1、南京部分城市综合体市调报告,2010年11月第一版,前言,近年来，南京涌现出多个优质的商业综合体项目。随着公司对此类项目的研究需求提高，商业营销管理中心组织了本次调研，集中对新城市广场（龙江）、水游城（夫子庙）、万达广场（江东门）、环亚广场（新街口）进行了深入的实地调研，力求总结出这些商业项目成功的原因，为公司今后的项目运作提供借鉴和资料储备。,新城市广场,龙江发展的见证者,一、基本资料,占地面积： 12.6万总建筑面积：38万 包括：新城市花园、新城市广场、城市假日公寓、新城市广场综合楼,地点：草场门大街99号 入市时间：2003年,二、商圈,项目位于坐落于南京“第三商圈”龙江商业区。作为南
2、京早期开发的新商圈，这里高校公寓聚集，人文素质较高。而新城市广场也成了龙江商业的代名词。,三、物业组合类型,住宅：新城市花园由七座三十二层现代建筑高低分明、错落有致，围和组成的中庭院落组团。城市假日为新城市公司开发的二期住宅项目，由六栋十八层高层组成，总建筑面积6万多平方米。城市假日*广场公寓为新城市公司开发的三栋5米挑高小户型SOHO楼。 办公：新城市广场综合楼位于新城市广场的南部，总层数为一十二层。其中五层以上为纯商务办公部分，地面一层是龙江小区的公交总站，二、三、四层是与新城市广场商业街相适的商业设施。该项目于2007年4月全面开业。购物广场：新城市广场总建筑面积36万平方米，为目前省内
3、最具规模的集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、办公、居住等为一体的购物广场之一。,四、商业定位,产品定位是一个有购物、餐饮娱乐、休闲运动、文化社交、办公、居住位一体的综合性商业中心。 客户定位龙江已经发展了十几年，已成为南京人气最旺配套最成熟的区域之一。而且新城市广场立足于本区域内的居住人群，并见证了龙江的发展。,五、业态分布,一期项目可划分为六大功能区，即：金润发大型仓储超市、上影华纳国际影院、百货精品步行街、餐饮酒吧广场、数码专业广场和特色流行街区。,设计中的新城市广场二期将涵盖5A级甲级写字楼、六星级酒店、高档酒店式公寓、顶级购物中心等多种业态，目前已与万豪酒店签订了意向协议。商业方面将在一
4、期基础上提档升级，预计将引进一批国际一线品牌，如LV、GUCCI、BOSS等。,B1家居+美容美甲+食品+精品店,/ 琢玉行/ 口渴了/ 柔婷美容美体专业店/ 味千拉面/ 鸿润家纺/ 雅维丝/ 艺施（尙指颜美甲连锁）/ 龙泉宝剑青瓷/ 梦通皮毛/ 玛玛雅/ 汉妆香薰/ 七彩虹水族馆/ 茱莉饰品（JULIE）/ 十月妈咪（O.C.T.mami）/ 美妈咪/ 君心（Js）/ 纽澳酒世界/ 源色牧场/ 龙竹苑/ 喜美商店 / 屈臣氏,五、一期业态分布,F1时尚女性+银行+麦当劳/KFC+金润发,/ 苏曼烟酒/ 中信银行/ COSTA/ ELAND/ TEENIE WEENIE/ 伊芙丽/ 雪歌（XU
5、EGE）/ 歌莉娅（GEOLIA）/ 黛安芬（Triumph）/ 爱慕（Aimer）/ So basic/ So basic/ 每日新鲜/ 衣裤修改区/ 千百度（C.banner）/ 星期六（ST&SAT）/ 百丽（BeLLE）/ 思加图（STACCATO）/ 瑞贝卡（REBACCA）/ 亦谷（YIGUE） / 麦当劳 / KFC / 金润发,五、一期业态分布,F2运动休闲+精品男装+苏宁电器+金润发,/ 金吉鸟/ 匡威（CONVERSE）/ 阿迪达斯（adidas）/ 耐克（Nike）/ KAPPA/ 堡狮龙（bossini）/ 边城户外/ 李宁（LI-NING）/ 虎都男装（FORDOO）
6、/ 爱迪丹顿（AidyDanton）/ 七匹狼（SEPTWOLVES）/ 海螺/ 海澜之家/ 法国梵罗纪亚/ 苏宁电器/ 梵帝士（FANTISSU）/ 陶玉梅/ 卡帝乐鳄鱼（CARTELO）/ 飞洋鱼/ 太子龙男装（TEDELON / 金润发,五、一期业态分布,F3儿童天地+电玩城+上影影城+书店,/ 亮娜电玩城/ 上影国际影城/ 秀客/ 先锋书店/ 妈妈好孩子/ 安徒生/ 爱法贝（Alphabet）/ 小虎帕蒂（pretty Tiger）/ Nikekids/ 宝贝天使专业儿童摄影/ 创艺宝贝/ 爱丽丝童话摄影/ 奇乐儿/ 婴智贝佳/ 洋堡堡儿童生活馆/ 玩具城/ ELAND KIDS/ P
