1、成都万科写字楼市场研究报告,四川新港地产顾问有限公司,成都万科项目市场报告,一、成都写字楼宏观市场数据研究,1、回顾2010年成都写字楼市场,一、写字楼新增供给1.1、写字楼新增供给月度走势： 本年成都市新增写字楼19875套，规模为188.4万，套数同比上升16.30%，规模同比上升38.47%，从2010年月度新增走势来看，供给旺季主要集中在6-10月。,市场供给,1.2、写字楼新增供给主城区及郊区比较： 2010年主城区写字楼新增供给173.7万，同比上升49.89%，郊县累计新增14.9万，同比下降26.07%。,1.3、写字楼新增供给环域比较： 就本年写字楼新增面积就环域而言，二环三
2、环以49.9万，6358套排在首位，其次是三环绕城。,市场供给,1.4、写字楼新增供给方位比较： 写字楼供给从成都市五方位来看，城南新增面积和套数较大，其次是城中。,1.5、写字楼新增供给行政区域比较 : 从成都五城区和高新区写字楼新增供给来看，高新区供给最大，武侯区、锦江区紧随其后。,市场供给,市场销售,二、销售情况2.1、写字楼销售月度走势： 2010年共成交写字楼120.9万，成交16556套，成交体量同比上升42.47%；成交套数同比上升44.54%。 从总体成交走势来看，2010年每月成交较为稳定，最大值出现在9月。,2.3、写字楼销售环域比较： 主城区写字楼销售就环域来说，主要集中
3、在二三环，累计成交6521套，规模为40.0万,2.2、写字楼销售行政区域比较： 主城区写字楼成交体量而言，高新区最大，套数而言，武侯区排在首位。,市场销售,2.4、写字楼销售方位比较： 成都主城区写字楼成交量而言，城南最大，累计成交55.0万，城北以20.9万紧随其后。,2.5、写字楼供销比情况： 就2010年每月供销比走势而言，成都写字楼目前仍表现为供大于求态势，供需比基本维持在2.0左右。,市场销售,三、销售金额、价格情况： 2010年1-11月成都市累计成交写字楼43.67万，成交金额为41.68亿，成交均价9544元/，规模同比下降11.3%，金额、均价同比上升48.2%、67.1%
4、,市场金额、价格,4.1、写字楼存量行政区域比较: 主城区写字楼存量最多为高新区，存量为5274套、71.3万，存量规模占了总量的37%。,市场存量,四、写字楼存量:,4.2、写字楼存量环域比较： 主城区写字楼存量就环域来说，主要集中在二三环，共有7276套存量，规模为65.7万，占了总存量的35%。,4.3、写字楼存量方位比较： 成都主城区写字楼存量城南最大，累计存量面积为89.2万，城中以35.0万紧随其后。,市场存量,2010年成都写字楼市场总结,本年累计新增写字楼19875套，规模为188.4万，套数同比上升16.30%，规模同比上升38.47%； 成交120.9万，成交16556套，
5、成交体量同比上升42.47%，成交套数同比上升44.54%； 成交均价达历年成交最大值，高达9544元/，涨幅远超其他物业；新政后成都二套房贷首付变为50%，利率也上浮10%-20%，写字楼首付也是五成，相对于之前三成甚至是两成的首付，住宅市场投资的门槛提高了，而办公物业首付一直是五成，因而受到市场投资客户青睐。如果调控继续深入持续下去，成都写字楼物业将和商业形成同样的格局，将成为成都楼市的投资主流产品。,2、分析2011年成都写字楼市场,2011年1月成都市新增写字楼1254套，规模为17.5万。2月由于是传统春节市场无新增供应。3月成都市新增写字楼814套，规模为8.5万，突破了2月零新增
6、现象，同比下降15.66%。4月成都市新增写字楼1541套，规模为12.5万，套数环比上升89.31%，规模上升47.06%。,市场供给,市场销售,2011年3月共成交写字楼1786套，规模为16.7万，环比上升98.81%，同比上升105.1%。4月共成交写字楼1746套，规模为13.2万，规模环比下降20.96%，同比上升65.34%。 从总体成交走势来看，成交保持良好态势，2月受春节大假影响，成交大幅下跌，3月成交反弹明显，4月小幅回落。,未来三年内，写字楼市场供应主体为甲级写字楼，预计占总体供应比例的70%。 结论：未来甲级写字楼竞争日趋激烈。,未来写字楼市场发展格局,未来写字楼市场发
7、展格局,目前成都写字楼市场呈现以低端、中高端、高端市场三层市场关系的金字塔格局； 新希望国际、天合凯旋广场为代表的成本控制型低、中高端市场占整体市场绝大部分； 以新希望大厦，天府时代广场，保利中心为代表的高端、甲级写字楼逐渐崛起，并将为市场所追捧； 2010-2012年，品牌开发商所主导的高端项目大量入市， 高端、甲级写字楼将成为未来三年市场主流趋势，成都市场将逐渐衍变为沙漏型格局； 人南路等成熟型区域市场项目经营模式逐渐转化为只租不售，优质地段可售写字楼量逐渐减少。,2011年市场分析,分析： 1、2011年度成都市场写字楼供给最大的在高新区，据我司市场监控信息分析，高新区2011年-201
