1、高力盐城项目市场和产品研究初稿2008.10.18,目录第一篇 宏观部分第二篇 经济与产业第三篇 房地产市场综述第四篇 板块市场第五篇 项目区域发展特征第六篇 产品力初步研究,背景:1、历史：自汉武帝元狩4年（公元前119年）建县以来，共有2100多年历史 ，是施耐庵、陈琳的家乡2、人口：全市总人口806万，其中市区人口68.6万，全市人口年均增长速度为0.6%，城市人口年均增加6,84万人，户均人口数量为3.12人3、地理：滨海襟湖，具有典型的湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气候年年均温度在13度左右4、居住：盐城市政府出台市区2008-2012年住房建设规划,确定规划期内市中心城区人均住房面积不
2、低于33平方米 本数据均摘自官方网站及城市年鉴,第一篇：宏观部分,数据一：地区生产总值,1、07年全年实现地区生产总值1368亿元，按可比价计算比上年增长15%，增幅创“九五”以来的新高； 2、从01年开始地区生产总值开始进入一个相对高速增长的时期,近几年来基本增长速度基本维持在15%左右,增长速度惊人。,数据二：三产结构,1、全市第一产业实现增加值260亿元，增长4%；第二产业实现增加值642亿元，增长19.1%；第三产业实现增加值466亿元，增长16.2%；2、工业化进程明显加快，三次产业结构由2006年的20.945.733.4调整为19：46.9：34.1，二三产业比重上升了1.9个百
3、分点，其中第二产业比重上升了1.2个百分点; ；3、私营企业开始崛起，成为就业的主力和推动社会经济发展的新动力。,数据三：人均GDP,1、07年全年增长23%，人均GDP较上年有明显增加，达到了18009；2 、总体走势，稳中有涨，03年以后增长速度加快。,数据四：人均可支配收入,1、07年全年增长15%，人均可支配收入为13857元，2000年以来，人均可支配是收入一直保持稳定的增长，该区域经济发展较为稳定；,第二篇：经济与产业,盐城经济发展阶段1、19831988年，经济振兴阶段。 农业和乡镇工业获得发展，GDP年均增长9%，二产劳动力比重上升8.4%，三产上升4.2%，固定资产投资增加7
4、0%；2、19891991年, 经济调整阶段。GDP年均增长6.9 ，二产劳动力比重下降1.1个百分点，三产劳动力比重仅上升0.5个百分点，固定资产投资增长6%；3、19921996年, 继续发展阶段。建设市场、招商引资、兴办开发区、工业园区、开发房地产，GDP年均增长13.1，二产劳动力比重上升3.2个百分点三产劳动力比重上升2.7个百分点，固定资产投资增长35%； 4、19972000年,平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压力，内需不足。GDP年均增长10.9，二产劳动力比重下降4.9个百分点 ，三产劳动力比重上升4个百分点，固定资产投资增长8%； 5、2001-2007年，快速
5、发展阶段。GDP年均增长13.2 ，二产劳动力比重上升9.2个百分点，三产劳动力比重上升10.7个百分点，固定资产投资增长29%,盐城目前主要产业：1、纺织服装：共有各类棉花加工企业100多家 ，是盐城市未来较长时期的主要产业；2、汽车制造：主要是悦达汽车、中威客车等汽车产业园；3、农副业：年产粮食500万吨、油料30万吨、肉类60万吨、禽蛋70万吨、水产品60万吨左右； 4、旅游及物流：目前所占比重不大，属于未来大力发展的产业；5、房地产业：到2010年，规划中增加值年均增长达到20%，开竣工总量达到480万平方米；,内外经济形势概要：1、欧美经济受金融风暴影响，衰退已成定局，外需减少严重，
6、受及牵连，国内经济3季度下滑明显，政策已全面转向三保；2、纺织业自去年开始即受到人民币大幅升值影响，出现大面积亏损，相关从业人员失业现象普遍；3、汽车制造业及其相关产业受经济不佳影响，需求大幅度萎缩，美国通用与克莱斯勒被迫考虑合并事宜，将对全球影响巨大；4、因预期收入减少，股票市场、房产市场低靡，家庭资产大幅度缩水，旅游业受波及严重；5、房地产业是本次全球金融风暴始作俑者，国家层面调控尚未放宽，去年投资增速过快带来供给过大，价格虚高，较大调整不可避免。,盐城经济判断：1、经济增速下滑：盐城目前的几大产业，除农业受累影响不大外，其余如纺织、汽车、旅游、房地产等支柱产业，均会受到严重波及，将对盐城