7、aw in Paw/ 派克兰帝/加菲猫（CARFIELD）/ 安奈儿,五、一期业态分布,F4主题特色餐饮+艺术培训中心,/ 东来顺饭庄/ 英伦食尚/英伦烤全鱼/ 大娘水饺/ 和湘汇/ 安朱莉意大利家庭菜肴餐厅/ 古早味台湾美食/ 筷典美食/ 得一煲/ 爱尙爱自助餐厅/ 江屋和风料理/ 雷萌音乐艺术培训中心/ 冠胜法式铁板烧/ 雅宴精致涮涮锅/ 诚记港式茶餐厅/ 赫柏湾澳洲特味西餐厅/ 聊味斋/ 春香居韩国料理/ 台北123迷你涮涮锅/ 满台香/ 尊爵牛排馆,五、一期业态分布,六、租售策略及租金水平,策略：租售结合,租金：负一层均价11-12元/天（需核对） 一层均价15-17元/天 二层均价约
8、10元/天 三层均价约5元/天,七、经验借鉴,1、大胆超前的建筑形态 项目整体呈长条状，共分4层，南北两头设有超市、影城、电器、大型中餐、儿童娱乐等主力店和次主力店，中间用精品百货、特色餐饮等步行街连接，流行街区位于项目东南部，通过通道与主体步行街连接。,2、社区型商业中心的早期定位典范,七、经验借鉴,吃喝玩乐,儿童市场,女性市场,3、规模开发的整体优势，耐心可嘉,七、经验借鉴,3、规模开发的整体优势，耐心可嘉,2003年至今，新城市经历着和龙江板块一样的命运，并终于迎来自己的春天，开发商的坚持和毅力值得学习。,水游城,水主题的第五代商业体,一、基本资料,占地面积：26770总建筑面积：167
9、333 其中，商场建筑面积：地下2层，地上5层，约100000 停车位：860个，约40000 酒店：国际标准4星级，316个房间，约27000 总投资：15亿元地点： 健康路与中华路交界处 入市时间：2008年8月28日,二、商圈,项目位于南京城南中华路、健康路交界处，属于夫子庙商圈。该地区有着丰富的传统文化底蕴，自古以来既是旅游胜地又占尽商业繁华，年均超过四千万的游客是南京市传统的重要商业圈之一。,三、物业组合类型,酒店假日酒店，委托洲际酒店集团管理，标准四星级。,购物中心模仿自日本福冈的博多运河城，集休闲、购物、娱乐、餐饮于一体 ，南京首个真正意义上的主题性景观购物公园。以一条景观运河为
10、中心主题，将商场割成不同区域,又将各个店铺串联，从而实现互动。,+,四、商业定位,产品定位以流动的水为主体,营造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。客户定位无论是早期规划还是广告呈现，该项目明确了其目标客户群，即有崭新价值观的中兴阶层，从年轻人到家庭成员都能找到乐趣的时间消费型综合商业设施。提供的不仅是购物，更是舒适的空间和生活体验。,五、业态分布,购物零售仅占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他的生活服务（如美容美发等）占5%。,B2精品超市+运动广场+美食天地,B201 运动广场B202 美食广场B203 运动宝贝B204 B205 DOZOB206 I
11、n BaseB207 BHG 超市,五、业态分布,B208 日风拉面B209 青柚B210 典尚豆捞B211 津津咖喱B212 尚指颜美甲,B1精品超市+精致购物+美食天地,B101 宝岛眼镜B102 曼妮芬B103 安莉芳B104 青山洋服B105 高淳陶瓷B106 e baseB107 林清轩B108 爱茜茜里B109 你可居B110 佰草集B111 MUJIB112 福殿靴下屋B113 自然派B114 T-blessingB120 TOONSLANDB121 美美主义餐厅B122 Hello KittyB123 果燃掂甜品店B124,五、业态分布,B125 The Face ShopB1