8、3年写字楼市场供应量将超过百万平米，整个市场写字楼供应将成倍增长。 2、2011年1月-4月市场销售面积达60万平米，从销售市场看，成都1-4月写字楼市场整体情况还是比较看好，虽然2月成交低迷是由于收到传统春节影响，4月成交有所下滑的估计是由于五月一日房交会等因素影响。 3、后期预测，成都写字楼市场新增速度在未来两年激增，但市场消化速度相对滞后于供应速度。未来一两年里成都写字楼市场竞争将更加激烈,特别是高端市场。,3、成都写字楼板块分布,天府新城,东大街,猛追湾片区,盐市口-红星路片区,骡马市片区,天府广场-陕西片区,人民南路,新城市 持续发展的城市产业 新空间 现代时尚的多元空间 新形态 亲
9、近可读的城市肌理,成都写字楼“两轴四片”布局,成都写字楼板块分布,人民南路（天府广场-火车南站）,东大街片区,天府广场-陕西街片区,定位:独具魅力的都市文化商业核心,现有高层建筑,拟建商业建筑,新建文化建筑,在建商业建筑,南大街与天府广场联通,红星路盐市口片区,定位：核心商业区,空间布局,猛追湾片区,定位：多层次的复合休闲商务区, 高品质休闲空间 沿主干道经济链 品牌主题公园 特色文化与历史文化 绵延起伏的城市天际线,猛追湾RBD片区城市概念设计,骡 马 市 片 区,定位：集商务、商业、金融、时尚消费于一体的城市区域中心,天府新城.,定位：国际化科技商务新城,一中心两基地：,创新研发中心/总部
10、商务基地/现代服务基地,二、成都在售写字楼项目调研,1、片区在售写字楼项目调研,片区在售写字楼项目分析,片区在售写字楼项目分析,片区在售写字楼项目分析,片区经营写字楼项目分析,片区经营写字楼项目分析,片区经营写字楼项目分析,片区经营写字楼项目分析,片区经营写字楼项目分析,写字楼,片区即将开盘写字楼项目,片区写字楼市场小结,片区写字楼在售项目较少，仅有华联东环广场，并且也处于结盘阶段。片区写字楼市场，将进入短时间的空白期。市场的稀缺加上片区商圈的不断发展，未来市场前景广阔。 销售市场看来，片区在售和已售写字楼升值空间较大，均在14%左右，租金涨幅也在13%左右，乙级销售均价在11000左右，占无
11、甲级在售写字楼项目。甲级写字楼市场空间广阔。 后市预测，从现目前写字楼市场销售来看，片区写字楼发展速度低于片区发展速度，片区现目前正处于发展阶段，商圈正在形成。消费市场不断扩大，未来写字楼市场发展等同于09年的东大街市场。市场需求潜力巨大。,2、其他区域在售写字楼典型项目调研,在售写字楼典型项目分析,在售写字楼典型项目分析,在售写字楼典型项目分析,在售写字楼典型项目分析,在售写字楼典型项目分析,在售写字楼典型项目分析,在售写字楼典型项目分析,在售写字楼典型项目分析,在售写字楼典型项目分析,在售写字楼典型项目分析,在售写字楼典型项目分析,在售写字楼典型项目分析,在售写字楼典型项目分析,在售写字楼
12、典型项目分析,在售写字楼典型项目总结,成交方面， 从以上调查楼盘看出，现目前成都写字楼市场销售情况良好，月均去化速度在6000平米左右，价格平均涨幅在10%以上，个别楼盘在40%左右，市场升值潜力巨大。 客群方面，客户群体主要为金融、贸易、IT、高端服务行业企业和部分投资客户，走访了解，部分在售月均去化量较大楼盘，销售面积均以大客户为主。部份小客户，由于近期银行停贷、限贷，延迟了购房计划。但并不能影响市场整体走向。 后期预测，2011年成都写字楼市场从调查分析，写字楼市场近两年市场供应虽有所加大，但市场需求依然旺盛，再加上部分投资客户市场（通货膨胀、以增资保值为目的），后期市场依然看好。,三、
13、成都部分写字楼空调电梯调查,电梯相关技术指标对比一览表,电梯相关技术指标对比一览表,总结：高端写字楼都选用原装进口品牌电梯，档次和品质较高；大部分写字楼选用欧美电梯，档次和品质较高；速度在2.5米/秒以上，最高速度达6米/秒；甲级写字楼中低区候梯时间2730秒左右，高区候梯时间在3040秒左右；甲级写字楼的电梯控制一般采用电脑群控系统。,小 结,成都写字楼空调品牌一览表,成都市场空调品牌基本上是美国品牌，成本较高，但提升了楼盘的品质。,成都写字楼空调品牌一览表,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7F
14、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,
