况：希望通过房子本身实现身份的认同。归
18、纳：有一定事业成就感，却没有对应的居住硬件，来犒赏自己和家人，并实现社会认同。,主体需求：县下面乡镇 收入状况：村内的中高收入者。 职业状况：外出打工返乡者、老师、乡村医生，个体经营者 需求状况：为子女读书购房，婚房，改善型换房。 心理状况：买婚房者大都为年轻人，虚荣心强，注重生活的品质，有很强的攀比心理，要买就买品质最好的，价格又适中的，对产品形象要求高，“买房子给人看”的炫耀心理。归纳：当地的“塔尖”阶层，需要借助物业，项目品质，实现社会认同和身份感。,本住宅项目客户需求分析员,小 结,岳西县购房者以本县城人为主力，乡镇进城客户为次，外地客户受到限贷等政策影响购房很少。90-120平米的两
19、房、三房为客户需求的主力户型，40-55万的总价为大多数客户多能承受的总价。随着人民生活水平的提高，人们对于房产的品质要求也越来越高，从当地销售好的楼盘大多是中档层次以上品质的楼盘。,项目地块概况,1、地块位置,2、项目属性,3、项目四至,4、地块现状,PART 5,5、周边配套,6、SWOT分析,地块位置,本地块隶属于政务新区板块，位于团结路北侧，东临健民路，西临熙春路，北侧为东关街，总用地面积约为97.56亩，其中团结路为广德县商业街区。,项目属性,项目四至,地块现状,本地块整体平整，地块内有工厂需待拆迁靠南部分仍种植有农作物，靠北部分为民宅，存在一定的拆迁量。,周边配套,学校：中洲小学，
20、岳西中学 商业：万家旺超市、振岳商场 邮局： 邮政储蓄 银行：农行 医院：岳西县中医院 休闲：广德体育场、岳西县青年活动中心,SWOT分析,S（优势）片区环境优美，紧临衙前河，周边生活气息浓厚，适宜生活居住。 毗邻政务新区，县城政府搬迁发展方向，高速路口，购房者认可度高。未来规划前景美好。 板块紧临城区中心，周边配套完善，交通通达，生活便利。,W（劣势）本地块距离政务新城区的核心地段略远。（针对县城当地人的认知） 广德板块集中于政务新城区，大盘多、体量大、推盘集中、后续余量大，且本版块近期仍有土地推介，后期版块内竞争激烈。 目前生活配套还不算完善。 相对于其他项目本地块体量较小，存在一定的劣势。 本项目拿地成本较周边项目高，价格竞争力可能会较弱。,O（机会）政府对于政务新城区发展的支持及舆论导向，让购房者更加认可本版块房地产市场，为房地产市场带来生机。,T（威胁）限贷等政策限制了外地人购房，挤压部分江浙购房客户。 本板块房价较高，对于客户购买力有一定限制。,我司根据广德县房地产市场现状，针对政务新城区CB13005地块进行研究分析，整理得出以上报告，以供参考！,THE END!,