7、经济发展带来重大不利影响，GDP增速将有明显下滑；2、调整期限预测：根据以往盐城经济发展调整期限预测，第一次调整用时3年，97金融危机时用时4年。本轮经济调整自08年始，按以往年限预测，将会达到2011年，并且，随着经济体规模的加大，调整时间不会变短；3、房地产业预测：房地产对GDP的直接贡献达到20%左右，而在一些城市，达到60%左右。从盐城人口增加速度来看，每年增加0.6%，即4.83万人，而城市人口每年（01-07年）增加6.84万人，由此可以看出，市区人口的增加，主要是由于农转非（土地征用、拆迁）造成，而因为城市发展吸引外来人口的比例则不大。由此，当城市经济发展减缓，城市化进程所需大量
8、资金无法满足时，房地产拆迁就无法造成大量需求，从而造成房地产业停滞不前，同时拖累经济。,第二篇结论：1、盐城的房地产业调整，因其自身产业结构不完善的影响（服务业比例偏低，对外来人口缺乏吸引力），可能会持续3年左右的时间，即从08年6月2011年6月，项目在推进过程中，应密切关注城市经济的发展变化，合理确定开发时间、开发规模。2、盐城房地产市场的刚性需求主要来自于城市拆迁、农民进城以及部分新增人口，项目应密切关注政府在推进城市化工作的速度。,第三篇：房地产市场综述,盐城地产起步自2003年起，在近四年中，政府每年的土地供应量基本维持在每年3000-4000亩。 2006年，盐城市区住宅的去化量在
9、120-130万，之前每年去化量也都在约100万左右。 2007年上市量230万,去化量180万左右,整体供应量较大，而由于年开发量及销售量维持在100万左右，目前土地的存量较大。 政府目前重点大力推进南城新区的建设，潜在土地供应量充沛，07年底到08年初城市市场供应量已经于城南片区及周边开始爆发。,在盐城土地供应量充分的情况下，市场后期推出量增速可观： 随着“两年内土地必须开发”政策的落实，大批土地赶在两年期限内开发上市； 新政府城市规划的调整，对于大批项目规划重新调整后，将集中于近两年内上市。盐城地产空间加速发展，但近期竞争压力及市场压力凸显。,供应分析：,整体来说，盐城地产热潮起步于20
10、03年，地产整体市场的发育是比较健康、平稳。在政府（物价局）的限价措施下，整体房价从2003年的均价约1200元涨到了2006年底的2600-2700元，2007年底3300-3800元，2008年二季度3800-4300元，（主体城区，非老城核心区域老城核心区目前价格已经在4500左右，部分优质楼盘价格已经在5000元以上）。 盐城的房价增长有两个跳跃点，一是2003年：在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是2006年，由于城市旧改慢、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，2006年的涨幅约在600-700元
11、，2007年整个一年市场放量，但是市场还是处于供不应求的局面，造成07年整个市场价格飙升涨幅约800元。 2007年“51”国庆之后，部分楼盘的带领之下，全市范围内楼盘均有价格的增长，各家楼盘的涨幅在150250元左右。 2008年初至今,由国内房地产市场的整体形式,导致盐城市场也停止不前,全市范围内价格有所回落,但是幅度不是很大,本月盐城国庆房展会多数项目降价促销,但效果一般,成交率低下.,价格分析：,物业类型：盐城普通住宅多以多层为主，从近年开始市场上陆续有小高层、高层产品亮相，但由于市民普遍对于小高层物业不认可，所以从07年盐城市场还处于从多层往小高层过渡的阶段（但目前多数盐城市民还对多