12、26 启路文具B127 亮视点B128 曼古银B129 多纳时光B130 双子魔术B131 娜娜可印度料理B132 2001港式茶餐厅B133 土大力B135 釜山料理B140 麦当劳B141 AppleB142 八马茶叶B143 LAMY凌美B144 DQ冰淇淋B145 1432德国花园餐厅B146 蜜沁坊B147 TONY MOLYB148 ichido,B149 棒！约翰B150 多福豆花B151 COSTAB152 HOTWIND,B160 mannings万宁B161 VIP中心B162 和记港式茶餐厅,F1品牌服装+金融+首饰+咖啡休闲,101,102 i.t103 Quiksil
13、ver104 CK underwear105 SEPHORA106 LEVIS107 TISSOT108 Kipling109 I Do110 ELLE Homme111 Steve Madden112 周大生113isgoogol 114 ILIONNO115 欧爵咖啡120 MANGO121 Folli Follie122 scofield,五、业态分布,125 ZARA 126 Sergio Tacchini127 中国农业银行128 中国黄金130 French Connection131 G-STAR132 Footmark133 adidas originals134 Dimple
14、q135 Starbucks Coffee136 red earth137 Motivi138 H&M139 HILFIGER DENIM140 Calvin Klein Jeans,F2时尚品牌服装,201 ONLY/vero moda202BASIC HOUSE/im David203Mind Bridge204NINE WEST205大嘴猴In Room206JNBY207TAPENADE208Olive des Olive209阿玛施210Roem211Ochirly212ODBO218FOI219千百度220UNIQLO,五、业态分布,221百丽222伊伴223TaTa224WHY2
15、25 Millies226ZARA227Pink Mars230TEENIE WEENIE E.Land231Body Pops232XOXO233依迪菲234SELECTED235H&M,F3时尚品牌服装+电玩城+精品美食,301 Cabbeen302 Jack Jones303 Honeys304 S2306 JASONWOOD307 UNISEX308 Lee309 Bench310Mark Fairwhale311 Hoperise312GXG313rolian mile314Dickies315,五、业态分布,321 gxg322曼蒙特323Sevendays324Donna Moo
16、re325Bla Bla Bra326327ESP328ETAM329so basic340塔可美食餐厅341 电玩343银时代,F4儿童天地+主题餐饮+美容美发+横店影院,401 川味観402 新华书店403 天才宝贝404 美界造型405 爱丽思住居馆406 玉皇宫407 crocs408 LOCK LOCK409 源色牧场410 宝贝天使儿童摄影415Eland Kids420 创艺宝贝421 卡酷卡通422 思妍丽SPA423 NBA/国际足球童装424 网球王子/哈利波特,五、业态分布,425 快乐星猫426 玛花纤体427 香度香生 儿童区巧虎 快乐星猫428paw in paw/
17、OHOO429博士蛙/巴布工程Thomas & Friends430baby2431E-kids432春天河谷433小木马434巴拉巴拉435芝麻开门436baby room450 横店影视电影城,F5高端品牌餐饮,501 上海小南国 502 蕉叶 505 品味轩潮粤菜,五、业态分布,六、租售策略及租金水平,策略：只租不售,租金：服装类均价8-16元/天 餐饮多采取提成收租，普遍为营业额的12%,七、经验借鉴,1、规划是根本聚集人气是规划的关键一条运河，数倍提升物业价值 以负一层的运河为设计轴，弱化了楼层的价值差异；拷贝已在日本成功的项目，大胆在国内实践，形成真正的主题景观购物公园，与南京现有
