1、不 许 业 主 封 阳 台 物 业 败 诉 省 高 院 :物 权 高 于 “小 区 整 体 美 观 “ 不 许 业 主 封 阳 台物 业 败 诉 省 高 院 :物 权 高 于 “小 区 整 体 美 观 “ “我 想 安 装 封 闭 阳 台 ， 但 是 物 业 不 同 意 怎 么 办 ？ ”翻 开 南 京 不 少 小 区 的 网 络 论坛 ， 这 样 的 疑 惑 普 遍 存 在 。 由 于 安 装 封 闭 阳 台 带 来 的 不 同 看 法 ， 让 不 少 业 主 和 物 业 之间 矛 盾 重 重 ， 甚 至 南 京 有 小 区 曾 经 为 此 发 生 过 流 血 冲 突 。然 而 发 生 在
2、江 苏 南 通 的 一 起 安 装 封 闭 阳 台 纠 纷 中 ， 当 上 被 告 的 业 主 却 获 得 了 最 终的 胜 利 。这 起 被 江 苏 高 院 视 为 经 典 的 案 例 说 明 ： 物 权 高 于 所 谓 的 “小 区 整 体 美 观 ”，业 主 有 权 安 装 封 闭 阳 台 。案 件 封 闭 阳 台 惹 出 官 司 朱 女 士 是 南 通 天 安 花 园 小 区 的 一 名 普 通 业 主 ， 入 住 之前 她 并 没 有 想 过 要 安 装 封 闭 阳 台 。 “房 檐 过 窄 ， 一 下 雨 阳 台 就 有 积 水 。 另 外 ， 我 的房 子 靠 着 马 路 ， 噪
3、 音 大 、 灰 尘 多 ， 对 我 的 生 活 质 量 影 响 不 小 。 ”朱 女 士 说 ， 为 了美 观 起 见 她 特 意 安 装 了 无 框 阳 台 。 然 而 即 使 是 无 框 阳 台 ， 也 让 她 和 物 业 的 矛 盾 闹 到 了 不 可 调 和 的 地 步 。 物 业 拿 出 了朱 女 士 在 领 取 钥 匙 时 签 订 的 天 安 花 园 物 业 管 理 公 约 和 补 充 协 议 。 补 充协 议 第 六 条 明 确 约 定 ： “本 小 区 统 一 不 得 封 闭 阳 台 、 改 变 立 面 ”。 而 且 ， 在 朱 女士 与 开 发 商 签 订 的 购 房 合
4、同 上 也 写 着 ： “不 得 擅 自 封 闭 阳 台 ”。 朱 女 士 承 认 自 己 在 合 同 上 签 过 字 ， 但 是 她 也 有 想 不 通 的 地 方 ： “房 子 是 我 买 的 ，我 在 自 己 家 阳 台 上 安 装 ， 怎 么 就 不 行 了 呢 ？ ” “你 作 为 业 主 对 阳 台 有 支 配 权 ， 但不 代 表 你 有 任 意 使 用 的 权 利 ， 阳 台 从 设 计 到 交 付 ， 都 是 不 封 闭 的 ， 这 符 合 国 家 规 范 和阳 台 的 功 能 ， 能 够 满 足 业 主 的 需 要 。 ”物 业 方 面 解 释 说 ， “阳 台 的 主 要
5、 功 能 是 提 供 晾 晒 等 ， 你 要 求 阳 台 具 有 安 全 、防 尘 、 防 噪 音 的 功 能 ， 是 对 使 用 阳 台 权 利 的 扩 大 。 ” 在 物 业 看 来 ， 白 纸 黑 字 的 合 同 ， 还 有 朱 女 士 的 亲 笔 签 名 ， 这 还 有 什 么 好 说 的 ？ 由于 朱 女 士 拒 绝 拆 掉 阳 台 ， 物 业 以 违 约 为 由 将 她 告 上 了 法 院 ， 要 求 将 阳 台 恢 复 原 状 、 确认 补 充 协 议 条 款 的 合 法 有 效 。法 院 3 个 要 点 判 决 物 业 败 诉 此 案 经 过 两 审 ， 法 院 均 判 决 物
6、 业 败 诉 。 在 三 个 判 决要 点 上 ， 法 院 将 道 理 说 得 非 常 透 彻 。要 点 一 格 式 条 款 不 能 限 制 “物 权 ” 朱 女 士 是 这 套 房 子 的 所 有 权 人 。 阳 台 作为 附 属 于 房 屋 主 体 的 特 定 部 分 ， 在 构 造 和 使 用 上 均 具 有 独 立 性 ， 应 确 定 为 房 屋 的 专 有部 分 ， 朱 女 士 享 有 专 有 所 有 权 。 补 充 协 议 以 格 式 条 款 禁 止 封 闭 阳 台 ， 排 除 了 对方 的 主 要 权 利 ， 根 据 合 同 法 规 定 ， 应 属 无 效 。 封 闭 阳 台 本
7、 是 业 主 行 使 “物 权 ”范 围 内 的 行 为 ， 而 物 业 公 司 以 位 阶 较 低 的 物 业 管 理 权 以 未 经 协 商 的 格 式 条 款 排 除 了 业主 位 阶 更 高 的 “物 权 ”， 导 致 双 方 权 利 义 务 的 失 衡 。 要 点 二 封 闭 阳 台 没 损 害 他 人 利 益 朱 女 士 封 闭 阳 台 符 合 行 使 “物 权 ”的 正当 性 要 求 。 她 因 居 住 安 全 、 防 尘 、 防 噪 音 的 需 要 封 闭 阳 台 ， 采 用 的 方 法 已 经 顾 及 小 区环 境 的 整 体 美 观 ， 而 且 没 有 损 害 小 区 其
