1、中润苏州中心企划提报,苏州全策广告,当一座建筑改变一个城市的天际线,它就当仁不让地成为改变一座城市前进轨迹的时代地标它代表的不仅仅是一个项目，而是一座城市仰望的图腾.,而我们要做的就是把本案打造成,值得这座城市骄傲和仰望的高端物业,提案框架,新政洗礼，商业更见可贵,房产新政出台后，苏州住宅市场急剧萎缩，成交量惨淡新政抑制住宅投资行为，对商业项目影响甚微住宅投资被抑制，庞大的民间资本需要找到新的投资出口在人民币升值预期、CPI攀升、期货、股市低迷的经济环境下 民间资本把目光转向保值抗跌的投资产品上,因此，新政后，“弃住从商”现象日益增多！新政对商业地产的影响更多的是积极的利好面,长三角，世界级城
2、市群定位,苏州，长三角的黄金中点,苏州紧邻上海，承接上海的产业溢出，成为上海发展的支撑点，城市整体发展潜力巨大,1,苏州经济持续快速发展,为房地产市场提供了良好的环境，产业结构方面，第二产业占主导，第三产业近年来发展较快，产生的大量富裕阶层支撑起房产的购买力,2,苏州在长三角城市中占居核心地位，经济的持续发展，吸引了大量的外来人群， 为房地产市场提供了良好的经济环境与消费环境,一小时经济圈,区间交通规划,沪宁城际铁路工程计划2010年7月建成，京沪高铁计划在2012年年底基本建成，苏州段总长59.923公里加快建设沪宁城际铁路、京沪高铁，长三角将形成“一小时经济圈”。,总结,新政让民间资本很大
3、一部分流向商业地产以及高端物业，对本案的营销推广具有积极的意义世界级城市群的定位，让长三角成为世界的焦点，必然引起国际资本、国内资本大规模的流入苏州作为长三角最重要的副中心，在长三角同城效应下，必将引起世界的瞩目因此，本案不仅仅是苏州客户的关注焦点，更能吸引长三角、乃至境外投资客的 关注。从某种意义上说，本案，不仅是苏州的，更是世界的。,因此，可以说本案是：,苏州心，世界籍,宏观概诉,企划推广,项目定位,客群定位,定位的意义在于：清晰了解自己是谁？继而确定自己的姿态，在营销推广中，紧扣定位，形成形象认知上的一致。,主城第一高度，改变城市天际,268米，丈量的不仅仅是一座的建筑的高度，更改变城市
4、仰望的方向和角度,绝对CBD核心，绝对繁华主场,雄踞吴中CBD核心，扼守城市繁华中轴,超甲级写字楼，比肩国际商务核心新力量,高端商务成就高端形象力,便捷交通路网，汇聚城市精彩,坐拥人民路、宝带路城市主干道，迅捷通达全城，随想随享。,除配备高端商务所需软硬件设施更以酒店式星级服务客户，成为众多精英人士争相入驻的商务新标杆,白金五星标准产权式酒店，城市精英阶层的生活主场,环球主题购物中心，世界潮流演播厅,立体化商业、复合式业态，苏州的 世界舞台，苏州的世界舞台。,那么，什么才是本案的核心价值？,什么是别人无法复制的核心竞争力？,核心竞争力一：高度核心竞争力二：区位,比我们区位好的没有我们的高度，比
5、我们高的没有我们的区位,项目定位,中国苏州主城第一高度268米国际生活mall,宏观概诉,企划推广,项目定位,客群定位,本案集聚环球主题购物中心、白金五星标准产权式酒店、超甲级写字楼、世界公馆、文体会展中心。,不同的业态，其客群也不尽相同，我们主要分析其中产权式酒店的客户进行分析,谁来买？,1，本地投资客。2，上海、浙江投资客3，全国乃至境外投资客,看好苏州的发展前景；看好项目的升值潜力；看好主城高端租赁市场需求；项目形象高度所带来的前景预期,购买动机？,谁来住？,跨国公司或国内实力较强的公司为在苏分机构高管所租的宿舍，讲究生活品质，带有一定商务性质。跨国公司在苏州的办事处。需要高档酒店来作为
6、办公场所。临时性散客。多以出差的商务精英为主。来苏游客中，具有很强经济实力的社会精英。,全策认为：产权式酒店的使用者以商务办公为主，他们极其注重企业或个人形象，同时使用酒店的目的并不单纯就是居住，还兼顾商务功能。因此，有必要为产权式酒店设置完善的商务配套。,前台接待 商务导航 财务管理 翻译服务,客户分析之后，留给我们另一个问题,怎样和他们沟通？,这将决定我们的企划表现思路,宏观概诉,企划推广,项目定位,客群定位,说什么,做什么,在哪里说,企划推广,怎么说,说什么,做什么,在哪里说,企划推广,怎么说,企划最终的目的就是促进销售,销售三重境,怎样促进快速销售，实现资金快速回笼怎样以更高的溢价销售