12、层产品比较渴望）。规划：产品由兵营式布局向半围合、围合空间、错落式布局发展。户型面积：消费者热衷约85两房户型，100的两房半户型以及120-125的三室两厅一卫的户型。户型特点：两房半偏好两房向南，三房偏好两个卧室及客厅向南。车库、地下室：每户均需要有一个一楼车库或是半地下室的储藏室。集中车库：通常采用半地下室结构，车库的顶部做成绿化的园林增加了项目绿化以及休闲活动的空间。园林绿化：各项目园林规划水平不一、但是总体均会营造水系，园林内部采用高低错落的常青植物以及竹子来进行点缀。,盐城地产随着近年来的发展，其产品已经由单一化、低开发水准发展为多元化产品，且更加注重品牌效应以及产品的档次。,产品
13、分析：,第四篇：板块市场,盐城房地产市场依照区域的市场特性和发展规律大致可以分为五大板块：,城中板块城西板块盐渎板块城南板块河东板块,以新洋港、通榆河、西环路、盐马路、大庆路、世纪大道等主要河流、干道为界，划分为城中、河东、城南、城西、盐渎等五大板块。,板块总述：,盐城市场分析城中板块,板块区域划分：大庆路以北新洋港河以南通榆河以西盐马路以东,配套情况：建军路、解放路商业中心市中医院、市一院、市疾控中心市一小、市三小等,盐城市场分析城中板块,板块分析： 配套完善，需求量大 ，房源紧缺，价格飙升板块特征： 该板块处在盐城市最繁华商圈建军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域置业的也多为盐城市的高
14、层收入的人群。 市行政中心的南移使城市发展的重心偏南，但是由于企事业单位、学校及商贸中心多在老城区，周边配套最完善，购房需求量居高不下。 市场放量较小，老城区总的开发量在盐城五大板块中总量最低，但规划起点较高，高档社区初具雏形，这势必引领老城区房价一路高涨。,盐城市场分析城中板块,锦江冠城：物业类型：多层、小高层销售价格：均价28003200元/平米主力户型：100110平米,燕达花园物业类型：多层、小高层、高层销售价格：均价24002500元/平米（小公寓）主力户型：120平米,悦达东园物业类型：多层、小高层 销售价格：45005000元/平米（精装修）主力户型：90120平米,柳岸花城物业
15、类型：多层销售价格：约3300元/平米主力户型：85125平米,盐城市场分析城中板块,盐城市场分析河东板块,配套情况：学校：开发区中学、盐城工学院 盐城师范医疗：无大型医院,大洋湾畔,民航新村,东方绿苑,迎宾花苑,阳光世纪园,阳光康居园,板块区域划分：通榆河以东地块,盐城市场分析河东板块,板块分析： 配套日趋完善，物业类型齐全。区域环境特色，楼市发展潜力股板块特征： 板块内土地资源丰富、开发较晚。 受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚，但是其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，大洋湾天然湿地风光带、“串场河风光带”，工业集团产业支撑，教育产业搬
16、迁至此，还有政府的大力扶持，可以预见它将是百万人口城市的经济支撑点，将会是一个城市的新中心。 河东板块发展潜力强劲，发展空间巨大。,盐城市场分析河东板块,迎宾花苑：物业类型：多层、小高层、高层销售价格：26002900元/平米主力户型：91122平米,东方绿苑物业类型：小高层、商铺销售价格：均价3000元平米主力户型：110131平米,奥林匹克花园物业类型：别墅销售价格：均价4200元/平米主力户型：142189平米,盐城市场分析盐渎板块,配套情况：教育：盐城实验小学、盐中医疗：南中医院、东方女子医院金融：中国银行、中国农业银行、中国建行购物：雅家乐超市、苏果超市,板块区域划分：北至青年路南至
17、世纪大道东至串场河西至解放南路,盐城市场分析盐渎板块,板块分析： 大盘云集，名校环绕,公园景观，闪耀全城板块特征： 拥有无法复制的盐渎公园景观，扼守新城、老城连通的核心位置，临近盐中、一小，区域位置优越。 08年大盘总量超过200万平方，物业类型以小高层、高层为主。地段一定程度上决定了价格，盐渎板块的房价将成为盐城楼市的风向标。,盐城市场分析盐渎板块,钱江方洲：物业类型：多层、小高层、高层销售价格：预计35004300元/平米主力户型：110平方,公园道一号物业类型：多层、小高层、高层销售价格：4100元/平米主力户型：46、80、11、128、134平方,文化名城物业类型：多层、高层销售价格
