1、市场研究及商业定位报告 日期： 2008年 7月 24日 目录 南通分析 项目情况介绍 项目研判与商业定位 商业运营方式建议 2 3 一、 南通分析 4 南通分析 南通简介 在中国的版图上，处于沿海经济带与长江经济带 T型结构交汇点和长江三角洲洲头的城市只有两个，一个是国际大都市的上海，另一个就是与其一衣带水、处于长江北岸的南通。 南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”；北接广袤的苏北大平原，通过铁路与欧亚大陆桥相连；从长江口出海可通达中国沿海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地。苏通长江公路大桥建成以后，
2、将使南通进入上海一小时经济圈。 南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势。素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉。 5 南通分析 开发区简介 南通经济技术开发区于 1984年 12月 19日经中国政府批准设立，是中国首批 14个国家级经济技术开发区之一。开发区地处南通市区，濒临长江，与国际大都市上海隔江相望，即将建成的世界第一斜拉桥苏通长江大桥就在开发区内。开发区以其通江达海的区位优势，配套完善的投资环境，特色鲜明的产业基础，日益成为长江三角洲投资兴业的优选之地。 南通开发区内设有江苏南通出口加工区、中国长江国际化学纤维工业园、长江国际化学新材料工业园、电子和精密模具
3、园等特色园区，基础设施取得了国际通行的环境“绿色名片”。累计兴办外商投资企业 600余家，总投资近 80亿美元。投资客商来自 34个国家和地区，日本东丽、帝人、宝理、三菱丽阳、 DIC、伊藤忠、丸红、王子制纸，英国捷利康化学，美国 ITT、瑞利、帝高纳，法国液化空气，新加坡三德集团，台湾合成橡胶等 30多个世界 500强企业和一批知名公司纷纷在开发区落户。开发区已成为长三角利用外资集中的制造业基地和上海一小时经济圈重要的产业发展高地。 南通开发区奉行“为投资者服务，让投资者盈利” 宗旨，着力打造“诚信开发区”、“环保开发区”和“平安开发区”，不断营造与招商、安商、富商相适应的“安全绿洲”。 6
4、 南通分析 城市近期重点发展地区 港闸开发区： 大力发展临港工业，积极发展高新技术产业。完善城市配套公共设施。 新区核心区： 建成体育会展中心等公共设施。大力推进大学城的建设。完善城市道路网及基础设施。建设中心区绿化及商贸区。 开发区中心区： 大力推进出口加工产业区建设。继续建设长江国际纤维工业园。 完善大型城市公共设施的建设。加快配套的居住小区建设。 江海港区： 全面推进造纸项目的建设。尽快启动长江国际新材料工园。发挥交通区位优势，发展物流产业。 观音山片区： 重点建设轻纺，染织工业基地。促进物流基地的形成。加快城市道路的建设。 7 南通分析 城市展望 规划目标 1、将南通建成上海都市圈和长
5、三角地区，具有国际影响力的副中心城市。 2、富有活力和竞争力，适宜于人居的高品位城市。 3、具有山水风光特色的沿江滨水城市。 城市规模 人口规模 180万人（含海门市区、通州市区人口） 居住用地工业用地市政公共设施用地商业、金融用地 用地规模 200平方公里 城市发展形态 突破 528平方公里的核心规划区范围，进一步 向东、向南 拓展，实现跨越式发展，将海门市区、通州市区及相邻城镇融入市区，形成“大南通”城市结构。 城市结构与功能定位 “大南通”城市结构由新城区、港闸区、开发区、海门区、通州区所组成，各区的功能在原有的基础上进一步发展、融合、创新，形成自身特色。 8 南通分析 现有商业状况 以
6、南大街沿线为绝对市中心，居民日常购物消费均集中在此地，酒吧、浴场、 KTV等较为分散，此类行业以目的型消费为主。可见南通核心商圈主要业态为大卖场、百货、家居、餐饮、专业市场。零星分布着小规模的娱乐休闲业态。 港闸区的主要业态为：建材家具市场、汽配市场。商业经营情况普遍中低档，但消费人群却是目标性消费，比较有名气。 开发区目前还没有形成良好的商业环境，辐射范围内只有唯一综合性商业，位于瑞新路上的苏通商业广场，该项目以经营建材家居橱卫为主，经营状况不佳。 9 南通分析 未来两年商业地产开发量 随着南通房地产市场的不断发展，南通商业地产项目也在不断开发， 05 06年政府批准预售的商业物业和已竣工的
7、商业物业都比 03 04年有较大幅度的提升；从政府挂牌以及成交的商业用地体量来看，未来两年商业项目竞争将十分激烈。 1、未来商业物业的供给量将增大 近年来随着商业体量供应增加，许多商场的二楼、三楼人流稀少，大量空置，以桃坞路商圈为例， 友谊商城、桃坞服饰城平均空置率超过 30。 目前南通各在推商业物业仍以分割出售形式为主，对商场日后营运管理造成不利影响，尽管部分项目整体出租中低楼层而吸引投资者投资，但中高楼层物业始终难以处理，地产发展商必须加强商业物业开发之经验积累，以专业的态度及长远的眼光对其进行规划设计及策划推广，避免盲目跟风而造成资源浪费。 2、商业物业存量消化压力大 10 南通分析 未来两年商业地产开发量 大规模社区人流集中，人口数量大，商业需求旺盛。南通部分发展商将不仅仅局限于传统商业区内开发商业物业项目，其眼光已投向大型住宅社区，集合各行业各商家的大型社区购物中心将在一定程度上改变居民的购物习惯。 3、从商业开发区域看，大规模社区商业将受重视 从经营形式看，主题式商业扩张迅速，综合性百货向大型化发展，国外品牌来势凶猛。 商业物业集团购买锐减，销售单元趋小型化发展。个人购买作为投资目的的因素会增加。 4、经营形式主题化，销售单元小型化，投资者比例增加