7、，实现利润最大化怎样长期性保持良好销售，实现口碑销售力,品牌，销售的最高境界！,实现三大销售境界，关键在品牌！,产品可以模仿，品牌无法复制,产品同质化，功能同质化， 品牌决胜！,从客层分析来看，我们的客层也需要一个高端形象来体现身份的荣耀和建立对未来投资回报的信心。,品牌形象再造,本案要实现更高的溢价，更好的销售，关键在,以更高端的形象重新塑造苏州中心作为主城第一高度应该具有气度。在短期内形成知名度和口碑,谋市，先谋势,故 善 战 人 之 势， 如 转 圆 石 于 千 仞 之 山 者， 势 也。,故善战者，求之于势，不责于人，故能择人而任势。,流水之疾，止于漂石者，势也,孙子兵法势篇,品牌形象
8、，立于产品力基础上的形象包装。是在产品基础上的精神升华,产品是物理上的属性品牌是精神上的个性,高度，意味着什么？ 高度，是物理基础建于此上的精神特质是什么？,高度,？,主形象广告语,生而被仰望,仰望是一种崇拜 一种精神，一种信念仰望，是一种向上的力量 仰望，才有希望,形象广告主题1,全苏州，向中心看齐,中国苏州主城第一高度268米国际生活mall,形象广告主题3,财富向中心看齐,中国苏州主城第一高度268米国际生活mall,无论向东还是向西,产权式酒店广告主题,白金五星级产权式酒店/世界500强统一经营/稳定返租回报，坐享财富天宴,苏州，没有过！,产权式酒店广告主题2,白金五星级产权式酒店/世
9、界500强统一经营/稳定返租回报，坐享财富天宴,酒店贵族，你好！,产权式酒店广告主题2,白金五星级产权式酒店/世界500强豪生入驻/稳定返租回报，坐享财富天宴,欢迎，豪生！,财富仰止，盛宴天下,沿街商铺广告主题,环球主题购物中心，临街旺铺全球公售,仰望之巅，收藏一座城,世界公馆广告主题,世界级空中全景豪宅，全城万象尽收眼底,说什么,做什么,在哪里说,企划推广,怎么说,事件营销,SP活动1,对话市长！,苏州城市发展论坛，力邀市长参加。,SP活动2,苏州心，世界籍,世界级城市群长三角商业地产价值高峰论坛,SP活动3,青少年高尔夫大奖赛,专属客户系列营销活动,目的：营销展厅开放后，寄送精美礼品，邀请
10、筛选出的高端客户前来，由销售人员拿着户型图与客户提前沟通，建设、服务及活动方案征集，结束后赠送客户精美礼品。通过与客户真诚互动，呈现项目差异，提升项目档次并同时吸引并鉴别客户诚意。,定向邀请、互动营销,Gucci新品发布会知名品牌时尚沙龙小规模高尔夫比赛艺术品鉴赏及收藏沙龙等,客户会专属系列活动,为迎合新崛起的塔尖人群正呈现出更具个性化的消费需求，可在VIP贵宾室旁增设鸡尾酒休息室。由一名置业经理及一名置业助理对客户提供二对一的周到服务。,鸡尾酒休息室,销售服务：二对一的个性化的奢侈服务,客户看楼车辆全部采用遮罩或者卷帘的车位设计，避免透露客户信息。,停车服务：拒绝有任何透露客户信息的细节,跑
11、车生活方式展,说什么,做什么,在哪里说,企划推广,怎么说,媒介策略,大众媒体树形象，小众媒体赢客户,1，抢占户外资源抢占有限的户外资源，快速扩大知名度。建议主要以市中心及通往项目的主干道作为主要战略据点。,a，天罗地网式的覆盖于苏州市内各主干道的高炮、大屏幕； b，锁定式的覆盖苏州市主要进出快速、高速路口； c， 苏州往上海、浙江的高速公路上的户外高炮,2，报纸媒体创新使用在报纸媒介使用上，力求创新的版面，追求绝对差异化视觉效果，形成话题。快速扩大知名度。,a，建议一次性在苏州日报上登载六联版广告，形成空前的影响力和口碑 b，在苏州日报上刊登竖通栏广告，表现苏州中心的高度优势。,3，网络媒体网
12、络是本案客层和业内人士获取信息的重要手段，网媒的互动性、时效性都是其他媒体无法比拟的,a，建议在苏州搜房网首页登载广告 b，在搜房网上刊登竖通栏广告，表现苏州中心的高度优势。,4，专业楼市杂志专业杂志是有意向投资客户和业内人士获取信息的重要手段,a，建议在上海楼市、苏州楼市、温州楼市、杭州楼市登载广告 b，广告以拉页形式出现。,5，各商会或者行业协会小众媒体实施精准打击。在苏州以及长三角其他发达城市，商会是个行业企业主集中的地方，使用商会渠道，可以实行精确的营销,a，建议与有价值的商会建立某种沟通，通过商会获知相关信息 b，向商会赠送带有本案标识的礼品 c，赞助或主办商会培训、酒会等联谊活动,6，银行、机场贵宾厅小众媒体实施精准打击。银行、机场贵宾厅的客户都具备一定经济实力，在贵宾厅进行广告宣传成本更优。,a，在贵宾厅的书刊架摆放本案楼书等宣传品,7，高尔夫俱乐部小众媒体实施精准打击。高尔夫的客户都具备一定经济实力和生活品味，其中很大一部分符合我们的客层特质。,a，在高尔夫休息室的置放本案楼书等宣传品 b，高尔夫场内媒体的运用,说什么,做什么,在哪里说,企划推广,怎么说,视觉表现部分,Thank You,