18、：估计3800元/平米（二期）主力户型：80120平米,国飞尚城物业类型：小高层、酒店式公寓销售价格：33003900元/平米（小高层）主力户型：130平米（售罄）,盐城市场分析盐渎板块,盐城市场分析南城区板块,配套情况：教育：开发区中学医疗：市三院新区医院购物：创量贩（雅家乐仓储）金融：中国邮政,板块区域划分：北至世纪大道南至盐渎路东至串场河西至解放南路西侧,盐城市场分析南城区板块,板块分析： 城南新行政中心，品牌开发公司打造,楼盘品质极高，升值潜力巨大板块特征： 临近城南新行政中心，依据城市发展 “重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”的发展方向，南城区发展潜力不可限量。 07
19、年南城区建设处于起步阶段，房价有一定的优势，升值潜力巨大。08年市场放量较大，接近80万平方的市场放量，市场压力较大，走势缓慢。,盐城市场分析南城区板块,瑞尔国际公馆：物业类型：多层、小高层、高层销售价格：3500元/平米主力户型：80110平米（多层）,华厦绿城物业类型：小高层、商铺销售价格：3420-3900元/平米（高层）主力户型：114平米三房两厅，136平米三房二厅,盐城市场分析城西板块,配套情况：中小学：市二小南校区、市一中南校区综合商场：华润苏果、雅家乐超市休闲：鹤翔公园、圣地亚广场银行：工商银行、中国银行医院：市一院广济分院,板块区域划分：盐马路以西以西环路为轴线,盐城市场分析
20、城西板块,板块分析： 市场活跃，新盘集中,体量不少，性价比高板块特征： 03年八大房产商鹿战西环路时代的开始就宣告了城西板块市场活跃性，随着开发的深化，区域房地产发展被拉动，片区的发展也得到带动。 楼盘主要集中于青年路与西环路交汇处，整体体量不少，由于区域位置的特殊性（紧邻老城，青年路为城市的轴心位置），再加上价格有一定的优势， 城西板块认同率较高。,盐城市场分析城西板块,盛世华城：物业类型：多层销售价格：26003350元/平米主力户型： 80-100平方米,水岸名都物业类型：多层、小高层销售价格：均价3300元/平米（预计多层）主力户型：95平米三房两厅,金大洋花园物业类型：多层、小高层
21、销售价格：24003200元/平米主力户型： 100平方米,西城逸品物业类型：小高层、高层销售价格：3800元/平米（小高层）主力户型：90、109、123平方米,盐城市场分析城西板块,盐城市场板块发展小结,现阶段盐城地产已进入板块发展的格局：各板块近年的发展以及结合媒体的炒作，其板块特征已较为明显；不同层次的客户的购买行为，其对于不同板块的需求特征已逐渐形成；各板块的内部优势，已经通过板块内各家开发商的联合炒作来得以加强。目前整个盐城市场，还是以城南板块发展为重点。,第五篇：项目区域发展特征,1、城南供应楼盘统计,区域划分：板块区域：北至世纪大道，南至盐渎路，东至串场河,西至解放南路西侧 配
22、套情况：教育开发区中学；医疗市三院新区医院;购物创量贩（雅家乐仓储）金融中国邮政功能定位：行政中心、教育中心、生活中心,区域特点：优势（Strength）政府规划居住区域，无工业污染，居住环境较好；比邻大型生态公园、高教园区、大型商业区及市区两级政府；交通配套逐渐完善，多路公交逐年开通；经过近几年的房地产开发，城南板块居住氛围浓；周边重点学校较多。距风光名胜世纪公园、城南公园、规划中央湿地公园仅一步之遥；,劣势（Weakness）生活配套一般，需要大力完善；离市区较远，交通有待完善；,1、瑞尔国际公馆物业类型：多层、小高层、高层销售价格：3500元/平米主力户型：80110平米（多层）,2、华
23、厦绿城物业类型：小高层、商铺销售价格：3420-3900元/平米（高层）主力户型：114平米三房两厅，136平米三房二厅,在售楼盘：,3、水绿名苑物业类型：多层、小高层 销售价格：均价3700元/平米主力户型：130平米左右,4、恒荣世家物业类型：小高层、高层销售价格：3700-4000元/平米（高层）主力户型： 110平方米左右,在售楼盘：,5、城南印象物业类型：多层、小高层销售价格：3500元/平米主力户型：80125平米（多层）,6、恒盛都市豪庭物业类型：多层、小高层、高层销售价格：3400-3900元/平米（高层）主力户型：83-90平米两房两厅114-127平米三房二厅,在售楼盘：,
