1、房地产开发企业集团房地产开发企业集团房地产开发企业集团房地产开发企业集团管控模式研究管控模式研究管控模式研究管控模式研究2010201020102010年年年年7777月月月月第第第第2222页页页页前言前言前言前言刚刚过去的2009年是房地产行业剧烈变化的一年，国家先扬后抑的房地产政策，让房地产市场经历了高峰与低谷的跌宕。2010年，面对国家紧缩的房地产调控政策和市场变动,房地产企业资金链受压、融资遭遇困难，以及房地产行业竞争的加剧，房地产开发企业逐渐向规模化、集团化方向发展，随之房地产行业传统的管理模式、发展模式、营销模式也将面临调整。例如，专注商业地产的万达，由于急速的异地扩张，人才奇缺
2、，管理模式也面临调整。对于异地项目，是采取本部垂直管理，还是实行区域中心本地管理，万达还需要g17839行g9157g1849的g11752g12362。还g7389中g1461地产，200g26年整g2524g2081的g989家g1856g2508，g2375中g1461房地产g1856g2508、g2338g2347集团、g9157g3335集团g17902过g3822年的发展，逐渐g5430g6116了g17340区域发展的g5589g2195。g9994g13792目g2081的管控g4630g13435g1185g8851g11004整g2524g2081的管理方式，g4396g3
3、324g7422g14033g7138g11842g5647部、区域集团及g4388g1856g2508g2520g14270的g7447g17143，g5647部部g19388g13856g17143g993g9177，g4388g1856g2508的g13464g13467g7562g7512g16786g13634及部g19388g13856g17143g7422规g14551，缺g4581g7643g1946化、规g14551化的管理g8981g12255g12573g19394g20076。g3324g17837g12193g5785g5430g991，g17837g1135房地产开
4、发企业g17855g2011需要一g12193g7389g6940的集团管控模式，需要g16786g16757g1998g9801g8975高g6940的g13464g13467g7562g7512，g5194对管理g7447g19492g1582g1998g7138g11842的g2022g2010。g1863注房地产开发企业集团管控的g10628g10378和g4396g3324的g19394g20076，g1038房地产企业家g1216g6564g1391集团管控模式实g7057g6363g2347，是对房地产行业g7389g11540g9157g2414g11752g12362g122
5、27g9108的g1173达方g11065g11752g12362g13785g1216g1053g993g4493g17778的g1363g2641。第第第第3333页页页页目录目录目录目录第一章第一章第一章第一章房地产行业的相关政策分析房地产行业的相关政策分析房地产行业的相关政策分析房地产行业的相关政策分析1g171g3g3g3g17829g7411房地产行业的g11468g1863政策g16311g16847g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g80
6、3g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g80
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9、3g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g25第二章第二章第二章第二章房地产开发企业集团的管控模式分析房地产开发企业集团的管控模式分析房地产开发企业集团的管控模式分析房地产开发企业集团的管控模式分析2g171g3g3g3房地产开发企业集团化管理g4396g3324的g19394g20076g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g8
10、03g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g8
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26、803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g
27、803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g222g23g17g23g3g3g3g3g5326业集团的管控模式g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g80