18、商业体形成明显的差异化优势。,日本福冈博多运河城 案例,中心舞台引入向心力概念，让客流自然进入，通过两个主入口一个中心点，杜绝死角，从而拉动客流的均衡性，提高店铺曝光率，最终提升店铺的商业价值。,七、经验借鉴,充分拓展户外空间，并强调易达性,七、经验借鉴,户外空间的利用,大量运用空中走廊,B2至地面入口的直达扶梯,4部购物扶梯3部观光电梯,七、经验借鉴,2、创新商家组合去主力店，增功能店在大家对万达模式趋之若鹜，为招到一个沃尔玛、家乐福等主力店而自鸣得意的时候，水游城却选择了”去主力店“这一做，取而代之以大量的特色功能店。在品牌的选择上，首次将ZARA、HM、优衣库等知名服装品牌，小南国、蕉叶
19、等高端餐饮品牌引进南京，避免了”为主力店打工“这一表面风光的弊端，其开业以来的成功运营，为商业项目及其品牌的长期健康发展，树立了正面榜样。,3、持续的品牌推广,经营两年来，水游城不仅在商品上满足一站式的要求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者长时间滞留，并由此带来消费。更重要的是经过常年不断的演出、不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费。,开业前，水游城在南京各大媒体做足了悬念感的形象广告，成功营造出万人期待的市场效应，是商业地产“一炮走红”的典范,视频广告 预告篇,视频广告 完整篇,4、灵活的经营模式,在项目运
20、营前期，水游城还采用“风险公担、利益共享”的招商手段，采取底租或提成两者“取高”的模式运营，与商户形成双赢。,水游城采取“只租不售”的方式对外招商，不同业态租金收取方式也各不相同。比如餐饮采取提成制，物业费较低；而服装采取固定租金，物业费较高。,5、高水平的运营团队,据悉，开发该项目的公司，已将“水游城”作为主打品牌，在各地复制建设，形成自己风格的商业地产模式。,水游城从2003年开始就有意识引进日本运河城模式，并在经营管理上也引进其管理团队进行顾问工作，在实际运营中则自己组建整个经营团队。,历次活动回顾,盘锦水游城,天津水游城,江东门万达广场,一个时代的商业地产航母,一、基本资料,占地面积：
21、39万总建筑面积：约120万 其中，一站式购物中心：地下1层，地上4层，约27万 旅游商业街：7万 写字楼：约31万 高端城市公寓：约26万 白金五星级酒店：约5万 广场：约5万 停车位：7000个机动车停车位和30000个非机动车停车位 总投资：100亿元 地点：水西门大街南侧，福园路北侧 交通线路：7、37、48、61、游4等多路公交，以及地铁2号线集庆门大街站 入市时间：2009年底,二、商圈,项目所在的江东门板块作为河西的中心，左手牵着新街口、夫子庙，右手挽起龙江、奥体，周边有近20条公交线路，也是未来地铁二号线西延线的起点，更被列为未来南京全市16个地区级商业中心。 目前，该区域大牌
22、开发商云集，以万达广场为主体，聚集了凤凰文化中心、金鹰河西店等一大批在建商业，将大幅提升江东门板块的商业氛围。,三、物业组合类型,东坊，即项目最先会推出的部分，由7栋酒店式公寓、3栋soho公寓和2个商业街区构成。其中酒店式公寓的土地使用现年达到65年，soho公寓和商业部分的土地使用年限为40年。,西地，即位于江东路西侧的商业中心和商务中心。商业区将由4栋楼座构成，分别规划为：大型超市、购物中心、娱乐楼、家居楼，4栋楼座之间将会连为一体，形成一条长达450米的三层室内步行商业街，面积达4万平方米，是目前南京最长的室内步行街。,四、商业定位,产品定位将百货、超市、商业步行街、健身、餐饮、影院等