24、7、汇景新城物业类型：多层、小高层、别墅销售价格：均价4000元/平米主力户型：130平米左右,8、月湖花城物业类型：住宅别墅、独栋别墅、联排别墅、 叠加别 墅、花园洋房、酒店式公寓销售价格：3400元/平米主力户型：87- 130平方米左右,在售楼盘：,总计：146万平方，扣除商业面积，约120万方。,2、城南市场需求统计,2-1、远期内需求：按照城市规划，城南片区将有居住人口40万人。以目前人均户数3.12人计算，共有12.82万户，每户面积为102.96平方（3.12X33)，则总需求为1320万平方。2-2、2年内需求：目前城南片区作为新兴的区域，本地客户不多，外来人口拉动需求明显。目
25、前，主要人口按职业主要分为A、政府公务员（已居住紫薇花园，对新商品房基本没需求）B、医生、教师等人员（目前已建成4所学校，医院在建，带来人口1500人左右，其余两所学校在建，预计人口600人）C、商业从业人员（多数为底层商业、美凯龙等专业市场，预计在700-900人左右）D、拆迁人员（未明，按照个案经验值10%的比例）E、投资客（未明，按照个案经验值5%的比例）以3000人计算，按潜在人口有60%需求率计算，则需要房源面积22万平方。,2-3、3-4年需求对本片区远期需求的统计，将随着城市规划的进程，波动幅度变大。按照前文所述，盐城房地产结束调整时间可能为3年左右，届时城市化进程秒2快将带来较
26、大人口。随着各类设施的建设，商业开始运营，我们预期3-4年后，城南片区成交量将达到40万平方左右的水平，是目前的一倍。2-4、关于片区需求的函数模型本段简单计算城南片区需求的函数模型Y=A+B X R % X 102.96其中，Y为总供应1320万平方，A为已售和自有住宅数量，B为每年牵入人口数量，R为牵入人口购房率,迁入人口B,需求Y,2008-2011年城南片区刚性需求预测,2008-2011年城南片区刚性供应预测,3、城南市场供、需分析,供4倍于求：1、由上图可以看出，在城南片区无新增供应的情况下，2011年供应和需求达到平衡。如果城市在这期间大力推进城南规划，使外来人口增多，则有可能提
27、前到2010年前。2、以08和09年城南供应和需求对比，我们认为总体销售情况都不会太好， 08-09年度楼盘普遍销售率只能达到17%-20%左右，直到2011年左右，所有在售项目方可卖完。这一结论可以从近期在售楼盘成交情况得到验证：如瑞尔国际公馆，仅售12%左右，都市豪庭仅售16套左右，占其总销售面积的1%。3、如果城市因经济调整使城南片区建设停滞，则该区域内所有项目都会受到严重影响，所以，我们应密切关注政府在这方面举措。 4、对本项目销售预期不应过于乐观，低价走量可以成为回笼资金的主要方式。,价格回归20%：1、通常而言，房地产租赁市场是市场真实需求的反映。衡量租赁市场和销售市场之间关系的指
28、标，一般有2个，第一为租售比，第二为回报率。2、我们先以通常投资客所用的回报率来进行项目所在区域的市场价格分析。项目所在区域租金为1100元/月（90M2），以中长期存款利率水准5%计算，则投资客趋于活跃的价格水平大约在2933元/M2左右。3、我们再以租售比来分析，通常警戒线为1：200，不应超越250，我们取中间值225。每平方使用面积月租金为12.84元（多层得房率95%），以225计算，则价格为2889元/平方。4、结论：目前城南市场销售价格在3500-3900元/平方之间，我们认为此价格偏高，在供应大于需求，且经济有下滑趋势的情况下，必然会出现折价15-20%。,4、城南市场价格分析
29、,1、成本概算：项目地价约42万/亩。以容积率1.3计算，项目楼面地价约为500元/平方，以本报告后面建议的产品品质来衡量，项目的成本约在2200-2400元/N2左右。2、推盘价格：考虑到项目销售时间在09下半年，盐城市场有可能在2010年（城南规划按部就班）逐步走暖，我们建议项目的零售价格可以投资客认可价格为基准，即2900元/平方左右入市。3、团购价格：项目团购价格可便宜100-150元/平方。4、风险预测：A、未来的直接风险在于城南规划是否继续推进，是否有大量人口继续迁入； B、间接风险在于盐城地方经济的发展步伐是否减缓，人民收入水平是否下降。5、风险防范：尽早提前做好团购工作，可在目