28、3g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g80
29、3g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g803g22g25第第第第4444页页页页1.1 1.1 1.1 1.1 近来房地产行业的相关政策解读近来房地产行业的相关政策解读近来房地产
30、行业的相关政策解读近来房地产行业的相关政策解读日期日期日期日期发布单位及政策名称发布单位及政策名称发布单位及政策名称发布单位及政策名称主要内容主要内容主要内容主要内容2009年12月17日财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的 通知通知要求，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。2010年1月7日国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通 知通知中明确了调控的行动纲要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快g6524进保障性g4445g463
31、3g5049g12255g5326g16786，g14865g4466地g7053g2520g13435g1166g8677政g5232g17143g1231，g5194g19036g4557性地提出了11g7477g6526g7057，即g256国11g7477g257。2010年g22月10日国土资源部发布了关于加强房地产g11004地供g5224和监管有关g19394 g20076的通知g11g12628g12228g256国g2325g1073g7477g257g12通知要求，房地产开发g1237g1006g12466g1092保g16789g18341不g5483g1314于出让g7
32、380g1314价的20g8。土地出让成g1144g2530，g5529g20047g332410g1022g5049g1328日g1881g12626g16758出让合g2528，合g2528g12626g16758g25301g1022月g1881g5529g20047缴纳出让价款g240g8的首付款，g1325款要g6365合g2528g13434g4462g2462g7114缴纳，g7380g17843付款g7114g19400不g5483超过一年。g2520地g5415年的保障性住房、g7854g6155g2318g6925g17908和g14270住g3423中g4579g3883
33、g3423商品房g5326房g11004地不g1314于住房g5326g16786g11004地供g5224g5647g18339的70g8g3。2010年g23月1g23日国务院g5132务g1262g16770g11752g12362部g13638g17955制 部分g3490市房价过快上g9084的政g12586 g6526g7057g708g12628g12228g256国g3247g7477g257g709g1262g16770确g4462了g3247g3835g6526g7057g726一g7171抑制不合理住房需求g15g4466行g7368g1038g1017g7696的g50
34、58g2047g2282住房g1461g17163政g12586g727g1120g7171增加住房有效供给g727g989g7171加快保障性g4445g4633g5049g12255g5326g16786g727g3247g7171加强市场监管。2010年g23月17日国务院发布关于g3374g1927g17955制部分g3490市房价过快上g9084的通知g708g12628g12228g256g7044国g2325g7477g257g709通知要求g2520有关部g19388g16760g11507g14865g4466中央确g4462的房地产市场调控政g12586，g18331g24
35、74g3374g1927的g6526g7057，g17955制房价过快上g9084，促进g8677g10995g6925g2904和g13475g8994发展。g5326g12447g13783g7692g19394g17143机制，g4557稳g4462房价、g6524进保障性住房g5326g16786g5049g1328不g2159，g5445g2721社g1262发展和稳g4462的，要追g12362g17143g1231。2010年g23月22日住房和g3490乡g5326g16786部发布关于进一步加强房地产市场监管 完g2904商品住房预售制度有关g19394g20076的通知通知