8、他 业 主 的 合 法 权 益 ， 其 目 的 、 方 式 和 结 果 正 当 ，不 属 于 法 律 法 规 禁 止 业 主 从 事 的 行 为 。要 点 三 物 权 高 于 “整 体 美 观 ” 业 主 基 于 “物 权 ”而 享 有 的 居 住 利 益 应 得 到优 先 保 护 。 建 筑 物 和 小 区 外 部 美 观 、 整 体 风 貌 的 保 护 也 属 法 理 和 通 常 意 义 上 的 正 当 利益 ， 理 应 得 到 维 护 。 这 与 将 阳 台 封 闭 之 间 存 在 一 定 的 利 益 冲 突 。 然 而 利 益 衡 量 之下 ， 业 主 因 “物 权 ”而 享 有 的
9、居 住 利 益 比 建 筑 物 和 小 区 整 体 美 观 这 样 的 表 层 利 益 等 次更 高 ， 也 更 为 重 大 ， 应 得 到 优 先 保 护 。说 法 利 益 博 弈 让 业 主 能 装 封 闭 阳 台 江 苏 省 高 级 人 民 法 院 的 资 深 法 官 认 为 ， 当 今社 会 利 益 主 体 多 元 化 趋 势 日 趋 明 显 ,社 会 主 体 的 权 利 冲 突 也 日 益 加 剧 ， 法 官 在 裁 判 时必 须 考 虑 审 判 结 果 对 于 权 利 保 护 、 社 会 效 果 可 能 带 来 的 影 响 。 这 起 案 件 就 是 双 方 当 事人 、 小 区
10、和 社 会 等 各 方 利 益 的 一 场 博 弈 。 朱 女 士 对 阳 台 加 以 封 闭 ， 不 可 避 免 地 改 变 了 房 屋 部 分 立 面 外 观 ， 对 建 筑 和 小 区 的整 体 和 谐 造 成 一 定 影 响 ， 但 如 物 业 公 司 在 没 有 合 法 依 据 情 况 下 因 此 限 制 她 封 闭 阳 台 ，又 会 侵 犯 她 的 正 当 权 利 ， 两 者 显 然 存 在 利 益 冲 突 。 住 宅 是 满 足 人 类 生 存 需 求 的 最基 本 的 生 活 资 料 ， 又 是 满 足 人 类 生 活 质 量 要 求 的 享 受 资 料 ， 因 此 ， 由 此
11、 派 生 而 来 的 业主 的 居 住 利 益 ， 包 括 住 宅 不 受 侵 犯 、 合 理 利 用 改 造 以 提 供 生 活 质 量 等 权 利 应 当 获 得 保护 已 成 为 社 会 共 识 。 而 建 筑 物 和 小 区 整 体 美 观 如 何 保 护 ， 法 律 并 无 明 确 规 定 。 一般 认 为 ， 只 在 特 定 情 况 下 ， 如 处 于 风 景 名 胜 区 、 城 市 主 干 道 等 ， 方 能 凌 驾 于 业 主 意 志之 上 。 因 此 ， 就 本 案 而 言 ， 依 “两 害 相 权 取 其 轻 ,两 利 相 较 取 其 重 ”的 衡 量 原 则 ，业 主 基
12、 于 物 权 而 享 有 的 居 住 利 益 比 建 筑 物 和 小 区 整 体 美 观 这 样 的 表 层 利 益 等 次 更 高 ，也 更 为 重 大 ， 应 得 到 优 先 保 护 。律 师 观 点 ：1、 业 主 委 员 会 定 物 业 没 有 权 利 定 政 策 ；2、 只 要 在 阳 台 范 围 内 进 行 封 闭 ， 不 影 响 他 人 或 者 他 人 建 筑 物 的 采 光 通 风 等 ， 那么 业 主 有 权 利 封 闭 阳 台 。 物 业 对 封 闭 阳 台 有 监 督 的 权 利 ， 但 没 有 禁 止 的 权 利 。3、 物 业 无 权 限 制 ， 应 当 由 业 主
13、委 员 会 决 定 。4、 如 果 不 侵 犯 他 人 权 利 ， 物 业 无 权 ， 任 何 人 都 无 权 干 涉 。5、 封 阳 台 并 没 有 超 出 自 家 产 权 面 积 ,也 没 有 侵 占 公 用 空 间 ,开 发 商 和 物 业 公 司 无权 干 涉 。6、 你 买 房 时 被 骗 了 ， 露 台 所 有 权 不 归 你 所 有 ， 属 于 整 体 业 主 的 共 同 所 有 ， 你 无权 占 为 己 有 ， 不 光 物 业 能 管 ， 政 府 有 专 门 管 这 个 投 诉 的 部 门 ， 除 非 别 的 业 主 不 想 理 这事 ， 否 则 业 主 委 员 会 有 权 力 和 你 打 官 司 ， 你 肯 定 赢 不 了 的 。