30、前就开展与相关单位的联系。,5、对于项目的价格建议,第六篇：产品力初步研究,产品塑竞争力,在残酷的市场竞争中，如何能使项目超越同行，在预期的时间内回笼资金？做最符合目标消费群的产品，并以低价销售，再结合最精准的宣传，也许是唯一的方式。,产品目标客户群,前文分析，城南片区主要工作人口为5类：A、政府公务员B、医生、教师等人员C、商业从业人员D、拆迁安置人员E、投资客其中，医生、教师占到60%以上的消费力。,各人群对户型的需求分析：1、政府公务员：由于有统一的居住小区（紫薇花园），且人手一套，所以，本项目可能没有这方面人群。2、教师医生：小知识分子阶层，社会中层，了解知识较为丰富，并且渠道广泛，对
31、品质生活有一定追求，但受经济实力所限。在日常消费中，精打细算。家庭人口多为2+1，较少与父母居住在一起。平时喜好麻将、养花、读书、上网等一些活动，讲求自己的活动空间。所以，在为他们提供的住宅内，阳台、书房等空间必不可少。3、商业从业人员：部分为本地、部分为外地， 有可能与父母居住在一起，所需房屋通常为3房或者4房。4、拆迁安置：以前多为三代同堂，拆迁后，可能分开来居住，但也可能选择居住一起，对功能房要求通常表现为储藏。5、投资客：目前住宅和商业投资比例日益缩小，但由于项目在大学城内，依然有部分资金充裕者看好未来商业和租房市场前景。对其而言，需要的多为小面积房屋，通常为1+1，或者2居室。结论：
32、由于项目的低价和教师的稳定收入（5万年薪以上），所以使主要消费群有能力购置稍微宽松点的住宅，我们将产品定位为“适度增加功能的紧凑型房型”,主力客户价值取向,大学城的规划及便宜的价格、优秀品质是打动他们的砝码,本项目定位,标准客层：周边教师医生,潜在客层：市区投资客户,城南高尚住宅,片区中坚阶层,购买目的满足家庭生活的需求,增加部分功能，突出景观，提升楼盘品质,产品的形象获得一个阶层的认同,我们主力诉求的客户形象,通过购买物业获得与主力诉求客户的价值认同,通过购买物业获得与主力诉求客户的价值提升,客户策略：塑造一个知识分子聚居的群落,它是安逸的、文化的、美丽的。,客群年龄层集中在3045岁；家庭
33、结构以三口之家居、四口之家居多；市场购买力强，多数有1次以上的置业经验；,客户特征及偏好分析,户型配比的初步设想：,关于户型的几点探讨1：1、卫生间的数量：虽然在市场调查中，我们发现部分业务员反映，客户只需要1个卫生间，将另外一个卫生间做储藏室，但本项目中，我们对部分2卧一书的房型设置2个卫生间（其余设置一卫一储藏），主要考虑到项目的目标群体以教师和医生为主，他们具有这样的经济实力，同时也对品质生活略有追求；2、储藏室：作为居家第一居所，储藏室的功能必不可少，衣服、棉被等都需要放置，这也是调研中客户反映的问题；3、玄关：项目不建议设置玄关，主要因其实际作用不大，属于舒适性住宅一部分；4、入户花
34、园：增加面积过大，不建议设置；5、阳台：虽然当地市场的住宅产品，有的不设北阳台，但我们认为，北阳台实际功用很大，建议设计1.2-1.5米宽度左右；,关于户型的几点探讨2：6、关于大三房：即3个卧室，不设书房的户型。通常比2房半户型大出3-4个平方，贵出1万元左右。3房半户型则比2房半户型多出10个平方，贵出3万元，我们认为，3万元的首付多出9000元，这对项目客户群不是障碍，如有这部分需求的客户，可直接推荐购买3房半户型。大三房户型从家庭人口活动功能来说，属于缺失型产品。7、八角窗（圆弧窗）：因为教师和医生这一群体对生活品质具有的小资要求，我们建议在产品设计时，考虑端头设计一些八角窗、曲线阳台
35、等。8、飘窗：同上缘由，建议设计。,关于建筑类别的定位：1、花园洋房还是普通多层？从盐城市场调研情况看，设置洋房的项目有2个，一个为加洲洋房，另一个为东方绿苑，其产品要比同一社区多层贵出600元/平方，但市场接受程度显然不如多层，本项目中，投资客以及拆迁户显然不会接受，部分教师也不会接受（最好可以再次进行需求调查），所以洋房即便设置，也应控制在一定范围之内。2、多层还是小高层？由于电梯维护费用及高昂的物业管理费用，市场对多层的偏好十分明显，如果项目不设置花园洋房，则建议以多层为主体。3、是中式还是其他风格？从对客户的专项调研看，客户群对项目的风格识别不明显，阜宁师范一教师认为现代感即可满足审美