36、要求，房地产开发g1237g1006g5224g5415g6365照商品住房预售g7053案销售商品住房。预售g7053案主要包括项目基本情况、g5326g16786进度g4445排、预售房屋g3883数、面积预测g2462分摊情况、公共部位和公共g16786g7057的具体范围、预售价g7696g2462变动幅度、预售資g18341监管g14865g4466情况等。第一章第一章第一章第一章房地产行业的相关政策分析房地产行业的相关政策分析房地产行业的相关政策分析房地产行业的相关政策分析第第第第5555页页页页对对对对“新国十条新国十条新国十条新国十条”政策的解读政策的解读政策的解读政策的解读1
37、 2 3新国十条标志着房新国十条标志着房新国十条标志着房新国十条标志着房地产政策的转向地产政策的转向地产政策的转向地产政策的转向 4 5房地产新政的严厉房地产新政的严厉房地产新政的严厉房地产新政的严厉程度远超往年程度远超往年程度远超往年程度远超往年新政的调控内容十新政的调控内容十新政的调控内容十新政的调控内容十分全面分全面分全面分全面地方政府的实施细地方政府的实施细地方政府的实施细地方政府的实施细则与中央政策形成则与中央政策形成则与中央政策形成则与中央政策形成联动联动联动联动相关部委政策密集相关部委政策密集相关部委政策密集相关部委政策密集出台出台出台出台g7044国g2325g7477g134
38、35g2047高，g2159度g3835，g6526g7057g1017，标志着房地产政g12586的转向，控制投资需求和价g7696增速成g1038下一阶段政g5232主要目标。g7044国g2325g7477提出g3324部分地g2318，根据g4466际情况可暂停发放第g989g3883g2462以上住房g17163款、暂停非g4633g8677住房g17163款和限g4462购房g3883数等g7368g1038g1017厉的g6526g7057。这一系列g7044g6526g7057出台的密集g12255度和g1017厉g12255度都g7171空前的，远远超过2007年的房地产市场
39、调控。g7044国g2325g7477涵盖g17955制房价、加g3835供给、g1017g7696秩序、加快保障等g2520g1022g7053面，合g2159形成政g12586组合拳g4557房地产市场g4466行全g7053位调控。g7044国g2325g7477出台g2530地g7053政g5232也相继出台g4466g7057细则，这些具体g6526g7057根据g2520地房地产市场的不g2528情况，g2520有侧重，但普遍都切中要害，形成从中央到地g7053的房地产调控联动机制。除中央和地g7053政g5232的调控g6526g7057外，g2520部委根据g1006务主管范围
40、也出台了相关政g12586，涵盖市场监管、土地供g5224和g1461g17163资g18341等g2520g1022g7053面。第第第第6666页页页页1.2 1.2 1.2 1.2 行业相关政策对房地产开发企业的影响行业相关政策对房地产开发企业的影响行业相关政策对房地产开发企业的影响行业相关政策对房地产开发企业的影响房地产g7044政g13485房地产开发企业带来的g5445g2721主要g7389以g991五个方面：1111、股市调整股市调整股市调整股市调整，房地产企业房地产企业房地产企业房地产企业再融资遭遇困难再融资遭遇困难再融资遭遇困难再融资遭遇困难g3324房地产g7044政的g
41、5445g2721下，股市g3835盘跌幅超过20g8，g18341融地产股票则首g5415其冲。地产股票的g3835跌进而延缓了g3835批上市开发g1237g1006的再融资进g12255。2222、银行信贷全面收紧银行信贷全面收紧银行信贷全面收紧银行信贷全面收紧g3324g7044一轮调控中，银行g1461g17163的开发g17163款g7368趋紧缩。不但g4557开发g1237g1006资质、g14270有资g18341比例有限制，而且g4557g17163款g11004途有g1017g7696的限制。3333、市场预期悲观市场预期悲观市场预期悲观市场预期悲观，资金回资金回资金回资
42、金回笼减小笼减小笼减小笼减小房地产g7044政使g5483市场预期由乐观迅速转变g1038悲观，进而g17908成市场g1144易g18339g3835幅度下降。虽然开发g1237g1006有一g4462的现g18341储备，但如果市场预期长期保持悲观，那么开发g1237g1006的g2530续资g18341无法到位，产品g9394销，这g4557g1237g1006g13475g14841g7171g14280g2641的g6183g1999。4444、预售资金监管新政预售资金监管新政预售资金监管新政预售资金监管新政，企企企企业资金链受压业资金链受压业资金链受压业资金链受压g7044政g24