23、多种商业业态融为一体，可以满足百姓的购物、休闲、娱乐、交际四大需求，成为南京最大的商业区。 客户定位规模巨大的南京万达广场不仅能满足建邺区人民的消费需求，更能辐射全市，力求引发南京商业格局重心的转移。,五、业态分布,南京万达广场将引入多达15个主力店，包括沃尔玛、国美电器、万千百货、万达影城、大歌星KTV、金陵国际家居、孩子王、大玩家等。将百货、超市、商业步行街、健身、餐饮、影院等多种商业业态融为一体。,F1万千百货+金陵国际家居+国美电器+孩子王+艺目了然,五、主力店业态分布,F2万千百货+金陵国际家居+沃尔玛+奇乐儿+大玩家超乐场,五、主力店业态分布,F3万千百货+金陵国际家居+沃尔玛+大
24、歌星KTV+小尾羊欢乐牧场,五、主力店业态分布,F4万千百货+金陵国际家居+同庆楼+奇迹健身+万达国际影城,五、主力店业态分布,F1品牌服装+化妆品+美食+精品店,五、非主力店业态分布,F2品牌服装+美食+精品店,五、非主力店业态分布,F3特色美食,五、非主力店业态分布,六、租售策略及租金水平,策略：租售结合,租金：一层均价11-12元/天 二层均价约6元/天 三层均价约3.5元/天特例：沃尔玛2元/天、KFC/麦当劳为5%-8%的扣点。,七、经验借鉴,1、万达模式的总结归纳开发大型城市综合体，多业态组合（酒店、影院、百货、知名大型零售商、名牌主力店、附中小型餐饮、娱乐设施，写字楼、住宅、公寓
25、），与大型零售商、酒店管理集团战略合作，注入自有品牌（万达酒店、万达影城、万千百货）。商业部分自持经营或只租不售，公寓式写字楼和住宅部分只售不租。,2、建筑空间、人流动线的合理安置 长达450米的室内步行街是万达广场的灵魂和纽带，整体呈U字形设计，采用全自然采光天井设计，视觉通透，内有28部扶梯，4部观光梯，2部垂直梯，动线流畅易达，主力店通过步行街全部融为一体，客流可以在主力店与步行街之间、主力店与主力店之间充分互动。2个大型阳光中庭成为有效的客流集散中心。,七、经验借鉴,3、保留足够的户外空间，注重细节打造,七、经验借鉴,充足的户外空间,休憩区,独特的户外展示,景观小品,七、经验借鉴,4、
26、如何聚人气？大型商业，人气为先，且看万达如何聚拢人气。,节日装饰,品牌活动,超大LED,神秘天阶,环亚广场,成熟核心商圈的新亮点,一、基本资料,二、商圈,新街口商圈：新街口商圈则是全国最大的商业集中带，这一商业集中带集中了上百万平方米的商业面积，集中了金鹰国际、沃尔玛、家乐福等商业航母，节假日最高客流量超过一百万人次。而本项目的日均客流量也达到了10万次之多。,三、商业定位,产品定位项目广场属于地铁上盖物业，拥有便捷的公交车网，周边具有极为成熟的商铺经营氛围和商业配套，临街面充足，是四通八达的餐饮休闲聚集地。 客户定位项目均处于新街口核心区外向辐射的交通节点，所吸引的客户群为新街口商圈消费人群
27、、旅游人群及周边的商务人群,四、业态分布以餐饮为主，包括西式快餐、咖啡简餐、甜品、主题餐饮、异域风情餐饮等；辅以休闲，包括健身、KTV等。,五、面积配比,石鼓路店,各楼层业态分布图,其中，餐饮占比69.5%，休闲占比27.9%，购物占比2.6%,各品牌商家明细,汉中路店,在已招商商户中，餐饮占比73.5%，休闲占比11.2%，教育保健占比15.3%,各品牌商家明细,六、租金水平临街、临窗商铺租金较高，由于石鼓路店的4、5层，汉中路店的4层均为独家经营，故租金采取估算取值。,七、经验借鉴 1、观光电梯 由于三层以上乘坐电扶梯较难到达，环亚广场在建筑醒目位置增加了数部观光电梯，方便顾客由一层直达三
28、四五层的大面积出租单位，既强调了三四五层商家的经营针对性，也使得入住商家的形象和顾客的消费水平都有所提高。,石鼓路店,汉中路店,2、外立面整体风格较为统一，大量运用玻璃幕墙，增强通透感，并形成良好的展示面，注重灯光效果的运用。,石鼓路店,汉中路店,未完待续,本资料供商业管理中心内部参考使用，并在稍后做进一步的完善细化，也欢迎大家提供宝贵意见，包括资料修改、案例推荐等。,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCU
29、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,