36、需求。我们认为，在现代化进程刚开始的盐城，除了传统中式外，其他风格都可以。,项目的产品特色：1、水系景观：从报告前页资料可以看出，盐城以湿地景观闻名，当地的不少人对水有着较深厚的感情，并认为水和财、福等有较强联系。所以，项目的景观建议做部分水景。如中央景观区的“百米叠水”设计，其他位置喷泉设计、鹅卵石做部分水系延伸。2、坡地设计：形成高低起伏的坡地景观，人车分流时，在汽车主通道两侧可做适当抬高，抬高底部做地下车库及自行车库，同时形成房屋错落的感觉。3、底层花园：为提高1楼的销售单价，底层可以为业主设计花园，花园具有使用权，没有产权。4、顶层露台：顶层赠送超大露台（在销售时向所有业主明示），可让
37、业主自行建造封闭，形成阳光花房，但同时，不应堵塞1.5米的公共消防通道。5、赠送空间：一些书房及其他房间可预留，但不建造。销售时不计算面积，业主可自由封闭。这样，会给业主许多实惠。,中央叠水景观示意,鹅卵石水景示意,喷泉水景示意,产品特色一：水系,坡地景观示意,坡地景观示意2,产品特色二：坡地,坡地景观示意3,多层一楼花园景观示意2,多层一楼花园景观示意3,多层一楼花园景观示意1,产品特色三：底层花园,顶层露台示意1,顶层露台改造示意2,顶层露台改造为花房3,产品特色四：顶层露台,122M22卧1书2卫2阳台,122M22卧1书1卫1储,产品特色五：户型1,134M23卧1书2卫1储2阳台,9
38、0M22卧1卫1储2阳台,产品特色五：户型2,售楼处及样板房建议,售楼处面积800平方米。采用钢结构搭建，采用现代风格装饰。预算300万左右（含土建及装修）,售楼处,样板房,两套样板房（120m2、134m2）。120m2简约样板房，134m2舒适样板房。样板房标准：2000元/平方米硬装3000元/平方米软装（不含家电）,售楼处风格建议（现代简约、略带书香气息）,样板房风格建议134m2户型（舒适）,样板房风格建议123m2户型（简约）,易居中国是中国目前最大的房地产流通服务机构纽交所上市企业（代码：EJ.NYSE）在房地产流通服务的多个高增长领域向用户提供一个拥有完整解决方案的资源平台,公
39、司成立,进入上海营销代理市场,进入上海代理行业三甲,全面进入上海营销代理市场,完成公司改制,成为中国房地产营销企业第一名,组建集团，成立三大区域总部,成为上海代理行业第一名,建立5大区域总部，形成易居中国产业链,引入国际资本，启用易居中国品牌,启动全国战略,海外成立易居(中国)控股公司,启用金丰易居房屋销售品牌,“2005-2007”连续三年中国房地产策划代理百强企业第一名；“2007中国房地产策划代理百强综合实力TOP10第一名”；“最佳综合服务机构”,“唯一荣获”中国房地产流通服务行业领先公司品牌；“2006中国房地产策划代理行业领先公司品牌”(2006年9月),2000年 2001年 2
40、002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007.,发展历程,领先的行业地位 历年屡获行业殊荣,企业荣誉,顺应市场由投资型向自用型转型的大趋势，积极建立健全“以客户为导向”的营销策划代理新模式，并在此基础上开发了一系列营销工具包，依托工具包的逻辑性、系统性和规范性来控制项目的营销品质，提升项目营销运作的可靠性,营销特色,拥有全国性40个大中城市的业务分布，拥有涵盖决策咨询、策划代理、房屋中介及基金管理完善的房地产流通服务产业链，拥有住宅、别墅、商办各类品类线专业团队和客户资源。,拥有中国唯一一家正规的涵盖房地产市场研究、技术开发和专业培训等领域的专业研究院 - 易居房产研究院,拥有涵盖中国全境，独一无二的中国房地产决策咨询系统 “CRIC SYSTEM”,拥有中国房地产流通服务行业最大的客户会 -“易居会”，并在行业内率先开发、研制和应用了客户资源管理CRM系统,拥有国内首创的房地产代理销售案场无线局域网全电脑销控管理SCS系统,独特优势,期待与您携手共创辉煌,THANKS！,