43、60g4557开发商的预售资g18341进行监管，不g1813g16780开发g1237g1006g11004g1328支付土地价款g11004途。g7186而易g16277，这要求开发g1237g1006g5529g20047有强g3835的资g18341g4466g2159，g2554则资g18341调度不开，g1237g1006g4493易出现资g18341g19154g7041g16022的情况。5555、外资撤离外资撤离外资撤离外资撤离，市场资金失市场资金失市场资金失市场资金失血血血血从g13489g4557g20081上g11487，g1182年g2045g11004外资g1177
44、g103812g1171g13666g1815，g2528比下降了g983成。外资虽然g3324开发g1237g1006g6984体资g18341g7481源中g2356比不g3835，但这g12193趋g2195g16840明了外围资g18341的g8503g3324g11487空中国g8016市。此外，本次房地产调控g7044政要达到的目的就是调整房地产业运行机制，包括g11842立居民住房g1461贷g7044原则、土地g1998让g7044原则、开发企业预售资金监管原则、房地产税收g7044原则g12573。g17837g1135g7044变化很可g14033会固化g1038长g741
45、1执行的行业政策，如果g17837个趋g2195g6116立的话，那么我国房地产市场的发展空间、环境、机制都将发生变化。第第第第7777页页页页2009200920092009年年年年4444月月月月，代表房地产企业销售额较代表房地产企业销售额较代表房地产企业销售额较代表房地产企业销售额较2008200820082008年月度均值有着大幅提升年月度均值有着大幅提升年月度均值有着大幅提升年月度均值有着大幅提升，保利保利保利保利、中海中海中海中海、绿城的增幅超过绿城的增幅超过绿城的增幅超过绿城的增幅超过100%100%100%100%，富力富力富力富力、金地增幅也超过金地增幅也超过金地增幅也超过金
46、地增幅也超过50%50%50%50%；2010201020102010年年年年4444月月月月，除万科外除万科外除万科外除万科外，其他代表房地产企业销售额较其他代表房地产企业销售额较其他代表房地产企业销售额较其他代表房地产企业销售额较2009200920092009年月度均年月度均年月度均年月度均值增幅明显低于值增幅明显低于值增幅明显低于值增幅明显低于2009200920092009年年年年4444月的水平月的水平月的水平月的水平，其中其中其中其中，保利增幅下降了保利增幅下降了保利增幅下降了保利增幅下降了122.7122.7122.7122.7个百分点个百分点个百分点个百分点，中海中海中海中海
47、、绿城绿城绿城绿城、富力富力富力富力、金地增金地增金地增金地增幅下降水平也超过幅下降水平也超过幅下降水平也超过幅下降水平也超过50505050个百分点个百分点个百分点个百分点。针对新政的影响针对新政的影响针对新政的影响针对新政的影响，代表房地产企业灵活调整销售策略代表房地产企业灵活调整销售策略代表房地产企业灵活调整销售策略代表房地产企业灵活调整销售策略，价格未有显著变价格未有显著变价格未有显著变价格未有显著变化化化化，但表示将根据市场变化进行调整但表示将根据市场变化进行调整但表示将根据市场变化进行调整但表示将根据市场变化进行调整。数据g7481源g726g38g53g40g44g54g3中g6
48、363数据、g73g71g70g17g86g82g88g73g88g81g17g70g82g80房地产新政推出以来房地产新政推出以来房地产新政推出以来房地产新政推出以来，多数房地产开发企业销售业绩增速明显放缓多数房地产开发企业销售业绩增速明显放缓多数房地产开发企业销售业绩增速明显放缓多数房地产开发企业销售业绩增速明显放缓第第第第8888页页页页由于银行信贷和公开资本市场融资难度加大由于银行信贷和公开资本市场融资难度加大由于银行信贷和公开资本市场融资难度加大由于银行信贷和公开资本市场融资难度加大，多数企业拿地更为理g5627多数企业拿地更为理g5627多数企业拿地更为理g5627多数企业拿地更为
49、理g5627，g20652价拿地g10628g16949明显g1955g4581g20652价拿地g10628g16949明显g1955g4581g20652价拿地g10628g16949明显g1955g4581g20652价拿地g10628g16949明显g1955g4581。g8504g8504g8504g8504外外外外，由于加g5390g20056售资金g11429g12661g12573多g20045政策的g2484加g6940g5224由于加g5390g20056售资金g11429g12661g12573多g20045政策的g2484加g6940g5224由于加g5390g20056售资金g11429g12661g12573多g20045政策的g2484加g6940g5224由于加g5390g20056售资金g11429g12661g12573多g20045政策的g2484加g6940g5224，企业资金g2399力将显著加大企业资金g2399力将显著加大企业资金g2399力将显著
